Viviendas y Madrid

3.200.000 ciudadanos, 1.500.000 viviendas, 1.250.000 hogares y 15.000 lanzamientos hipotecarios. Pongamos que hablamos de Madrid, sí, de Madrid en 2014.

¿Porqué faltan viviendas para satisfacer necesidades sociales imperiosas y al mismo tiempo tenemos un parque de viviendas ingente?

Vamos por orden. Estudiar una ciudad, o un distrito o un barrio es una necesidad natural para aquellos a quienes nos pre-ocupa el territorio. Un modelo territorial equilibrado dónde quepamos todos en unas condiciones de equidad de oportunidad, de habitabilidad y de sostenibilidad. Las condiciones territoriales hablan de población y demografía, de viviendas y hogares, de estudios y formación, de actividades económicas y paro, y todo sobre un espacio físico heterogéneo y en un tiempo que corre sin pausa.

Por eso es importante estudiar las proyecciones o tendencias seriamente y disponer de información rigurosa.

Comenzamos por un primer problema, las proyecciones o dinámicas de población y demografía.

El mundo se urbaniza, cada día la ciudad acoje más población, incuestionable. Pero, no en todas las ciudades. Madrid pierde población (más de un 3% en los tres últimos años), y pierde población porque la competencia entre ciudades existe, y porque la dinámica demográfica dice que nacen pocos y mueren más (saldo vegetativo), (y en el marco global de España, con las tendencias actuales se prevé una reducción hasta el año 2021 de al menos medio millón de habitantes)

Descendamos en el análisis con jóvenes, la cuarta edad e inmigración. Menores de 20 años (17,8%), o menores de 15 años (14,5%). Las diferencias por distritos son tan abrumadoras que hay 4 veces más jóvenes en el barrio de El Goloso, o en Valdemarín  que en el barrio de Sol, normal, cuanto más cerca del centro de la ciudad menos jóvenes, cuanto más periféricos más jóvenes emancipados, la fuerza centrífuga de los nuevos barrios arrastra al futuro y vacía el concepto residencial del centro urbano. Efecto paralelo a la cuarta edad compuesta por mayores de 80 años (7% de la población), conclusión: centro envejecido. Pero la diferencia es que la tendencia habla de una mayor esperanza de vida y un descenso de la natalidad, una bomba de relojería anunciada por los demógrafos. 400.000 extranjeros en la ciudad de Madrid, y descendiendo bruscamente (-25% desde 2010). En este caso los distritos del sur concentran espacialmente a sus iguales por paises de procedencia, y 1 de cada 4 residentes en Centro es extranjero.

Algo más se puede hacer por la cohesión social, la calidad de vida, la regeneración urbana y el re-equilibrio de la Ciudad. Aprobar PAU´s y operaciones urbanísticas para enmascarar soluciones al centro urbano no es justo.

Para casi todo el mundo está claro qué es una vivienda, pese a lo difícil de encontrar una definición administrativa-jurídica de a qué denominamos vivienda. Hogares, también es de fácil comprensión, e incluso más precisa.

Una vivienda es una porción de espacio edificado, de uso privado y, que en principio se ha construido para servir de alojamiento a una o varias personas, que forman una unidad de convivencia (hogar).

Con rigor, otro de nuestros problemas se llama hogares/viviendas y necesidades de vivienda alojamiento.

Cuando una vivienda no es hogar, entonces, qué hay?. El INE, dice que viviendas no principales (llamadas secundarias), y este paquete se compone de viviendas vacías, nuevas no vendidas y aquellas que están fuera del mercado por múltiples motivos, estado de conservación, edad, tamaño,… y las de temporada (turísticas o no) junto con las llamadas especulativas o de inversión y las de reposición. Todo un abanico.

En cada tipo de vivienda, principal o secundaria, siempre hay unas condiciones generales y otras particulares sobre las que comentar abundantemente. Y aún no hemos introducido si son públicas o privadas, sujetas a algún régimen de protección, si estan en manos de personas físicas o jurídica, si se dedican realmente a vivienda o no, que también las hay… si son de alquiler o de herencia.

Y todo esto sin haber censado las viviendas. Porque el último Censo de Población y Viviendas de 2011 es estadístico y no riguroso con la verdad, y seguimos denunciando una grave falta de información estadística rigurosa, y máyor aún en el caso del parque de viviendas.

Para atacar el problema de conocer la realidad, comenzamos por buscar en el “menos malo” de las fuentes, el catastro, un “censo fiscal” por medio del cual los Ayuntamientos nos giran el famoso IBI, gran “maná” de ingresos municipales, pudiendo discriminar por su geo-información, por ejemplo, los pertenecientes a una unidad territorial seleccionada. Este es un aspecto fundamental, podemos saber cuantas viviendas hay en una manzana, una sección censal, un barrio, un distrito, una ciudad (con precisión diremos cuantos Bienes Inmuebles de naturaleza urbana y uso Vivienda), obteniendo además información relativa a su fecha de inscripción, superficie construida, si es unifamiliar o en bloque y su parcela. De la misma manera operamos con otros usos, comerciales, industriales, oficinas, religiosos… Sorpresas, viviendas con 25.000 m2 construidos quiere decir que el edificio está dedicado al alquiler y recibe un sólo IBI; entonces descendemos en la información catastral de Bien Inmueble sin declaración horizontal y comprobamos la existencia de supongamos 350 viviendas. Poco a poco conocemos valores más precisos.

La siguiente fuente de datos es puramente información municipal, obteniendo el número de hogares que los padrones municipales suelen tener actualizados con 1 año de retraso. Con este primer cruce de variables viviendas/hogares, se obtiene un primer indicador de vivienda principal y secundaria. De esta misma fuente, procede la información relativa a los distintos modos de hogares, unipersonales formados por varón mayor de 65 años, o por número de componentes, o por camposición nacional o extranjera…. Aquí empiezan a surgir sorpresas, hogares compuestos sólo por menores, hogares con más de 15 miembros… Los nuevos tiempos generan una multiplicidad tipológica de hogares, y el fenómeno no ha hecho más que empezar. Las familias tradicionales compuestas por padre, madre, abuelos e hijos, reducen su presencia a pasos agigantados. Y la respuesta a estos nuevos hogares dista mucho de satisfacer, aún cuando los solitarios de tercera y cuarta edad crecen y abundan sobremanera.

Y al final, sólo podemos obtener una información global, presentada como temperatura de calor, que nos indica dónde se concentra la vivienda no principal (secundaria). Se pueden cruzar datos de consumos eléctricos, de gas, de agua, por ejemplo, o dónde las inmobiliarias ofertan alquileres. Pero sobre todo los que pueden, deben censar bien las viviendas. Conocer el parque de viviendas es conocer a los ciudadanos. Y cuando conoces la realidad puedes tomar medidas para corregir muchos problemas. Desigualdades, vulnerabilidades, inmoralidades.

La acción punitiva contra los propietarios de viviendas vacías desde las administraciones, vía, por ejemplo, tasas municipales o recargos de impuestos, no resuelve al ciudadano los problemas de la vivienda. La acción pasiva ante la titula del derecho a una vivienda digna, no es sino un reconocimiento de la mala gestión, en un primer nivel, de la información. Después podrán proponer, y al final ejecutar acciones o programas más o menos efectivos.