… y el suelo vacante residencial en Madrid es de …


SIEMPRE el vaso está medio lleno y medio vacío, pero es que es mucho vaso.

Comentaré el último esfuerzo por conocer Madrid, derivados del “Informe unificado de estado de desarrollo y remanente de edificabilidad de los ámbitos de ordenación vigentes, a 1 de julio de 2015″, Area de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible, Dirección General de Estrategia Urbana, Subdirección General de Participación y Sistemas de Información, Departamento de Información Geográfica. (Informe edificabilidad remanente Madrid a 1.1.2015.)

La presentación de los datos de este último informe (sólo apto para devotos), suscita inicialmente interés por la información ¹ (contínua), pero alerta. ¿Cómo no comentar estos datos? Si fueres promotor, todo va bien, te queda cacho para rato. Si fueres un ciudadano, Madrid no se ha acabado, mira qué bien! Pero si te gusta cruzar información, esto no va nada bien. ¿Esto es la OFERTA del mercado?.

pobmad

 

Primera crítica, qué duro de digestión sintáctica sigue teniendo todo lo que afecta a urbanismo en Madrid (y en general en España).

 Acompañaré esta reflexión de pirámides de población a fecha 1.1.2014, porque es importante entender quién es la DEMANDA.
La función social de la propiedad del suelo está directamente relacionada con los ciudadanos.
Hacen falta viviendas en Madrid?, para qué cuantificar el suelo remanente residencial?, queremos conocer la realidad inmobiliaria?, quién va a vivir en Madrid en el futuro?, cómo será Madrid?, O no?.
1. SOLO se mueven VIVIENDAS, no interesa nada ni lo comercial ni lo industrial. ¡¡Tela¡¡
Hay ya suelo preparado para casi 39.191 viviendas, entre el “PAU de El Cañaveral (Vicálvaro)”, los nuevos barrios de “Valdebebas” y “Sanchinarro” (ambos en Hortaleza) y el Ensanche de Vallecas (los grandes nichos de suelo finalista en la capital, acaparan el 64,7%, Puente de Vallecas 3.823 viviendas, Moncloa-Aravaca 1.842 o San Blas 1.067 viviendas). Se está trabajando para otras 148.913, y se han diseñado planes para otras 5.754 viviendas, sólo como comentario relativo, decir que en Madrid somos más o menos 3.200.000 ciudadanos y hay ya 1.500.000 de viviendas.
Se han concedido 1.481 licencias, a razón de 8 viviendas cada día en el primer semestre del 2015 (más de un 30% menos que en el semestre anterior, dónde 2.160 viviendas obtuvieron licencia, vamos, 12 al día). Lejos quedan aquellos años de 30.000 licencias en viviendas.
2. Viviendas con algún régimen de Protección. Hay suelo Finalista para 11.751 viviendas, y en fase de Gestión y/o Urbanización, suelo para 67.660 viviendas (como un nuevo distrito de Madrid…)
3. Si analizamos la OFERTA por distritos municipales, (¡ojo! que cada distrito de Madrid es mayor que muchas capitales de provincia, y sus problemas mayores). Comentaré someramente los más dinámicos en Madrid:
tabla vivienda remanente 1julio2015
Vicálvaro (19), es “el doctor Jekyll y Mister Hyde”, continúa generando un nuevo area residencial, “PAU El Cañaveral”, el gran este de Madrid. Larga historia con asentamientos chabolistas y realojos, compitiendo con Coslada y San Fernando de Henares y dónde desde 1990 se han construido 15.000 viviendas mayoritariamente grandes (90-120 m2) o muy grandes (>120 m2), conviviendo con un viejo parque residencial de los 60′ y 70′ procedente del Casco Histórico, pequeñas y de escasa calidad.
Hoy existe suelo finalista ya para otras 11.807 viviendas, suponemos grandes y protegidas. Nada cambia, viven 70.000 personas siendo el menos poblado de los distritos de Madrid, con tasas negativas de crecimiento demográfico, encastrado entre la M-40, la M-45, la M-50, la A-3 y la R-3 es hoy un gran problema sin soluciones a corto plazo, y ha costado mucho dinero. Sigue mal aparcado.
Hortaleza (16) es un combinado heterogéneo de barrios. 175.000 habitantes, en crecimiento expansivo al Norte de Madrid, “Sanchinarro” y Valdebebas”, dos mega-operaciones más alla de la M-11 y separadas por la M-40, que compiten en rentas con la rica Alcobendas, compartiendo “Moralejas”, campos de golf y el Parque Juan Carlos I. Se puede decir que es dónde se construye en Madrid en mayúsculas, y va rápido, muy rápido.

Pero también existen, Las Palomas, o La Piovera, Canillas, Huerta del Rey y Santiago Apóstol. Todo muy diferente. Chabolismo, y colegios privados de élite todo unido. El Poblado de Absorción de Canillas (65.000 m2 parados) o la UVA de Hortaleza en un extremo de marginalidad, o la calle  de Leira, son suelos finalistas disponibles?; hay costuras de pequeña escala en ejecución como la calle Luis de la Mata, bombones como Piovera Este, etc. No sumemos todas las “edificabilidades remanentes”, y sumemos esfuerzos por hacer Ciudad.

28079-18 VILLA DE VALLECAS Piramide

Villa de Vallecas (18), inmenso distrito al sureste, atravesada desde la M-40,  por la M-45, la M-50 y la Cañada Real. Santa Eugenia y el Casco Histórico de Vallecas necesitan ciudad y la solución no se parece al “PAU Ensanche de Vallecas” (4.600 viviendas para levantar ya). Rivas-Vaciamadrid, ciudad vecina, compite muda y vence en casi todo. “Valdecarros” pelea por crecer en un vacío, donde queda por resolver la Cañada Real o las Barranquillas. Muy duro.

 28079-13 PUENTE DE VALLECAS Piramide
Puente de Vallecas (13), casi 100.000 viviendas, y 3.823 por levantar, y se acabó, ya no hay más.
Entrevías, San Diego, las Palomeras, Portazgo y Numancia. Barrios en contínua absorción de población desde los 50′, densos y populosos, atacados por el paro y multirraciales, fueron laboratorio de mucha arquitectura en la ciudad de los 70′ y 80′, y siguen combativos, hoy las batallas son de convivencia.
28079-09-095 VALDEMARIN Piramide
Moncloa-Aravaca (9), VALDEMARÍN y CAMINO DEL BARRIAL tiran del carro “chic” de Madrid. Los números salen siempre en el papel, pero, hay que vender. Ya se ha llevado por delante más de una promotora, y el “ave fénix” no lo tiene fácil. Los bancos y los alquileres buscan soluciones creativas para llenar vacíos muy golosos, pero de difícil digestión en las condiciones actuales. Buscan y buscan la llamada “demanda solvente”.
28079-17-175 LOS ANGELES Piramide
Villaverde (17), Distrito ambigüo, en reordenación eterna, con tanta barrera de ferrocarril, de carreteras, de polígonos industriales y descampados. Los Angeles con “El Parque Central de Ingenieros”, es ya, un bonito espacio urbanizado, preparado para la vorágine que vendrá. El Barrio de Butarque, con o sin crematorio, reclama mucha más atención (sea vía Area de Rehabilitación preferente o simple atención) la parte consolidada en torno a la calle de Berrocal luce su garbo, pero, en lo alto, se acumulan edificios enteros recientes vacíos, olvidados; o San Cristóbal, siempre necesitada de atención, y el casco viejo de Villaverde laberíntico.
Centro (1), En28079-01 CENTRO Piramide el lento proceso de RRR (Regeneración, Rehabilitación, Renovación), o reducir, reciclar y reutilizar, hay tanto que hacer, que en breve plazo han surgido casi 500 viviendas nuevas. No hay otra manera de intervención en el centro histórico que RRR. Bienvenidas sean las nuevas viviendas, en el regimen qué sea, repoblar, rejuvenecer y ataer hogares al centro de una ciudad debe ser acompañado de una estrategia municipal de dotaciones y servicios.

Estas son algunas reflexiones sobre el remanente de edificabilidad, cada uno lo interprete a su voluntad. Abrir nuevos estanterías cuando aún no se han revisado las que hay, es una decisión un poco arriesgada. Tener anticipación o analizar previsiones no es lo mismo.

El diagnóstico elaborado como Avance de la revisión del PGOU de 2012 es verosímil. Aprovechémoslo.

La Academia, a través de, por ejemplo, el DUyOT³ de la ETSAM ha presentado recientemente “Estrategias para el diseño y evaluación de planes y programas de regeneración urbana integrada. La intervención en las periferias españolas a través de las áreas de rehabilitación integral y el programa URBAN (BIA 2012-31905).

4. Conclusiones:

Madrid tiene al menos 3 caras, la almendra interior (distritos del 1 al 8, 1.250.000 personas), una corona próxima (distritos del 9 al 15, otro 1.250.000 personas) y una segunda corona lejana (distritos del 16 al 21, 750.000 personas).

De la primera (amistosa, teatral, turística, capitalina) cuidar, defender y proteger; la segunda es la protagonista discreta de muchas necesidades urbanas-ciudadanas, y la tercera parece una gran incógnita de futuros varios, pareciera que se nos ha ido de las manos. Que las barreras M-30 y M-40 decidan la ciudad¡¡

Pero por favor, con las cifras, al menos en edificabilidad (sea remanente o no) seamos más cuidadosos. A nadie se le ocurre pensar que la ciudad hecha no tiene problemas, urbanos (necesitamos vacíos y sobran humos) y de vivienda (vulnerabilidades ¹: fruto de la edad, achaques de instalaciones, ruidos, dotaciones, faltan servicios y equipamientos). Defendamos una ciudad actual para la corona real de ciudadanos (eficiencia energética, calidad urbana, verde).

Cuando tengamos claro las ideas de los anteriores, sería bueno re-pensar la tercera corona, ya en marcha, y aunque dejar a medias sea mala solución, no es la peor.

El planeamiento urbanístico, la gestión y las necesidades sociales es harina de otro costal. La discusión sobre si aprobamos una nueva Ley del Suelo o un Nuevo Plan General lo dejamos para el próximo capítulo.

Dos realidades verdaderas: SUELO REMANENTE Y AREAS DE VULNERABILIDAD. Indisolubles


¹ FANJUL, Sergio C. Madrid se acaba. Diario El País. 2-5-2015

¹ SALIDO Cobo, Jorge. El suelo finalista en Madrid capital, un bien preciado.Su Vivienda. Diario El Mundo 2-10-2015.

² TEMES, Rafael R.Valoración de la vulnerabilidad integral en las areas residenciales de Madrid. EURE (Santiago). 2014

³ Departamento de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, dirigido por Agustín Hernández-Aja