Proyecciones y estimaciones de vivienda en España.

En este espacio me gustaría analizar las últimas propuestas sobre un tema tan importante com es la Proyección de vivienda en España.

Viene este tema a cuento de la última publicación por parte del Banco de España de su informe  Creación de hogares y necesidades de vivienda nueva principal a medio plazo” elaborado por María de los Llanos Mateo Rosa y María del Carmen Sánchez Carretero, de la Dirección General del Servicio de Estudios del Banco de España, en octubre de 2015.

Si ya anunciaba en la Mjornadas ine 2021etodología, Proyección de Hogares en octubre de 2014, el INE, la creciente necesidad de datos actualizados más allá de los Censos cada 10 años (1991-2001-2011-2021) en las últimas “JORNADAS INE-ADEH-CSIC SOBRE EL FUTURO DE LAS ESTADÍSTICAS DEMOGRÁFICAS DEL INE Y EL CENSO DE POBLACIÓN DE 2021″, celebradas los pasados días 21 y 22 de octubre de 2015, se ha puesto de manifiesto la importancia de las estadísticas públicas y las necesidades que desde el ámbito de la investigación reclaman orientar mejor la producción hacia una información más útil.

Dentro de este objetivo global, la Proyección de Hogares “…permitirá a los distintos agentes sociales la planificación de políticas orientadas a la sociedad y basadas en el conocimiento esperado de la evolución de las formas de convivencia…”

Los primeros datos iniciales ya levantan cierto revuelo por la contundencia de las cifras. Hasta 2029 (y es mucho tiempo) los hogares residentes en España se incrementan un 5,2% ( casi 1 millón), y eso a pesar de la importante reducción de población ( más de 1 millón) en un 2,5%. Y esto porque cada vez los hogares reducen el tamaño medio que siendo hoy 2,52 personas por hogar se espera reduzca hasta las 2,34 (Nota de prensa 28.10.2014).

Como siempre, prudencia y repetir “el mantra de la estadística” relativo a la distribución geográfica, y las “n” variables socio-económicas (el paro, la concentración en áreas urbanas,…), pero son el mismo punto de partida para organismos y entidades tan científicas y rigurosas como el Banco de España o la Academia, que ya trabajan sus primeros análisis.

Geógrafos, Sociógos y hasta Urbanistas estuvimos en las jornadas, tratando de otear el horizonte.

¿Para qué estudiar los escenarios de creación de hogares?. En el estudio del Banco de España, para saber la demanda potencial de vivienda (principal), tratando de saber “…en qué medida esta nueva demanda podría ser cubierta con el parque existente o bien requeriría la construcción de nuevos inmuebles…”. 

La pregunta no es baladí. Necesitamos viviendas o sobran viviendas, se quedarán sin vender viviendas nuevas, sólo se venden viviendas de segunda mano, dónde se contruye o se construirá, quién venderá, qué vivienda se vende, quién comprará vivienda. Muchas preguntas que podemos empezar a responder con la realidad actual conocida y las proyecciones que nos aportan los buenos datos.

Es el eterno cantar de la oferta y la demanda.

Hemos asistido perplejos a la SOBREOFERTA, el famoso STOCK pendiente de venta o comercialización que según el Ministerio de Fomento (Stock vivienda nueva a 31.12.2014) a finales de 2014 se situaba en torno a las 535.000 viviendas o según la Caixa (Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España 2013) rondaba las 810.000 unidades o según RR Acuña (Presentación Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2014) 580.000 viviendas nuevas.

Pocos datos rigurosos, salvo que se concentran muchas en pocos sitios (casi el 50% en las provincias de Madrid, Toledo y seis de la costa mediterránea), y que el territorio está plagado de “cadáveres exquisitos” (Base de Datos Post-burbuja).

“…la oferta efectiva disponible podría ser menor si se excluyeran del stock las viviendas que no cumplen con los requisitos para su uso como vivienda principal. En sentido contrario, la oferta podría ser mayor si se tuvieran en cuenta todas las viviendas vacías como pertenecientes al stock disponible. Por último, cabe señalar que esta aproximación a las necesidades de vivienda solo abarca la demanda de vivienda principal, excluyéndose el componente de segunda residencia, que en nuestro país puede desempeñar un papel fundamental…” Optimismo o prudencia.

Y ahora la DEMANDA. El procedimiento generalizado para estimar la demanda potencial de viviendas principales (hogares) se basa en el “método de las tasa de jefatura”. Cada hogar tiene una persona principal y ocupa una única vivienda. Estudiando para el conjunto de la población por edades a lo largo de un período de tiempo el número de hogares y las jefaturas, y suponiendo que las viviendas de los hogares que desaparecen hoy servirán más tarde para los nuevos hogares, podemos calcular la tasa de jefatura.

Los diferentes criterios para fragmentar la población han de basarse en información fiable relativa a áreas geográficas, grupos de edad o nacionalidad, nivel de estudios, empleo, etc… No hay que olvidarse de dos axiomas de partida: la teoría del ciclo de vida, “… existe una relación unívoca entre la progresión a nivel económico y de ingresos y su propensión a formar hogar…”, y la teoría de la educación, “…el origen o primer empleo como la progresión de la economía individual dependen del nivel de estudios…”

Y además hemos de introducir últimas tendencias sociales y demográficas nacionales, que tiene que ver, por ejemplo, con el desdoblamiento de hogares existentes por ruptura de parejas¹ o la emancipación de los jóvenes cada vez más tardía. “…El interés de distinguir por edad reside en que la mayoría de los nuevos hogares son el resultado de la emancipación de los individuos jóvenes…”² o “…la pauta de creación de hogares por los inmigrantes es distinta a la de los autóctonos por múltiples razones, que incluyen, entre otras, diferentes modos de organización en unidades de convivencia y niveles de renta distintos…”³, o la singularidad del sistema residencial español.°

¿Hacia dónde vamos? 13.12.2014 Aguirre-Arce reflexiona con los datos de saldos de variación de hogares por provincias a lo largo del período 202-2029, sobre la fuente de datos del INE, destacando los casos de Castilla-León (salvo Valladolid), Galicia (Lugo y Orense), Huesca, Cuenca, Teruel o Jaen. Envejecimiento y no creación de hogares nuevos es una ecuación que conduce al despoblamiento del territorio y el envejecimiento de la población letal. Y por el otro lado, Madrid, que mantiene proporciones de creación de hogares anuales de casi un punto, 0,70% de media, del orden de 21.000 nuevos hogares anuales, hasta totalizar 350.000.

Hay que estar atentos a cómo evolucionan los datos reales y se ajustan las proyecciones a lo largo de los próximos años, pero, antes que nada rigor y transparencia en los datos y métodos. Rigor en el análisis demográfico para desmontar falacias sobre las viviendas necesarias.

Cuando los demógrafos alertan de un pequeño problema en población, hay que reaccionar desde muchos campos para no verse sorprendidos con grandes problemas.

Cuántas viviendas se necesitan? 7.5.2015

La demografía no amenaza pero avisa 25.4.2014

Visto lo visto, la creación neta de hogares, o el stock de vivienda nueva sin vender, o las pirámides de población, una a una, nos alertan de algo más importante, las amenazas son las interpretación interesadamente incorrectas de las dinámicas de la población española.

Y el Banco de España en su informe tan cauteloso o prudente no puede dejar pasar la ocasión de gritar los problemas que acechan al sector inmobiliario, de los activos del “innombrable”, del apalancamiento bancario, de la deuda en manos privadas, del cambio en la concepción de la vivienda como activo financiero, de los retos socio-económicos del envejecimiento en España, del desigual reparto territorial de un modelo basado en procesos que hemos vivido en carne propia tan recientemente, y de los que, parece, no se quiere huir.

Sostenibilidad en el territorio para una población cada vez más conocida, y que en carne propia no debería estar dispuesta a repetir políticas de vivienda tan nefastas o políticas de infraestructuras tan costosas, y disfrutar del “estado del bienestar” en condiciones de planificar y transmitir unos recursos naturales envidiados en todo el mundo.


¹ García Montalvo J. (2007) «Algunas consideraciones sobre el problema de la vivienda en España», Papeles de Economía Española, n.º 113, pp. 138‑153, resta importancia a esta segunda vía, ya que, en muchas ocasiones, tras la ruptura, uno de los miembros vuelve a casa de sus progenitores o se une a otros individuos para formar un nuevo hogar.

² Vinuesa J. (2008) «Prospectiva demográfica y mercado de la vivienda», Revista Económica de Castilla La Mancha, n.º 11, pp. 139‑164.

³ Vinuesa J. (2012) «Estimación de las necesidades de vivienda en España 2011‑2021», Juvian01, Madrid.

° Para ahondar sobre las diferencias internacionales en la creación de hogares, véanse, por ejemplo, Leal J. (2004) «Dinámica de la población y desarrollo del parque de viviendas en España», en Informe sobre la situación demográfica en España, Fundación Fernando Abril Martorell, pp. 325‑352 o Módenes J.A. y J. López‑Colás (2014) «Cambio demográfico reciente y vivienda en España: ¿hacia un nuevo sistema residencial?» Revista Española de Investigaciones Sociológicas, octubre‑diciembre, pp. 103‑133