Estos gráficos representan el Parque Residencial de SALAMANCA.

Son los Bienes Inmuebles, de uso VIVIENDA, matriculados a 1.1.2015, clasificados por tamaño y fecha de inscripción.

Cada barra horizontal representa una década, la inferior es la más reciente (2010-2014), y la superior la más antigua (<1940).

Cada color es un tamaño, del más cálido (<60 m2) al más frío (>180 m2).

La barra inferior (DELVI) representa el cálculo hecho desde Otropunto de la Demanda Latente de Vivienda (la demanda latente se configura por las personas que no tienen vivienda y que por su perfil sociológico (edad) y socioeconómico (no están en desempleo) son potenciales compradores). Es una estimación del número máximo de vivienda que constituye la demanda encubierta de una zona y se basa en las personas con el perfil de los actuales compradores de vivienda pero que todavía no han constituido un hogar.

Son datos fríos, sin cocinar.

Información para la toma de decisiones.

Información para el conocimiento.

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Salamanca es un municipio de 39,34 m2 y ciudad española, capital de la provincia homónima, situada en la comunidad autónoma de Castilla y León. Está ubicada en la comarca del Campo de Salamanca, en plena meseta Norte, en el cuadrante noroeste de la península ibérica. Es cabeza del partido judicial número uno de la provincia de Salamanca, además de sede de la diócesis salmantina, cuya jurisdicción se extiende a unos dos tercios del territorio provincial. Su área funcional estable alcanza los 203.999 ciudadanos, lo que la convierte en la tercera más poblada de la comunidad, tras la de Valladolid y la de León.

Los orígenes de la urbe se remontan a hace unos 2.700 años, durante la primera Edad de Hierro, cuando los primeros pobladores de la ciudad se asentaron en el cerro de San Vicente, a la ribera del Tormes. Desde entonces, la metrópoli ha sido testigo del paso de diversos pueblos: vacceos, vetones, romanos, visigodos y musulmanes. Raimundo de Borgoña, yerno del rey Alfonso VI de León, fue el encargado de repoblar la ciudad durante el Medievo y asentar las bases de la Salamanca actual.

Salamanca alberga la universidad, en activo, más antigua de España, la Universidad de Salamanca, creada en 1218 por Alfonso IX de León, y que fue la primera de Europa que ostentó el título de universidad por real cédula de Alfonso X el Sabio de 9.11.1252 y por la licentia ubique docendi del papa Alejandro IV de 1255. Durante la época en la que fue una de las universidades más prestigiosas de Occidente se hizo popular la frase «Quod natura non dat, Salmantica non præstat», ‘Lo que la naturaleza no da, Salamanca no presta’.

La ciudad posee los títulos de «Muy noble», «Muy leal», «Caritativa y hospitalaria» , «Muy culta», «Docta» y «Sabia». En 1988, la ciudad vieja fue declarada Patrimonio de la Humanidad por la Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura. Cuenta con un importante patrimonio histórico–arquitectónico, entre el que destacan sus dos catedrales —la Catedral Vieja y la Nueva—, la Casa de las Conchas, la Plaza Mayor, el Convento de San Esteban y las Escuelas Mayores. 

En 2002, fue nombrada Capital Europea de la Cultura por el Consejo y el Parlamento Europeo. En 2005, acogió la celebración de la XV Cumbre Iberoamericana de Jefes de Estado y de Gobierno y desde el mismo año celebra anualmente el Festival Internacional de las Artes de Castilla y León. En Salamanca se encuentran importantes instituciones científicas y centros de investigación, como el Centro de Investigación del Cáncer, el Instituto de Neurociencias de Castilla y León (INCyL), el Centro de Investigación y Desarrollo Tecnológico del Agua (CIDTA) y el Centro de Láseres Pulsados Ultracortos Ultraintensos (CLPU). La ciudad fue sede central de entidades financieras como Caja Duero y Banco de Castilla. Y en la actualidad, la ciudad y su área metropolitana, de algunas de las 100 mayores empresas, por facturación, de Castilla y León: Viajes Halcón (6.ª), Eurodivisas – Grupo Global Exchange (14.ª), Enusa Insdustrias Avanzadas (16.ª), Grupo Mirat (17.ª), Biocarburantes de Castilla y León (24.ª), MSD Animal Health (35.ª), Grupo MRS (36.ª), Juan Alberto Recio (44.ª), Neumáticos Andrés (68.ª), Cooperativa Farmacéutica Salmantina (99.ª). Además, en la actualidad, está considerada como el gran referente mundial en la enseñanza del idioma español, ya que concentra el 78 % de la oferta existente en Castilla y León, lo que representa el 16 % del mercado nacional.

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En el valle medio del Duero y al borde de su gran afluente, el Tormes, Salamanca se sitúa en la zona de contacto entre dos áreas ambientales diferenciadas: la cuenca sedimentaria terciaria y la penillanura del zócalo paleozoico, cuyas características y vegetación han propiciado economías diferentes y por tanto necesitadas de intercambio. Geomorfológicamente es necesario distinguir entre las vegas asociadas a los meandros del curso medio del Tormes y las formaciones sobre elevadas de areniscas, situadas a sus bordes, que el río ha ido erosionando hasta perfilar unos escarpes rocosos con unas diferencias de cota de 20-30 metros sobre la vega. Tales formaciones son recorridas, en sentido NE-SO, por sendos arroyos y vaguadas (Los Milagros y Santo Domingo) tributarios del Tormes, entre los cuales se sitúan tres cerros dominantes: San Vicente, el Teso de las Catedrales y el de San Cristóbal. Completando su vocación estratégica, un vado natural sobre el río, era pieza determinante de un corredor natural situado en el Oeste de la Península, que con el tiempo pasaría a conocerse como Vía de la Plata.

LOS PRIMEROS ASENTAMIENTOS

Los estudios arqueológicos realizados durante los últimos 50 años, han localizado la primera ocupación urbana de la ciudad en el cerro de San Vicente, el más occidental de los 3 mencionados, el cual presenta una topografía prácticamente inexpugnable por sus costados E., S. y O. Constituye un poblado habitado entre los siglos VII y IV a.c., que puede atribuirse culturalmente a la primera edad del Hierro, que en estas áreas de la Meseta N. se denomina “Soto de Medinilla”. Su superficie de, aproximadamente, 2 Has. y su sistema defensivo fue completado en la zona N. por una muralla mixta de pizarra, areniscas y tierra, acogiendo interiormente un conjunto de unidades domésticas que constan de cabañas circulares de adobe y espacios anejos para el ganado, percibiéndose una estructuración elemental de calles irregulares al servicio de una economía mixta agrícola y ganadera.

Durante el siglo IV a.c. (segunda Edad del Hierro), se produce un traslado del poblamiento hacia el central teso de las catedrales, dando origen al castro de Salmántica. Éste se hallaba defendido por una muralla cuyos paramentos de mampostería de arenisca, colocados en talud, están claramente emparentados con los castros vetones situados en el O. de la provincia (Yecla de Yeltes). La muralla, de forma elíptica y que en su zona N. se reforzaba con un foso exterior, de unas 18 Has. y presenta una estimable organización interna con calles y espacios públicos que delimitan manzanas de casas, generalmente de planta rectangular y construcción de adobe, donde se diferencian los espacios habitacionales de los corrales destinados al ganado u otros usos.

Este Castro, situado en el límite de las áreas de influencia de los pobladores vacceos (al E.) y vetones (al O.), debió alcanzar un importante grado de desarrollo en el siglo III a.c., lo que determinó el ataque de Aníbal en la campaña del 220 a Lusitania y constituye la primera noticia con respaldo documental histórico para Salmántica. Expulsados los cartagineses de Hispania en el 206 a.c. por la República Romana, el occidente peninsular entra lentamente en un proceso de romanización, manteniendo buena parte de sus características indígenas celtibéricas, lo que se percibe de forma palpable en nuestra ciudad.

LA CIUDAD ROMANA

El proceso de romanización, se acelera tras las campañas de Augusto y se consolida a finales del S. I. d.c.: Salmántica es una mansio de la vía de la Plata que unía Mérida con Astorga y se sitúa en la milla 183, después de cruzar el Tormes por el famoso puente construido presumiblemente en época de Trajano. El espacio habitado sigue circunscrito a la antigua cerca castreña, aunque finalmente se refuerza con una segunda fábrica adosada a la primera. Interiormente se estructura sobre una trama ortogonal en dirección NE-SO, que parece coincidir con la directriz de la vía de la Plata y presenta manzanas de dimensiones aproximadas 50×25 mts., las cuales contienen viviendas con paredes de mampostería y adobe que delimitan usos diferenciados. A finales del alto imperio, Salmántica ha alcanzado la categoría de civitas.

La crisis progresiva del período bajoimperial, parece determinar un traslado de las clases dominantes hacia las villas situadas en la vega del río, aunque la ciudad mantuvo un cierto nivel de actividades industriales y artesanales hasta el Siglo VI. A partir de aquí existe, hasta el S. XI, un enorme paréntesis en el registro arqueológico, aunque ciertas fuentes documentales nos indican el mantenimiento de Sede Episcopal durante la época visigótica, el acuñamiento de moneda o la reseña de autores árabes y cristianos, lo que ha llevado a pensar en un traslado temporal de la ciudad hasta algún lugar cercano que todavía no ha sido hallado.

LA REPOBLACIÓN MEDIEVAL 

Con posterioridad a la invasión islámica y tras el vacío poblacional que el valle del Duero presenta en los siglos VIII, IX y X, se producen algunos intentos de repoblación de la Extremadura Leonesa, más o menos fallidos. Será a partir de la conquista de Toledo (1085), cuando Alfonso VI delega en su yerno Ramón de Borgoña la fundación de una nueva ciudad sobre los restos de la antigua civitas romana como atestiguan escrituras de donación al obispo de Salamanca de numerosos bienes y rentas con que dotar a la diócesis (1102 y 1107). 

El fuero de la ciudad nos permite conocer la personalidad de los diversos grupos repobladores y sus áreas de ocupación: en la ciudad vieja, cuyas murallas son reconstruidas, se asientan al Este los francos, con la catedral y el mercado o azogue viejo, mientras que al Oeste se sitúan los serranos con elementos del poder civil, como son la residencia del tenente real y el posterior alcázar.

La muralla se dota de 7 puertas: la del río, San Cebrián, San Sebastián, La puerta del Sol, San Bartolomé, San Juan del Alcázar y el postigo Ciego. La estructura de la ciudad vieja, posteriormente desfigurada, parece sugerir un eje central (residuo del decumanus romano?) que pervive en la actual calle Libreros, al que se accedería desde el puente romano mediante un sistema de rampas, para entrar por la puerta del río y la actual calle Veracruz y salir por la puerta del Sol, en el extremo Norte. El esquema se completaría con una serie de calles curvadas para adaptarse a la topografía, a uno y otro lado y cortadas transversalmente para formar las correspondientes manzanas.

Los restantes grupos repobladores, se situarían al exterior de la cerca vieja, agrupados en colaciones o pueblas entorno a las correspondientes parroquias: Al E. y en las inmediaciones del Arroyo de Santo Domingo se situarían de N. a S. toreses, bregancianos y portogaleses; mientras que al O., cerca del arroyo de los Milagros, el espacio sería ocupado por castellanos y gallegos. Entre la muralla y el río, se localizaron los mozárabes. 

La necesidad de proteger a estas colaciones extramuros, motivó la creación, a partir del año 1147, de un 2º recinto amurallado, la cerca nueva, que contenía en su interior una enorme superficie de 110 Has., accesibles desde 10 puertas más: San Pablo, Santo Tomás, Sancti-Spíritus, Toro, Zamora, Villamayor, San Bernardo, San Hilario, San Vicente y puerta de los Milagros, todas las cuales se abrían a las principales calzadas y caminos con origen en la ciudad. 

Hacia el Siglo XII se reconocen 40 colaciones que debían formar unidades relativamente autónomas, formando corrales agrupados entorno a cada parroquia. Una red de caminos y senderos interiores sería el germen de la futura organización viaria, basada en condicionantes topográficos y acceso a las puertas, pero el factor estructurante de mayor importancia, lo constituyó la plaza del mercado que desde el azogue viejo, junto a la catedral, emigró hasta el azogue nuevo en las inmediaciones de la puerta del Sol y al manifestar su insuficiencia se fijó definitivamente en el centro geométrico de la ciudad nueva, dando lugar a la espaciosa plaza de San Martín. Desde ella, una serie de vías radiales (Zamora y Toro al N. y San Pablo y Rúa de San Martín al S.) en unión de una apretada e irregular maraña de calles transversales ayudarían a configurar la trama urbana, que, a pesar de posteriores ampliaciones y modificaciones ha pervivido, en lo sustancial, hasta nuestros días. 

En el año 1218, Alfonso IX crea el Estudio General, la más antigua de las Universidades españolas, lo que sería determinante en el futuro de la ciudad. Sus instalaciones originalmente estuvieron ligadas al claustro y dependencias de la catedral y no sería hasta los siglos XIV y XV en que se iniciaría el traslado hasta sus definitivos y magníficos edificios. 

Un aspecto importante en la morfología ciudadana, lo constituyen los palacios y casas fuertes nobiliarios. La nobleza, clase privilegiada en el reparto del poder y la tierra, tras la reconquista, compite por el poder social y político, dando lugar a frecuentes luchas internas que en el S XIV originan los bandos de Santo Tomé (al N.) y S. Benito (al S.) en que se dividía la ciudad, especialmente en épocas de debilidad del poder real. La llegada de los Reyes Católicos, pone fin a estos episodios y produce el simbólico desmoche de numerosas torres defensivas, como la de los Anaya (Abrantes) aunque otras, por su belleza o fidelidad al poder real fueron afortunadamente conservadas como la torre del Clavero o la del Aire.

Los asentamientos prehistóricos y romanos se localizan en una estratégica posición elevada sobre un vado del Tormes que dará lugar a la construcción del puente romano para el paso de la Vía de la Plata que comunicaba Mérida con Astorga. Cuando tras la repoblación medieval, se construya el segundo recinto amurallado, su tamaño de 110 Has. será tan grande que podrá contener todo el desarrollo urbano hasta finales del siglo XIX cuando se derriban las murallas. 

El hecho de que a lo largo de 1800 años solo haya existido un puente sobre el Tormes ha motivado que todas las vías procedentes del Sur deban agruparse en el arrabal del puente antes de cruzar el río: Camino de Ciudad Rodrigo; Cañada Real Extremeña; Calzada Real o Vía de la Plata; Cordel de Miranda; Vereda de Alba y Camino de Santa Marta. Tras cruzar el río y bordeando la ciudad por las rondas exteriores, las vías del Sector Norte se diversificaban desde las puertas de Toro y Zamora: Camino de Ledesma; Calzada Vieja de Zamora (Vía De la Plata); Cañada Real Zamorana; Calzada de Toro; Calzada de Medina y Calzada Real para Madrid.

RENACIMIENTO Y BARROCO

El Siglo XVI, marca el apogeo de la ciudad en términos demográficos y artísticos convirtiéndose en una de las más importantes de la meseta castellana. La protección que los Reyes Católicos y el Cardenal Cisneros deparan a la Universidad, propicia una rápida expansión de forma que se construyen numerosos colegios mayores y se instalan diferentes órdenes religiosas atraídas por el prestigio y capacidad formativa del Estudio Salmantino. Será el plateresco, un renacimiento muy ornamentado, el estilo que dará forma a esta eclosión constructiva y se materializará en edificios tan representativos como el palacio de Monterrey, la iglesia de San Esteban o la fachada de la Universidad. La panorámica del conjunto urbano que Anton Van de Wingaerde elabora en 1570, nos muestra una ciudad contenida dentro del recinto amurallado y sus puertas, complementándose con pequeñas extensiones o arrabales periféricos sobre el río. 3 grandes volúmenes predominan sobre el conjunto: el Convento benedictino de San Vicente, la nueva catedral en construcción ampliando la románica de Santa María y el convento de los Dominicos; en un segundo nivel emergen volúmenes secundarios, predominantemente eclesiásticos, sobre un extenso caserío de ínfima calidad constructiva y apretado sobre el estrecho callejero de origen medieval. Con algunas excepciones, el espacio público era muy reducido, pero las casas nobles y conventos disponían de extensos espacios libres privados en forma de corrales, huertas o espacios ajardinados.

La crisis general del país en el siglo XVII, se manifiesta notablemente en Salamanca. La nobleza abandona la ciudad para instalarse en la corte mientras que la Universidad, muy conservadora en su enseñanza, es rebasada por las de otras ciudades a la vez que se produce un ascenso de numerosas órdenes religiosas que multiplican sus asentamientos urbanos. La riada de San Policarpo en 1626, que arrasó la vega del Tormes, destruyendo la mitad del Puente Romano, motivó el traslado de diversos conventos hacia el interior de la ciudad. No obstante el impacto urbano de mayor envergadura, se produce con el traslado del colegio de los Jesuitas desde la periferia Oeste hasta el centro de la ciudad en la actual calle de la Compañía. Bajo la protección absoluta del Rey Felipe III y contra el parecer de todos los estamentos locales, se compra o expropia un barrio entero con cerca de 500 casas, 1 iglesia y 2 ermitas, donde se construirá el inmenso Colegio del Espíritu Santo (posteriormente denominado Clerecía) que a partir de entonces cambiará las perspectivas visuales próximas y lejanas de la ciudad. La otra fundación notable de este período, es la de la iglesia de la Purísima y convento de Las Agustinas bajo el Patrocinio del Conde de Monterrey, a la sazón virrey de Nápoles, lo que motiva su diseño por arquitectos italianos. La recogida plaza que se crea entre el nuevo convento y el vecino Palacio de Monterrey, es una de las escasas muestras de valoración de los espacios públicos entre edificios monumentales que se producen en la ciudad.

Tras la guerra de Sucesión, a comienzos del siglo XVIII, el reformismo ilustrado borbónico se deja sentir en la ciudad potenciado por corregidores de confianza del Gobierno, impulsores de una política nacional de mejora de los servicios e infraestructuras públicas, así como del saneamiento y embellecimiento de los espacios urbanos, cuestiones absolutamente descuidadas por la dinastía de los Austria. De esta forma el arreglo de los caminos reales, de los puentes de todo tipo y de los accesos a las ciudades, incide de forma muy positiva en Salamanca como se traduce en la restauración de los 10 arcos meridionales del puente Mayor, que llevaban más de un siglo sin reparar, arrasados por la crecida de San Policarpo.

Será el corregidor Rodrigo Cavallero y Llanes quien reformará entre 1729 y 1755, la vieja plaza de San Martín encargando el proyecto al arquitecto Alberto de Churriguera que, a la sazón, trabajaba en Salamanca ultimando, entre otras obras, la Catedral Nueva de la Asunción. La plaza de San Martín era un enorme espacio de más de 2 Has., situado en un pronunciado desnivel y donde se desarrollaba un variado mercado sectorizado por gremios y estructurado por islas e instalaciones desmontables. Churriguera reorganiza el espacio, creando dos niveles claramente diferenciados: el más bajo o plaza de la verdura y el más alto que constituye propiamente la Plaza Mayor, extraordinaria síntesis entre las viejas plazas castellanas y el urbanismo barroco. La planta baja desarrolla un cuadrado imperfecto de 80 x 80 m., íntegramente porticado y abierto a 13 calles y callejones pero totalmente cerrado en las tres plantas superiores y materializado con un lenguaje barroco contenido y modulado donde sólo destacan dos hitos también moderados: las Casas Consistoriales y el Pabellón Real.

La población de Salamanca había descendido desde los 25.000 habitantes estimados en el siglo de Oro hasta los 15.000 que se deducen del Catastro de la Ensenada. Sabemos que, de las 3.000 casas existentes, casi el 75% pertenecían al clero, siendo el Cabildo catedralicio el mayor hacendado seguido por la Real Capilla de San Marcos. La ciudad poseía 28 parroquias y 8 ermitas, 14 conventos de monjas y 24 de religiosos así como 4 colegios mayores, 13 menores y 4 militares, señalándose otros 15 edificios importantes, la mayoría bajo control eclesiástico lo que denota la enorme concentración inmobiliaria a que se había llegado a finales del antiguo régimen.

Otro corregidor ilustrado, D. Vicente de Saura y Saravia, acomete con más voluntad que éxito la mejora de los espacios públicos rectificando alineaciones, ampliando plazas y plazuelas que permitan mejor visualizar los monumentos a partir de la estrecha trama medieval. A él se deben la conversión del campo de San Francisco, en un jardín aterrazado o la creación de paseos arbolados en el exterior de las Rondas.

Igualmente se comenzó el empedrado sistemático de las calles principales, la iluminación pública, el abastecimiento de aguas, canalizándolas, desde recogidas exteriores hasta las arcas-madre ya situadas en la ciudad que surtían, por gravedad a las diversas fuentes públicas. Finalmente se acometió el saneamiento de los dos arroyos canalizados como albercas que cruzaban la ciudad de N. a S. y que, en realidad, constituían cloacas a cielo abierto que había que limpiar, cruzar por puentes y puentecillas y cubrir con galerías en determinados tramos. Gracias a los planos que en 1784 elabora Jerónimo García de Quiñones y en 1804 Juan Marcelina de Sagarvinaga, para estos y otros menesteres poseemos las primeras trazas completas de la ciudad.

EL SIGLO XIX

El cambio de siglo contempla una Salamanca con escasa vitalidad, donde la Universidad ha sido cerrada por orden de Godoy, el valido de Carlos IV, pero ello es irrelevante frente a la destrucción provocada por los hechos relacionados con la Guerra de la Independencia: la ciudad es ocupada entre 1808 y 1810 por las tropas napoleónicas que convierten el sector suroeste en un conjunto de fuertes, los de San Vicente, San Cayetano y la Merced. Para reforzar los elementos defensivos se destruyen sin miramientos los colegios del Rey, Cuenca, Oviedo, Trilingüe, Los Ángeles y la Magdalena, además de los conventos de la Penitencia, Santa Ana y San Agustín y en general todo el caserío del barrio.

Posteriormente los hechos militares con repetido cañoneo entre las fuerzas aliadas y las francesas, produce enormes daños incluso en edificios más alejados como los conventos de Carmelitas, San Bernardo y San Francisco o en las coronaciones de la Clerecía. En conjunto, se estima que la ciudad perdió más de la cuarta parte de su patrimonio monumental acumulado durante siglos de variada construcción, que a partir de entonces se convirtió en cantera para el conjunto de construcciones de ínfima calidad, edificado sobre las ruinas de lo que la terminología popular pasó a denominar como el barrio de “Los caídos”, y que ha perdurado hasta finales del siglo XX. Un hecho positivo produjo la ocupación francesa y fue la remodelación de la plaza de Anaya frente a la Catedral, eliminando viejas construcciones que permitieran la alineación de la iglesia de San Sebastián, ordenada por el gobernador militar, general Thiebault.

Las destrucciones físicas y el proceso desamortizador, desarrollado en los primeros años del reinado de Isabel II, produjeron importantes modificaciones en la ciudad: en las cercanías de la Plaza Mayor se creó la plaza de la Libertad, mediante la reducción de la huerta del Carmen de Arriba; la demolición del convento de los Clérigos Menores y de la iglesia de San Adrián, generó la plaza de la yerba (Colón) en el tramo medio de la calle de San Pablo; la gran superficie del Convento de San Francisco, fue enajenada manteniendo las magníficas ruinas del ábside de su iglesia y la capilla de la Orden Tercera. El Convento de San Antonio el Real, en el centro de la ciudad, se dividió en dos partes de las que el claustro se convirtió en el patio de butacas del teatro del Liceo.

El detallado plano que, en 1858, elabora Francisco de Coello nos muestra la plaza de Toros entre el campo de San Francisco y el Palacio de Monterrey en pleno corazón de la ciudad. Unos años después en 1864, se traslada a las eras de labradores al lado de la puerta de Zamora, extramuros y finalmente en 1893 gracias al empeño de un conjunto de comerciantes y para promocionar las ferias ciudadanas, se instala en su actual ubicación de la Glorieta, donde se juntan las carreteras de Zamora, Toro y Valladolid.

Entre los años 1868 y 1869, se produce el derribo de la muralla medieval, iniciándose lentamente un proceso no planificado de expansión de la ciudad hacia el Norte. Entre los años 1880 y 1885, llega el ferrocarril desde Medina del Campo y se prolonga hacia Portugal. La estación se sitúa en el cuadrante N-E a una distancia razonable del Centro Urbano y permanece en dicha posición hasta nuestros días. El trazado de la Línea de Portugal por el Norte, frenará enseguida la expansión urbana en su dirección natural y producirá años después su desvío de forma que sus terrenos generarán una importante vía urbana.

Entre los años de 1880 y 1890, se realiza la apertura de la Rúa Mayor, prolongando la Rúa Vieja de San Martín, de forma que se consigue el enlace visual entre la portada de la Iglesia de San Martín y la torre de las campanas de la Catedral.

En los últimos años del siglo, se ejecutan algunas obras públicas novedosas: el hospital de la Santísima Trinidad bajo conceptos tipológicos modernos, el Mercado nuevo en la plaza de la Verdura, obra realizada en hierro fundido por el arquitecto Joaquín de Vargas Aguirre y se diseña y arbola el parque de la Alamedilla, entre la puerta de Toro y el trazado de la vía del ferrocarril de Plasencia.

EL SIGLO XX

Tras la postración decimonónica, el siglo XX contempla una renovación general y nuevas actividades urbanas. La mejora de los medios de comunicación, el fortalecimiento del comercio y una modesta industria, el crecimiento de la Universidad o la implantación de otras instituciones, refuerzan a Salamanca como un centro de servicios provincial de mediano tamaño, que impulsará su crecimiento poblacional desde los 25.000 habitantes censados a comienzos de siglo a los 80.000 existentes en su ecuador para rematar con 150.000 en sus años finales.

3 grandes tema serán recurrentes en el debate municipal y en el propiamente ciudadano: la creación de nuevos servicios urbanos, la reforma interior de la ciudad antigua y el tratamiento del ensanche. En todos ellos, el Ayuntamiento nunca conseguirá una gestión ágil y eficaz, yendo por detrás de los acontecimientos y en unas condiciones económicas generalmente escasas para la cuantía de las necesidades.

En 1905 se construye el puente de Enrique Estevan, el 2º de la ciudad que mejoró notablemente las comunicaciones Norte-Sur, a través del paseo de Canalejas por el Este. En sus inmediaciones se construyó el nuevo matadero y, por el camino de las Aguas, el tan deseado abastecimiento de las mismas para dar lugar a los depósitos de Campoamor, el 1º subterráneo y el 2º de hormigón armado, en 1918. A partir de entonces la distribución de agua y el consiguiente alcantarillado y en general la urbanización, fue un proceso lento y costoso siendo numerosos los espacios periféricos que vieron llegar tardíamente tales servicios. En 1940 se construyó el 2º depósito, Chinchibarra en un teso dominante.

La reforma interior de las ciudades antiguas era, desde finales del XIX, un tema cotidiano en Europa y por supuesto en España. Las viejas y estrechas estructuras medievales se adaptaban mal al incipiente tráfico, creando todo tipo de insalubridades y dificultades para una vida moderna. Conocidos los ejemplos remodeladores de la Roma Renacentista o del París del Segundo Imperio, las ciudades españolas creaban sus grandes vías interiores para permeabilizar los tejidos urbanos y dotarles de accesibilidad y renovación. Salamanca ya desde principios de siglo aspiraba a su correspondiente Gran Vía por el sector Oeste siguiendo aproximadamente el curso del Arroyo de Santo Domingo, pero la dificultad de gestión de una obra tan gigantesca, pospuso su ejecución hasta la segunda mitad del siglo. Mientras tanto en el interior del casco urbano la concesión de licencias estaba condicionada por numerosas rectificaciones, ampliaciones y modificaciones del viario callejero que se realizaban mediante los “planos de alineaciones” elaborados por los arquitectos municipales sin conexión alguna entre sí y normalmente sin atender a consideraciones de tipo cultural y patrimonial. La obtención de un Plan de Reforma interior, todavía debería esperar bastantes años.

Por lo que se refiere al Ensanche, parecidas circunstancias. La ciudad se expande por el N. alcanzando y rebasando la vía del Ferrocarril de Portugal, por el N.E., hacia la estación y por el N.O. entre los caminos de Villamayor y Ledesma. En estos desarrollos, por su magnitud espacial, tienen gran importancia los cuarteles de Ingenieros e Infantería o los colegios de las Salesas Reales, de las Esclavas del Rollo, el noviciado de Jesuitas o el Preventorio-Escuela de la Caja de Ahorros. Numerosos barrios de casas bajas se construyen en sus cercanías para alojar a los trabajadores de los grandes edificios y todo ello sin una planificación previa que ordenase el crecimiento, realizándose los consabidos planos de alineaciones municipales a posteriori y adaptándose al trazado rural pre-existente que formaban caminos, veredas, vías pecuarias así como al parcelario agrícola. En 1925 el urbanista César Cort, elabora un proyecto de ensanche, que nunca fue aprobado.

La necesidad de una cartografía fiable sobre la que asentar tanto la reforma interior como el ensanche, motiva desde la década de los 20′, numerosas gestiones ante el Instituto Geográfico Nacional para la elaboración del plano correspondiente, el cual tardará más de 10 años en estar disponible y presentará una extraordinaria calidad y precisión.

Aprovechando su estancia en Salamanca durante la guerra civil, el arquitecto Victor D’ors y Valentín Gamazo, firman en 1939, el primer Plan General de Urbanización de Salamanca, símbolo de las ideas urbanísticas falangistas. El plan, manifiestamente utópico, presenta una ciudad cerrada y terminada sin preocupación por nuevos desarrollos futuros y concentrándose en la reforma interior con criterios elitistas. Se plantea un gran espacio universitario en el cuadrante S.O. rebasando la ronda de San Vicente y se pone especial énfasis en crear perspectivas espectaculares para los grandes monumentos históricos, eliminando gran parte del tejido urbano adyacente, y materializado con dibujos de gran calidad. El Plan no llegó a tramitarse.

En el año 1944 y redactado por el ingeniero José Paz Maroto, responsable del Plan General de Saneamiento de la ciudad, se aprueba el Plan de Reforma Interior y Ensanche que, en realidad, constituyen dos planes separados. En cuanto a la Reforma Interior de la ciudad antigua, se plantea, dentro de las rondas, una propuesta generalizada de rectificación de alineaciones y la creación de importantes vías para canalizar el tráfico como son la gran Vía por el Este y otra, relativamente simétrica por el Oeste, siguiendo el curso del Arroyo de los Milagros por las calles de Condes de Crespo Rascón para enlazar con la calle de la Palma, lo que suponía la destrucción de importante patrimonio monumental (y que afortunadamente no llegó a realizarse). Transversalmente se proponía, entre otras, la Vía de Rodeo para bordear exteriormente la Plaza Mayor uniendo la plaza de los Bandos con el Corrillo, Plaza del Mercado y desembocar en la Gran Vía. Paralelamente se establecía un sistema de zonificación por tipo de vivienda y actividades entre las que destacaba una generosa ampliación de la ciudad universitaria, llegando hasta la Clerecía. La asignación de alturas se realizaba por ancho de calles y no rebasaba las cuatro plantas.

El Plan de Ensanche es un esfuerzo notable y pragmático para integrar todos los desarrollos más o menos espontáneos, localizados en el arco Norte y Este, mediante su ordenación y geometrización, creando mallas viarias jerarquizadas entre las que destaca la propuesta de desaparición de la línea del ferrocarril de Portugal, que diez años después daría lugar a la correspondiente Avenida Transversal. La consabida zonificación por usos y tipos de vivienda, proporcionaba 15 zonas con la novedad de una amplia ciudad-jardín que solo, en una exigua proporción, llegó a realizarse. Al Sur del río, no se planteaba ningún desarrollo nuevo.

A partir de los años 50′ y con una emigración imparable del campo a la ciudad, el proceso de crecimiento urbano se acelera en todos los frentes y por todos los medios. En el año 1953, se elimina la línea del ferrocarril de Portugal que se traslada al Sur del río, creando una nueva estación en Tejares. Las administraciones construyen varios polígonos de vivienda pública (El Carmen, Salas Pombo y La Vega, y posteriormente el polígono del Tormes). Por su parte numerosas instituciones religiosas, abandonan sus propiedades en el centro, que son sustituidas con una elevada densidad residencial y se trasladan a amplios lugares de la periferia Norte.

En las zonas consolidadas se produce también un proceso de densificación, mediante la multiplicación de las alturas de los edificios originales, para lo cual se modificaron repetidamente las ordenanzas urbanísticas. En el casco antiguo se produce un proceso sistemático de rectificación de alineaciones con notable elevación de alturas, en algunos casos abusivas e incompatibles con sus características ambientales. En el año 1953, se declara la zona Sur de la ciudad histórica, Conjunto Histórico-Artístico con una delimitación insuficiente.

El desbordamiento físico de las previsiones del Plan Paz Maroto, genera el encargo de un nuevo Plan General a los arquitectos Población y Pérez Arbués que se aprueba en 1968. Su modelo territorial plantea una serie de rondas concéntricas, y la zonificación se organiza en 25 áreas que deberían desarrollarse, tanto en suelo urbano como de reserva urbana, mediante otros tantos planes parciales, que apenas llegaron a materializar sus contenidos.

El crecimiento inducido por Salamanca, desborda los límites de su término municipal y se traslada a los municipios vecinos de Villares, Villamayor, Carbajosa o Santa Marta. En 1975 se encarga al equipo de los arquitectos Ferrán y Mangada, la revisión del Plan General con carácter comarcal. Ello da lugar a la toma de conciencia de un incipiente proceso metropolitano y cristaliza en 1980 en las Normas Subsidiarias de Plan Comarcal que organiza y limita los crecimientos de los municipios vecinos a la ciudad, aunque pronto serían revisadas individualmente perdiendo su carácter integrado.La situación de crecimiento desordenado en la ciudad, las repetidas modificaciones de ordenanzas, así como una fuerte presión inmobiliaria, obligan al primer Ayuntamiento democrático de la ciudad a la elaboración en 1980, de los “Criterios interpretativos del régimen de planeamiento” y a la aceleración del proceso de revisión mediante la elaboración de dos figuras que se adaptan a la legislación estatal de 1976 y que se aprueban casi simultáneamente en 1984: el Plan General y el Plan Especial de Reforma y Protección del Conjunto Histórico.

 

El Plan General redactado por los arquitectos Ferrán y Navazo, presenta un modelo territorial equilibrado entre los desarrollos del arco Norte y los situados al Sur del río, estableciendo claras determinaciones de protección medioambiental y patrimonial, y una red viaria mallada y jerarquizada y trazada con criterios realistas. La precisa delimitación de los suelos urbanos y urbanizables, colmatando todos los vacíos que el crecimiento discontinuo había generado en épocas anteriores así como una clara y  efectiva definición de los derechos edificables, han trazado unas reglas de juego que se han manifestado adecuadas y realistas para la resolución de los problemas de la ciudad. De esta forma se han desarrollado y ejecutado 8 planes parciales y 43 planes especiales que han cubierto prácticamente todo el mosaico de suelo clasificado por el Plan, generando un patrimonio de suelo de equipamiento que ha permitido superar anteriores situaciones de penuria. La construcción de viviendas ha sido muy intensa con una media de 1.500 viviendas anuales entre los años 1985-2005.

Por su parte el Plan Especial del Conjunto Histórico (ampliado a unas 80 Has.), fue redactado por el equipo del arquitecto Fernando Contreras y aprobado en el año 1984. Partiendo de un diagnóstico con problemas importantes, desorganización del tejido, abandono del patrimonio, insuficiencias de infraestructuras, pérdida de población, se trazan unas líneas claras de actuación: mantenimiento de la estructura urbana histórica, protección del patrimonio con más de 500 edificios catalogados, mantenimiento de la volumetría, ocupación y usos tradicionales, etc… avanzando unas pautas que hoy ya son usuales en las ciudades históricas españolas. Su mayor éxito fue, no obstante, el llevar aparejada una operación piloto de Rehabilitación conjunta, que consistió en una multiplicidad de actuaciones públicas respaldadas presupuestariamente por una docena de Organismos de la Administración Central, Autonómica y Local. De esta forma se urbanizó o reurbanizó casi el 50% del viario público. Además se acometió un amplio programa de Equipamientos de nivel ciudad y de nivel de barrio por el que se construyeron el Palacio de Exposiciones y Congresos, dos Facultades Universitarias, dos grandes bibliotecas, un archivo nacional y otro provincial, un Conservatorio de música y un Centro de Bachillerato entre otros equipamientos, con una inversión que en 6 años ascendió a 22.000 millones de ptas.

Paralelamente se desarrollaron dos actuaciones de vivienda pública y se abrió una línea municipal para subvencionar la rehabilitación de edificación catalogada que posteriormente fue eliminada. La mejora del barrio fue tan rápida y ostensible que el sector privado entró rápidamente a construir y rehabilitar con una media de 100 viviendas por año, formando un mercado muy creciente en  precios que ha terminado por expulsar a buena parte de la población autóctona con menor nivel de recursos económicos. El progresivo agotamiento del Plan General de 1984 y las sucesivas modificaciones legislativas, motivaron la necesidad de su revisión. Tras sucesivos ensayos, no culminados, por el equipo de Ferrán y Navazo y por el ingeniero Jesús Rodríguez, durante la década de los 90, el Ayuntamiento encargó la Revisión-Adaptación a un equipo municipal dirigido por el arquitecto Fernando Lombardía. El nuevo P.G.O.U. fue aprobado inicialmente en 2004 y definitivamente en 2007. 

El 23.12.2004, el Pleno del Ayuntamiento, a propuesta de la Comisión de Urbanismo, Vivienda y Fomento, acordó con el voto favorable de la mayoría absoluta del número legal de miembros de la Corporación, aprobar inicialmente la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Salamanca. El trámite de Información Pública y contestación a las alegaciones duró entre enero de 2005 y finales de agosto de 2006, tras una ampliación (se presentaron 357 y 382, respectivamente). Con fecha 23 de octubre de 2006, el Pleno del Ayuntamiento de Salamanca acordó por mayoría absoluta aprobar provisionalmente la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana con la incorporación de los cambios derivados de la estimación de las alegaciones señaladas y de las propuestas de la citada Comisión. Se procedió a remitir el expediente a la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León, para su aprobación definitiva. El 12.12.2006 se reunió la Ponencia Técnica del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León, y con base en el informe de la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio y en las explicaciones vertidas por los representantes del Ayuntamiento de Salamanca, formuló su correspondiente propuesta, que fue adoptada con el voto favorable de todos los miembros presentes. Se indicaron unas deficiencias y alguna indicación también de la Comisión Territorial de Patrimonio Cultural (informe del 15 de diciembre). En la sesión del 20.12.2006 el Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León da el visto bueno indicando que el Ayuntamiento debe presentar un texto refundido con las correcciones. El Ayuntamiento lo hace con fecha 19.1.2007. La Consejería de Fomento resuelve su Aprobación Definitiva el 22.1.2007.

«Coherentes con los objetivos de la actividad urbanística pública que trata de asegurar que el uso del suelo se realice de acuerdo al interés general y a la función social de la propiedad y el fomento del desarrollo territorial y urbano sostenible, comprometido con los valores del progreso económico, cohesión social de la población mediante la mezcla equilibrada de grupos sociales, usos y actividades y reserva de suelo para la ubicación de las dotaciones urbanísticas necesarias en condiciones optimas así como la protección del medio ambiente y el patrimonionatural y cultural». (Tomo 3. Memoria, p. 25).

El P.G.O.U. de 2007, parte de los pies forzados de las infraestructuras exteriores, básicamente las autovías de Castilla y de la Plata que, por el O. y el S., delimitan el crecimiento residencial de laciudad.

El futuro ferrocarril de Alta Velocidad hacia Portugal, se desarrolla por el límite N. del municipio y genera una nueva estación ligeramente por encima de la actual. El desarrollo de suelo urbanizable residencial, prácticamente colmata el arco E-N-O hasta los límites del municipio y se crea un importante complejo industrial y de servicios con el Puerto Seco en el cruce de las dos autovías.

La capacidad residual de los diversos suelos urbanos y de los planes parciales no ejecutados es de 16.000 viviendas que sumadas a las 30.000 edificables en 797 Has. de suelo urbanizable, proporcionan un techo edificatorio de 46.000 nuevas viviendas. (SÓLO RECORDEMOS QUE HOY SON 91.000 VIVIENDAS LAS CENSADAS)

Se realiza una detallada protección del medio ambiente incrementando la superficie del suelo rústico protegido, con un Plan Especial de protección de las Riberas del Tormes y Arroyo del Zurguén con una superficie de 600 Has. que ya ha sido aprobado. Finalmente los requerimientos de la Ley de Urbanismo de Castilla y León, que señala que la ordenación detallada en suelo urbano y la catalogación son determinaciones de ordenación general, ha obligado a un tratamiento muy preciso del Conjunto Histórico. De esta forma se ha aumentado la catalogación en más de 80 edificios añadiéndose catálogos de elementos urbanos, etnológicos, heráldicos y arqueológicos, exigidos por la legislación específica de patrimonio. En la actualidad se procede a ultimar un Plan Especial de Protección y Gestión para el Conjunto Histórico.

Pero en Salamanca los grandes desarrollos residenciales pendientes de edificar abundan, y acumulan hasta 2.287.645 m2 de edificabilidad residencial para 17.597 viviendas, todas pendientes en sectores como SECTOR 77 (501.475 m2 de suelo para 214.524m2 de techo para 1.650 viviendas, urbanizado al 100% y sin edificar), SECTOR BOTIJAS (315.863 m2 de suelo para 142.138 m2 de techo para 1.093 viviendas, sin iniciar), SECTOR EL PILAR ( 605.012 M2 DE SUELO PARA 272.255 m2 de techo para 2.094 viviendas, sin iniciar), SECTOR LA MORAL (404.215 m2 de suelo para 181.897 m2 de techo para 1.399 viviendas, sin iniciar), SECTOR LAS CABEZAS (629.855 m2 de suelo para 283.435 m2 de techo para 2.180 viviendas, sin iniciar), SECTOR LAS GALANAS (504.802 m2 de suelo para 227.161 m2 de techo para 1.747 viviendas, sin iniciar), SECTOR LAS PEÑISCAS I (413.806 m2 de suelo para 186.213 m2 de techo para 1.432 viviendas, sin iniciar), SECTOR MARIN I (304.331 m2 de suelo para 136.949 m2 de techo para 1.053 viviendas, urbanizado al 100% pero sin iniciar edificación), SECTOR MARIN II (333.783 m2 de suelo para 150.202 m2 de suelo para 1.155 viviendas, sin iniciar) o SECTOR VALLE DE SAN MARTIN (439.996 m2 de suelo para 241.998 m2 de techo para 1.862 viviendas, sin iniciar).

En el Informe “Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables 1996. Catálogo de Áreas Vulnerables Españolas”. Ministerio de Fomento ‐ Instituto Juan de Herrera. Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid‐ HERNÁNDEZ AJA, AGUSTÍN (director) (1996) identificaba en 1991 los barrios de 1. SALAMANCA TRASTORMESINA y 2. SALAMANCA NOROESTE además de 3. SALAMANCA NORTE y en 2001 el barrio de  1.‐ Salamanca Noroeste (Pizarrales Este y El Carmen). Los barrios de Chamberí, Tejares, La Vega y San José. Son barrios situados al sur del río Tormes, separados entre sí, sobre los que se están efectuando operaciones de reforma y reurbanización. 

Atendiendo a los valores sociodemográficos, la posición relativa del municipio de Salamanca está en la línea de su contexto autonómico y en peor posición respecto al contexto estatal. Los indicadores estudiados para describir los problemas de la estructura sociodemográfica de la ciudad son inferiores o prácticamente iguales a los de Castilla y León y se alejan algo más de los valores nacionales. Respecto al envejecimiento de la población, el municipio cuenta con un 9,29% de ancianos de más de 75 años y con un 11,21% de hogares unipersonales de más de 64 años; esto valores son ligeramente más bajos que los autonómicos, pero resultan altos comparados con los valores estatales que supone un 7,40% de ancianos y un 9,58% de hogares de más de 64 años. Solo destacar el porcentaje de hogares con un adulto y un menor o más, ya que el indicador para Salamanca (2,70%) es superior al de la comunidad autónoma (2,02%) y prácticamente igual que el valor estatal (1,99%). 

Desde el punto de vista de la vulnerabilidad socioeconómica, el municipio varía su posición relativa dependiendo de qué indicador se trate. Así desde el punto de vista de la cualificación de la población los indicadores municipales de población sin estudios y ocupados no cualificados (8,85% y 9,72% respectivamente) son inferiores a los valores autonómicos (10,91% y 10,21%); igualmente respecto a los valores nacionales el municipio queda por debajo tanto del porcentaje de población sin estudios (15,34%) como del porcentaje de ocupados no cualificados que se sitúa en el 12,23%. Respecto al resto de indicadores (tasa de paro, tasa de paro juvenil y ocupados eventuales) el municipio presenta valores mejores que la comunidad autónoma y que España.

Respecto a los indicadores de vulnerabilidad residencial, podemos diferenciar aquellos que hacen referencia a mal estado y antigüedad de la edificación y por otro, aquellos que describen el tamaño de la vivienda que permiten de manera indirecta detectar situaciones de hacinamiento. El municipio en este caso presenta una situación media, si atendemos al estado de la edificación, ya que el indicador de viviendas en mal estado supone un 3% para el municipio frente al 1,49% de Castilla y León y por otro lado las viviendas en edificios anteriores a 1951 no llegan 6,91%, valor muy por debajo del 20,38% autonómico así como del 17,70% estatal. Es preciso destacar el indicador de superficie media útil por habitante puesto que mientras el valor nacional se sitúa en los 31,04m2, el del municipio es inferior, 29,14 m2.

Durante casi veinticinco años el planeamiento urbano de Salamanca se fue convirtiendo, para sí y para otras ciudades de España, en un mirador de la técnica urbanística y de sus resultados, sobre todo en ese maridaje entre el planeamiento general, el Especial y su Declaración como Ciudad Patrimonio de la Humanidad, en 1988. Desde aquel lejano horizonte de 1978, en que aceptó el reto de integrar, en conspicua sincronía y matrimonio, dos paradigmas de planificación diferentes, por el ámbito y por los principios de intervención (el pasado monumental y la ciudad que se extiende por el territorio), la gestión y la ordenación urbanística de la ciudad se hizo bifronte; rara avis -si se me permite la expresión-, en la historia de la Urbanística española reciente. Veamos algunas características de ambos instrumentos de planificación, ya historia reciente. 

El PGOUSA nació de reducir un Plan rector de orden comarcal nonato, al espacio más convencional del exiguo ámbito municipal (39 Km2). De aquel esfuerzo por ordenar el espacio geográfico de influencia de la ciudad y el territorio circundante, que arrancó en 1977 y se extendió durante más de cinco años (hacia un futuro nada halagüeno por las negativas y acendrado espíritu autonomista de los municipios afectados ante la propuesta de integración comarcal), quedó una documentación de diagnóstico, valiosa e ingente, que permitió perfilar el panorama sociológico y económico de Salamanca. Allí también permanecieron las primeras reflexiones sobre la relación que siempre existe entre los factores heterogéneos y el territorio geográfico común, cuando casi nadie hablaba ni planificaba en estos términos. Por primera vez -y hasta que se aprobó definitivamente el PGOUSA-, se hablaba de protección ambiental, de respeto y conservación de valores naturales relictos, al mismo tiempo que se formulaban distintas propuestas de crecimiento y ordenación urbana. La ciudad formaba parte de un paisaje natural circundante que debía preservarse con valentía y eficacia. Paradigmas todos, hoy tan cercanos a lo que propugna la Agenda 21 y otras directrices medioambientales, pero entonces, como digo, excepcionales.

La evolución del PGOU-1984, ha dirigido su espacio de actuación en dos líneas distintas: por una parte el desarrollo sistemático de la planificación parcial por sectores, tanto de suelo programado como de suelo urbanizable, en la orla Sur y Norte. Una ingente labor que permitió controlar los nuevos crecimientos y las densidades urbanas con mucha efectividad10. Por otra, el PGOUSA abordaba el retoque, acabado y mejora de los intersticios desordenados que existían y que afectaban a la permeabilidad recomendable entre sectores de suelo urbano. Una actuación de detalle que pretendía corregir los desequilibrios y favorecer la comunicación interna, sin descuidar la calidad y el diseño urbano.

El segundo mecanismo modelador y transformador de la ciudad más importante desde 1984 ha sido el PEPRIRUZHA (el PLAN ESPECIAL de PROTECCIÓN y REFORMA INTERIOR). Un Plan que confluye en el tiempo y en el espacio con el PGOUSA, y que además fue uno de los primeros en España diseñados para abordar la rehabilitación del espacio histórico y monumental y, por lo tanto, terminó por convertirse, junto con Vitoria, en una referencia inexcusable para otras ciudades españolas que se han ido incorporando tardíamente a diseñar y ejecutar un instrumento protector de su patrimonio.

Los antecedentes se remontan al 11.2.1980, momento en que se presenta una Moción municipal respecto de la actuación en el Recinto Universitario, a indicación del M.O.P.U., para incluir a Salamanca dentro de una «Operación Piloto» de rehabilitación integral. El 13.2.de 1982 se presenta el Avance del planeamiento del Plan Especial. El 30.6.1982 se aprobaba provisionalmente. En septiembre de 1984 adquiría la conformidad definitiva. Un año antes, la Orden de 30.9.1983, sobre las Áreas de Rehabilitación Integrada (reguladas en el R.D. 2.329/1983), que pretendía «la coordinación de las actuaciones de las Administraciones Públicas y el fomento de la iniciativa privada, dirigidas a rehabilitar de forma integrada los conjuntos urbanos y áreas rurales de interés arquitectónico, histórico- artístico, cultural, ambiental o social», enmarcaba la actuación global de la Administración central. Porque, en el caso de Salamanca, la Operación Piloto de Actuación Conjunta en el Recinto Universitario y Zona Histórico-Artística contó, en todo momento, con los beneficios recogidos en el Programa de Operaciones Piloto de Actuación Conjunta en Áreas Urbanas y Asentamientos Rurales, puesto en marcha por la Dirección General de Acción Territorial y Urbanismo, en diciembre de 1979 (dicho Programa, comprometía intervenciones en el Barrio de la Trinidad-El Perchel (Málaga); en Aguilar de Campoó (Palencia); en San Ildefonso-La Granja (Segovia); en la comarca de Sanabria (Zamora) y en Plasencia (Cáceres). A esta intervención debían añadirse los Estudios Básicos de Rehabilitación, comenzados en enero de 1980 por la Dirección General de Arquitectura, antecedente teórico de las futuras Áreas de Rehabilitación Integrada (ARI)). La llamada Operación Piloto se sustanció en un Convenio institucional firmado en Salamanca el 13.1.1984.

 

En Salamanca existen 15.500 estudiantes foráneos que deben residir aquí durante el curso académico (12.538 en la Universidad Civil a los que hay que sumar 3.014 de la Pontificia; datos Curso Académico 2001-2002). Esto arroja una media entre 4.000-5.000 viviendas dedicadas a tal efecto (calculando niveles de ocupación de 3-4 personas vivienda). Tampoco hay que desdeñar un conjunto importante de inversionistas del mundo rural (el ámbito provincial salmantino, aunque pobre, tiene significativas localidades como Alba de Tormes, Béjar, Ciudad Rodrigo, Guijuelo o Peñaranda) que compran vivienda en la capital provincial, como valor de futuro (familiar o por jubilación), método o hábito muy arraigado en la vecina capital de Cáceres, por ejemplo. Por lo tanto, la oferta inmobiliaria encuentra también aquí cierta demanda.

Si no es con reflexiones como las antecedentes, se puede caer en un error de análisis a la hora de abordar o tratar de comprender quiénes y por qué habitan las nuevas áreas residenciales de Salamanca, una ciudad que no crece y que, sin embargo, ¡tiene un horizonte en desarrollo residencial para ella más la corona de municipios colindantes (en las distintas fases del proceso administrativo) de aproximadamente 30.000 viviendas! Y pese a la atonía de futuro, su espacio inmediato de referencia geográfica (lo que algunos gustan por llamar «alfoz» y otros -quizá menos pretenciosos-, «área de influencia»), ha sufrido una colmatación desordenada y acelerada desde 1990 hasta amenazar o casi asfixiar áreas relictas de altísimo valor ripícola natural o de usos tradicionales relacionados con la campiña histórica.

Es lamentable que no exista un debate congruente y eficaz sobre estas cuestiones que deberían preocupar si pensamos en proyecciones sociales de futuro, como lo es también que el crecimiento extendido de la ciudad y sus municipios colindantes no haya atendido a normas supramunicipales de referencia, hasta la fecha. Todavía hoy estamos a la espera de los primeros avances de las Directrices de Ordenación del Área Funcional y el Área Urbana de Salamanca, en consonancia con las Directrices de ordenación de ámbito Sub-Regional, según determina la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Castilla y León.

David Senabre López. 2003. La construcción de viviendas en Salamanca (1984-2002).

El territorio circundante a Salamanca se sujeta a un modelo clásico de ocupación, con dos variantes. Por una parte es concentrado en la margen Norte y disperso en la Sur. Por otra, se da un sistema de asentamientos que ha generado una estructura urbana radial y centrípeta, donde el accidente geográfico del río Tormes articula o limita las relaciones. El trazado general del río Tormes, la localización de los núcleos y las recientes áreas de primera residencia sobre suelos más baratos, salpican toda la vega de inundación, y permiten reforzar el carácter de ser un elemento natural que atrae el poblamiento y otras formas de explotación.

En el centro de este sistema de malla radial y centrípeta entorno a la capital ésta ejerce una influencia determinante de la que se nutren todos los municipios. Su capacidad para irradiar influencias en el territorio está favorecida por haber sido el lugar tradicional de encuentro y de paso entre las comunidades agrarias y ganaderas de ambas márgenes del río.

El análisis de la distribución de los núcleos colindantes a la capital, su posición y el tamaño de los municipios, permite comprender cómo ya hace 25 años los planificadores del nonato Plan Comarcal vieron de forma clara la necesidad de coordinar las planificaciones urbanas de todos ellos. En conjunto podían representar una estructura territorial homogénea y equilibrada. Pero por separado, las relaciones entre la capital y su alfoz serían necesariamente destructivas para el medio ambiente de la vega de inundación del río Tormes y muy contradictorias entre los municipios, sus equipamientos esenciales y la demanda de dotaciones complementarias.

El periurbano de municipios anejos a la capital salmantina está compuesto por 9 concejos: Aldeatejada, Arapiles-Las Torres (anexionados en 1974), Cabrerizos, Carbajosa de la Sagrada, Doñinos de Salamanca, Pelabravo, Santa Marta de Tormes, Villamayor y Villares de la Reina. En total, 165,6 km2, sumadas las superficies netas de sus términos municipales.

Surge entonces y se extiende por diversos ámbitos urbanos españoles, una tendencia a dispersar el crecimiento residencial, buscando nuevos y baratos acomodos para los posibles compradores, esta vez en las periferias de los núcleos urbanos, hacia los municipios colindantes, donde la ausencia de Planeamiento General, sustituido por unas Normas Subsidiarias, vírgenes, inocentes y permisivas, permitían acaparar grandes paquetes de suelo susceptible de transformarse de rústico a urbanizable, rápidamente. Es un momento en el que apenas interesa el mercado de promoción que ofrecen los Planes Generales a través del Suelo Urbanizable Programado, porque todos están sujetos a largos periodos de tramitación administrativa (entre seis y diez años) para ofrecer al promotor, o marcan en sus normativas de desarrollo restricciones de densidad en la programación del suelo.

A este tipo de crecimientos tan rápidos sobre los territorios municipales de la periferia capitalina que empezaron a producirse a mediados de los años 80 del siglo pasado, se unieron también aquellas otras actuaciones irregulares, generalmente en suelo rústico, que salpicaron los espacios naturales próximos a la vega de inundación del río Tormes. El impacto territorial fue tan notable que suscitó el interés de la propia Junta de Castilla y León y la Excma. Diputación Provincial de Salamanca, quienes establecieron un convenio de colaboración 1990-1991 para estudiar las Actuaciones Urbanísticas Incontroladas -no sólo de este espacio, también del resto de la provincia-, con la finalidad de proteger el medio rural de la aparición y crecimiento continuado de las conocidas como urbanizaciones ilegales. Aquel estudio produjo un documento llamado Plan Especial para la detección, inventariado y propuestas individualizadas en actuaciones urbanísticas incontroladas.

La paradoja más notoria del desarrollo del PGOUSA ha consistido en que, siendo un Plan que nacía modélico, desgajado de otro que se había pensado en 1979 con un carácter comarcal y profundas raíces medioambientales e integradoras, se ha convertido, en 20 años de desarrollo -10 más de los ajustados por ley-, en provocador indirecto de la transformación urbana y territorial del ámbito natural que forma la periferia cercana a la capital. En la misma proporción que funcionaba el desarrollo sectorial previsto en él para el interior del municipio, comenzaban a desestructurarse hacia un crecimiento imprevisto, el resto de los municipios de su entorno.

El crecimiento sin control ni sentido territorial de la primera orla de municipios, comienza en el mismo instante en que los promotores perciben la característica más comentada del PGOUSA en los foros profesionales: los límites a la densidad edificatoria que imponía el Plan. Además, en los mismos círculos profesionales se rumoreaba que, a los pocos años de desarrollo del Plan, sólo 5 o 6 promotores eran los propietarios de los grandes paquetes de suelo urbanizable de la ciudad, susceptibles después, mediante el desarrollo sectorial pertinente usando los mecanismos propios de las Juntas de Compensación, de dibujar el perfil futuro de la ciudad, y que el terreno, por ese mismo hecho, «se vendía muy caro» (los promotores aseguran entonces que el coste del suelo representa un 27 % del coste final de la vivienda).

Los municipios colindantes a Salamanca se han beneficiado de su posición, del privilegio de ofrecer suelo más rentable, más barato y con tipologías más al gusto de la nueva sociedad, y mientras la maquinaria del Plan General de Salamanca desarrollaba suelo y promociones muy caras en un municipio muy pequeño (39 km2) casi colmatado, estos espacios periféricos han ido mejorando en todos los ítems que mejor ejemplifican el consumo y la demanda satisfecha por la población joven, incorporada con gran rapidez allí. Han sido los casos de Santa Marta de Tormes, Carbajosa de la Sagrada, Cabrerizos, Villares y Villamayor.

Nos hemos acostumbrado al incumplimiento sistemático de los plazos para revisar el planeamiento, circunstancia que por repetida en tantas ciudades y territorios parece que hoy apenas tiene importancia. Y no es así. La tiene y mucha. La vertiginosa realidad social supera al paradigma urbanístico con una velocidad tal que apenas existe tiempo y -lo que es peor- espacio, para reaccionar ante tantos hechos que no pueden preverse con suficiente antelación, lo que produce que la planificación urbana estire sus paradigmas teóricos hasta horizontes de más de una década, cuando no, doble la mayor parte de las veces su vida útil y, por ende, todos los planteamientos teóricos de los que partió, muchos de los cuales están obsoletos o son, manifiestamente inútiles.

El mecanismo de las Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico (en adelante, TAU), ha tenido unas notables repercusiones urbanísticas, que han sido negativas al final de su uso continuado, incluso con grave polémica sujeta a resoluciones judiciales, en el ámbito de desarrollo del PGOUSA.

Las Normas Urbanísticas del PGOUSA lo incluían en los artículos 37, 75 y 76). Con él se preveían dos tipos de aprovechamiento: el aprovechamiento normal, el propio de cada parcela o solar (derivado del derecho de propiedad, al que se daba un máximo de 2,1 m2/m2); y el aprovechamiento máximo, que sería la edificabilidad total o el límite máximo que se podría materializar sobre una parcela o solar (3,5 m2/m2, siempre que el constructor fuera capaz de transferir edificabilidad desde otra parcela de suelo residencial, que pasaba a manos del Ayuntamiento, pero ahora ya sin esa edificabilidad).

La diferencia entre ambos aprovechamientos es lo que se transfería desde otra parcela, que se adquiría exclusivamente con ese fin. En teoría, el mecanismo servía también al ayuntamiento para liberar suelo, reorganizarlo y así dotar de equipamientos colectivos a áreas con carencias. Esas parcelas sin edificabilidad podía recalificarse para equipamientos que no supusieran aprovechamiento lucrativo. Y se lió.

El resultado de todo este sistema ha sido -según los datos del «Inventario de Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico», recogidos en el verano de 2001-, que existen en poder del Ayuntamiento 224.758 m2 de superficie de terreno sin edificabilidad, sin contar los provenientes de reconocer edificabilidad residencial a parcelas no residenciales, situados en barrios periféricos, con síntomas de degradación. La solución ha consistido en establecer una unidad de actuación, de carácter discontinuo, de suelo urbano no consolidado, en el que se incluyen terrenos próximos a las dos zonas citadas y un conjunto de terrenos de transferencias. La edificabilidad lucrativa, únicamente se asigna a los terrenos próximos, de carácter privado, y se obliga mediante el establecimiento de las condiciones de ordenación, a construir en los terrenos de transferencia, entre medianerías, y dejar como espacios dotacionales, la totalidad de los terrenos privados. La relación superficial de unos y otros terrenos permite cumplir con el estándar de 1 m2/m2 y 70 viv/ha en el conjunto de la actuación. Mediante este sistema los terrenos de carácter público no pierden superficie y pasan de una situación dispersa y aislada a estar agrupados y por tanto cumplir con su destino dotacional, en el entorno inmediato que les dio origen.

Los últimos años de desarrollo sectorial habían generado en la ciudad unos precios muy elevados de la vivienda, lo que continuó produciendo un vaciado hacia el entorno comarcal. La excesiva recualificación de un centro histórico casi colmatado de espacio urbanizable produjo, además, una terrible presión sobre los espacios libres internos de grandes edificios conventuales o religiosos, observando el potencial de aquellos solares con una avidez recalificadora, siempre volcada al terciario de calidad. Además, las ordenanzas para construir en los nuevos desarrollos residenciales introdujeron demasiada uniformidad de las tipologías edificatorias, lo que produjo una ausencia de gradación en las intensidades de actividad, sin jerarquías urbanas, ni transiciones, ni piezas que sirvieran para coser el suelo consolidado con los nuevos desarrollos. Las periferias que se fueron consolidando (consolidadas porque estaban construidas, que no por habitadas) lo han hecho con una muy baja calidad ambiental, interfiriendo también en ello la gran cantidad de solares degradados en un puzzle de piezas que han quedado como restos de las transferencias de aprovechamiento.

La suma de las debilidades y fortalezas aquí enunciadas y resumidas coloca al Planeamiento en Salamanca en una difícil tesitura: el exceso de viviendas construidas, el parón del mercado de compra, venta y alquiler, la siempre constante marca de «Salamanca Patrimonio Mundial», el parón demográfico, la falta de entendimiento supracomarcal, el peso excesivo de esa percepción de ser el «Oeste del Oeste», rayano además con Portugal, nos inclinan a pensar, más bien, en que lo que debe variar primero es la estrategia superior del territorio y su ordenación. Mientras no sea así, este espacio continuará languideciendo. No hay indicador que se consulte, que asegure lo contrario. 

Territorio, planeamiento, urbanismo y proyecto dependen, más que nunca, de otro tipo de ideas, que superen los recursos tradicionales, muy agotados aquí. Seguramente la clave está en nuestra situación de ventaja y hermanamiento tradicional con el vecino portugués y esa posición intermediaria de esta área en relación con Portugal frente al resto de España.

David Senabre López. SALAMANCA: 1984-2011. PLANEAMIENTO, MODELOS DE CIUDAD, PROCESOS TERRITORIALES Y PROBLEMAS

Salamanca, uno de los emblemas del turismo interior y ciudad universitaria por antonomasia, pierde habitantes sin que nada ni nadie lo evite. Hoy tiene la misma población que en 1930. El Ayuntamiento y  la Diputación, ambos en manos del PP desde hacemás de 20 años, dicen luchar contra la dispersión poblacional, pero los salmantinos siguen emigrando.

La ciudad ha sido uno de los tradicionales graneros del voto del PP en Castilla y León, pese a estar envuelta en constantes polémicas y supuestos casos de corrupción que ape as tuvieron desarrollo judicial. Una reciente investigación destapó la existencia de una serie de documentos que apuntan a la financiación ilegal del PP en las elecciones municipales de 1999, mediante donaciones de empresas beneficiadas por el Ayuntamiento.

Tampoco se libra la Diputación en el punto de mira por posibles irregularidades en la adjudicación de obras, y por sospechosas contrataciones de trabajadores en la antigua Feria Agropecuaria. Además, la Justicia ha dictado sentencias judiciales en contra de las modificaciones urbanísticas que permitieron la construcción de El Corte Inglés y otro espacio comercial en la estación ferroviaria.

La inauguración en período preelectoral de un parque junto al ríoTormes también ha recibido críticas de quienes lo tildan de despilfarro (ha costado 495.000 €) Y de «arboricidio» ,ya que ha supuesto la tala de árboles de la ribera.

Ni siquiera es halagüeña la situación que atraviesa su Universidad. La institución, que en 2018 celebrará su octavo centenario, pierde peso a pasos agigantados, y no se aprecian movimientos para salir del atolladero. El Gobierno regional afronta la cuestión desde un prisma de rentabilidad económica: si no genera réditos económicos, no sirve. La apuesta por el turismo de idiomas se enfoca dentro de esa estrategia.

Cercanías. Una radiografía diferente de nuestras ciudades. La Marea-Diagonal 2016

Salamanca tiene hoy una población de 146.438 habitantes que decrece de manera importante, ha perdido un 10% en los últimos 10 años, y envejecida, y un parque residencial de 91.246 viviendas, datando de los 60′ el 19% (17.727 viviendas), de los 70′ datan 22.727 viviendas (el 25%), de los 80′ son 12.703 viviendas (el 14%), de los 90′ son 16.255 viviendas (el 18%) y en la década prodigiosa 2000-2009 son 14.566 viviendas (el 16%).

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Cada mercado es local.

Cada municipio tiene su singularidad.

Cada municipio se retrata en su parque residencial.

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…seguiremos analizando en próximas entregas los 250 municipios mayores de España