Estos gráficos representan el Parque Residencial de ALCORCON, Madrid.
Son los Bienes Inmuebles, de uso VIVIENDA, matriculados a 1.1.2015, clasificados por tamaño y fecha de inscripción.
Cada barra horizontal representa una década, la inferior es la más reciente (2010-2014), y la superior la más antigua (<1940).
Cada color es un tamaño, del más cálido (<60 m2) al más frío (>180 m2).
La barra inferior (DELVI) representa el cálculo hecho desde Otropunto de la Demanda Latente de Vivienda (la demanda latente se configura por las personas que no tienen vivienda y que por su perfil sociológico (edad) y socioeconómico (no están en desempleo) son potenciales compradores). Es una estimación del número máximo de vivienda que constituye la demanda encubierta de una zona y se basa en las personas con el perfil de los actuales compradores de vivienda pero que todavía no han constituido un hogar.
Son datos fríos, sin cocinar.
Información para la toma de decisiones.
Información para el conocimiento.
Alcorcón es un municipio de 33,73 km2 y ciudad de España, a 13 km de Madrid en dirección suroeste, de la comarca del Área Metropolitana de Madrid en la provincia de Madrid, Comunidad de Madrid. Durante los años 70′ se produjo la mayor aceleración del crecimiento de dicha población, debido fundamentalmente al asentamiento de emigrantes de otras regiones de España.
El término municipal de Alcorcón limita con los siguientes términos municipales: al norte con Boadilla del Monte, al noreste con la Latina (distritos de Madrid), al noroeste con Villaviciosa de Odón, al este con Leganés, al sur con Fuenlabrada y al oeste con Móstoles.
El término municipal abarca una zona de suaves lomas y cerros, situada entre los ríos Guadarrama y Manzanares. La zona más baja del término municipal, con unos 668 metros, se encuentra en la zona suroeste del municipio, donde el arroyo prado ovejero entra en Móstoles. La más alta está al norte del término municipal, junto al de Boadilla, el ventorro del Cano alcanza los 740 metros. El término municipal está surcado por varios arroyos que nacen en él, como el arroyo de la Madre y el arroyo de los Majuelos que vierten sus aguas en la cuenca del río Guadarrama, y el arroyo de fuente del Sapo, el más largo del municipio, que desemboca en el Manzanares y que embalsa sus aguas artificialmente en el parque de las presillas, formando el único lago del municipio, y del que sale con el nombre de arroyo Butarque.
El municipio es cruzado de norte a sur por 7 vías pecuarias entre coladas y veredas, entre ellas la Vereda de Castilla, la Vereda de los Barros, la Vereda de Segovia, la Vereda de Villaviciosa, la Colada de Pozuelo, la Colada de Mostoles y Fuente Cisneros, la Colada de Esparteros y de la Canaleja, esta última inutilizada por su cruce con la M-406.
Alcorcón se divide en tres distritos:
- Centro: Casco Antiguo.
- Norte: barrios de San José de Valderas, Timanfaya y Parque de Lisboa.
- Suroeste: barrios de Parque Mayor, Ondarreta, Las Retamas, Ensanche Sur y Parque Oeste.
Aunque se asienta sobre un altozano (tiene 718 m de altura sobre el nivel del mar), su territorio es prácticamente llano y su punto más elevado, en el Norte del término, corresponde al Ventorro del Cano, que, en realidad, apenas se significa con sus 741 m. Sin embargo, está recorrido de Norte a Sur por la línea divisoria de las cuencas del Guadarrama y del Manzanares, pero ello no compensa la ausencia de elementos geográficos, naturales o paisajísticos destacables y su red hidrográfica tan sólo se circunscribe a una serie de arroyos estacionales, de los que pueden citar se el Fuente Cisneros y el del Soto, que vierten al Guadarrama, y el de la Canaleja-Butarque, que lo hace al Manzanares tras nacer en la Fuente del Sapo. En contraste, las tierras de Alcorcón son considerablemente ricas en aguas subterráneas, con la contrapartida de ser fuertemente contaminabIes por el alto contenido en yeso de muchas de sus tierras.
El elemento más destacado de su red viaria es la N-V, Madrid-Extremadura, que entra en Alcorcón en el Km 13 y que se sitúa a su vez al Suroeste del término y a la derecha del casco urbano tras su desdoblamiento. El antiguo trazado de la carretera hoy pone en comunicación los municipios de Alco rcón y Móstoles.
De la N-V parten también, junto al núcleo urbano, dos vías secundarias: la M-501, que se dirige por el Oeste hasta San Martín de Valdeiglesias a través de Villaviciosa de Odón y Brunete, y la M-406 al Este, que, además de conectar Alcorcón con Leganés, va interrelacionando los municipios de la zona Sur hasta las carreteras de Toledo, N-401, y de Andalucía, N-IV. Finalmente, la carretera de Madrid a Boadilla del Monte pasa al Norte del término. En cuanto al ferrocarril, Alcorcón es atravesado por la línea de Almorox, así como por la de cercanías de Renfe C-6, Madrid-Móstoles, que discurren paralelamente al antiguo trazado de la N-V. Por el Noroeste puede verse el ramal de enlace, hoy fuera de uso, Cuatro Vientos y Leganés.
En la actualidad, la poblución se asienta fundamentalmente en el casco de Alcorcón, que corresponde al núcleo tradicional y a los barrios periféricos que le fueron contorneando al socaire del crecimiento de los últimos 20′ años. Se pueden citar, pese a ello, una serie de núcleos menores y dispersos, a saber:
– La urbanización «Monteprincipe», que comparten Alcorcón, Boadilla del Monte y Villaviciosa de Odón , y que se sitúa al Norte, sobre la carretera de Boadilla.
– La urbanización «Campodón», que también comparte con Villaviciosa y que se sitúa sobre la carretera de San Martin de Valdeiglesias.
Además, existen otros pequeños enclaves ocupados por instalaciones industriales o municipales. Entre los primeros, la zona situada junto al Camino Alto de Madrid, sobre el Ventorro del Cano, y también la alineación de fábricas que se con forma a lo largo de la carretera de San Martín de Valdeiglesias. Entre los segundos, los equipamientos del Sur, sobre la carretera de Móstoles, que se asientan en lo que se conoce como Prado de Santo Domíngo, allí donde en la alta Eda d Media se encontraba la población de Santo Domingo de la Ribota.
Finalmente, hay que citar las instalaciones de la «Venta de la Rubia», sitas en el Norte, en los límites con Madrid (zona de Campamento) y en la confluencía con la carretera de Boadilla del Monte.
En las «Relaciones históricas, geográficas, estadísticas de los pueblos de España» realizadas entre 1575 y 1580 por orden de Felipe Il, se habla de Alcorcón como aldea de Madrid y de su jurisdicción, de posesión, perteneciente al reino de Toledo, con una población de 170 vecinos (748 habitantes de hecho y 649 de derecho) residentes en 140 casas, de las cuales 4 eran de hidalgos; y varias haciendas, entre ellas las del don Alonso de Mendoza (señor de Cubas y de Griñón), Alonso Martinez, Alonso Peñalosa y el señor de Polvoranca. Su importancia se reducia a ser «lugar pasajero en el Camino Real de la Mancha a Castilla la Vieja y de aquí a Toledo y Extrernadura». Su población se dedicaba a la agricultura; produciendo a pesar de la escasa calidad del terreno, además de cereales, hortalizas y algunos frutos. También trabajaban, en su mayor parte las mujeres, en la alfarería que tenía en Madrid su mejor y casi único mercado.
En el siglo XVII, la ciudad continuará funcionalmente ligada a Madrid, aunque no jurisdicionalmente, ya que estaba afecta da por la «Jurisdicción de las cinco leguas» que permitía a lo «alcaldes de Casa y Corte» tener una uutori dad única y total sobre toda clase de pleitos. Durante este siglo, las referencias se reducen a algunas citas literarias, bien com o eje dealgunas de las obras, bien como lugar citado ocasion almente en el desarrollo de las mismas. Así en esta época se representará en la Corte «La niña de Alcorcón», de Lope de Vega, y más adelante el auto sacramental de «La Tarasca de Alcorcón», de Calderón de la Barca, así como el entremés de «El alcalde de Alcorcón». Tras la prosperidad del Siglo de Oro, la ciudad vuelve a conocer épocas de recesión que quedan reflejadas en referencias escritas de la época.
Entre 1746 y 1756, período de confección del Catastro de Ensenada, la población es de 150 vecinos (unos 600 habitantes). Como podemos observar la población es menor que en tiempos de Felipe Il, pero con un ligero aumento desde el comienzo de siglo, ya que en 1711 según datos cuenta con 100 vecinos (aproximadamente 400 habitantes).
En 1833, al realizarse la división provincial, Alcorcón se erige en Ayuntamiento, quedando enmarcado dentro del partido judicial de Getafe, perteneciente a la provincia de Madrid.
En el transcurso del XVIII, el municipio había adquirido cierta importancia como lo atestigua la población alcanzada al finalizar la centura (300 vecinos); pero la Guerra de la Independencia supuso un duro golpe para el lugar, hostigado por la Guarnición Francesa establecida en Madrid, lo que ocasionó un marcado descenso demográfico que alcanzó una cota máxima de despoblación en 1812, cuando ante la escasez de alimentos es abandonada la población por muchos vecinos, lo que ocasionó la ruina de parte del caserío.
La recuperación demográfica es lenta, así cuando en 1847/1849 Madoz recopila información para su Diccionario Geográfico, Alcorcón contaba solamente con 105 vecinos, es decir, 392 almas; estando censados en 1888, 158 vecinos (623 habitantes). En 1890, con la entrada en servicio del ferrocarril a Navalcarnero, se consolida la recuperación de la población iniciada a mediados del siglo y es a partir de este momento cuando Alcorcón comienza a experimentar un paulatino crecimiento vegetativo que irá acelerándose en el transcuro de los primeros años del siglo XX. En 1910 ya cuenta con 748 habitantes y su caserío está compuesto por 130 casas.
Es en esta fecha cuando entran en vigor las primeras Ordenanzas Municipales de Alcorcón (1910), como primer documento regulador de la actividad local. Contiene fundamentalmente aspectos relativos a política urbana y de salud pública; reseñando entre las distintas disposiciones contenidas en ellas la regulación de algunas actividades, tales como las de la industria alfarera, de gran tradición en el municipio, cuya ubicación se fija fuera del casco.
1858 ALCORCON – IGN
De 1858 data el primer documento gráfico de la villa, de que se tiene constancia; se trata del «Plano de la Villa de Alcorcón» perteneciente a las denominadas «Hojas Kilométricas», levantado bajo la dirección del comandante capitán de Artillería don Eduardo Bermúdez y el capitán teniente don Francisco Hernández para el Instituto Geográfico Nacional a escala 1:2.000. En esta descripción gráfica aparece el núcleo de población distribuido por manzanas y muestra su organización ulterior, en donde aparecen los nombres de las calles y los cultivos de las tierras de labor.
La estructura urbana se corresponde con la definida por Madoz en 1849, compuesta por cuatro calles y una plaza central, donde se ubica el Ayuntamiento. Presenta un perímetro de forma sensiblemente regular, orientando los lados mayores en dirección N-S. La iglesia está ubicada en el extremo Norte, próxima a la carretera de Extremadura que cruza tan gente al núcleo en dirección Noreste-Suroeste. Sus calles son largas y estrechas, al igual que la parcelación establecida perpendicularmente a la trama viaria. El caserío aparece compacto, aunque con espacios intersticiales conformados por huertos y corrales.
Al terminar la contienda civil, superado el primer tercio del siglo, comienzan a elaborarse una serie de planes de ordenación dirigidos a reconducir el urbanismo de la capital y su entorno. Alcorcón se encuentra situado en el entorno inmediato de Madrid, por lo que se ve influido en los distintos planes redactados, ya desde la Administración Central, ya desde el Ayuntamiento de Madrid.
Dentro de este contexto, se redacta en 1939 el «Plan Regional de Madrid» influido por las teorías urbanísticas de moda en Europa, fundamentalmente por el «Regional Planing». El fin principal de este documento era conseguir la descongestión de Madrid, potenciando la formación de una serie de ciudades satélites separadas de la capital mediante un anillo verde que cincundaría la ciudad (24). Dicho plan redactado por el Comite de Reforma, Reconstrucción y Saneamiento de Madrid presidido por Julián Besteiro y del que formaban parte los arquitectos Giner de los Ríos y García Mercadal, asigna a Alcorcón la función residencial dentro de los núcleos de población de la zona Sur. Si bien este documento no llega a concluirse, supone el primer plan de ámbito supermunicipal de carácter metropolitano que incluye a Alcorcón como núcleo de descongestión de Madrid.
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid elaborado por la Junta de Reconstrucción en 1941 y aprobado en Cortes en 1944 fue redactado por un equipo técnico dirigido por el arquitecto Pedro Bidagor, siguiendo las pautas del Plan Regional de 1939, asignándole a Alcorcón similares funciones residenciales. Pero hasta los años 60′, el núcleo de Alcorcón sigue manteniendo su estructura rural y su economía se basa en la agricultura y la alfarería en decadencia.
1966 ALCORCON
En 1958 se empieza a edificar el barrio de San José de Valderas, en la zona próxima a los «Castillos» a unos 2 km del casco y desligado de él, promoviéndose una operación de claro carácter especulativo en la zona comprendida entre los «Castillos» y el Casco. Asimismo, en 1959 ‘se lleva a cabo la parcelación de una línea situada al Sur del núcleo contigua al mismo, creándose tres parcelas sobre las que se edifican una serie de viviendas de baja calidad, autoconstruidas en gran parte en las que se instalan las clases obreras que comienzan a llegar al municipio. Esste barrio denominado «Barrio de Santo Domingo» se consolidaría cinco años después.
En 1963 se aprueba el Plan General del Area Metropolitana, dejando sin efecto las ordenanzas Municipales de 1910. Este momento supone el inicio de la transformación de Alcorcón de núcleo rural a ciudad dormitorio y de la alteración del tejido urbano del casco, al tiempo que comienzan las primeras obras de infraestructura, como es el abastecimiento de agua a domicilio mediante una red general de conducciones que abarca todo el núcleo urbano .
Plano de estructura y zonificación PGOU/AMM 1963
También ahora se llevan a cabo una serie de actuaciones en pequeñas promociones de no más de 100 viviendas, edificadas sobre terrenos contiguos al casco y adaptándose a la trama parcelaria rural. Son promociones de vivienda barat con deficiencias en la urbanización y sin equipamientos. Al tiempo se consolidan los asentamientos de las zonas situadas al Sur y al Oeste del núcleo, continuando la tipología edificatoria del barrio de Santo Domingo.
Asi, Alcorcón queda incluido en la denominada Zona Sur, junto con Leganés, Getafe y Pinto, entre los municipios que componen el Area Metropolitana y para los que se plantea la redacción del «Plan General del Area Metropolitana de 1963″. En éste se le asigna a Alcorcón la función exclusivamente residencial que lo abocará a convertirse en una ciudad dormitorio.
El Plan mostrará bien pronto su insuficiencia. En 1966, la población había triplicado las cifras de 1960. Y en tan sólo 6 años se habían desbordado las previsiones hechas para el año 2000. Semejante incremento de población traería consigo una carencia de equipamientos y una deficiencia de servicios cada vez más patente.
1970 ALCORCON
Desde el punto de vista patrimonial, la peor consecuencia del Plan fue que a causa de su tolerancia respecto a la elevación de la altura de la edificación en el casco antiguo y el cambio de alineaciones mediante el retranqueo, se produjo en pocos años la completa destrucción de dicho casco por la desaparición de los tipos edificatorios y la trama urbana tradicionales
La necesidad de corregir las previsiones y encauzar las tendencias de crecimiento masivo surgidas en la primera mitad de la década y que habían desbordado por completo el Plan del Area, llevó a la elaboración de un Plan General de Ordenación específico para el municipio de Alcorcón, aprobado por COPLACO en marzo de 1968 y cuya vigencia se extiende hasta su revisión entre 1982 y 1987.
Dos son los objetivos primordiales del nuevo Plan:
La ordenación de zonas residenciales que permitan descongestionar la capital, clasificando a este fin 535 Ha con capacidad para 40.000 viviendas y 140.000 habitantes, y la dotación de suelo industrial (125 Ha) para industrias de tipo medio, impulsando, de esta forma, la descongestión mediante el reequilibrio del empleo.
El plan se ve, de alguna forma, condicionado al tener que recoger actuaciones de vivienda e industria previas al mismo. Se programa el crecimiento fundamentalmente hacia el Sur, estableciendo dos zonas diferenciada a ambos lados de la N-V. Este crecimiento urbano hacia el Sur llega hasta el límite con el término de Leganés, colmatando los espacios que están entre el casco antiguo y las actuaciones preexistentes en la zona de San José de Valderas y los Castillos. Al Sureste, rebasando incluso el término de Leganés, se clasifica una gran franja de terreno con destino a los polígonos industriales que se suma asi a la zona destinada a «industrias especiales» situada a ambos lados de la carretera de Villaviciosa de Odón y a la del Polígono Industrial URTINSA, situado entre el Plan Parcial del Este, carretera de Leganés y Camino de la Polvoranca. Cabe señalar en este polígono una apreciable calídad media de la edificación con ejemplos tan notables como la Central Telefónica, Indugraf o la fábrica Rubiato-Paredes.
En el posterior desarrollo del plan, el sector residencial se muestra mucho más pujante que el industrial, y el pretendido reequilibrio en el empleo no se consigue. La actividad edificatoria fue masiva y sin el debido acompañamiento en cuanto a infraestructuras y dotaciones, siendo la superación de densidades y el déficit crónico de equipamientos los rasgos más habituales.
Buena parte de los planes parciales que desarrollan el Plan General comprenden terrenos que superan los límites del término municipal y entran en los de ViIlaviciosa y Leganés con los que Alcorcón ve disminuida sus competencias a favor de COPLACO. A estos años corresponden los Polígonos del Area Oeste y Torres-Bellas, así como el Parque de Lisboa, el Parque Ondarreta en el Polígono Este y el Parque Grande de San José de Valderas; se desarrollan también zonas para las que se prescriben tipologias unifamiliares de lujo, como el Plan Parcial de Campodón y el de Montepríncipe.
A principios de los años 80′, la desaceleración del febril ritmo de construcción vivido en las dos décadas anteriores empieza a ser patente y los cambios producidos por la llegada de las corporaciones municipales democráticas abren nuevas perspectivas a la intervención pública.
Estas nuevas perspectivas toman cuerpo en el caso de Alcorcón con un nuevo Plan General de Ordenación Urbana, revisión del de 1968, sometido a información pública en 1985 y definitivamente aprobado por el Ayuntamiento de 1987.
El nuevo Plan se adapta a las «Directrices de Planeamiento Territorial Urbanístico para la revisión del Plan General del Area Metropolitana» aprobadas por COPLACO en 1981, con lo que trata de evitarse la dualidad que se desprendía del planeamiento anterior entre ámbitos locales y ámbitos regionales. Se propone abordar los déficits de equipamiento zonas verdes, la desarticulación de una trama urbana constituida por núcleos inconexos, las consecuencias de un fuerte desequilibrio entre población y empleo y la desjerarquización e insuficiencia de viario. Se tratará, asimismo, de fomentar la capacidad de atracción industrial diversificando la oferta de suelo y se tratará también de proteger el territorio rústico del término. Por último se destaca la necesidad de simplificar el laberinto administrativo en que el planeamiento parcial posterior al 1968 había sumido la gestión del Plan.
Se plante a la mejora de acceso desde la N-V, la creación de dos grandes rondas para descongestionar la carretera de Leganés y la creación de un gran eje interior que asuma el papel de via urbana estructurante uniendo el ensanche del Oeste y el parque lineal de San José y que agruparía todo un sistema de equipamiento sobre el que se apoyaría el crecimiento residencial.
Se prevé una zona industrial que prolonga al Sureste el polígono URTINSA duplicando su superficie. En el suelo no urbanizable se consideran enclaves de Especial Protección los cauces de arroyos, vías pecuarias, masas forestales, zonas agrícolas de regadío y terrenos de secano de alto potencial agrícola. Se cierra así el ciclo de planeamiento que iniciado con el Plan del Area del 63 intenta dar una respuesta a la conversión de los viejos núcleos rurales del alfoz madrileño en importantes asentamientos industriales y residenciales.
Con el PGOU-1987 serán 4 grandes sectores residenciales, todos de iniciativa Privada y por el sistema de ejecución de Compensación intentarán resolver el modelo expansivo de ocupación del territorio de Alcorcón: PRADO de SANTO DOMINGO (33,85 ha de suelo para 1.804 viviendas, y densidad de 54 viv/ha), LA RIVOTA (43,75 ha de suelo para 1.613 viviendas y 37 viv/ha), FUENTE DEL PALOMAR (30 ha de suelo para 1.704 viviendas y densidad de 57 viv/ha) y el AREA DE CENTRALIDAD (200 ha de suelo para 2.700 viviendas, de las cuales 2.000 eran libres, y densidad de 14 viv/ha), sumarán 7.821 viviendas nuevas en 307,4 ha de suelo.
Reordenación del PARQUE OESTE, o AREA DE CENTRALIDAD 1977
El PAU del área de centralidad, de 200 hectáreas, y el Plan Parcial del Sector 1 –área comercial y de servicios– fueron aprobados en 1989, contemplándose una edificabilidad bruta de 0,25 m2/m2. El Sector 1, con 65.000 m2 edificables, se “proyectó” como parque comercial –Alcampo, Ikea, Toys“r”us, Decathlon…–, mientras que el Sector 2 se “imaginó” como un parque empresarial que rodeara un campo de golf, además de un enclave de 500 viviendas cerca de la estación.
En 1992 Arpegio modificó el PAU y fue aprobado el Plan Parcial del Sector 2, con el objeto de encajar el hospital. Nuevamente, en 1994, fue modificado el planeamiento para hacer viable la actuación, creándose un segundo enclave residencial, de 900 viviendas en torno a una nueva estación, e incrementándose el uso comercial ante la nula demanda de oficinas.
La última reordenación ubicó el campus de la Universidad Rey Juan Carlos sobre los terrenos destinados al campo de golf y a uso empresarial, derivándose más edificabilidad de oficinas al uso residencial. Las modificaciones del PAU y del Plan Parcial 2, aprobadas en 1997, refrendaron la diversidad de usos del área de centralidad, y su equilibrio entre lo público y lo privado:
– La superficie lucrativa total del PAU, 530.000 m2 edificables, se distribuye al 50% entre los usos terciario-de dotación privado y el residencial, con 2.700 viviendas en enclaves próximos a las dos estaciones: el 95% son colectivas, y 700 de VPO, vivienda joven en alquiler.
– Cuenta con otros 300.000 m2 edificables públicos, del hospital (15 ha) y de la Universidad Rey Juan Carlos (26 ha), y con un buen parque urbano.
– El parque, de 17 ha, articula los conjuntos residenciales, la universidad y el hospital, a la vez que segrega el cementerio preexistente. En un entorno inhóspito, una cadena de colinas, un salón de plátanos y una pradera conforman un nuevo y sugerente paisaje. Las colinas, de tierra de las excavaciones y tierra vegetal del desbroce, lo aíslan acústica y visualmente de la N-V y del cementerio.
El largo periodo de desarrollo de Parque Oeste permitió responder a las nuevas necesidades (hospital, universidad, vivienda…) y mejorar las conexiones a través del ferrocarril y su accesibilidad, por medio de otra estación de Cercanías con aparcamiento disuasorio y 2 estaciones de Metrosur. Todo ello ha favorecido una mejor integración de Parque Oeste en Alcorcón.
Grandes desarrollos residenciales en Alcorcón y entorno
Con la aprobación, en Junio de 1994, del último sector del Suelo Urbanizable correspondiente al suelo clasificado del vigente Plan General de Alcorcón, el municipio comenzaba a agotar sus disponibilidades de suelo residencial programadas en el Plan de 1987, circunstancia que, junto al parejo desarrollo del suelo industrial y terciario previsto, recomendaba el inmediato inicio de una nueva Revisión capaz de garantizar una suficiente disponibilidad de suelo calificado que facilitase una adecuada disponibilidad y fluidez del mercado de suelo local.
Por otra parte la modificación del marco legal que regula el planeamiento, tanto a nivel estatal como a nivel autonómico (promulgación de la Ley 9/95 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la CAM) obligaban a iniciar la inmediata adaptación del planeamiento general de Alcorcón a las determinaciones del nuevo marco urbanistico.
La introducción de nuevos sistemas de ejecución del planeamiento y la mayor precisión de los criterios de valoración del suelo de la ley autonómica (9/95) recomendaban asimismo abordar la revisión del planeamiento general del municipio.
Por último la entrada en vigor de las nuevas medidas reguladoras del desarrollo del suelo del Real Decreto Ley 5/96 liberalizadoras en materia de suelo, posteriormente sustituidas con la entrada en vigor de las determinaciones de la ley estatal 6/98 del Régimen del Suelo y Valoraciones, venían asimismo a afectar tanto a la propia dasificación posible de los suelos como a afectar a los tiempos y volumen de cesiones en el desarrollo del planeamiento, razón por la cual resultaba asimismo conveniente abordar la revisión del planeamiento general de modo que se clarificara el marco urbanístico que debe regular.
Si bien la construcción de vivienda pública en Alcorcón ha sido muy escasa hasta 1993, limitándose a 164 viviendas del IVIMA en 1991, a partir de esta fecha se reactiva con la creación de la empresa municipal de la vivienda (EMGIASA). Así, el lVIMA construye 160 viviendas en 1993, tiene en construcción 260 más en 1994 y otras 511 en proyecto, todas ellas de alquiler. Sin embargo es con la entrada actividad de EMGIASA cuando el reducido numero de viviendas de promoción pública existentes en el municipio tiene un fuerte íncremento ya que en el periodc 1992-96 se construyen por parte de la empresa municipal más de 1.300 viviendas. En resumen, la iniciativa pública gestiona y construye un total de 1.605 viviendas en los 3 años que van de 1993 a 1996, con una media de 535 viviendas anuales.
Avalada por esta capacidad de gestión, los agentes públicos, y en especial la iniciativa municipal, están llamados a desempeñar un papel protagonista en el desarrollo de los nuevos sectores residencíales propuestos en el Plan General. Las especiales características del Ensanche Sur, así como la necesidad de rápida puesta en mercado de importantes paquetes de vivienda de protección pública, aconsejan establecer la determinación de un sistema de actuación de iniciativa pública por expropiación, para los suelos urbanizables de este área.
De esta manera, el Ayuntamiento obtendría los terrenos para posteriormente urbanizarlos, construir las viviendas y gestionar su adjudicación.
Con el PGOU-1999 se definen 9 ámbitos, 4 de ellos residenciales que acumulan 233,7 ha de suelo, para 12.682 viviendas, de las cuales 3.987 viviendas son libres y 8,695 sujetas a protección (el 69%). Son LA PRINCESA (64,08 ha para 3.121 viviendas, 624 libres y 2.497 protegidas), BARRANCO CRINCHE (28 ha de suelo para 1.382 viviendas, 207 libres y 1.175 protegidas), LOS PALOMARES (76,56 ha de suelo para 3.787 viviendas, 568 viviendas libres y 3.219 protegidas), estos tres sectores formando parte del ENSANCHE SUR (iniciativa pública y por sistema de expropiación, condensidad de 49 viv/ha). Además LAS CARCAVAS (65,08 ha de suelo para 855 viviendas libres, de iniciativa privada y sistema de compensación) y por último RETAMAR DE LA HUERTA (3.537 viviendas, 1.733 libres, de iniciativa privada y sistema de compensación).
Localización del suelo residencial calificado por el planeamiento en la Corona Metropolitana-2007
Localización del suelo residencial calificado por el planeamiento en la Corona Metropolitana 1978
En Alcorcón se han podido registrar 65 promociones, de las cuales 61 han sido desarrolladas por iniciativa pública: 53 se localizan en el Ensanche Sur, iniciadas entre 2006-2009; todas han sido desarrolladas por la Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria EMGIASA, con tamaños mayores de 100 VP en la tipologia de VPPB. También EMGIASA ha promovido otras 2 promociones de 76 VPP cada una en los sectores S7 Parque de Ocio y S12 La Ronda, finalizadas en 2007. En la década de los 90′ fueron promovidas 6 promociones por ARPEGIO en el Área de Centralidad. Sin embargo, en el ámbito residencial Estación Las Retamas, las 4 promociones de VPPAOCJ han sido construidas por empresas inmobiliarias privadas de carácter local-regional, iniciadas entre 2007-2009: Infodirección, S.L., Interisolux Alcorcón Vivienda Joven, S.L., Andria Inversiones Inmobiliarias, S.A. y Espacio Joven Hogares, S.L.
Y el Distrito Norte? la gran bolsa de suelo más atractiva de la Comunidad de Madrid (para los inversores, claro)
Si no falla la intuición de Esperanza Aguirre, la presidenta de la Comunidad de Madrid que acaba de anunciar su retirada de la vida política, los terrenos del Ensanche Norte de Alcorcón serían los elegidos para que Las Vegas Sands —el grupo estadounidense presidido por Sheldon Adelson— emplace el macrocomplejo lúdico comercial de Eurovegas con una inversión prevista de entre 15.000 y 20.000 millones de euros a una década vista.
Suelos hoy por hoy no urbanizables por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, pero que una apelación al interés general bastaría para recalificar otra vez. Se pondría así fin al culebrón que desde hace tres lustros se viene moviendo sobre este entorno, el único gran espacio que queda por urbanizar en el municipio gobernado desde el pasado año por David Pérez, uno de los más fieles seguidores de Aguirre.
Quince años en los que se han puesto sobre la mesa mil y un proyectos. Todo el mundo sabía en el municipio que tarde o temprano allí se haría algo. Son 13 millones de m2 lindantes con Madrid, entre la A-5, la M-40 y la M-50, demasiado golosos para quedar sin desarrollar. Lo eran en plena burbuja inmobiliaria y lo seguían siendo una vez acaecida la crisis. Pero ¿para hacer qué? Desde que en 1999 se aprobara el plan general, sobre el Ensanche Norte de Alcorcón se ha especulado al por mayor.
Menos los propietarios mayoritarios de suelo -la familia de constructores González Rodríguez, el Ministerio de Defensa y algunos promotores como Metrovacesa, Ros y Falcón, Realia, Espacio o Vallehermoso- en el Distrito Norte las idas y venidas han sido continuas. Botín ha pagado 40 millones de € a Defensa por suelos lindantes con los terrenos que negocia Eurovegas
Desde aquel ya remoto Parque del Milenio diseñado en 1999 han cambiando muchas cosas. Entonces, 4,7 de los 12,7 millones de m2 que ahora se pondrán a disposición del grupo estadounidense quedaban clasificados como no urbanizables y apenas se contemplaban viviendas ni tampoco la ciudad deportiva del Atlético de Madrid.
Ese mismo año todo cambió con la llegada a la alcaldía del popular Pablo Zúñiga. Promovió la revisión del plan general para ampliar los terrenos recalificados donde levantar 33.000 viviendas. Entró en escena el arquitecto Leopoldo Arnaiz, quien además de redactar la revisión, aprovechó la ocasión para suscribir contratos privados con los propietarios del suelo, comprando suelo a precio de rústico para venderlo como urbanizable. Entre los compradores, la inmobiliaria Metrovacesa.
Pero la recalificación no llegó a culminar ya que, 4 años después, la coalición PSOE-IU, con Enrique Cascallana a la cabeza, retomó las riendas del Ayuntamiento, y el proyecto, por enésima vez, volvió a modificarse, aunque de forma condicionada por los derechos que los propietarios de los terrenos ya habían adquirido. Una nueva marcha atrás aceptada a regañadientes por esos propietarios, y el momento en el que la familia González Rodríguez, ya con el apoyo de la recién nombrada Esperanza Aguirre como presidenta de la Comunidad de Madrid, se puso a buscar una salida alternativa de espaldas al Ayuntamiento presidido por Cascallana.
Se iniciaba así una partida a dos bandas. Una opaca y discreta, en busca de un proyecto que desatascara definitivamente la actuación en los terrenos situados al norte de Alcorcón, y otra pública, la que llevó a que en diciembre de 2005 se firmara un convenio entre el Ayuntamiento, los propietarios del suelo y el Atlético de Madrid, refrendado por la Comunidad, para convertir la futura ciudad deportiva del club rojiblanco en un referente del nuevo desarrollo.
Al final, parece claro quién ha ganado la partida. Los planes del Ayuntamiento -con la crisis inmobiliaria convirtiendo cualquier proyecto en inviable al no obtener financiación- fueron cayendo en saco roto. La Comunidad de Madrid dejó hacer para, al final, tumbar el proyecto, conocedora de las negociaciones soterradas que se llevaban a cabo.
Decidido aparentemente que Eurovegas se hará en Madrid, y supuestamente en Alcorcón, toca echar números de cuánto le pueden costar a Adelson los terrenos. La opción de Valdecarros, en la capital, nunca tuvo especial predicamento y la de última hora de Paracuellos-Torrejón de Ardoz, no descartada, pero con algunos obstáculos, como la necesidad de alguna infraestructura y negociar con cerca de doscientos propietarios no agrupados bajo ninguna gestora.
Obviamente ese coste estará muy lejos de algunas referencias escasas y lejanas sobre operaciones manejadas en estos terrenos. Como esos casi cien millones de euros que pedía el Ayuntamiento de Alcorcón a finales de 2008 por 300.000 m2 (el Consistorio dispone del 5% del suelo), cuando la Corporación RTVE tanteó el mercado en busca de un terreno para su nueva sede.
Y también estaría muy por debajo de los 66 € en los que el Ministerio de Defensa valoraba en 2003 cada metro cuadrado de sus casi 100 hectáreas delimitadas por una línea de tiro dentro del Ensanche, en cuyo caso, el total del terreno vendría a tener un coste de entre 800 y 900 millones de €. Tampoco evidentemente se pagarían a precio rústico (apenas unos 60 millones) por lo que algunas fuentes barajan una cantidad de entre 250 y 300 millones. Hay que tener en cuenta también que buena parte de esos terrenos, no incluidos en el proyecto, quedarían apalancados con vistas a obtener por ellos un rendimiento a posteriori una vez que el complejo se asentara.
En líneas generales, la estructura financiera de cómo piensa Las Vegas Sands promover una inversión de unos 15.000 millones fue expuesta a principios de verano por Michael Leven, consejero delegado del grupo durante su visita a España. «En un 20% pondremos cash, en un 15% serán retorno de nuestra propia inversión y el 65% restante a crédito», dijo. Inversión que no se haría de golpe sino poco a poco replicando el modelo desarrollado en Macao (China). Primero el casino y varios hoteles para después, una vez conseguido el éxito del proyecto, proseguir con nuevas ampliaciones.
En torno al Ensanche Norte se han producido en los últimos años, estando ya muy avanzadas las negociaciones con Adelson, algunos movimientos urbanísticos de interés. Entre ellos, la compra por parte del Banco Santander de 901.000 m2 situados estrategicamente entre la M-50, su ciudad financiera en Boadilla y el límite de los terrenos donde estaría emplazado el complejo Eurovegas. La entidad presidida por Emilio Botín pagó al Ministerio de Defensa más de 40 millones de €.
Tras la operación, hace 2 años, la Comunidad de Madrid declaró la finca de interés social o utilidad pública, y el banco abonó al Ayuntamiento de Boadilla 2,1 millones a cambio de las cesiones que le correspondían.
De momento no hay mayores movimientos. La mayor parte de este terreno se mantendría como urbanizable de especial protección, con edificios limitados a 1 sola planta, 4 metros de altura y una edificabilidad máxima de 500 m2 por cada 35.000 m2.
El resto de la finca adquirida a Defensa dispone de 196.200 m2 urbanizables, de los que casi 165.000 podrían acoger equipamientos de cualquier uso (espacios comerciales, hospitales u hoteles) a edificar sobre parcelas mínimas de 10.000 metros con inmuebles de 3 plantas y una altura máxima de 15 metros. Años después el desembolso de los 40 millones que hizo el Santander adquiere sentido.
Eurovegas: doble juego con el suelo de Alcorcón. 20.9.2012. Propiedades, El Pais. Juan Carlos Martínez.
Y sigue siendo el Distrito Norte tema de polémica. Los propietarios están liderando, de nuevo, un proceso para «Modificar el Plan Urbanistico de Distrito Norte». Hay cosos que seguirán siendo igual toda la vida, presiones, intereses…
…»Queda prohibido mantener reuniones o contactos con cualquier tipo de empresas a todos aquellos que las representen sin que se comunique previamente a la Secretaría del Pleno y sin la presencia de un funcionario. El funcionario presente en la reunión autorizada elevará informe antes de 24 horas al secretario general del Pleno sobre el mencionado contacto, quien custodiará dicha información y dará cuenta de las mismas al titular de la Oficina de Apoyo a la Junta de Gobierno Local»….»Esta prohibición se extiende a cualquier contacto, correo, conversación o reunión con propietarios de suelo, promotores inmobiliarios, constructores u otro tipo de empresario con interés en la actividad municipal. De igual manera, se extiende a los despachos, estudios o gestorías profesionales y mediadores de todo tipo que de una manera u otra les representen, y que afecte a decisiones urbanísticas, expropiaciones, calificaciones, licencias […]»...
En el Informe “Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables 1996. Catálogo de Áreas Vulnerables Españolas”. Ministerio de Fomento‐Instituto Juan de Herrera. Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid.‐ HERNÁNDEZ AJA, AGUSTÍN (director) (1996), se identifican en 2001 como barrios vulnerables 1.‐ Santo Domingo y 2.‐ Parque Guadalquivir además de otras zonas vulnerables:
1.‐ PARQUE DE COVADONGA, SAN JOSÉ DE VALDERAS, Muestra indicadores de falta de estudios y analfabetismo y supera, por mucho, el índice de referencia para la infravivienda. No constituye un barrio vulnerable por no llegar a la población mínima establecida para ser considerado como tal.
2.‐HOGAR 68, Esta área resulta vulnerable por carencia de estudios en su población residente, aun así no se considera barrio vulnerable por no alcanzar un número significativo de población en él.
3.‐SIERRA DE ALBARRRACÍN, Esta área se considera vulnerable por sobrepasar el índice de referencia para vivienda.
Alcorcón se ha incluido en este estudio por contar con barrios vulnerables por superar sus índices de estudios y vivienda los valores de referencia. Hay que destacar además que los índices del municipio de paro (11,67%) y vivienda (0,83%) son muy similares a las de la Comunidad de Madrid, pero se sitúan muy debajo de las españolas (15,30% y 1,00%).
La población mayor tiene en Alcorcón un menor peso que en la Comunidad de Madrid, con porcentajes de ancianos de más de 74 años (4,15%) y de hogares de mayores de 64 años (5,21%) entre dos y tres puntos por debajo de los madrileños (6,20% y 8,17%).
Las tasas de paro (12,80%) y paro juvenil (11,52%) de Alcorcón son muy similares a las de la Comunidad de Madrid, que se encuentran por debajo de las nacionales. En el caso de la población sin estudios (11,67%) y de los ocupados no cualificados (10,66%) y los valores de Alcorcón mejoran ligeramente respecto a los madrileños, y se encuentran entre dos y cuatro puntos por debajo de los nacionales (15,30% y 12,23%).
Tanto el porcentaje de viviendas sin servicio y/o aseo (0,83%), como el de viviendas de menos de 30 metros cuadrados (0,05%), son muy bajos en el municipio. Únicamente destaca el porcentaje de viviendas en mal estado de conservación (3,06%), un punto superior al de la Comunidad de Madrid, teniendo en cuenta el bajo porcentaje de viviendas anteriores a 1951 del municipio.
Los porcentajes de los indicadores referidos al malestar urbano en el municipio tienen valores relativamente bajos. Los principales motivos de malestar para los vecinos del municipio son los ruidos (35,33%), la delincuencia (25,15%) y la escasez de zonas verdes (22,15%).
PGOU-1999 ALCORCON. Estructura orgánica
La gran densidad del trazado urbano de la Zona Centro es fruto del acelerado modelo de crecimiento de Alcorcón durante los años 60′, asociado a una fuerte especulación del suelo, y a una ausencia de planificación urbana que ha guiado su transformación (el primer PGOU será aprobado en 1968) lo que ha hipotecado el futuro de la mayor parte del Casco Urbano.
Este modelo de crecimiento que se inició con las primeras promociones residenciales en el núcleo tradicional, se ha desarrollado en sucesivas etapas, que se han caracterizado por:
‐ Primer etapa, anterior a 1960, con nuevas promociones de 1 o 2 plantas similares a las del pueblo original.
‐ Segunda etapa, de 1961 a 1968, se continua construyendo en el núcleo pero aumentando considerablemente la densidad y la altura de las nuevas promociones (4 y 5 plantas), y dejando todavía vacante gran cantidad del espacio libre entre ellas.
‐ Tercera etapa, de 1969 a 1975, donde las edificaciones colmatan las bolsas de suelo vacante y continúa la renovación del Casco Antiguo con promociones de 4 o 5 plantas en manzana cerrada tras el derribo de las construcciones originales.
‐ Cuarta etapa, de 1975 a 1980, donde se culmina la edificación de los espacios intersticiales vacantes con nuevos conjuntos residenciales (Parque Guadalquivir y Torres Bellas).
Como resultado, en general se aprecia una alta ocupación del suelo por la edificación en el Casco Antiguo con espacios públicos angostos debido a que durante su desarrollo se mantuvo la morfología y anchura original de las calles, pero cambiando las edificaciones hacia tipologías más densas y de mayor altura.
Desde la década pasada, el Ayuntamiento de Alcorcón llevaba planteándose la necesidad de remodelar integralmente el Casco Antiguo de la Ciudad, para dotarle de una estética acorde con los tiempos actuales, así como de un nuevo diseño urbano donde el peatón cobrará un mayor protagonismo.
Remodelación del Barrio de la zona centro de Alcorcón – Fase II. Area 2. Enero 2012
Con este propósito, el consistorio ha realizado una inversión global en transformar la Zona Centro de la ciudad, que se ha articulado en dos fases sucesivas.
‐ Fase I (2009‐2011) Con un presupuesto de 17,50 millones de euros el conjunto de las obras ha afectado a un total de 63 calles (18 hectáreas)
‐ Fase II (2011‐2014) Con una inversión cercana a los 12 millones, mayoritariamente aportados por el Plan Regional de Inversiones y Servicios (PRISMA), se han modernizado otras 32 calles (6 hectáreas) del Centro.
2015- ALCORCON BIO-CENTRICO. Delimitación
En diciembre de 2015 se redacta la Estrategia «Alcorcón Bio‐Centrico» propone establecer un modelo alternativo de Desarrollo Urbano Resiliente y Adaptativo que contribuya a re-articular la fragmentación de la trama urbana postindustrial de la Zona Centro de la ciudad y promover su Recualificación y Regeneración Sostenible. La propuesta define, por tanto, un conjunto de Acciones Integradas para la Zona Centro que se encuadran perfectamente en el Marco de la Convocatoria del FEDER Urbano para el periodo 2014‐2020, y en coherencia con los objetivos expresados para las Ciudades por la Comisión Europea en su nueva estrategia «Europa 2020». Así el Ayuntamiento de Alcorcón ha decidido iniciar, desde el marco del FEDER, la actuación sobre esa área sensible de la llaga urbana del Centro de la Ciudad
Mapa estratégica del ruido ALCORCON
Adelson y Eurovegas se fueron, el Atlético de Madrid no tendrá su ciudad deportiva en el Distrito Norte, los suelos están protegidos, la transparencia de nuevo vuelve a reinar, Alcorcón más tranquila, pero no del todo.
«…Es el único gran bastión que el PP conserva en el sur de Madrid. Pero el alcalde, David Pérez, diputado autonómico con Cristina Cifuentes, no gobierna en mayoría. Solo tiene 10 ediles, mientras que los 4 partidos de la oposición suman 17. Con esta distribución del pleno municipal se aventuraba una legislatura complicada para el regidor popular, pero la situación se ha tornado en insostenible: reprobaciones públicas, denuncias en los juzgados, ataques en internet, negociaciones para una moción de censura… la política en Alcorcón en lo que llevamos de legislatura ha sido de todo menos aburrida. Bienvenidos al camarote de los hermanos Marx…»
Y ahora vendrán las sombras judiciales, de la trama Púnica (Waiter Music y Cofely), la Gurtel, … la deuda heredada, las denuncias… las chapuzas (…»una de las causas de la ruina municipal apunta a la obra del CREAA, que incluye un circo, una escuela de circo y cuadras para animales»…), si no fuera verdad parecería un chiste.
Hoy Alcorcón tiene una población de 167.136 habitantes y un parque residencial edificado de 68.767 viviendas, de las cuales tan solo 1.310 (el 1,9%) son unifamiliares. Datan sus viviendas de los 60′ el 14% del parque actual (9.955 viviendas), de los 70′ son 32.962 viviendas (el 48%), de los 80′ tan solo 697 (el 1%), de los 90′ son 10.688 viviendas (el 16%) y de la década prodigiosa 2000-2009 son 9.985 viviendas (e 15% del total).
Cada mercado es local.
Cada municipio tiene su singularidad.
Cada municipio se retrata en su parque residencial.
…seguiremos analizando en próximas entregas los 250 municipios mayores de España
"otropunto" de vista sobre el territorio 