CEUTA, según Catastro, a 1.1.2015 por tamaño y fecha.

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Estos gráficos representan el Parque Residencial de CEUTA.

Son los Bienes Inmuebles, de uso VIVIENDA, matriculados a 1.1.2015, clasificados por tamaño y fecha de inscripción.

Cada barra horizontal representa una década, la inferior es la más reciente (2010-2014), y la superior la más antigua (<1900).

Cada color es un tamaño, del más cálido (<60 m2) al más frío (>180 m2).

La barra inferior (DELVI) representa el cálculo hecho desde Otropunto de la Demanda Latente de Vivienda (la demanda latente se configura por las personas que no tienen vivienda y que por su perfil sociológico (edad) y socioeconómico (no están en desempleo) son potenciales compradores). Es una estimación del número máximo de vivienda que constituye la demanda encubierta de una zona y se basa en las personas con el perfil de los actuales compradores de vivienda pero que todavía no han constituido un hogar.

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Son datos fríos, sin cocinar.

Información para la toma de decisiones.

Información para el conocimiento.


ceuta-ge2Ceuta es una ciudad autónoma de 18,5 km2, situada en la península Tingitana, en la orilla africana del estrecho de Gibraltar, en la desembocadura oriental del mismo. A su vez, Ceuta contiene una pequeña península conocida como Almina. Está bañada al N, al E y al S por el mar Mediterráneo. Al O y SO limita con una zona neutral que la separa de Marruecos, concretamente de las prefecturas de Fahs Anjra y M’Diq-Fnideq, ambas pertenecientes a la región Tánger-Tetuán.

Conviven principalmente ciudadanos de cultura cristiana y musulmanes, aunque también existe una población de judíos y, en menor medida, hindúes. Las zonas urbanizadas se sitúan en el istmo y en parte del Campo Exterior. El centro urbano y los barrios más antiguos se localizan cerca del puerto y por la ladera del monte Hacho.

mapa_ceuta.jpgLa ciudad de Ceuta se encuentra en el extremo nororiental de la península Tingitana, limitando la orilla sudoriental del Estrecho de Gibraltar. Ceuta se encuentra bañada en su costa N por las aguas atlánticas que penetran en el Mediterráneo por el estrecho de Gibraltar, mientras que su costa S está bañada por aguas mediterráneas. La singular situación geográfica de Ceuta hace que esta ciudad sea el paso occidental más concurrido entre Europa y Atrica. Asimismo, su puerto ofrece un resguardo excepcional al tránsito marítimo del Estrecho y de su situación nace quizá su característica más excepcional: el doble carácter de enclave y de lugar de paso, y su aislamiento del resto del territorio nacional. Ceuta es un núcleo de comunicaciones marítimas y a la vez una ciudad completamente condicionada por las mismas.

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Distritos de CEUTA

El relieve abrupto del Yebel Musa (841 m.), en cuyas últimas estribaciones se sitúa Ceuta, va descendiendo gradualmente a valores de 400 m. (Yebel Xinder) y de 325 m. en el Anyera, cota más elevada ya dentro de la superficie de Ceuta. Este descenso culmina en un istmo estrecho y alargado, asentamiento de la ciudad antigua, que sirve de conexión con el Monte Hacho. Este último, de planta circular en su conjunto, supone un nuevo realce en el relieve, alcanzando en su centro la cota máxima: 205 m. En el istmo, podemos hablar de un relieve suavemente ondulado, con inclinaciones suaves, o muy suaves, en su costa N, y acentuadas en su costa Sudeste, especialmente desde la Punta de la Mala Pasada al Sarchal. Este relieve deriva en el Monte Hacho hacia una de las colinas de disposición radial con lomas ligeramente alargadas y fuertes desniveles, apareciendo incluso escarpes en la zona del Faro de Ceuta y presentando en su totalidad una costa accidentada con sectores de acantilado. Una topografla agudamente recortada, con barrancos estrechos y profundos que se transforman en lomas más alargadas conforme se acentúa el grado de metamorfismo del terreno, son representativas de la zona Noroeste (Benzú-Benllez). La costa en esta zona sigue presentando múltiples entrantes y salientes y alternan, junto a líneas de costa de sustrato rocoso, superficies estrechas de piaras de guijarros. En las zonas O central y O sur, destacan las plataformas extensas disponibles a los 60 y 90 m. sobre el nivel del mar y que han sido ya utilizadas para establecer los barrios de Hadú-Morro, y del Príncipe, respectivamente.

15423_op.jpgGracias a su situación estratégica, el puerto de Ceuta tiene un importante papel en el paso del Estrecho, así como en las comunicaciones entre el mar Mediterráneo y el océano Atlántico. Debido a la accidentada orografía y la escasez de agua, energía y materias primas, tanto el sector primario, con excepción de la pesca, como el secundario, tienen un escaso peso en la economía. Asimismo, el sector de la construcción está muy restringido debido a la carestía de suelo. No obstante, Ceuta tiene el estatus de puerto franco y una serie de ventajas fiscales que favorecen el comercio.

La ciudad de Ceuta se constituyó como ciudad autónoma en 1995, a pesar de que la Constitución española de 1978 reconoce su derecho a constituirse en Comunidad Autónoma en su Disposición Transitoria 5ª. No obstante, a nivel de educación superior, aún depende de la Universidad de Granada, judicialmente está adscrita a la demarcación del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla, con sede en Granada y eclesiásticamente se encuadra dentro de la Diócesis de Cádiz y Ceuta.

Ceuta 3D.jpgLa morfología del terreno ceutí se debe al plegamiento Alpino, que fraccionó esta tierra hasta la gran plataforma del Sáhara. Su principal accidente orográfico es el monte Hacho, formado por un anticlinal. El resto lo constituye un istmo que une el Hacho con el continente africano y un islote conocido como isla de Santa Catalina. El istmo está formado por terreno metamórfico de composición geológica compleja, con 5 áreas distintas y cuyo elemento principal es la sierra de Anyera, que corre paralela a la costa que en las cercanías de la ciudad recibe el nombre de Mujer Muerta. El territorio de Ceuta presenta 7 colinas o elevaciones destacadas (que son el origen del nombre de la ciudad: Septem Frates- Septa- Ceuta) entre las cuales destaca el monte Anyera con 349 m. de altitud, que es el punto más alto de esta autonomía. Considerada tradicionalmente como la divisoria entre las aguas del Mediterráneo y del Atlántico, Ceuta está rodeada por el mar que forma 2 bahías, la norte de cara a la península Ibérica y la del sur que mira a Marruecos.

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2007 CEUTA

“…Los historiadores árabes opinan que Ceuta “Fue erigida después del Diluvio Universal, albergando a los primeros pobladores de África, unos corroboran esta creencia valiéndose del nombre Septa qe llevó en la antigüedad, señalando como primer fundador a Septh, hijo de Noé: otros atribuyen a Ceib, nieto de éste, y algunos más prudentes afirman solamente que es la primera población que se fundó en esta parte del globo. También lo derivan del nombre antiguo de Septiem o Exilissa, principio de la hermosura…”
José García Cossio. CEUTA EN LA EDAD MEDIA. IEC, Transfretana, año 1-Núm. 1
La ciudad de Ceuta ocupa el estrecho istmo que une el monte Hacho, una de las 2 míticas columnas de Hércules –la otra es Gibraltar–, al continente africano. Todas las civilizaciones apetecieron esta fortaleza natural, plaza estratégica y el puerto más cercano de África a la Península Ibérica. La Abyla de los fenicios y la Eptadelfos (7 colinas) de los griegos luego fue cartaginesa, romana, goda y árabe, cuando con el nombre de Septa alcanzó su mayor esplendor.
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Época Prerromana: El descubrimiento subacuático de ánforas, cepos de anclas, pecios y otros restos datados en la época fenicio-púnica (siglos V-III aC) en aguas del litoral ceutí o de su entorno más cercano, fueron durante años los únicos signos de la presencia de civilizaciones protohistóricas en nuestra Ciudad. Estos hallazgos demostraban la existencia de un tráfico marítimo por aguas del Estrecho de Gibraltar en dirección a sus ciudades situadas en la costa atlántica, pudiendo utilizar la bahía de Ceuta como abrigo o refugio para las naves ante temporales. Este hecho hacía suponer la existencia de un asentamiento fenicio en suelo ceutí, posiblemente como base logística para su próspera actividad comercial. Esta hipótesis no ha podido ser confirmada hasta los recientes hallazgos arqueológicos (años 2004-2005) en una parcela anexa a la catedral, en la que se han encontrado restos de un asentamiento fechado en los siglos VIII-VII aC, pertenecientes a la época fenicia arcaica, siendo los más antiguos encontrados hasta la fecha y que podrían ser los vestigios de la primera ocupación de la zona del istmo. 
La Ceuta fenicia del siglo VIII aC fue un enclave con una estructura urbana considerable en la que se encontraban edificios de cierta envergadura y que muestran una urbe floreciente con una vocación eminentemente comercial. Podemos crear una secuencia de poblamiento casi ininterrumpida desde el siglo VIII aC, por lo que parece probable la existencia de un asentamiento púnico y tardopúnico en Ceuta. 
Época Romana y Bizantina: Todo parece indicar que pudo haber sido durante el siglo I aC en la etapa de la Roma Republicana, cuando la ciudad estaba probablemente bajo dominio cartaginés. El núcleo de población debió estar situado en torno a la actual Plaza de África, en el solar del Hotel Parador La Muralla y, se extendió por toda la zona del Istmo. La conquista de Ceuta supuso un avance importante para los romanos, ya que pasaron a controlar las 2 orillas del Estrecho con la importancia estratégica. La vocación de la ciudad fue eminentemente comercial, Ceuta estaba inmersa en las importantes rutas comerciales del Mare Nostrum lo que le proporcionó una importante prosperidad económica.
Ceuta se encuentra, en estos primeros años, en una zona de cierta autonomía con respecto a Roma y hasta mediados del siglo I dC con la creación de la provincia Mauritania Tingitana, ambas orillas no experimentaban una evolución paralela, es entonces cuando se puede hablar de las épocas imperiales: Alto Imperio (siglos I y II dC), Medio Imperio (siglos II y III) y Bajo Imperio (siglos IV y V). La ciudad romana de Ceuta denominada Septem Frates constituía un “municipium” romano de pleno derecho, es decir que sus pobladores eran consideramos ciudadanos romanos y la ciudad poseía  determinados privilegios que no tenían las “civitas peregrina”. Esta categoría juridico-administrativa de la ciudad se estima que fue establecida desde al menos mediados del siglo II dC, en época altoimperial.
Durante el siglo III dC, el Imperio romano sufrió una etapa convulsa que afectó a la actividad comercial y que motivó el abandono en todo el Círculo del Estrecho de varias factorías, este hecho se notó también en Septem. 
A mediados del siglo V dC se estima que pasaron los vándalos por Septem en su búsqueda de la creación del reino vándalo norteafricano. La “época vándala” no supuso para la ciudad grandes modificaciones estructurales, sino más bien una continuación del asentamiento romano hasta la llegada de los bizantinos a mediados del siglo VI dC, etapa durante la cual la ciudad experimentó algunas transformaciones urbanas.
La ciudad adquiere ahora un carácter militar profundo citando el reforzamiento militar que se produjo con la creación de una guarnición permanente, la existencia de una flota de dromones y el reforzamiento de las fortificaciones.
El asentamiento de los bizantinos en Ceuta fue duradero e importante. La ciudad, tendría la misma disposición que en la época bajoimperial romana, con una extensión que abarcaría la zona comprendida entre la Plaza de África y la Plaza de la Constitución, aunque es posible que algunos solares del Istmo no estuvieran ocupados, lo que podría indicar una disminución de la población durante estos años. 
Antes de la conquista musulmana de Ceuta se cree que los visigodos pasaron brevemente por estas tierras. Aparece la figura de Don Julián que fue trascendental en esta época; gobernador bizantino para algunos, visigodo para otros, lo que si parece estar claro es que este personaje realizó un pacto con los árabes para que Ceuta fuese base geoestratégica desde la que se iniciaría la conquista islámica de la Península, a cambio, algunos autores piensan que los árabes respetaron la soberanía de Ceuta.
Edad media-Época musulmana: A comienzos del siglo VIII los musulmanes se instalaron en Ceuta en su afán por conquistar los territorios del norte de África, continuando con la política expansionista que experimentaron desde la llegada del profeta Muhammad, quien consiguió unificar las diversas tribus árabes bajo la bandera del Islam. La resistencia que presentó la ciudad a la invasión árabe fue grande, pero debido a la falta de refuerzos y víveres, que no llegaban desde la península, y a la voluntad firme de los conquistadores de conseguir dominar la plaza por su importancia geoestratégica, se resolvió el asedio con la firma de un pacto entre ambas partes, según el cual los musulmanes podían acceder libremente al territorio, a cambio el gobernador de la ciudad, Don Julián, mantenía su posición y sus propiedades. 
Los musulmanes, que utilizaron Ceuta como base desde la que comenzaron a realizar sus incursiones en la península. La ciudad mantuvo un carácter militar durante estos años. A mediados del siglo VIII se produjo una revuelta bereber, quienes descontentos con la política ejercida por el califa, decidieron levantarse contra su poder, consiguiendo derrotar a su ejercito, cuyos supervivientes huyeron hacia el norte encontrando refugio en Ceuta donde resistieron un tiempo hasta que cruzaron el Estrecho hacia tierras de al- Andalus. La ciudad fue tomada por los bereberes, quienes la arrasaron y posteriormente abandonaron iniciándose una etapa oscura de la historia ceutí. Según algunos textos, parece que la ciudad no estuvo completamente desierta en esta época (entre los años 742 y 830), sirviendo de refugio para algunos árabes de la zona. La siguiente referencia que se tiene es aproximadamente en el año 830, cuando se fecha la refundación de la ciudad por parte de los gumaríes procedentes de la zona de Río Martí y que la llamaron Medyekes.
La amenaza que suponía la proximidad de los fatimíes a los territorios dominados por el califato de Córdoba provoca que en el año 931 los omeyas decidieran tomar el control de la ciudad, acabando con la anterior dinastía conocida como los Banu Isam, que estuvieron asentados durante un siglo. Los omeyas procedían de tierras de la Península, de al-Andalus, y consideraron a la ciudad como un sitio privilegiado donde crear la infraestructura necesaria para controlar posibles intentos de conquista de su califato a través del Estrecho de Gibraltar. Por este motivo la dotaron de fortificaciones y de la guarnición necesaria y se crea una base logística de toda la avanzadilla omeya en el continente africano. Además de reforzar militarmente la ciudad, también se favoreció el desarrollo urbano de la misma y se modificó su imagen aunque algunas fuentes indican que se aprovecharon las infraestructuras de épocas anteriores, como las romanas, para usarlas como cimientos de sus nuevas edificaciones. En esta época se cree que Almansur, regente califa hasta comienzos del siglo XI, comenzó la fortificación del Hacho, con la intención de crear una nueva ciudad en una zona más segura ante posibles ataques, pero no pudo finalizar el proyecto debido al elevado coste económico del mismo y a la negativa de la población a desplazarse hasta este lugar motivada por la falta de agua en la zona. La etapa califal en la ciudad supuso una época convulsa en la que se sucedieron numerosos conflictos  hasta que finalmente, con la caída del califato cordobés, pasó a manos de los Hammudíes.
La cesión del gobierno de la ciudad y de los territorios del norte de África a Ali ibn Hammud y a su hermano resultó una decisión controvertida, ya que existía una importante vinculación de estos con los idrisíes que tantos problemas causaron a los omeyas en épocas anteriores. En este periodo los regidores de Ceuta estuvieron más pendientes de recuperar la hegemonía de los territorios andalusíes que de asentarse en el continente africano, que en principio les resultaría más propicio, pero sus aspiraciones se vieron consumadas al retomar el control sobre al-Andalus. En este periodo Ceuta adquiere el papel de base de la retaguardia desde la que partían las tropas hammudíes para la campaña andalusí. Las altas aspiraciones de los monarcas hammudíes les hacen crearse muchas enemistades, teniendo que superar numerosas rencillas internas para mantenerse en el poder, hasta que uno de los reyes de taifas, el rey de Granada, consigue expulsarlos definitivamente de la escena política, habiendo estado asentados en Ceuta desde el año 1012 hasta el 1042 año en el que es nombrado gobernador de Ceuta Saqut.
La Ciudad entra en una nueva etapa en la que el dominio recae sobre una tribu formada por buenos guerreros, los Bargawatas, cuyo líder es Saqut al-Barwagati y que no estaban demasiado islamizados aunque tenían fama de ser conflictivos y rebeldes. Intenta crear en el Magreb la misma disposición política que en la Península, los reinos de taifas, y se somete al poder del califa de Bagdad, pretendiendo ser reconocido como regente legítimo. Esta situación se mantuvo hasta que en 1083-1084 entran en Ceuta los almorávides que proceden del Sáhara y que consiguen crear un imperio que abarcó un extenso territorio en el Magreb y la Península Ibérica. La fortaleza de los almorávides procedía de su enorme fervor religioso.
En la época almorávide, la ciudad experimenta un incremento de sus actividades comerciales, se llevan a cabo obras de mejora urbanística y el puerto adquiere una importancia militar considerable al convertirse en abrigo para la flota que partía para sus campañas andalusíes. La ciudad, presenta un aspecto fortificado y en el campo de extramuros se situaban algunos arrabales en donde habitaban comerciantes o mercaderes de otras religiones.La estructura de gobierno de los almorávides se basaba en la figura de los cadíes, que ejercían el poder en las ciudades y que disponían de posesiones e intereses comerciales que les proporcionaba una buena solvencia económica; ellos eran los intermediarios entre el pueblo y los gobernantes del imperio, pero la forma de gestionar su poder no generaba demasiada confianza.
En torno a 1142, entran en Ceuta los almohades procedentes del interior del Magreb y con un nuevo enfoque del Islam que les hace ser enemigos de los ideales almorávides. La ciudad adquiere un papel de primera importancia ya que, además del aspecto comercial como puerto distribuidor de productos entre Europa y África, desarrolla el aspecto militar de la plaza.
Hasta la llegada de los portugueses en 1415, la ciudad medieval musulmana de Ceuta experimenta numerosos cambios de mando, pasó por etapas de gobierno autónomo, promocionadas por prósperos comerciantes deseosos de reconocimiento, y fue gobernada por burgueses locales, los azafíes, bajo consentimiento del imperio almohade, los nazaríes controlaron la ciudad durante unos años y en la última etapa de dominio islámico de la ciudad estuvo en manos de los mariníes. Las distintas dinastías que se asentaron en Ceuta dejaron su huella en la ciudad.
Ceuta adquiere la capacidad de ser la ciudad principal de una extensa región, como centro administrativo, financiero, militar, comercial, cultural, etc. desde el que se articula el territorio circundante. En la época califal se construye un recinto amurallado que contiene la medina, definiéndose claramente el perímetro del centro de la ciudad propiamente dicha en la zona ístmica. A partir de aquí se fueron creando arrabales tanto al oeste como al este de la medina.
Con Almansur se comenzó a construir la fortaleza del Hacho con la intención de crear un nuevo asentamiento urbano más seguro en la cima de la montaña, pero la iniciativa no llegó a consumarse. En los años siguientes, la expansión de la ciudad hacia el E y el O del istmo se hace más evidente ya que, por un lado se van consolidando los arrabales y, por otro, se comienzan a habitar nuevos espacios hasta entonces desocupados. El recinto amurallado se amplía y en la zona de la Almina la población se asienta en las laderas orientadas hacia la bahía N, buscando el abrigo de los escarpados acantilados de la bahía S. En el siglo XV se habla de una ciudad cuyo centro se situaba en la zona del istmo y extramuros existían 6 arrabales: 3 de los cuales adosados a la medina y muy poblados, 1 en la zona del Hacho (arrabal de al-Mina) y 2 en el campo exterior (arrabal de Afuera y Afrag).
En la edad media, se llevó a cabo una ocupación más intensa sobre las lomas que descienden hacia el istmo y que probablemente estaría asociada a labores agrícolas y ganaderas y a los recursos hídricos, cuyo abastecimiento ya causaba problemas. Este crecimiento urbano podría haber estado motivado por el incremento poblacional que experimentó la ciudad cuando multitud de refugiados musulmanes procedentes de al-Andalus se asentaron aquí huyendo del asedio cristiano.
ceuta-ge4Época Moderna: En 1415 una expedición comandada por el rey Juan I de Portugal y los infantes atacan la ciudad de Ceuta con la intención de liberarla de los“moros” en una cruzada cristiana amparada por el Papa. La entrada se realizó por la parte oriental de la bahía N, y desde allí se extendieron por el resto de la ciudad. La conquista de Ceuta se produjo en 1 día, y fue relativamente fácil. La inestabilidad política en el Islam y la debilidad que acusaba debida a las continuas batallas en la frontera cristiana en al-Andalus, facilitó la entrada de los portugueses que, se encontraron con una urbe próspera, con cuantiosos y valiosos botínes de los que se apropiaron en un saqueo que duró toda la noche. La población musulmana de la Ciudad escapó en masa hacia el campo exterior dejando todas sus posesiones atrás debido a la rapidez con la que se produjo la incursión enemiga. Una vez tomada la decisión de permanecer en la ciudad, el contingente portugués se asentó rápidamente y sus primeras actuaciones se centraron en la cristianización de la misma, transformando las mezquitas en iglesias donde poder celebrar las misas, la primera de las cuales dicen que se celebró en la ermita del Valle. Desde el primer momento la urbe adquiere un carácter militar extremo que se mantiene durante los 2 siglos y medio aproximadamente que duró el dominio luso.
La conquista fue el inicio de la campaña norteafricana portuguesa en la que consiguieron el control de varias ciudades. En los primeros años los musulmanes no respondieron a la invasión pero posteriormente se propusieron recuperar la plaza lo que desencadenó innumerables escaramuzas entre “moros” y cristianos, que resistieron el asedio gracias al apoyo logístico de materiales y personas enviados desde Portugal vía marítima, único puente de comunicación de la aislada ciudad con el exterior.
Decidieron reducirla en tamaño y concentrar a la población en la zona del istmo, abandonando los arrabales de oriente y occidente, táctica que utilizaron en otras ciudades conquistadas en el norte de África. La amenaza musulmana procedía desde el interior del continente, por lo que los portugueses refuerzan las murallas del frente occidental y sitúan en una posición avanzada varias atalayas y fachos desde donde poder avisar de posibles ataques enemigos. Se derriban los arrabales y las numerosas casas de recreo merinidas de la parte occidental y se talan todos los árboles de la zona para evitar posibles emboscadas. La vocación militar condiciona el aspecto de la ciudad tras la conquista portuguesa; la trama urbana sufre cambios que son planificados desde un punto de vista castrense, se destruyen viejos edificios y se levantan otros nuevos, se abren nuevas calles que facilitan el tránsito de soldados y materiales bélicos a través de la plaza, etc.
Las murallas medievales fueron suficientes para la contención de los ataques musulmanes, pero con la llegada de la artillería se estimó necesaria una mejora de la estructura defensiva y en torno al 1541 se comenzó la construcción de los fosos de oriente y occidente. La actuación en la muralla de occidente fue completa y se aumentó la altura de la misma, rematándola con un foso navegable que unía la bahía norte y la sur además de  proporcionar mayor seguridad a la plaza. Los portugueses no estimaron oportuno terminar el foso oriental ya que no temían un ataque por aquel flanco debido al debilitamiento de la flota magrebí, hecho que motivó la reocupación de la almina por pequeñas casas dedicadas a labores agrícolas y por fincas de recreo. Además de su carácter militar la ciudad fue constituida como presidio aunque este hecho supuso más bien un problema ya que los hombres que allí cumplían sus penas se negaban a colaborar en las labores cotidianas de mantenimiento de la plaza.
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1572 – CEUTA

Los portugueses tuvieron muchos problemas para el abastecimiento de la plaza y la guarnición era cada vez más reducida debido por un lado a las epidemias de peste que asolaron a la ciudad y, por otro a la poca disponibilidad de hombres dispuestos a desplazarse hasta allí. Esta situación provocó que España se hiciera cargo de las ciudades portuguesas del norte de África en cuanto a su abastecimiento y defensa ante ataques de los musulmanes, incluso antes de la incorporación de Portugal a la Monarquía hispánica en 1580. Ceuta continuó estando bajo dominio luso hasta 1668, cuando se produce la incorporación definitiva de la ciudad a la corona española. Desde 1580 se produce una castellanización progresiva de la plaza al introducirse soldados españoles para su defensa y al producirse una constante relación de la ciudad con Castilla en interés mutuo. En 1640 ante la revuelta surgida en Portugal los habitantes de Ceuta manifestaron oficialmente su apoyo al rey de España.
Durante los primeros años de dominio español, la ciudad mantuvo la misma vocación militar que tuvo durante la época de control portugués. Apenas se produjeron cambios urbanísticos de relevancia en estos años, exceptuando la construcción de una nueva catedral y actuaciones de mantenimiento en las estructuras defensivas motivadas por los continuos ataques de las tribus cercanas que ante cualquier atisbo de creación de nuevas estructuras defensivas en la zona del campo exterior respondían belicosamente.
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1664 – CEUTA

Esta situación perduró unos años hasta que las tropas alawitas del sultán Mulay Ismail cercaron la ciudad en 1694 y mantuvieron el sitio durante 33 años, hasta 1727. El aspecto de la ciudad evidenciaba su estatus de plaza militar y presidio, con una estructura defensiva bien armada hacia la zona continental, junto a la que se disponían varias estructuras para usos militares, una gran plaza de armas en torno a la cual se sitúan los edificios más importantes de la ciudad. También disponía de murallas en la parte oriental, así como en las costas N y S del istmo, creando un recinto rectangular amurallado en cuya vertiente este se encontraban también las viviendas para la población que se disponían de forma muy apelotonada y presentaban 2 alturas e incluso es posible que tuvieran un pequeño patio interior. Las calles principales discurrían paralelas a las murallas N y S del istmo, eran las  bandas de Gibraltar y de berbería, respectivamente. En la banda S existía otra calle muy importante que partía de la catedral y llegaba hasta el polvorín situado en la muralla oriental, que se correspondería aproximadamente con la actual calle Jaudenes. Desde el puente de la Almina partían 2 caminos hacia el E que conectaban la ciudad fortificada con la península en la que existían varias ermitas, fuertes y algunas casas dedicadas a labores agrícolas. Las murallas defensivas de la cara N de la Almina fueron reparadas para evitar posibles desembarcos.
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El sitio de Ceuta 1694-1727

La ciudad estuvo sometida a un asedio constante por parte de los musulmanes, quienes consiguieron dominar posiciones elevadas en el campo exterior, donde se instalaron y fortificaron. A partir de 1695, lanzaron ataques de artillería muy intensos que motivaron que la población civil y los edificios más importantes se trasladaran a la Almina, dejando la zona del istmo únicamente para usos castrenses. Este hecho marcó un hito importante en el urbanismo de Ceuta, ya que supuso la reocupación de la Almina después de haber sido abandonada por los portugueses, y desde entonces el asentamiento ha experimentado una enorme expansión, desarrollándose una trama urbana consolidada hasta alcanzar el aspecto que presenta en la actualidad. Las primeras edificaciones en esta zona se realizaron por la cara N aprovechando las colinas que se levantaban hacia el S como resguardo. En la zona contigua a la muralla oriental, conocida como el Revellín, estaba prohibida la edificación por ser zona de seguridad militar. Debido a la urgencia por trasladar a la población que estaba sufriendo bombardeos constantes, la ocupación del suelo en la Almina parece que no siguió un esquema preorganizado, sino que se realizó de una forma desordenada y caótica, aunque esta hipótesis es cuestionada por algunos que piensan que la expansión urbana se basó en criterios militares defensivos e incluso que se fundamentó en las infraestructuras de la época medieval, a partir de las cuales se desarrolló el resto del tejido urbano.
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1700 CEUTA

Una vez firmado el tratado de Utrecht, que pactaba la paz en Europa, España pudo enviar tropas de refuerzo a la ciudad. Este hecho, junto con la muerte de Mulay Ismail, provocó que terminara el cerco musulmán de la plaza, iniciándose un nuevo periodo clave en la modificación de su casco urbano. Se llevaron a cabo reparaciones de edificios que habían sido dañados por los bombardeos, se realizaron nuevas fortificaciones en el frente amurallado de poniente y en la zona comprendida entre el Sarchal y Fuentecaballos, se abrió el camino de la Marina para facilitar el tránsito de tropas y artillería desde la ciudadela hasta el cuartel de San Amaro, se creó una alameda en la zona del revellín para aprovisionar de madera a la artillería, etc. Esta evolución urbana se vio paralizada de golpe por la aparición de la peste bubónica en 1743 que diezmó la población considerablemente. Superada la epidemia de peste la ciudad continuó con su expansión en la Almina. A mediados del XVIII, la zona más densamente poblada se situaba las inmediaciones de la actual calle de la Marina, desde aquí hasta el Hospital Real, cuya portada de piedra negra fue obtenida en las canteras del Sarchal, se disponían algunos núcleos de viviendas y varias huertas. A finales de siglo la ciudad apenas sufre  modificaciones significativas, lo que si se puede comprobar es un aumento de las edificaciones en la Almina, aunque siguen existiendo numerosas huertas y espacios vacíos. En la zona del Revellín se construyó el “Barrio de los Moros”, pequeñas casitas que albergaban a los mogataces de Orán y que, debido a la proximidad a la zona militar del istmo, estaban protegidas por espaldones de tierra. Suponía la primera comunidad de residentes musulmanes en Ceuta desde hacía 4 siglos.
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1724 – Ceuta

El número de casas en esta época ascendía a unas 700 y los pobladores civiles, que alcanzaban la cifra de 3.000 personas, tenían diferentes profesiones, destacando las relacionadas con el abastecimiento de las tropas y la pesca, sobre todo en las prósperas almadrabas.
Durante la primera mitad del siglo XIX la ciudad permanece en un estado de estancamiento motivado también por la época convulsa que atraviesa España con la Guerra de la Independencia. En 1812 se establece el primer Ayuntamiento constitucional en la ciudad, como respuesta al nuevo régimen instaurado en el país. Supone un gran avance, se establece por primera vez un gobierno civil en la ciudad, lo que conlleva una serie de mejoras en los servicios públicos para los ciudadanos. Se construye un mercado público y se establece un sistema de correos. La condición militar y penal se mantiene y sigue siendo muy importante, pero se incluyen en la administración de la urbe los criterios civiles que hasta ese momento no tenían relevancia para la toma de decisiones. Se consolidó en la Almina. Resulta urgente la disponibilidad de terrenos para tareas agrícolas y ganaderas que puedan sustentar a una población que estaba necesitada de víveres que no llegaban de la Península debido al precaria economía española. Este fue el motivo por el que se realiza un acuerdo de paz con los marroquíes para que cediesen terrenos a cambio de una buena cantidad de dinero. Según este acuerdo la línea fronteriza discurría por el arroyo de Fez.
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1820 – Ceuta

Los distintos arrabales que formaban la Almina se fusionan y el paisaje urbano adquiere una nueva apariencia al diferenciarse 2 barrios: la Ciudad y la Almina. En el primero se encontraba la Plaza de África, considerado el centro de la urbe con la catedral, el santuario de la patrona y la casa consistorial. Entre 1859-60 se produce la Guerra de África, en la que la ciudad volvió a sufrir un nuevo empuje como plaza militar enviándose tropas de refuerzo, lo que provocó un aumento considerable de la población, que en 1845 era de 2.000-3.000 habitantes y en 1860 alcanzó los 10.000. Gracias a esta guerra el límite fronterizo de la ciudad se amplió hasta el que conocemos actualmente. En 1865 la Almina tenía c52 calles en las que se encontraban pocas viviendas en general, exceptuando la Calle Real que presentaba más de 150 casas en las que residían las personas más acaudaladas de la ciudad. También la calle de la Marina (Calvo Sotelo) presentaba numerosas viviendas pero de apariencia más modesta. En el resto de calles aún se observan espacios abiertos y las edificaciones se realizan con lentitud. En esta época dos tercios de la población de Ceuta reside en la Alminaen la que se sitúan los mejores edificios, la zona comercial y los servicios públicos.
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1851 – Ceuta por Francisco Coello

En  1865 a Ceuta se le concede la condición de puerto franco hecho que podría servir para reactivar económicamente la ciudad y darle más vida, pero su condición de plaza militar y presidio juega nuevamente en su contra dada la poca disposición para su apertura comercial.
A finales de siglo se llevan a cabo una serie de obras destinadas a mejorar las condiciones de la ciudad, se construye el 2º mercado central y se sustituyen el puente y la puerta de la Almina, pero a pesar de las modificaciones llevadas a cabo en este siglo, la urbe seguía padeciendo los mismos problemas: desorden urbanístico, falta de planificación y recinto delimitado por murallas defensivas. En esta época, la ciudad entendida como un lugar de encuentro, de vida social, de esparcimiento humano, donde se fomentaran las relaciones de vecindad, apoyada en una planificación urbanística efectiva desde un punto de vista cívico, no se llegó a conseguir. En cuanto a la ocupación del territorio, este se hizo de una forma desordenada y prevaleciendo criterios militaristas sobre los civiles.
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1859 – Ceuta

Época Contemporánea:. Durante el siglo XX la ciudad experimentó una serie de acontecimientos que provocaron un aumento de la población que en algunos años fue bastante importante y que desencadenó actuaciones urbanísticas para absorber ese incremento en el número de residentes. Dichas actuaciones se llevaron a cabo de una forma improvisada, carente de una planificación meditada, debido a la premura que requería la situación y sus consecuencias pueden observarse actualmente en la trama urbana de la ciudad.
1860-a1860-ceuta_y_sierra_bullones_limites1860Década de 1901–1910. Continuaba siendo presidio y comienzan las modificaciones urbanas siguiendo la tendencia de mejorar las condiciones de la ciudad en beneficio de sus habitantes. Se planifica la construcción de un  nuevo puerto destinado a mejorar las infraestructuras para aprovechar la condición de puerto franco como acicate económico para la ciudad. Se construye el Puente del Cristo, se rebaja o destruye el muro de la cara norte del Paseo de las Palmeras y se derriban baluartes para mejorar la accesibilidad al nuevo puerto. En 1904 Alfonso XIII visitó Ceuta e impulsó la construcción del puerto y la supresión del presidio de la ciudad que había limitado el desarrollo de la misma.
1906-planoceuta1906-planoceutacampoexterior
Se abrió la Avenida Bernal para mejorar la comunicación con el campo exterior, que hasta entonces se realizaba a través de un puente levadizo, una mejora de los accesos y de las calles perimetrales, pero el interior de la ciudad sigue presentando un aspecto de abandono, con calles estrechas y retorcidas. La población experimenta un aumento de más de 10.000 habitantes, llegando a un total de 23.907 habitantes, hecho que unido a la falta de viviendas en la ciudad provoca el hacinamiento de muchos residentes. En 1910 Ceuta se encuentra entre las ciudades españolas con mayor número de habitantes por edificio, alcanzando una media de 22,4. El aumento poblacional fue motivado por el incremento de refuerzos militares debido al inicio de los conflictos con Marruecos y por la afluencia de inmigración para las obras públicas que se estaban llevando a cabo. En estos años el Campo Exterior estaba prácticamente despoblado de civiles, exceptuando algunos caseríos y huertos diseminados por la zona y pequeñas aglomeraciones de comerciantes en torno a los acuartelamientos. A pesar de esto se puede hablar de la aparición del primero de sus barrios: Barrio Elvira, situado en la zona de la Almadraba (Villa Comandari).
Década de 1911–1920. Acontecieron varias situaciones que modificaron el futuro de la ciudad. Se traslada el presidio definitivamente. Esto causó una pequeña convulsión debido a que los reos formaban parte activa de la población, participando en numerosos aspectos de la vida cotidiana de la ciudad que ahora quedaban desatendidos y desocupados. Y se llevan a cabo importantes obras públicas como el inicio de las obras de construcción del puerto. O la creación del ferrocarril entre Ceuta y Tetuán inaugurado en 1918. En 1912 se inicia el Protectorado español en Marruecos con la firma de los acuerdos franco-españoles y se establece su capital en Tetuán. Desde entonces comienza una avanzadilla española que movilizó gran cantidad de militares que tenían en Ceuta su centro de operaciones. Todos estos acontecimientos provocaron la llegada masiva a la ciudad de inmigrantes, en su mayoría de bajo poder adquisitivo, procedentes fundamentalmente de Andalucía para trabajar en las importantes obras que se estaban llevando a cabo. En 1920 el censo era de 35.000 habitantes, hecho que motivó la edificación de una gran cantidad de inmuebles en el viejo casco urbano de la ciudad, barracas y viviendas de muy baja calidad, ocupándose los espacios vacíos que aún quedaban disponibles de una forma anárquica, apresurada y sin una planificación previa.
Las construcciones eran en su mayoría de 1 sola planta, produciéndose un deficiente aprovechamiento del suelo y obviándose la creación de espacios públicos abiertos destinados a plazas y zonas verdes. Se habla de la construcción de 660 nuevas edificaciones únicamente en el recinto interior de la ciudad. Todavía resultaban insuficientes para absorber el enorme crecimiento de población, por lo que era muy normal en la época que varias familias vivieran en una misma casa o que en una sola habitación residieran varias personas. El hacinamiento seguía siendo un problema a pesar de la mejoría experimentada con respecto a la década anterior descendiendo a 12,3 la media de habitantes por edificio en Ceuta entre 1910 y 1920. En el Campo Exterior se establecen acuartelamientos y  destacamentos militares diseminados. A finales de la década hay 5 cuarteles en esta zona, además de los fuertes neomedievales situados en la línea fronteriza. Van surgiendo nuevos asentamientos en el ensanche occidental y ya se habla de la existencia de 6 barrios: Otero, la Almadraba, Príncipe Alfonso, la Puntilla, Benítez y Benzú, además de varios caseríos diseminados. Algunos fueron surgiendo en función de las actividades que se desarrollaban en la zona. Así, el barrio de la Almadraba surgió debido a las actividades pesqueras, el de Benzú debido a la cantera, el de la Puntilla para albergar a los trabajadores del puerto, etc., otros surgían por su proximidad a los acuartelamientos o a los caminos. Se expandió el fenómeno del barraquismo y la infravivienda hasta tal punto que en 1920 aproximadamente, la mitad de las barracas de Ceuta se encontraban en el Campo exterior. Y se localizan 2 mezquitas que denotan la existencia de una población musulmana considerable.
Década de 1921–1930. Se produce una intensificación de la Guerra de África hasta que en 1926 finaliza el conflicto. La enorme masa de inmigrantes que llegaron a una ciudad en pleno auge debido a la coyuntura económica que planteaba la incursión de España en el Protectorado marroquí, se encontraron con una situación de precariedad social motivada por la incapacidad para absorber la masa de población, obrera fundamentalmente, que buscaba en Ceuta una oportunidad de prosperar. La población aumentó en unas 15.000 personas lo que se tradujo en una población total de más de 50.000 habitantes en 1930. Este hecho desató un importante problema en una ciudad sin infraestructura sanitaria y social adecuada, con un parque de viviendas insuficientes e insalubres y con prioridades que se centraban principalmente en los aspectos militares. La urbe se desarrolló en 2 direcciones: por una parte surgió una ciudad burguesa, de nuevos ricos y militares, quienes patrocinaron la construcción de inmuebles de lujo; por otro lado, se produjo una expansión del chabolismo y el barraquismo, que albergaba a la mayoría de la población que era de clase humilde.
La firma de la paz con Marruecos trajo consigo una crisis para la ciudad ya que los contingentes militares descendieron y las partidas económicas destinadas a la guerra dejaron de llegar, además las contratas relacionadas con el ejército se suspendieron. El puerto se convirtió en la esperanza económica de Ceuta durante estos años de precariedad, pero una crisis mundial afectó al comercio por lo que la evolución de la ciudad se ralentizó, afectando a los servicios públicos, que eran escasos y deficientes, y no se correspondían con el incremento de la población.
Se comenzó la edificación de viviendas destinadas a la clase obrera y se tomaron decisiones encaminadas a mejorar las infraestructuras con la intención de crear un tejido urbano más moderno y adaptado a la realidad. Desde principios del XX se crean proyectos encaminados a la mejora de la trama urbana de la Ciudad, que debido a los cambios que estaba experimentando requería de actuaciones para su adaptación a las nuevas circunstancias. Estos proyectos fueron redactados en principio por ingenieros militares, que eran los que desempeñaban las labores de arquitecto municipal hasta la incorporación del primer arquitecto municipal civil, Santiago Sanguinetti, quién redactó el “Proyecto de Urbanización Interior” para Ceuta en el año 1916. Los militares ostentaban la titularidad de los terrenos del Campo Exterior por lo que desarrollaron un anteproyecto de ensanche para la urbanización de la zona en el año 1924, pero por diferentes motivos estos proyectos no se materializaban.
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1942 – Ceuta

Continúa la ocupación de suelo del Campo Exterior, comienzan a consolidarse los diferentes asentamientos surgidos y aparecen nuevas barriadas como General Sanjurjo, Villa Jovita y España, pero sin ningún orden preestablecido, se iban proyectando de forma aislada, favoreciendo la creación de pequeñas aglomeraciones urbanas desconectadas unas de otras, sin los equipamientos en dotaciones y servicios necesarios y sin previsión futura, lo que motivó la formación de una trama urbana caótica y desordenada que condicionó el desarrollo urbano posterior del Campo Exterior.
Década de 1931–1940. En la evolución urbanística de Ceuta durante el siglo XX se pueden diferenciar dos etapas: un primera hasta 1930, en la que se produce una ocupación masiva del suelo en el recinto interior (Istmo y Almina); y la segunda, desde 1930 hasta la actualidad, durante la cual se produce el desarrollo urbano del Campo exterior.
Hasta el establecimiento de la paz con Marruecos en los últimos años de la década anterior, el Campo exterior era una zona poco poblada, con una vocación fundamentalmente militar y de seguridad, asentándose el grueso de la población en el recinto interior (Istmo y la Almina). Además en las primeras décadas del siglo se produjo una llegada importantísima de inmigrantes a la ciudad, como hemos comentado en los apartados anteriores. Estos acontecimientos provocaron un desarrollo urbano desmesurado de esta zona ocupándose casi todo el suelo disponible para la construcción de viviendas y otros edificios, obviándose la necesidad de crear zonas públicas abiertas como parques, plazas, jardines, etc. Esto dió como resultado un tejido urbano muy compacto, con escasez de zonas verdes y con una enorme densidad de población. El paisaje urbano es caótico, desordenado, las calles son estrechas y se construyen edificios altos junto a casas de una sola planta.
Desde un punto de vista social, la ciudad sufre varios problemas: escasez de servicios públicos, desempleo, marginación, desigualdades, infravivienda, etc., en esta década entre el 18% y el 20% de la población vivía en casas que no reunían las condiciones mínimas de habitabilidad, de este porcentaje más del 90% eran inmigrantes que residían en chabolas y barracas.
Este tipo de viviendas no contaban con servicios básicos, como agua, retretes, alcantarillado, etc. Y además sufrían numerosos problemas asociados a su construcción como inundaciones en época de lluvias o altas temperaturas en verano. En los primeros años del siglo las chabolas y barracas se extendieron por el recinto interior principalmente por la zona sur de la Almina, pero en las décadas siguientes se comenzaron a levantar en el Campo exterior, situándose en las cercanías de los cuarteles e instalaciones militares o en las vías de comunicación de estos con la ciudad, así como en las proximidades de las infraestructuras locales, como el puerto o el ferrocarril, o en las playas donde se encontraban asentamientos relacionados con la industria pesquera, pudiendo decir que la evolución de la trama urbana del Campo Exterior estuvo directamente relacionada con el desarrollo de este tipo de estructuras. Su  construcción se realizaba, en muchos casos, de forma clandestina lo que ayudó al desarrollo de un urbanismo caótico.
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1930 – Anteproyecto de Reforma y Ensanche Ceuta por Gaspar Blein

El barraquismo llegó a ser un problema importante para el gobierno local, que comenzó a plantearse la necesidad de tomar medidas para su erradicación. En 1932 se aprueba el “Proyecto de Ensanche” de Gaspar Blein, Arquitecto Municipal desde 1926 hasta 1929, en el que se planificaba la expansión urbana hacia el Campo Exterior, y en el que se consideraba la construcción de viviendas baratas para obreros que acabaría con el problema del chabolismo en la ciudad, aunque esta iniciativa se vio frenada debido a la delicada situación económica y a las presiones de los militares. En la segunda mitad de la década, en los años de la Guerra Civil, como consecuencia de una campaña propagandística del nuevo régimen que intentaba mantener contenta a la población se comenzaron a construir algunas viviendas baratas, en la Barriadas General Sanjurjo y General Orgaz. Además se dictan algunas normas que pretenden parar la proliferación de chabolas.
Estas medidas a pesar de ser insuficientes para acabar con el problema, consiguieron reducir el ritmo de crecimiento de estas edificaciones por vez primera en lo que va de siglo. La población de Ceuta en el año 1940 ascendía a 59.115 habitantes, lo que suponía un aumento de 8.500 personas con respecto al censo de 1930. Este dato señala un descenso del ritmo de crecimiento de la población con respecto a los decenios anteriores motivado por una menor presión inmigratoria durante este decenio.
Década de 1941–1950. Los primeros años de la posguerra llevaron consigo una etapa de escasez de recursos que influyó en el desarrollo de la Ciudad. En 1950 la población de Ceuta eran 59.936 habitantes, un aumento poco significativo, no obstante los datos son poco fiables ya que el censo se realizó sobre una muestra censal del 10%. Todo parece indicar que por primera vez se produce un saldo migratorio negativo al salir de la ciudad un número importante de habitantes por causa de la crisis de la posguerra, pero la amenaza de una nueva guerra mundial movilizó nuevamente a un gran número de militares que llegaron a Ceuta reforzando las posiciones.
La evolución urbana fue lenta debido a la delicada situación económica que atravesaba el país, no obstante se llevaron a cabo varias obras públicas importantes para la ciudad, como la mejora y ampliación de la red viaria, destacando el nuevo acceso a la ciudad por la bahía sur, la carretera de circunvalación del Monte Hacho, el desarrollo de la red de saneamiento, la red de abastecimiento de agua en el Príncipe Alfonso, etc., además, se aprobó el Plan General de Ordenación Urbana de Pedro Muguruza, como medida para la planificación del crecimiento urbano de la ciudad, aunque después de haber superado varios impedimentos administrativos y burocráticos y la falta de apoyo por parte de los dirigentes locales, dicho plan no llegó nunca a hacerse efectivo.
En el Campo Exterior sigue el proceso de urbanización empujado por la necesidad de espacio para el desarrollo de la ciudad y por la masificación de la zona interior, adquiere un carácter fundamentalmente residencial, aunque ya comienzan a desarrollarse otras funciones en la zona, como la comercial, la dotacional (centros de enseñanza, parque de bomberos, etc.) y la industrial.
El gobierno mantiene su voluntad de erradicar el chabolismo y se proyecta la construcción de un centenar de viviendas sociales, introduciendo un tipo de arquitectura diferente al tratarse de edificaciones en bloque y de más altura frente a lavivienda unifamiliar de 1 planta.
Década de 1951–1960. Se alcanza la mayor población en lo que va de siglo; el censo de 1960 refleja 73.182 habitantes, aunque existe una gran diferencia entre la población de hecho y la de derecho que se justifica por la independencia de Marruecos en 1956, produciendo una movilización considerable de personas que abandonaron el  Protectorado. Estos años marcan un cambio de tendencia. Desde la finalización de la Guerra Civil el desarrollo de la ciudad fue lento y tedioso, pero a partir de 1956 se produce un incremento del volumen presupuestario de la Ciudad apoyado desde el gobierno central que iba a permitir un mayor y más rápido crecimiento. Este inversión era fundamental para dotar a la ciudad de las infraestructuras necesarias que permitiesen una dinamización de los sectores económicos, sobre todo tras la supresión del Protectorado, y que permitiesen superar una larga crisis que duraba ya 20 años. Se crearon importantes edificios públicos en la ciudad, Teléfonos, Correos y telégrafos, Banco de España, etc., y se invirtió en dotaciones y servicios para la ciudadanía, como por ejemplo en enseñanza, con la creación de institutos y escuelas. En Campo exterior se continuaba con el proceso de urbanización creándose nuevas viviendas para obreros como las de la Barriada O´Donnell, que serían de las primeras edificadas en bloques de varios pisos. Además de ser una zona eminentemente residencial alberga también la escasa industria presente en la Ciudad, sobre todo en la zona del muelle Cañonero Dato. Se cierra el ferrocarril Ceuta–Tetuán, en 1958. 
Década de 1961–1970. Según el censo de 1970, la población desciende por primera vez en el siglo, alcanzando los 67.187 habitantes; se justifica por el proceso de emigración asociado al fin de la etapa colonial española en Marruecos, que hizo que muchas personas volvieran a la península tras su periplo africano. La ciudad seguía con su proceso de modernización. Se afrontaron obras hidráulicas indispensables como la potabilizadora del Desnarigado, hoy en desuso, o la construcción del pantano del Renegado, además de mejoras en la red de distribución. También obras de mejora de la estructura urbana con la apertura de plazas y jardines. En  1969 se inauguró el nuevo hospital de la Cruz Roja. En el Campo Exterior se continúa con la edificación de viviendas sociales, Pedro Lamata, General Erquicia, Manzanera, Terrones o Zurrón, los Rosales, etc. pero estas construcciones se planificaban parcialmente, sin una visión global, más extensa y flexible, que permitiera crear una trama urbana equilibrada, ordenada y adaptada a las necesidades cívicas, en cambio el planteamiento urbano se presentaba como un ejercicio de improvisación ante la demanda urgente de viviendas, obviando la construcción de dotaciones y servicios públicos básicos tan necesarios para las mejoras en las condiciones de vida de los ciudadanos.
A medida que se fue edificando el Campo Exterior la población fue aumentando llegando incluso a superar en estos años a la población que residía en la ciudad interior. La población residente en esta zona, en los primeros años se asentó mayoritariamente población de clase baja, humilde, formada fundamentalmente por obreros de la construcción y por militares de bajo rango, pero a medida que pasaron los años, la clase social de la población se fue equilibrando, sobre todo a causa de la edificación de viviendas para militares de mayor rango, las diferencias sociales entre la población del Campo Exterior y del resto de la Ciudad han sido bastante acusadas e incluso en la actualidad se observan grandes desigualdades. La población del Campo Exterior ha estado formada por un alto porcentaje de musulmanes y su integración social resulta fundamental para el proyecto de creación de una ciudad sostenible, para la creación de una red urbana más homogénea y equilibrada que fomente la participación cívica y que minimice la formación de “guettos”.
El barrio se puede considerar como una subdivisión de la ciudad, con identidad propia, en el que la población que en ellos reside dispone de las dotaciones necesarias para el desarrollo de la vida cotidiana. En Ceuta, y en el Campo Exterior, el barrio, tal y como se concibe, no aparece claramente definido, se debe hablar mas bien de barriadas, como subdivisión urbana. La falta de planificación ha motivado que la urbanización se realizara de forma improvisada, creándose pequeños núcleos de edificaciones que se planificaban parcialmente y que no guardaban necesariamente ninguna relación con otras edificaciones de la misma zona, pudiendo estar ocupada una de estas zonas por distintas barriadas, cada una de las cuales tiene su propia identidad que las  diferencia de las otras. Se pueden observar barriadas formadas por bloques de viviendas de 4 y 5 plantas junto a otras barriadas de una 1 planta. Esta división de la trama urbana usando a la barriada como unidad ha sido consecuencia de varios factores históricos, pero se debe fundamentalmente a la falta de una planificación urbana adecuada, en la que se estructurase la ocupación del espacio de una forma más organizada, que tuviera en cuenta la necesidad de equipamientos, dotaciones y servicios, y que fomentara la creación de una ciudad más homogénea en cuanto a la funcionalidad de las distintas zonas, sin dejar de lado la creación de un tejido social más homogéneo en el que las personas tengan todas las mismas ventajas y oportunidades.
Década de 1971–1980El fin de la Dictadura en 1975 y la instauración de la democracia como forma de gobierno, comienzan una etapa de transformación de la ciudad hacia la modernidad. En  1980 la población era de 70.000 habitantes. El censo de 1981 establece 70.864 personas, dato que refleja un aumento con respecto al último censo, a pesar de que el saldo migratorio sigue siendo negativo, continuando con la tendencia de los últimos años causada fundamentalmente por la dificultad para poder soportar el exceso de población en una ciudad tan escasa de recursos. Este aumento se debe a una alta tasa de natalidad y baja mortalidad que desemboca en un crecimiento vegetativo considerable. Este fenómeno resulta muy importante para la gestión de la ciudad, ya que las dimensiones de la misma son limitadas, sus recursos también y soportar a una población cada vez mayor resulta inviable bajo la perspectiva de la sostenibilidad.
La Ciudad sigue con su proceso de urbanización del Campo Exterior, sigue aumentando el número de residentes levantando nuevas barriadas como la de los Rosales, Juan Carlos I, Juan XXIII, etc., en contraposición con el viejo casco urbano en donde la disponibilidad de espacio es muy reducida. La necesidad de viviendas sigue siendo grande para subsanar el problema del chabolismo todavía presente en muchos rincones de la ciudad;  la falta de espacio ya se planteaba como un problema a tener en cuenta, por lo que las edificaciones se elevaban en altura.
Con la llegada de la democracia se comienza una nueva etapa para Ceuta, decidida a modernizarse para poder adaptarse a los nuevos tiempos que se presentaban. Se inician obras que cambiaran el aspecto de la ciudad como la apertura de la Gran Vía, se proyecta la creación de un parking subterráneo que alivie la falta de aparcamientos, el paseo de la Marina en la bahía norte, etc. La ciudad ya presenta un aspecto muy similar al de la actualidad y comienzan a vislumbrarse una serie de problemas asociados a la ordenación urbana debido a la falta de planeamiento. Uno de estos problemas sería la concentración de toda la administración en el centro de la ciudad, hecho que obliga a los habitantes a tener que desplazarse a esta zona para realizar cualquier trámite administrativo, ocasionando a su vez otro tipo de problemas.
Década de 1981–1990. La adhesión de España a la CEE tuvo una gran influencia en Ceuta, ya que supone un empujón importante al proceso de modernización de la ciudad, en parte por la llegada de fondos europeos que serán destinados a obras públicas y que posibilitarán una mejora de las infraestructuras y servicios urbanos. El censo del INE-1991 señala 73.208 habitantes, lo que supone un ligero aumento con respecto a la década anterior. Se produce un saldo migratorio negativo por lo que la población aumenta por el elevado crecimiento vegetativo sustentado por unas tasas de natalidad bastante altas. El paro comienza a ser un problema grave para los ceutíes y encuentra su origen en un tejido económico muy débil en una ciudad que presenta pocas alternativas de empleo para su población.
Debido al elevado número de viviendas que se edifican, el número de barracas desciende bastante, cifrándose por los estudios del PGOU en 250 en 1991. En 1985 se crea EMVICESA, empresa municipal que se encargará de la construcción de las viviendas sociales en la ciudad y en los años posteriores se llevarán a cabo numerosos proyectos públicos para la promoción de viviendas que darán como resultado la  edificación de nuevas barriadas como la Loma del Pez, Monte Hacho o Polígono Virgen de África, aunque la promoción privada es la de mayor relevancia. Las viviendas que se edifican han aumentado mucho su calidad y amplitud, mejorando las condiciones de vida de sus habitantes. A finales de década se produjo un impulso importantísimo para la reforma urbana de la ciudad, se proyectaron numerosas obras que en los años posteriores se fueron realizando y que han configurado la Ceuta actual tal y como la conocemos. Entre estos proyectos destaca por su envergadura el Parque Marítimo del Mediterráneo, del artista canario César Manrique, que construido sobre terrenos ganados al mar.
Década de 1991–2000. Ceuta ha cambiado su fisionomía, el tejido urbano ha aumentado extendiéndose por el territorio, impulsado por la necesidad de desarrollo de una urbe cuyo crecimiento se encuentra inevitablemente limitado por la disponibilidad de espacio y de recursos. La escasez de agua para el abastecimiento ha sido históricamente un grave problema para la ciudad y en los últimos años la capacidad de los embalses se ha quedado pequeña para satisfacer una demanda cada vez mas elevada, por lo que en esta década se decide construir una desaladora que venga a solventar las limitaciones de este recurso fundamental para el desarrollo de Ceuta, aunque con un alto coste energético.
Una serie de acontecimientos marcarán el devenir de Ceuta, son la aprobación del PGOU-1992 y la aprobación del Estatuto de Autonomía en 1995. Los datos de población del INE-2000, 75.241 habitantes, continúa el crecimiento más o menos sostenido, característico de las últimas décadas, sin producirse cambios bruscos en el número total de residentes en la Ciudad. El aumento constante de la población lleva consigo un aumento de la ocupación del territorio. El número de viviendas familiares en la ciudad es de 22.776, cifra considerablemente mayor que la  correspondiente al mismo censo del año 1991, que lo sitúa en las 18.941. A pesar de que la calidad y el tamaño de las viviendas mejoran con respecto a décadas anteriores, todavía existe un número importante de residencias de escasas dimensiones, poseyendo Ceuta el dudoso honor de ser la provincia española con el porcentaje más alto de viviendas de hasta 30 m2 de superficie (el 7,3 %); la ciudad crece en altura, dada la falta de espacio, aunque todavía resulta  importante el número de edificios de 1 sola planta. Un aspecto a tener en cuenta es el acrecentamiento de los procesos de presión urbanísticos en el centro histórico de la ciudad, provocando la desaparición de inmuebles de indudable valor patrimonial. Una de las más utilizadas por los especuladores ha consistido en la desatención de sus obligaciones como propietarios del mantenimiento de los edificios: iniciándose un imparable estado de abandono hasta conseguir su declaración de ruina. Nada de esto hubiera sido posible sin contar con la aquiescencia y complicidad de los autoridades competentes que han permitido este tipo de prácticas especulativas.
En cuanto al Campo Exterior, la ocupación de suelo en esta zona ha sido intensa desde que comenzó su poblamiento, destinándose fundamentalmente a un uso residencial, hasta tal punto que al final de esta década albergaba a más del 72% de la población. Se crearon nuevas barriadas como las de Miramar, Bermudo Soriano o la de la antigua estación de ferrocarril. El aumento de los residentes en esta zona no se ha visto correspondido con un aumento en dotaciones y servicios para la población, produciéndose una dualidad, un desequilibrio entre la Ciudad Vieja, en la que se asientan la mayoría de las administraciones, la zona comercial y de ocio, zonas de reunión y esparcimiento para la población, etc., y el Campo Exterior. 
Década de 2001–2010. Se caracterizan por la realización de varias obras de gran envergadura en la ciudad que, por una parte modifican su aspecto y, por otra crean infraestructuras que son demandadas para el desarrollo de la ciudad, el desdoblamiento del Paseo de las Palmeras, la construcción del Hospital Universitario de Ceuta, la creación de la Manzana Cultural del Revellín; la Ampliación del Puerto, con la creación de una explanada en el muelle de poniente que aumente la superficie de suelo portuario destinada a actividades económicas. También la inversión realizada en cuanto a los medios de transportes y la movilidad, la construcción del helipuerto que conecta vía aérea la ciudad con Algeciras y Málaga; la peatonalización de la Calle Real, la creación de rotondas para agilizar el tráfico y la construcción de parkings subterráneos. Todas estas reformas urbanas están destinadas a la modernización de Ceuta y en su mayoría han sido posibles gracias a la llegada de fondos europeos. 
A medida que el Campo exterior se fue poblando comenzó a tener los mismos problemas de masificación que la ciudad antigua, escaseando el espacio disponible, hecho que está motivando la expansión de la ciudad hacia el oeste, prueba de esto son la urbanización de Loma Colmenar o la nueva cárcel, también la creación de urbanizaciones en la zona del Arroyo del Infierno. Aumentan la presión sobre el medio natural. Destacar la zona de Parque Ceuta y el sardinero en las que se ha producido una reforma urbana considerable, edificándose numerosos edificios de viviendas además de un centro comercial que pretende aumentar la oferta comercial fuera del centro de la ciudad. También Arroyo Paneque como ejemplo de la urbanización de barrancos de complicada orografía por causa de la falta de suelo disponible. La superficie de Ceuta es limitada y la disponibilidad de suelo para ser urbanizado igualmente. En los próximos años se presenta un enorme reto para la Ciudad como es conseguir conservar intacto el poco suelo natural que queda, intentando frenar la expansión urbana descontrolada, para lo cual se requiere de una planificación urbana efectiva que optimice el uso del suelo disponible, reduciendo al máximo el consumo de suelo natural por medio de políticas dirigidas a la reestructuración del tejido urbano para adaptarlo a las nuevas necesidades.
EL CONJUNTO HISTÓRICO DEL RECINTO DEL HACHO DE CEUTA. ELEMENTOS DEL SIGLO XVIII.jpg

Conjunto Defensivoa costera del Hacho CEUTA – BIC

En la actualidad Ceuta sufre muchos de los problemas que surgieron en otras épocas y que con el paso de los años no se han solventado. Se hace evidente la necesidad de afrontar nuevas políticas que vayan dirigidas a subsanar la situación actual en las que se produzca un cambio en los objetivos, una reconsideración de las prioridades que rompan con los desequilibrios y que abran nuevas perspectivas que han de ser incorporadas en las estrategias de actuación futuras. No se trata únicamente de realizar una planificación urbana más consecuente, flexible y justa, sino de llevar a cabo un replanteamiento de los pilares de nuestro estilo de vida, de las aspiraciones, de los objetivos. En definitiva, un cambio de mentalidad que vuelva a situar al ser humano en primer término, que haga de la ciudad un lugar donde desarrollar todas las capacidades humanas dejando en un segundo plano el aspecto puramente físico o material.

Decía Septem Nostra-Ecologistas en Acción en diciembre de 2007, 

“…La presión urbanística sobre un territorio de apenas 19 km2, en el que viven 75.861 (hoy son 84.263) habitantes –la densidad de población más alta de España–, acarrea graves consecuencias ambientales. La más evidente es la alta tasa de artificialidad del medio, lo que a su vez supone la ocupación masiva del suelo, la pérdida de hábitats y la destrucción del patrimonio histórico local. Los problemas de aplicar en un territorio de tan escasas dimensiones un modelo de desarrollo urbanístico claramente desarrollista e insostenible se agudizan por la falta de una adecuada ordenación y cumplimiento de las normativas legales, lo que se traduce en la proliferación por toda la ciudad de construcciones ilegales.
La expansión urbana de la ciudad, alentada por el sector inmobiliario y apoyada explícitamente por el gobierno autonómico, está poniendo en serio peligro la conservación de algunos enclaves de extraordinario valor patrimonial. Éste el caso del promontorio del Monte Hacho, donde se conjugan un elevado número de recursos patrimoniales de una amplia variedad que incluyen lugares de alto interés geológico, una rica biodiversidad marina o multitud de elementos de arquitectura militar. De índole natural cabría señalar las comunidades de gaviotas que anidan en la falda norte del Hacho, los habituales pasos de aves o las poblaciones de cetáceos y tortugas marinas que abundan en sus costas. Todo este valioso patrimonio cultural y natural está en peligro para satisfacer las pretensiones de promotores y constructores que sólo ven en este sitio la posibilidad de enriquecerse con la excusa de dar respuesta a la demanda de viviendas en Ceuta.
Desde nuestro punto de vista, la capacidad de carga del territorio ceutí se ha visto ampliamente superada, lo que imposibilita satisfacer las necesidades de una población cada vez más numerosa. Las consecuencias ambientales y sociales de la alta densidad de población de Ceuta están presentes en nuestra realidad cotidiana: congestión urbana, colapso del tráfico, contaminación acústica, segregación social, conflictividad, comportamientos incívicos, alarmante tasa de parados, etc. Otros síntomas del desbordamiento de la capacidad de carga del sistema ambiental de Ceuta son la dificultad para el suministro de energía eléctrica (verdadera razón de los continuos apagones que sufrimos en la ciudad) y de agua, agudizados por la escasez de recursos hídricos.
Gestión de residuos insostenible. Al margen del problema de carácter urbanístico nos preocupa la degradación paisajística de nuestro medio natural, especialmente de la zona costera, así como del entorno de buena parte de nuestros monumentos. Entre las principales causas del mal estado general del medio ambiente ceutí destacaríamos la falta de tratamiento de las aguas residuales y de los vertidos sólidos urbanos, junto con los vertidos incontrolados de escombros en distintos puntos de la ciudad. El ejemplo más ilustrativo de estos hechos es la montaña artificial de basura y escombros que se ha creado en Santa Catalina, visible desde todos los puntos de la ciudad e incluso desde la otra orilla del Estrecho. Su simple presencia nos debería recordar que Ceuta requiere urgentes medidas para tratar sus residuos.
Hasta la fecha, la ciudad carece de un Plan de Gestión Residuos Sólidos Urbanos, aunque se encuentra en fase de tramitación en estos momentos. Desconocemos los detalles de este plan, pero sí ha transcendido la intención de la Ciudad Autónoma de Ceuta de instalar una planta incineradora para el tratamiento del 90% de las basuras que se generan en Ceuta, cuyo volumen, en términos porcentuales, es de los más altos de España. La respuesta de la sociedad ceutí contra el proyecto de construir una incineradora en Ceuta no se ha hecho esperar, constituyéndose una plataforma ciudadana que pretende informar a los ciudadanos de Ceuta sobre las consecuencias ambientales y sanitarias que se asocian a este tipo de instalaciones. La propia ejecutiva federal de Ecologistas en Acción tiene previsto dirigirse por escrito al Presidente de la Ciudad Autónoma para expresar su oposición a la instalación de una incineradora en Ceuta y hacerle llegar otras alternativas a este tipo de tecnología como la instalación de un planta reciclaje o la puesta en marcha de planes basados en la reducción, la reutilización y el reciclaje de residuos.
Resulta evidente que la Ciudad de Ceuta carece de políticas coherentes de residuos, tal y como ha manifestado Greenpeace en su reciente estudio sobre la gestión de las basuras en España. Las deficiencias en el tratamiento de los residuos que generan los habitantes de Ceuta no se limitan a los residuos domésticos. Otros tipos de residuos como los inertes, los voluminosos o los asociados a los automóviles son tratados de manera poca rigurosa. La presencia de chatarrerías y desguaces de vehículos ilegales, el más grande en la zona de Arcos Quebrados, provoca una elevada presencia de restos de chatarras con un gran índice de dispersión, junto con el peligro de vertido de sustancias tóxicas y contaminantes relacionadas con los coches.
Un fenómeno que observamos con gran preocupación es el gran número de vehículos abandonados que se localizan por toda la ciudad. Algunos de estos vehículos son objeto de incendios provocados, que pueden ocasionar graves daños materiales y humanos en caso de una explosión. Otros simplemente son tirados en los barrancos para hacerlos desaparecer.
El Polígono comercial del Tarajal, localizado junto a la frontera con Marruecos, concentra buena parte de la actividad económica de Ceuta, basada en la venta de productos con destino al vecino país alawita. Cada día miles de personas pasan la frontera para trabajar como porteadores de mercancías con destino a los mercados marroquíes. A su paso dejan un reguero de cartones y basura dispersos por toda la zona comercial. En los últimos tiempos, tras la aprobación de las nuevas normas sobre la gestión de los neumáticos fuera de uso, se vienen acumulando cientos de ruedas que quedan fuera de los sistemas integrados de gestión de este tipo de residuos al ser productos importados de países no comunitarios.
Los problemas ambientales de Ceuta están perfectamente identificados y son de sobra conocidos tanto por las autoridades competentes como por la sociedad ceutí. La voz y la opinión de los ciudadanos se pudieron conocer directamente durante el proceso de discusión y aprobación de la Agenda 21 Local de Ceuta, que contó con la activa participación de cerca de cuarenta colectivos de la ciudad. En este documento se recogen, por orden de prelación, las prioridades que deben conducir la política medioambiental de esta localidad española ubicada en el extremo septentrional del continente africano, y que ya cuenta con una representación de Ecologistas en Acción…”
A mediados de los años 50′, el Reino de Marruecos consigue su independencia, y entonces un gran número de españoles, que habitaban los Territorios del Protectorado, se instalan provisionalmente en Ceuta, a la espera de que se clarifique su situación y puedan decidir su ubicación definitiva. Por todo ello, en el período comprendido entre 1.950 y 1.960 aparece un crecimiento demográfico importante.  partir de aquí, y hasta 1.970, Ceuta va a continuar perdiento población, debido a que un núcleo importante de esa población, instalada provisionalmente, decide marcharse de la ciudad, ya que en la propia ciudad no se generan suficientes expectativas capaces de retener y asentar contingentes nuevos de población estable. A partir de 1956, fecha de la independencia de Marruecos, la población de hecho va a superar siempre, y hasta la actualidad, a la población de derecho, consecuencia de que Ceuta se va a convertir en un centro estratégico militar, y van a aumentar las guarniciones militares instaladas en ella. En el periodo que abarca entre 1975 y 1981, de nuevo vuelve a producirse un importante crecimiento demográfico. Este cambio de tendencia respecto al quinquenio anterior, es motivado porque de nuevo Ceuta se convierte en receptor de inmigrantes, que normalmente provIenen de Marruecos y de otras regiones az0tadas por la crisis económica. Por tanto, el componente migratorio será positivo, junto al componente vegetativo, serán los responsables de ese crecimiento.
En Ceuta existen una serie de barriadas o núcleos aislados de viviendas, donde se van a concentrar las graves deficiencias que padecen las viviendas, desde la falta de equipamientos e instalaciones, hasta serios problemas de hacinamiento. 
Barriada chabolista “El Príncipe Alfonso”, es la que acoge a un mayor número de población, toda ella musulmana, y es dónde se dan los problemas más graves en cuanto a deterioro de la vivienda y a condiciones de vida y salubridad. Situada junto a la frontera del Tarajal, en terrenos de propiedad pública, posee 2 lomas bien diferenciadas: 1 zona central, que está parcialmento urbanizado y que es dónde se ubican l0s únicos servicios o equipamientos existentes, y 1 zona periférica que ocupa las lomas contigüas. En la zona central es dónde se encuentran las viviendas que reúnen las mejores condiciones de habitabilidad del barrio.  A partir de la zona central y a medida que nos vamos alejando de ella, las viviendas van siendo de peor calidad, hasta llegar a convertirse en Chabolas. Toda la barriada está habitada por población musulmana y se estiman que en ella viven del orden de 1.500 familias, lo que equivale a unas 6 o 7.000 personas. Dentro de la comunidad musulmana de Ceuta representan aproximadamente el 45% del total.
Las condiciones de vida y habitabilidad son ínfimas en el ‘Príncipe Alfonso’, pues a la existencia de un gran número de chabolas se une el hecho de que se den altos grados de hacinamiento, y que haya una total carencia de instalaciones y equipamientos, pues no existe ni agua corriente en buen número de viviendas. Tampoco existen aseos, ni cocina, etc. A todo ello habrla que unir las situaciones de desempleo y marginación que se dan entre la población, lo cual hace que se trate de un barrio dónde convergen situaciones socialmente graves, desde altos grados de delincuencia hasta problemas de hacinamiento e insalubridad. Se trata de una barriada caracterizada por una serie de graves problemas que se van paulatinamente solucionando, de abastecimiento de agua, de limpieza, de equipamientos, de infraestructuras, de iluminación, de hacinamiento, de delincuencia, etc.
Pequeños núcleos chabolistas. En Ceuta existen ciertos grupos de población, que en algún caso llegan a alcanzar las 200 familias, que se agrupan en pequeños núcleos chabolistas, como el acuartelamiento de la Legión o los que había en la antigua Plaza de Toros. Dentro del acuartelamiento de la Legión existen 72 viviendas de una sola planta que están ocupadas por legionarios y por sus familias. Dichas viviendas se encuentran aisladas del resto de la barriada del ‘Príncipe Alfonso’ por un muro y por una barrera de alambre de espino que las circundan. Para poder acceder a ellas es menester atravesar un puesto de guardia con una barrera levadiza a su entrada.
Barrios deteriorados. El hecho de que el parque de viviendas de Ceuta sea bastante antiguo conlleva a que existan algunos barrios con un alto grado de deterioro, que en el caso del barrio del Recinto Sur llega a tener estandares de vida similares, e incluso inferiores, a las zonas chabolistas.
Barrios de viviendas bajas. La barriada de Benzú esta situada en la zona intedor del estrecho, entre la carretera y el mar cercano a la frontera. Se trata de un barrio compuesto por viviendas bajas de reducidas dimensiones y equipamientos, donde conviven prácticamente el 50% musulmanos y cristianos. Este núcleo de población alberga a unas 200 familias aproximadamente. La mayoria de las viviendas existentes en Benzú son viviendas construidas por sus propios moradores y se encuentran en muy malas condiciones, que, incluso hacen imposible su rehabilitación. Cerca de la barriada de Benzú, existe un núcleo de población, denominado ‘La Cabililla’ que agrupa a unas 20 familias y que tiene la singular característica de que, a pesar de estar en territorio español, cada vez que tiene que ir al trabajo o volver de él, deben atravesar la frontera marroquí.
Ante la grave situación en que se encuentra la vivienda en Ceuta, la Administración Local decide crear una empresa municipal de construcción de viviendas (EMVICESA) que tendrá como objetivo básico fundamental promocionar viviendas, utilizando fondos públicos o fondos privados.
De esta forma el Ayuntamiento, dentro de sus limitadas posibilidades, consigue articular un buen instruemento que intente paliar en lo posible el gran déficit de viviendas existentes en la ciudad.

El término municipal de Ceuta, consta de 3 partes diferenciadas: las estribaciones de los montes colindantes con Marruecos,  un istmo largo estrecho y al final del mismo, el Monte Hacho. Sobre cada una de ellas se ha ido asentando la ciudad, curiosamente estructurada a partir de las características de cada una. El Monte Hacho se ha sustraido hasta ahora, en general, (aún con excepciones) a la implantación de ciudad, debido a su morfologia accidentada y al uso eséncialmente defensivo del mismo.

El istmo (la Almina) ha sido el asentamiento lógico de la ciudad histórica, desde el Hacho a las Murallas Reales del Angulo. En éste espacio, urbanísticamente colmatado hace mucho. únicamente se vienen produciendo intervenciones de renovación, desde las más modestas a las más ambiciosas (por ejemplo la Gran Vía).

En el tercer espacio, el denominado Campo Exterior, se han producido las actuacioncs típicas de ensanche, desde las industriales a las militares ó de vivienda, ó el propio puerto (a caballo entre la Almina y el Campo Exterior). Dichas actuaciones han sido más intensas, lógicamente, en los espacios más próximos a la ciudad antigua, sobre todo en el denominado Puertas del Campo.

En todos estos sectores se produce un fenómeno acorde con el móvil originario ( destino casi único de la ciudad durante mucho tiempo: el uso defensivo. El fenómeno no es otro Que la existencia de grandes bolsas de suelo militar, que progresivamente ha sido absorbido por la ciudad, por lo que hoy muchos de esos enclaves se encuentran totalmente rodeados de tejido urbano, a veces, incluso con construcciones medianeras. Todavía hoy casi la tercera parte del territorio municipal es propiedad del Patrimonio del Estado adscrito a Defensa, y en total la propiedad pública del suelo asciende al 43,5 % del territorio.

El desarrollo urbano de Ceuta se encuentra por tanto rodeado de mediatizaciones y límites físicos: la escarpada morfologia, la pequeñez del término, los limites litorales, -que prácticamente sólo permiten la expansión hacia el oeste- y las servidumbres propias de la importancia de su función defensiva.

En el Informe “Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables 1996. Catálogo de Áreas Vulnerables Españolas”. Ministerio de Fomento‐Instituto Juan de Herrera. Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid. ‐HERNÁNDEZ AJA, Agustín, se identifican como barrios vulnerables en 1991, 1.‐ Recinto Sur, 2.‐ España, 3.‐ Juan Carlos I y 4.‐ Ceuta Oeste, y en 2001, fueron 1.‐ Recinto Sur, 2.‐ Hadú, 3.‐ Juan Carlos I y 4.‐ Príncipe, además de las zonas de BENZÚ (Poblado aislado situado al noroeste del término municipal de Ceuta, cercano a la frontera con Marruecos. Se trata de un poblado informal autoconstruido de población modesta aunque de menor vulnerabilidad que otros barrios aislados de Ceuta), ENTORNO CALLE ADORATRICES (Núcleo de modestas viviendas unifamiliares enclavado entre barrancos y grandes terrenos militares en la trasera de la Avenida de España. Cuenta con graves problemas de accesibilidad, calles en fondo de saco y población de perfil vulnerable) y ALMADRABA (Núcleo de viviendas autoconstruidas del litoral sur situado al sur del barrio de Juan Carlos I y al este del de Príncipe Alfonso. Figuraba en el barrio 3 del estudio de 1996 y ha sido excluido de este por no presentar continuidad con ninguno de los barrios con población suficiente para ser considerados en este estudio).

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La escasez de suelo disponible junto con el constante crecimiento demográfico experimentado en los últimos años, se ha unido a una pobre planificación urbana para dar lugar a una escena desordenada y enfermiza necesitada de un saneamiento urgente.

El origen de esta situación tan lacerante se debe principalmente al hecho de que hasta el momento únicamente se ha valorado el éxito del desarrollo de la ciudad en términos de su crecimiento urbano y considerando el suelo exclusivamente como recurso económico sin tener en cuenta que consiste en uno de los más valiosos elementos naturales de los que disponemos, y en cuya regulación se hace necesario relacionar diversos factores como pueden ser: el medio ambiente, la calidad de vida, la eficiencia energética, la prestación de servicios, la cohesión social, etc.

Se podría decir que durante las 2 últimas décadas la ciudad ha tendido ha desarrollarse de forma difusa a pesar de que las limitaciones espaciales solo permitan un modelo urbano compacto. En este sentido se ha edificado incluso sobre antiguas zonas verdes y parte del monte público, zonas de alto valor tanto ecológico como paisajístico; tal es el caso del Poblado de San Antonio en el Monte Hacho o la construcción de viviendas unifamiliares en la zona de Benitez cercanas al embalse. Poco a poco se ha ido ocupando el terreno con viviendas que han quedado de algún modo aisladas en un espacio periurbano, favoreciendo el uso de transportes motorizados para la realización de determinadas funciones urbanas básicas y pasando por ato la conservación y mejora de la ciudad.

Todo ello pone de manifiesto nuevamente el precario o escaso planeamiento territorial que ha caracterizado el urbanismo ceutí hasta el momento. Su estructura monocéntrica, sus áreas inconexas y la falta de dotaciones son solo algunas de las consecuencias derivadas de una organización ineficaz. La lógica nos lleva a pensar que considerando las particularidades del territorio en cuestión, un desarrollo urbano compacto, pero a la vez limitado y policéntrico, favorecería, por un lado una movilidad más sostenible y por otro un uso más razonable del suelo y de los recursos en general, ayudando a satisfacer de una forma más apropiada las necesidades cívicas.

Para ello es necesario en primer lugar definir un Planeamiento Urbano que integre todo aquellos elementos relevantes para el progreso de la urbe. En este sentido, será necesario romper con el esquema establecido hasta el momento fomentando la necesidad de un equipo multidisciplinar para el desarrollo de un Planeamiento más completo y eficaz.

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Hoy el Planeamiento vigente está descrito en el Avance de Planeamiento de la Revisión y Adaptación del Plan General de Ordenación Urbana PGOU Ceuta-2008. En su introducción, afirma 

Los importantes valores naturales que alberga la Ciudad de Ceuta dentro de su territorio se han mantenido gracias a un desarrollo urbanístico restringido, que ha evitado en todo momento la expansión de la ciudad hacia sus extremos oriental y occidental. La necesidad de preservar estos enclaves del desarrollo urbano se sustenta en la creación de un modelo urbano ecológicamente eficiente, que proporciona una ciudad con todos los servicios, encuadrada en un marco natural de alto valor.
Partiendo de esta idea, el presente documento tiene como finalidad destacar aquellos elementos naturales de especial interés para su conservación existentes en la Ciudad de Ceuta, con el fin de ser considerados en la nueva planificación a desarrollar en el territorio ceutí.
Asimismo, en este documento se toma en consideración los objetivos ambientales contenidos en la recientemente aprobada Agenda 21 Local de Ceuta -de la cual se dio cuenta de su implantación en el Consejo de Gobierno de la Ciudad de Ceuta, en sesión celebrada el 5.5.2006- y sobre los cuales el Plan General de Ordenación Urbana en elaboración puede contribuir a su consecución.

La anterior revisión del Plan General de Ordenación urbana de Ceuta de 1994 respondía a la imperiosa necesidad de contar con un planeamiento general actualizado y acorde con el desarrollo de la ciudad.

El planeamiento entonces vigente, el Plan General, era de 1.949 y fué completado mediante unas Normas Subsidiarias y Complementarias de 1975. Naturalmente, un planeamiento redactado con anterioridad a la Ley del suelo de 1975 y no actualizado posteriormente, no respondía a la legalidad vigente. La conveniencia y oportunidad de la formación de la revisión era, por tanto, indiscutible.

Es preciso resaltar, además, que el Ayuntamiento de Ceuta había intentado, al menos en 2 ocasiones anteriores (1984 y 1987), iniciar la revisión del Plan, y por diversas circustancias, no se acabaron de llevar a cabo. En 1987 la Corporación rechazó incluso una documentación presentada a aprobación inicial. La Administración Central del Estado (el I.I.U.R., hoy Dirección General de Política Territorial y Urbanismo) llevaba años asimismo insistiendo en la necesidad de la formación de un Plan adecuado a la legalidad vigente. No era, pues, la revisión, sino un nuevo intento,- que ya contaba con la aprobación de un Avance (5.3.1990 y una aprobación inicial (6.11.1990), y una aprobación provisional (22.3.1991)- por formalizar definitivamente el Plan General de Ceuta.

Junto con las primeras Ordenanzas Municipales de 17.6.1892 y las siguientes de 10.11.1922 la ciudad de Ceuta se ordenaba según criterios geométricos especificados en Planos Oficiales de Alineaciones y Rasantes.

Con la llegada del Estatuto Local, aprobado por RD de 14.2.1927 donde se imponía los Ayuntamientos la redacción de un proyecto de Ensanche, Ceuta redacta las bases para un concurso de proyecto de ensanche. A la convocatoria concurre un único anteproyecto, presentado por García Mercadal que según el jurado (Luis Lacasa entre ellos), no reunía suficientes condiciones para ser desarrollado y esta opta por abrir un nuevo concurso (Comisión Permanente de 20.6.1930 y Pleno de 27.6.1930). Se presentan en el nuevo concurso 7 proyectos, de los cuales son seleccionados 3, los redactados por D. Pedro Muguruza, D. Manuel Latorre y D. José Hervás el primero, y el segundo por Gaspar Blein Zacazaga.

El proyecto de Ensanche no pudo ser realizado ante la imposibilidad de expropiar cuarteles, edificios y solares pertenecientes al Ramo de Guerra lo que impedía la apertura de las nuevas vías con sus correspondientes y la reparcelación consiguiente del terreno cuya venta de solares era el principal auxilio económico para financiar las obras. 

No obstante, y existiendo un Plan y Proyecto de urbanización, el entonces Alto Comisario y Gobernador General de las Plazas de Soberanía, General Orgaz, impone, con la coiaboración, de un equipo de arquitectos, presidido por el Director General de Arquitectura D. Pedro Muguruza Otano, el Plan de Ordenación de Ceuta, que sería aprobado, en principio, por el Pleno Municipal de fecha 20.2.1946. Y definitivamente, por la Comisión Central de Sanidad con fecha 6.4.1949 (Plan denominado “Muguruza”, todavía vigente en la actualidad).

El 12.5.1956 se aprueba la primera Ley del Suelo y Ordenación Urbana obligando a los Ayuntamientos a adaptar su planeamiento urbanístico. Con fecha 11.9.1973 la Corporación Municipal encarga directamente al Dr. Arquitect0 D. Angel Farinós Said los trabajos de redacción de las normas correspondientes para la modificación de la ordenanza de altura. y la actualización total del Plan de Ordenación. Las Normas Subsidiarias y Complementarias del Planeamiento General, que se aprueban inicialmente por el Pleno municipal de 16.8.1974, son modificadas por otro Plenoel 15.11.1975. Y en la Comisión Permanente de 14.3.1977, justificando silencio Administrativo positivo de la Administración Central, se aprueban definitivamente.

Durante esta tramitación, en Agosto de 1.975, D. Angel Farinós Said renuncia, por cuestiones de trabajo, al encargo de revisión del Plan General y delega en el arquitecto-urbanista D. Julio Tirado de Serrano, con quien se firma el correspondiente contrato en Agosto de 1.975.

En Septiembre de 1976 se hace entrega de la documentación correspondiente a la Información Urbanística (basada fundamentalmente en la “Geografía Urbana de Ceuta”, de M. Gordillo Osuna), y del Avance de Planeamiento.

En Agosto de 1.980 se presenta el documento-propuesta, que dadas las exigencias del recién aprobado  “Reglamento de Planeamiento”, es expuesto al público durante un mes, para cumplimentar el trámite previsto en su art. 125.1.

En Marzo de 1981, a instancias del entonces Alcalde D. Ricardo Muños Rodríguez se constituye una Mesa de Trabajos compuesta por los técnicos de la ciudad con el fin de estudiar el documento presentado, la cual se reúne, quincenalmente, durante 3 meses planteando una serie de modificaciones para conseguir mayor claridad y operatividad del planeamiento. No obstante, el documento, presentado en julio de ese mismo año, es prácticamente igual que el anterior. En mayo de 1984 se presentaba un documento que es objeto de exposición pública durante los meses de abril y mayo del año siguiente.

Ceuta: La ausencia de integración social y culural. Los vecinos musulmanes, cada vez más numerosos y concentrados en auténticos guetos, se sienten ciudadanos de segunda.
El principal problema de la ciudad norteafricana es la pobreza. Según el último informe de la Red Europea de Lucha contra la Pobreza y la Exclusión Social, Ceuta tiene la mayor tasa de todo el país (40,8%) y casi la mitad de la población (47 %) está en riesgo de exclusión social. En este contexto, los habitantes más vulnerables están siendo los menores, para los que se piden medidas como las becas de comedor, cuyo presupuesto ha disminuido. El alcalde, Juan Jesús Vivas (PP), lleva desde 2001 al frente del Ayuntamiento, y durante este tiempo la situación ha ido a peor, sobre todo en lo que se refiere a integración. Hay un 37,2%de musulmanes en Ceuta y, según un informe del Instituto Elcano, éstos padecen los “peores porcentajes de actividad y de ocupación , residen en peores viviendas y barrios en peor estado y sufren un mayor fracaso escolar”. Además, señala el documento, existe una “separación física entre ambas comunidades”, de la cual el ejemplo más famoso es el tristemente conocido barrio El Príncipe. A él sólo llega la línea 8 de autobuses, que tarda una hora desde el centro. Cuando cae la noche no suben los taxis y ni siquiera hay farmacia de guardia. Un auténtico gueto que evidencia un fracaso en las políticas de integración en la ciudad.
Cercanías: una readigrafía diferente de nuestras ciudades. Diagonal-La Marea 2016
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El Puerto de Ceuta

Pobreza, desigualdad, altísima densidad, falta de viviendas,… son tantos los frentes de Ceuta… Su puerta de comunicaciones el Puerto es hoy un protagonista especial: militar, civil, mercancías, turismo, pesca…

Ceuta GE5.jpgCeuta tiene hoy una población de 84.263 habitantes, muy joven, y un parque residencial de tan solo 22.647 viviendas, de las cuales 4.932 son unifamiliares (el 21,78% del total). Ninguna ciudad supera la densidad de Ceuta (3,82 habitantes/vivienda. Datan de los 60′ 4.338 viviendas (el 19,2%, de los 70′ son 2.531 viviendas (el 11,2%), de los 80′ son 3.598 viviendas (el 15,9%), de los 90′ son 3.002 viviendas (el 13,3%) y de la década prodigiosa 2000-2009 son 5.289 viviendas (el 23,4% del total).


Cada mercado es local.

Cada municipio tiene su singularidad.

Cada municipio se retrata en su parque residencial.


…seguiremos analizando en próximas entregas los 250 municipios mayores de España