Estos gráficos representan el Parque Residencial del municipio de JEREZ DE LA FRONTERA, Cádiz.

Son los Bienes Inmuebles matriculados en el Catastro, clasificados por año de inscripción y por tamaño.

Cada barra horizontal representa una década, siendo la más reciente la inferior (2010′), y la más antigua la superior (1900-1909).

Cada color es un tamaño, del más cálido (<60 m2) al más frío (>180 m2).

La barra inferior (DELVI) representa el cálculo hecho desde Otropunto para la obtención de la Demanda Latente de Vivienda (la demanda latente: la configuran personas que no tienen vivienda y que por su perfil sociológico (edad) y socioeconómico (no están en desempleo) son potenciales compradores). Es una estimación del número máximo de viviendas que constituyen la demanda encubierta de una zona y que se basa en las personas con el perfil de los actuales compradores pero que todavía no han constituido un hogar.

Son datos fríos, sin cocinar.

Información para la toma de decisiones.

Información para el conocimiento.

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Jerez de la Frontera es una ciudad y municipio de 1.188,23 km2 situado en la provincia de Cádiz, en la comunidad autónoma de Andalucía. La locución «de la Frontera» alude a la Frontera de Granada, territorio fronterizo situado entre el antiguo reino nazarí de Granada y la Corona de Castilla.

Es la ciudad más poblada del área metropolitana de la Bahía de Cádiz-Jerez.

Está situada al sur de la península ibérica, situada a 12 km del océano Atlántico y 85 km del estrecho de Gibraltar. Situada en una posición céntrica y bien comunicada en la provincia, Jerez se ha convertido en el principal nudo de comunicaciones y en uno de los centros logísticos y de transportes de Andalucía occidental. 

El término municipal de Jerez ha sido el más grande de Andalucía hasta la secesión de San José del Valle en 1995, a partir de ese momento es el segundo, justo por detrás de Córdoba, y sexto de España. Además, incluye una amplia extensión del parque natural de Los Alcornocales y la Sierra de Gibalbín, conocido como Montes de Propio de Jerez.¹¹ Es sede episcopal de la Diócesis de Asidonia-Jerez, que abarca el norte de la provincia de Cádiz, tomando el río Guadalete como frontera natural.

Jerez de la Frontera se encuentra en la comarca de la Campiña de Jerez, que comprende los municipios de Jerez de la Frontera y San José del Valle. El territorio de la comarca corresponde al anterior término municipal de la ciudad jerezana, antes de la disgregación de San José del Valle en 1995.

La comarca de la Campiña de Jerez está cruzada por el río Guadalete. Además, en su territorio se encuentran diversos humedales, como las lagunas de Medina y de Torrox. También se encuentran los Montes de Propio de Jerez, englobados en el Parque Natural de Los Alcornocales. Su agricultura es famosa mundialmente por la denominación de origen de su vino, el jerez, cultivado en el triángulo formado entre Jerez de la Frontera, Sanlúcar de Barrameda y El Puerto de Santa María.

Jerez de la Frontera se sitúa a 6 km de El Puerto de Santa María, a 12 km del océano Atlántico y a 85 km del Estrecho de Gibraltar. La ciudad es uno de los 6 municipios que componen el Área metropolitana de la Bahía de Cádiz-Jerez, una aglomeración urbana polinuclear formada por los municipios de Cádiz, Chiclana de la Frontera, Jerez de la Frontera, Puerto Real, El Puerto de Santa María y San Fernando situada en la Bahía de Cádiz

Las 4 señas de identidad de Jerez de la Frontera son el vino, el caballo, el flamenco y el motociclismo. La ciudad ha sido y es internacionalmente conocida desde hace siglos como la capital del vino por su famoso Jerez, ya que está ubicada en una zona fértil para la agricultura y la ganadería. Otra de sus señas de identidad es el caballo, que tiene como principal atractivo la crianza del caballo cartujano, o también denominado caballo jerezano, una línea de cría de caballo andaluz que data del siglo XV. A la ciudad se le reconoce como la cuna del flamenco dando grandes artistas como José Mercé o Lola Flores entre otros muchos. El Gran Premio de España de Motociclismo, celebrado en Jerez de la Frontera, es uno de los más vistos y visitados del mundo, congregando a cientos de miles de moteros en la ciudad jerezana y el municipio vecino de El Puerto de Santa María durante una semana al año.

El 27.5.2009 el Parlamento de Andalucía aprobó por unanimidad la declaración del municipio bajo régimen de organización de la ley 8/08 Ciudades de gran población, conocida como ley de grandes ciudades andaluzas. Gran parte del centro histórico de la ciudad es Bien de Interés Cultural con la denominación de Conjunto Histórico Artístico

El término municipal de Jerez de la Frontera es, con 1.188,14 km², el segundo en extensión de Andalucía, esto ha propiciado la aparición de asentamientos y núcleos poblacionales, aparte del centro urbano principal, en lo que se denomina zona rural. El término municipal está compuesto en total por 24 centros poblacionales, estos son 1 ciudad, 7 pedanías y 16 barriadas rurales. Un 10,85% de los ciudadanos de Jerez están empadronados en la zona rural. Algunas de estos núcleos rurales están siendo fagocitados (absorbidos) por la urbe principal en la actualidad, en algunos casos la diferencia es de 50 m, o simplemente cruzar una calle. Otros sin embargo se encuentra a más de 30 km del centro histórico.

La diferencia entre una pedanía y una barriada rural es básicamente su grado de autonomía. Las pedanías también son denominadas Entidades Autónomas Territoriales Municipales de Caracter Inferior. Los habitantes de una pedanía elijen a sus representantes por medio de elecciones, que coinciden con las elecciones municipales. Todos los núcleos poblacionales están conectados con la ciudad por medio de autobuses, urbanos o interurbanos.

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La relación de núcleos poblacionales de Jerez es la siguiente: Cuartillos (Barriada Rural a 11 km), El Mojo-Baldío de Gallardo (Barriada Rural a 16 km al Sureste), El Portal (Barriada Rural a 6 km al Sur), Estella del Marqués (Pedanía a 5,5 km al Este), El Torno (Pedanía a 20 km al Este), Gibalbín (Barriada Rural a 30 km al Noreste), Guadalcacín (Pedanía a 5 km al Noreste), Jerez de la Frontera (Jerez Urbano) Ciudad, La Barca de la Florida (Pedanía a 20 km al Este), La Corta (Barriada Rural a 3,8 km al Sur), La Ina (Barriada Rural a 10 km al Sureste), Las Pachecas (Barriada Rural a 8 km al Sureste), Las Tablas, Polila y Añina (Barriada Rural a 6 km al Oeste), Lomopardo (Barriada Rural a 5 km al Sureste), Los Albarizones (Barriada Rural a 3,5 km al Sureste), Majarromaque (Barriada Rural a 26 km al Este), Mesas de Asta (Barriada Rural a 11 km al Este), Mesas de Santa Rosa (Barriada Rural a 5 km al Norte), Nueva Jarilla (Pedanía a 15 km al Noreste), Puente de la Guareña (Barriada Rural a 16 km al Este), Rajamancera (Barriada Rural a 8 km al Sureste), San Isidro del Guadalete (Pedanía a 15 km al Sureste), Torrecera (Pedanía a 20 km al Sureste), Torremelgarejo (Barriada Rural a 10 km al Este), además existen otros núcleos menores como: Geraldino y Pinosolete. San José del Valle alcanzó su independencia de Jerez de la Frontera en 1995 a través del Decreto 82/1995, de 28 de marzo.

En 2007, la ciudad de Jerez, amparándose en la Ley de Grandes Ciudades se dividió administrativamente en 3 grandes distritos, que a su vez se subdividían en barrios. Cada uno de los distritos estaba administrado por un delegado especial de Alcaldesa para dicho distrito, sin que existiera de momento una Junta Municipal del Distrito, encabezado por un Delegado de Distrito, con competencias centradas en la canalización de la participación ciudadana en los mismos.

En mayo de 2007 se llevó a cabo la división administrativa estructurando la ciudad en los siguientes tres grandes distritos, dejando el centro histórico y a la zona rural al margen, que dependendiendo del ayuntamiento directamente y de la Delegación del Medio Rural respectivamente. Los distritos eran el Distrito Norte, que comprendía la zona norte y oeste de la ciudad el Distrito Sur, que comprendía la zona sur de la ciudad y el Distrito Granja-Delicias, que comprendía la zona este de la ciudad.

Debido a la amplitud de los distritos, se pedidó desde varias asociaciones de ciudadanos que se amplie el número de ellos, abarcando una población más pequeña y homogénea entre sus vecinos. El 8.9.2009 se anunció la creación del Distrito Centro y la separación de los Distritos Granja y Delicias.

El 26.8.2011, el nuevo Gobierno municipal planteó una nueva división en 7 distritos. Su aprobación final requirió de 3 etapas: asambleas informativas, periodo de alegaciones y redacción de propuesta definitiva, entrando en vigor en enero de 2012. Los distritos actuales son los siguientes: Distrito Norte (Jerez de la Frontera)  (24 barrios), Distrito Oeste  (20 barrios), Distrito Centro (32 barrios), Distrito Sur (25 barrios), Distrito La Granja (19 barrios), Distrito Las Delicias (35 barrios) y Distrito Rural (26 barrios).

La historia urbana de Jerez comienza necesariamente en su época musulmana. Con anterioridad no puede hablarse de la existencia de un núcleo romanop o visigodo. De esta manera, si bien es cierto que toda la zona jerezana experimentó una intensa romanización, hay que admitir que se trataba fundamentalmente de un poblamiento de tipo rural, caracterizado por la presencia, más o menos diseminada, de villas o poblados de economía autosuficiente, cuya base principal era la agricultura y la ganadería. Este poblamiento tendría como. protagonista a la aristocracia comercial gaditana, que se vería obligada, con el nacimiento del Imperio, a hacerse terrateniente para poder participar de una forma más activa en la vida política romana. 

En cuanto al Jerez visigodo, parece ser que la intensa romanización de la provincia impidió que la impronta visigoda se dejara sentir de manera notable. Así, el elemento godo debió quedar reducido a los funcionarios del poder central y a los responsables del control militar, perviviendo en líneas generales los modos de vida y los comportamientos socioeconómicos del período romano. Por lo demás, aunque se han encontrado también numerosos restos arqueológicos de esta época en el término de Jerez y en sus alrededores, ninguno deja entrever la existencia de un núcleo urbano visigodo con entidad propia. 

Es pues, durante la dominación musulmana cuando Jerez empieza a tener verdadera importancia como ciudad, destacando especialmente la época almohade, ya que es el momento en que se construye su recinto amurallado y se configura su trama urbana.  El núcleo originario debió consistir en un castillo, que ocuparia el mismo lugar del actual alcázar, y unas cuantas calles a su alrededor ocupando lo que hoy es el entorno de la catedral. Con el tiempo, se amurallaría el recinto e incluso crecería un pequeño arrabal sobre la zona de la actual iglesia de San Dionisio. 

Esta estructura urbanística es la que encuentra Alfonso VII cuando en 1133 (casi al final del período almorávide) asalta la ciudad, incendiando sus principales edificios y derribando sus muros hasta una cuarta del suelo. 

Tras este asalto, la necesaria reconstrucción de la ciudad impuso un nuevo planteamiento, levantándose una cerca mucho más amplia que la anterior, que englobaría tanto al primitivo núcleo amurallado en torno al castillo, como al nuevo vecindario surgido en la zona de San Dionisio, dejando al mismo tiempo un extenso espacio libre para el desarrollo futuro de la población. Se trata, en definitiva, del recinto amurallado de 46 ha que ha llegado en buena parte conservado hasta nuestros días.  La reconstrucción de la muralla comenzó , pues, a finales de la época almorávide, realizándose casi completamente durante el período almohade, que se inicia para Jerez en 1146. El recinto tiene forma cuadrangular con cuatro vértices: el primero, el Alcázar; el segundo, en la conjunción de la calle Larga con la calle Bizcocheros; el tercero en la esquina de la calle Ancha con Porvera; y, finalmente, el último, en el torreón subsistente al final de la calle Muro.

En realidad, no debieron cambiar mucho las cosas desde el punto de vista urbanístico, tras la conquista de la ciudad por Alfonso X en 1264. La cercanía de la frontera musulmana les obligó a permanecer dentro del recinto amurallado hasta bien entrado el siglo XIV, siendo a partir de 1340, con la victoria del Salado, cuando los jerezanos empiezan a ínstalarse fuera de la muralla. Por tal razón, la ciudad no debió experimentar grandes transformaciones en este nuevo periodo de su historia. Además, parece ser que tampoco sufrió daños importantes con las operaciones mílitares de la conquista cristiana, limitándose aquellos a algunos destrozos en los barrios del Salvador y San Mateo, ambos próximos a la zona del Alcázar, sobre la que recayó el principal peso del asedio alfonsí.

El crecimiento de estos barrios fue tan rápido que pronto hubo necesidad de convertir las susodichas ermitas en parroquias que pudieran administrar los sacramentos. Este hecho se produjo, según Grandallana, sobre 1345, si bien no existe constancia documental hasta 1362. En cuanto a la construcción de ambos templos con las características que actualmente presentan, parece ser que el de San Miguel se inició en 1430 y el de Santiago a principios de los años 70′ del mismo siglo.

También de la segunda mitad del XV datan las construcciones de otras 2 importantes iglesias jerezanas: San Dionisio y San Marcos. Con anterioridad, en las primeras décadas del siglo, se llevó a cabo la edificación de San Juan de los Caballeros, y mucho antes, en el siglo XIV, se realizaron las obras de San Mateo y San Lucas. Todas ellas son las iglesias intramuros fundadas por Alfonso X tras la conquista de la ciudad. Estas fechas son las de construcción de sus fábricas, tal como hoy las conocemos, y no las de su erección como parroquias, que data en todos los casos del inicio de la época castellana, es decir, de la segunda mitad del siglo XIII.

En el siglo XV se incrementa, asimismo, la presencia de los regulares en Jerez. En 1413 los franciscanos observantes fundan un convento en la calle Barja con el título de «Madre de Dios y de la Encarnación». En él permanecen hasta 1493, año en el que pasan a establecerse en el antiguo convento de los franciscanos claustrales, situado en un lugar próximo a la Puerta Real. En 1430 se halla constatada la existencia del Convento de Monjas del Espíritu Santo, perteneciente a la orden de Santo Domingo de Guzmán. Se trata, por tanto, del primer convento femenino fundado en la ciudad y, a su vez, del primer convento que se ubica dentro del recinto amurallado. Por último, en 1475 se inicia la construcción del Monasterio de Santa María de la Defensión, de la orden monacal de los cartujos, sin duda una de las principales joyas artísticas y arquitectónicas de Jerez. No obstante, sólo mencionaremos su creación, pues se encuentra enclavado en las afueras de la ciudad.

Pero el proceso de expansión y renovación de la ciudad no terminó, ni mucho menos, en el siglo XV. Las centurias siguientes conocieron también nuevas e importantes aportaciones en matería urbanística. Por lo pronto, y por lo que respecta a los siglos modernos, el crecimiento de Jerez revistió dos formas principales: por un lado, el desarrollo inusitado que experimentaron los nuevos arrabales extramuros y, por otro, la enorme proliferación de edificios religiosos.

En efecto, a lo largo de los siglos XVI, XVII y XVIII el vecindario de los nuevos barrios extramuros, sobre todo el de San Miguel, creció considerablemente. Buen ejemplo de ello son los datos que poseemos, de principios del siglo XIX, sobre el número de edificios de la ciudad y de las distintas colaciones que la formaban. Según dicha información, Jerez contaba en 1818 con 3.459 inmuebles que se distribuían por parroquias de la siguiente forma: 244 correspondían a la colación del Salvador, 109 a la de San Lucas, 243 a la de San Dionisia, 74 a la de San Juan, 135 a la de San Mateo, 156 a la de San Marcos, 1.801 a la de San Miguel y 697 a la de Santiago. O lo que es lo mismo: 961 edificios formaban la ciudad interior de la cerca, míentas que 2.498 constituían los arrabales de San Miguel y Santiago. En porcentajes, el recinto amurallado concentraba el 27,8% de los inmuebles, en tanto que la zona extramuros aglutinaba el 72,2% restante, y solamente el barrio de San Miguel abarcaba más de la mitad -52%- de las viviendas de la Ciudad.  

En los siglos XVI y XVII remite la creación de parroquias pero aumenta considerablemente la fundación de conventos. Entre estos 2 siglos se establecen en Jerez 16 nuevas comunidades religiosas, que se suman a las 5 ya existentes .

Pero no destacaba Jerez solamente por su nutrido clero, también lo hacía por su numerosa y distinguida nobleza, que conferia a la población su peculiar carácter aristocrático, plasmado a nivel urbanístico en el gran número de palacios y casas solariegas distribuidos por el conjunto de la ciudad. La mayoría de estas casas palaciegas, sobre todo las más antiguas, se concentraban en el núcleo fortificado, localizándose preferentemente en las colaciones del Salvador, de San Lucas, de San Mateo y de San Juan.

En el siglo XVIII, el auge económico que experimenta la ciudad se traduce en su aspecto urbano, de manera que se reconstruyen muchos de los viejos palacios nobiliarios y se levantan otros nuevos, bastante menos sobrios que los anteriores, en los que el mármol, el hierro y la pizarra se convierten en materiales habituales y las ricas maderas procedentes de América decoran profusamente los interiores.

Durante todo el siglo XIX la construcción de grandes mansion es continuó en ascenso, y ya no sólo por parte de la nobleza, sino sobre todo por parte de la acaudalada burguesia que surge al calor de la pujante industria vinatera. Al mismo tiempo, remiten las edificaciones de carácter religioso, tomando el elemento civil un mayor protagonismo en el control de la sociedad. Pero lo que más caracteriza el inicio de la Contemporaneidad, urbanísticamente hablando, es el interés que suscita la mejora y el acondicionamiento de la ciudad, muy en la línea del nuevo pensamiento ilustrado, reformista o liberal -según las épocas- que impregna por entonces la población. 

Desde finales del siglo XVIII se van a llevar a cabo una serie de importantes obras públicas entre las que cabe resaltar: por un lado, aquellas destinadas a remozar y sanear la infraestructura ciudadana, como el empedrado y alumbrado de las calles y la instalación de un sistema de alcantarillado y desagües. Por otro lado, aparecen los primeros paseos y se hacen diversas ampliaciones viarias destinadas a mejorar las comunicaciones de la ciudad con sus alrededores: en 1785 se inicia la construcción del nuevo arrecife que iba hacia Sevilla y en 1788 las obras del camino que conducía a la Alcubilla y a los Puertos. En el mismo año comienzan también las obras de la Alameda, un paseo levantado sobre los fosos del Alcázar que se convirtió en el primer lugar de solaz de los jerezanos, subsistiendo hasta nuestros días con el nombre de Alameda Vieja. Y otro paseo de esta época fue el de los Desamparados, a la salida de la calle Arcos, que, por el contrario, ya había desaparecido a principios del presentesiglo. En tercer lugar, se decide derribar algunas de las puertas que existían en el primitivo núcleo amurallado con el fin de dinamizar las relaciones entre unas partes y otras de la ciudad.

La primera en ser demolida es la Puerta de Rota, que desaparece a finales del XVIII; le siguen, en el prímer tercio del XIX, la del Real, la de Santiago y la Puerta Nueva, quedando, finalmente, la Puerta de Sevilla y el Arcos del Corregidor, que son derribados en 1864 y 1890 respectivamente.

Pero los 2 hechos que van a modificar más significativamente la morfología de la ciudad en el siglo XIX son: por una parte, ei florecimiento inusitado que experimenta la viticultura, que se traduce en un crecimiento paralelo del número de bodegas y almacenados de vinos. De esta manera, las 239 bodegas existentes en 1818 se elevan a 518 en 1837, y suben a 900 ó 1.000 entre 1855 y 1868. Como es natural, la profusión de estos establecimientos, con sus peculiares rasgos arquitectónicos, debió proporcionar a la ciudad un inconfundible aspecto, que es, además el que la ha caracterizado hasta la actualidad.

Por otra parte, las sucesivas desamortizaciones que tienen lugar en la primera mitad de la centuria serán las que provoquen una mayor transformación del espacio urbano. En principio, por el importante mercado inmobiliario que abren y en segundo lugar, y sobre todo, por la reutilización que se hace de los edificios religiosos desamortizados. Así, a mediados del siglo, el Convento de la Merced se había convertido en hospital general; el de Capuchinos, en hospicio y escuela de instrucción pública para los niños allí recogidos; el de San Juan de Dios, en pabellón de oficiales y escuela de párvulos; el de San Agustín, en cuartel de caballería; el de Santo Domingo, en bodegas y almacenes de granos; el de Belén, en cárcel nacional; el de la Victoria, en almacenes de maderas; el del Carmen, también en almacén de maderas y en asilo para gente pobre; el de la Vera Cruz y el de los Descalzos, en bodegas y almacenes de trigo; y el de San Francisco fue demolido para construir en su área una plaza de abastos. Por tanto, sólo quedó habitado el Convento de la Trinidad, aunque parte de sus dependencias se hallaban ya en estado ruinoso.  

Al mismo tiempo, hay que señalar también la llegada de las primeras innovaciones aporta das por la revolución indus trial, que consistieron: primero, en el establecimiento en 1859, de un tranvía tirado por animales, que recorría el trayecto que iba desde la estación de ferrocarril hasta la plaza del Arenal, alargándose después hasta la Puerta de Sevilla. Segundo, en la instalación de un ferrocarril urbano o de circunvalación, que permitió a los exportadores hacer los embarques de vino en las mismas bodegas. El ramal de este ferrocarril comenzaba en la bodega de la Casa González Byass , al final del Arroyo, y segu ía por la Puerta de Rota, Muro, de la Merced, Ancha, Ponce, Pozo del Olivar, Capuchinos, callejón de Paúl y plaza de toros para, atravesando el campo, penetrar en la estación de mercancias de la línea Sevilla-Jerez-Cádiz.

Otra novedad muy importante de este siglo fue la traída de aguas potables a Jerez desde el manantial del Tempul, que se hizo realidad el 16.7.1869. 

Hasta bien entrado el siglo XX no se planteó en Jerez una planificación global del crecimiento de la ciudad. Hasta entonces, el crecimiento demográfico había sido lo suficientemente pausado como para que la ciudad pudiera digerirlo de una forma natural. Esto se producía mediante un lento proceso de expansión física en los bordes de la ciudad, apoyado generalmente en las vías o caminos de acceso al campo, principal lugar de trabajo de la población; y con una colmatación interior de la ciudad, llenando los vacíos tanto del propio tejido urbano como de las manzanas que conservaban amplias zonas interiores de huertos, corrales o jardines. Otra circunstancia que permitió absorber parte importante del crecimiento poblacional fue la transformación de grandes caserones pertenecientes a familias pudientes, que pasaron a convertirse en casas de vecinos con la decadencia económica de aquéllas.

Puede decirse que durante todo el siglo XIX y el primer tercio del XX todo el crecimiento físico de la ciudad viene producido, casi exclusivamente, por la instalación de nuevas industrias bodegueras a excepción del barrio de Vallesequillo, único de carácter mixto aparecido en todo este tiempo. Este anillo bodeguero creado en torno a la ciudad histórica, junto con el establecimiento de la vía férrea, supusieron un encorsetamiento para la ciudad superior al que había sufrido con la murall medieval.

El incremento de población tuvo una importante desaceleración en los primeros años del siglo pasando de 63.473 habitantes en 1900 a sólo 65.012 en 1921. La causa de esto hay que buscarla en el periodo de crisis que se vivió durante el cambio de siglo tanto a nivel nacional (consecuencias del año 1898) como a nivel local con la epidemia de filoxera, que atacó de forma implacable a la vid en los primeros años del nuevo siglo, lo que desencadenó una profunda crisis en el campo y en la industria del vino. 

El hecho más significativo que se produce en Jerez es la propuesta de ensanche de la ciudad realizado por el entonces arquitecto mucicipal D. Rafael Esteve y Fernández-Caballero en 1928. Esteve justifica la necesidad del ensanche en la buena coyuntura económica por la que atraviesa la ciudad, motivada a su parecer por 3 causas: el establecimiento del nuevo ferrocarril de la Sierra, el nuevo trazado de la carretera de Cortes y la terminación de los canales de riego de Guadalcacín, hechos que motivarían un incremento general del movimiento económico y el consiguiente desarrollo demográfico de la ciudad. El arquitecto realiza una propuesta de expansión del casco urbano hacia el Noroeste, rechazando la zona Sur por lo accidentado del terreno y desestimando realizar mejoras urbanísticas en la ciudad existente.

Esta propuesta no sólo responde a los planteamientos propios del urbanismo decimonónico, como otros planes de ensanche de ciudades bien conocidos y que favorecieron la especulación del suelo, sino que promueve la separación de los grupos sociales en zonas diferenciadas: Esteve proponía la organización del ensanche en manzanas destinadas a las diferentes clases sociales, haciéndose eco de un fenómeno anteriormente inexistente en la ciudad y que va cobrando cada vez más fuerza hasta nuestros días. Por si fuera poco, no ve necesaria la integración del ensanche con el centro histórico, que queda abandonado a su suerte.

Superada totalmente esta doble crisis, la dinámica poblacional se normaliza alcanzándose los 71.988 habitantes en 1930. Esta circunstancia unida a las grandes expectativas que en aquel momento despertaba la futura puesta en marcha del ferrocarril a la sierra, hacen surgir las primeras ovces de demanda de un plan de ensanche para la ciudad que recogiese y regulase el gran desarrollo urbano que se presagiaba en un futuro inmediato. Sin embargo, la Guerra Civil y el fracaso del ferrocarril a la sierra paralizaron momentáneamente esta necesidad que cada vez se veía más clara.

El hecho más significativo que se produce en Jerez es la propuesta de ensanche de la ciudad realizado por el entonces arquitecto mucicipal D. Rafael Esteve y Fernández-Caballero en 1928. Esteve justifica la necesidad del ensanche en la buena coyuntura económica por la que atraviesa la ciudad, motivada a su parecer por tres causas: el establecimiento del nuevo ferrocarril de la Sierra, el nuevo trazado de la carretera de Cortes y la terminación de los canales de riego de Guadalcacín, hechos que motivarían un incremento general del movimiento económico y el consiguiente desarrollo demográfico de la ciudad. El arquitecto realiza una propuesta de expansión del casco urbano hacia el Noroeste, rechazando la zona Sur por lo accidentado del terreno y desestimando realizar mejoras urbanísticas en la ciudad existente.

Terminada  la contienda, con 89.525 habitantes (1940) y una acuciante falta de viviendas, la principal expansión de la ciudad era ya imparable. Estos factores se veían reforzados por la situación de la industria del vino, principal fuente de riqueza de la ciudad que se hallaba en expansión. Las exportaciones habían pasado de 141.343,28 HI. en 1934 a 247.946,87 HI. en 1940.

La problemática administrativa de los poblados de colonización se planteó desde los primeros momentos de su construcción, aunque su solución no fue un problema urgente debido, entre otras cuestiones a que la normatíva municipal se encontraba en una fase de revisión que culminaría con la promulgación de la Ley de Régimen Local de 1945. 

En sus inicios, el régimen franquista pugnaba por mantener la idea de organizar la vida rural en sus distintas manifestaciones (religiosa, sanitaria, de instrucción, etc…) sobre la base y el objetivo de conseguir que esos núcleos, con el paso del tiempo, reprodujeran el modelo del «pueblo» ideal, en definitiva de convertir estos asentamientos en municipios de carácter rural, y así algunos proyectos urbanísticos contemplaron la edificación de inmuebles que serían la sede de futuros consistorios municipales. Al hablar de la Colonización en Andalucía, José de la Vega Gutiérrez señalaba: «No se trata de repoblar… sino de crear donde nada había, de establecer los cimientos de una administración y de un gobierno, que sirviera de base al nuevo municipio». «La Colonización buscaba… la creación de un patrimonio del municipio que había de surgir de aquel asentamiento conjunto y colectivo…» «Y cuando la obra tenía la solidez necesaria, se daba gobierno a la nueva población».

La Corporación consideró llegado el momento de que se estudiase la ampliación de la ciudad, encargándole la realización de este trabajo al Arquitecto Municipal Fernando de la Cuadra.

Este redactó un Plan General de Ensanche para la ciudad según la antigua legislación de ensanches aún vigente en aquellas fechas.  El ensanche residencial se proyecta en la zona Norte, dentro de un sector comprendido entre las vias del ferrocarril Madrid-Cádiz, que seria el límite Este, y la calle Taxdirt que sería el límite Oeste. La ordenación se estructura mediante unas vías concéntricas y otras radiale s que lo van articulando con el viario de la ciudad antigua. Se define a nivel de manzana con indicación de usos y tipologías admitidas en cada una de ellas. Dentro de este Plan de Ensanche se encuentran recogidas diversas iniciativas ya en marcha por aquella época como las barriadas de «La Plata» y «España» o la ya mencionada estación de pequeña velocidad. 

No obstante, el ensanche de la ciudad no se llevará a cabo –por falta de recursos económicos- hasta los años 40′, dirigiendo entonces los trabajos Fernando de la Cuadra, que había sustituido en el cargo de arquitecto municipal a Esteve en 1936. En 1940 realiza una propuesta de ensanche en la que, a diferencia de Esteve, que sugería sacar a concurso el proyecto, será el propio arquitecto municipal quien diseñe y supervise las obras. A su vez, como arquitecto del Ministerio de la Vivienda, De la Cuadra ejecutará promociones de viviendas económicas y de protección oficial. Es la época de la gran expansión urbanística de la ciudad, en la que se construyen las nuevas barriadas: Barriada España, la Plata, la Constancia, Federico Mayo, La Asunción, La Vid, Cerro Fruto, etc… Este espectacular crecimiento urbano va a motivar que, por primera vez, el centro histórico aparezca como fenómeno específico, ya que anteriormente casco antiguo y ciudad constituían una misma realidad.

Este Plan nunca se ejecutó por lo que, durante más de una década, la ciudad fue creciendo sin una ordenación de conjunto. De esta forma se construyeron las barriadas de Federico Mayo, La Vid y La Asunción, las 3 muy desconectadas de la población y separadas de ella por las barreras que suponían las vías de los ferrocarriles Madrid-Cádiz y Jerez-Sanlúcar. 

En 1953 se redacta un Proyecto parcial de Ensanche de la Zona Norte que es aprobado por la Comisión Central de Sanidad Local como Plan de Alineaciones (6.4.1954). El ámbito (que no el trazado) es muy similar al de la zona residencial del Plan de 1940. El resultado fundamental de este proyecto fue la ampliación de la Avenida de América (hoy Alcalde Álvaro Domecq), consolidándose una de sus márgenes como ciudad jardín. 

El Plan General de Ordenación de 1955 asume este Proyecto parcial de Ensanche y amplía el ámbito de estudio y propuesta a toda la ciudad. Su vigencia fue muy breve y sus realizaciones, por tanto, escasas debido a la aprobación de la primera ley español a sobre el Régimen del Suelo de 21.5.1956, que vino a suponer un cambio radical en las concepciones urbanísticas y en los modos de hacer hasta entonces vigentes.

Es en esta época cuando surge el Planeamiento Urbanístico en España, a raíz de la publicación de la Ley del Suelo en 1956. Anteriormente la base jurídica en materia urbanística era escasa y desorganizada; con esta ley aparece por primera vez un conjunto orgánico que establece la necesidad de instrumentos para el planeamiento y la ordenación a distintas escalas: Plan Nacional de Urbanismo, los planes provinciales y comarcales, y los planes municipales. Sus objetivos eran la protección del paisaje, las vías de comunicación, la conservación del medio rural, el saneamiento de las poblaciones o cualesquiera otras finalidades análogas.

El Plan General de 1959

El 23.12.1959 se aprueba en el Pleno Municipal el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad, redactado conforme a los preceptos de la nueva legislación. Tras una información pública de 30 días y los informes preceptivos, fue elevado para la decisión del Ministro de la Vivienda que lo aprueba el día 2.4.1960. El equipo redactor estaba formado por los arquitectos Manuel Muñoz Monasterio, Francisco Hernández-Rubio Cisneros y Fernando de la Cuadra lrlzar, este último arquitecto municipal de la ciudad. El plazo de vigencia previsto para el plan era de 40 años, con una población prev ista en el año horizonte (2000) de 172.347 habitantes, de los cuales 130.073 corresponderlan al núcleo principal de la ciudad. Como consecuencia de estos datos se cifraba la necesidad de vivienda en 24.000 para absorber el incremento de población y 6.000 para sustituir las ruinosas, insalubres, chabolas, etc. Las necesidades correspondientes de suelo para urbanizar se cuantificaron en 146 Has. repartidas en 4 etapas decenales con un promedio de 36,6 Has. cada una.

El objetivo fundamental del Plan, según se expresa en su memoria, era la creación de una ciudad jerarquizada como un conjunto orgánico, tanto de su casco como de sus más inmediatas zonas de influencia, mediante la aplicación de criterios urbanísticos lógicos, sencillos y económicamente viables, que dieran por resultado una estructura adecuada a sus arterias de interrelación entre los diferentes núcleos de la población, para que los servicios de toda índole se puedan desarrollar ordenada y debidamente.

Los límites de la ciudad se definen claramente: al Oeste la carretera de circunvalación proyectada como variante de la N-IV Madrid-Cádiz dentro del Plan de Carreteras; y al Este una circunvalación propuesta por el propio Plan General. La técnica de planeamiento utilizada sigue las teorias del zoning, aparecidas en Alemania a finales del siglo XIX y que hablan tomado ya carta de naturaleza a nivel mundial, al ser asumidas por los teóricos racionalistas. La ciudad se estructura por un sistema viario fundamental que une/separa diversas zonas destinadas a usos especializados y, en la mayoría de los casos, excluyentes. Cada una de estas zonas queda solamente «manchada» y debe desarrollarse mediante un planeamiento parcial.

El Plan General de 1969

Este plan fue redactado dentro del «boom» demográfico y económico de los años 60′. La población habla crecido un 38,5% en las 2 últimas décadas y las exportaciones de «jerez» pasaron de 300.147,19 HI. en 1959 a 699.737,79 HI. en 1969. El Plan de 1959 podía cubrir las necesidades de suelo residencial pero no tenía dimensión suficiente de suelo para bodegas e industria auxiliar. Este último fue el motivo principal que motivó la necesidad de revisión del plan.

Siguiendo las directrices que marca la nueva Ley del Suelo, en Jerez se aprueba el primer Plan General de Ordenación Urbana en 1959, que tendrá escasa incidencia y será reformado en 1969. Este último Plan preveía la confección de un PERI (Plan Especial de Reforma Interior) para el casco antiguo, que más que convertirse en un instrumento de protección “estaba sólo orientadoa adecuar esta zona a las necesidades modernas”. A su vez en este Plan se consideraba centro histórico tan sólo a la zona intramuros.

Pero a pesar de la supuesta evolución teórica y jurídica en la ordenación de la ciudad, desde el punto de vista práctico se aprecian notables contradicciones, fruto de la falta de voluntad y sensibilidad política. En estas décadas -60′ y 70′- la arbitrariedad va caracterizar la actuación del gobierno municipal, con una visión claramente decimonónica de la ciudad y su centro histórico, al servicio de intereses inmobiliarios y especulativos. Uno de los asuntos urbanísticos que mejor nos sirven de ejemplo es el relativo a la construcción de la nueva Casa Consistorial y los numerosos vaivenes del proyecto en cada una de las alcaldías de estas décadas.

Pero el espíritu urbanístico de este período tiene una plasmación más amplia en el tratamiento del centro histórico que refleja con nitidez las contradicciones. Por ejemplo a principios de 1977 junto a una moción de la alcaldía sobre la defensa y conservación de los edificios históricos de la ciudad (teniendo en cuenta que en 1966 se había iniciado el expediente para declarar conjunto monumental el centro histórico tradicional), el ayuntamiento sugiere que sería mejor que se marcarse a aquellos edificios singulares necesitados de mayor protección, en vez de acometer la declaración conjunta29. Como podemos observar, no existe una voluntad clara de conservación global del patrimonio, sino de preservación -con un carácter puramente monumentalista- de ciertos edificios emblemáticos. No obstante en la ciudad ya habían comenzado a alzarse voces aisladas recomendando respeto y sensatez en el tratamiento del casco antiguo30. También de forma arbitraria se ejecutan en estas décadas proyectos de reordenación y embellecimiento de espacios públicos del centro histórico, mientras otros se pierden, víctimas de la especulación tolerada desde el poder.

El nuevo Plan General amplió considerablemente el suelo para uso industrial así como el de uso residencial, creándose unas enormes bolsas que jamás se llegaron a rellenar. El vehículo pasó a  ser el centro de atención fundamental en el planeamiento a costa de casi todo. Se sobredimensionan los viales y especialmente los nudos que se proyectan en gran medida con cruces a distinto nivel y complejidad casi de autopista en muchos casos. El costo económico que esto tenía lo inviabilizó totalmente.

Especial gravedad tuvo para el casco histórico esta preeminencia que se le daba al transporte motorizado. Las nuevas alíneaciones planteadas con el objeto de ensanchar sus estrechas calles hubieran supuesto la total destrucción del Conjunto Histórico.

El PGOU de 1984

En Noviembre de 1984 se aprueba con carácter definitivo el Plan General de Ordenación Urbana de Jerez, que venia a revisar el anterior planeamiento general vigente desde 1969.

El Plan de 1984 fue un intento de transformar profundamente la situación urbanistica existente hace una década, introduciendo un criterio de inter és público en las actuaciones, de paliar el déficit crónico de equipamientos y de definición de derechos y deberes exigidos por el planeamiento de una forma más equitativa, repartiendo por igual cargas y beneficios.

La Revisión del planeamiento en 1984, perseguia una verdadera «ordenación» del territorio municipal, racionalizando y transfonnando el espacio urbano, conjugado ello con la protección y el respeto a los recursos naturales que constituyen el patrimonio colectivo del municipio.

La Corporación Municipal a través del PGOU de 1984, se pronuncia por una política urbanistica tendente a resolver los muchos problemas heredados y existentes en la trama urbana, más que a orientarse por una actividad desarrollista y expansionista.

Esta opción de una política municipal de austeridad, hizo que el Plan de 1984 orientara sus intervenciones hacia la recuperación, rehabilítación y mejora del interior de la ciudad existente, y de las condiciones de vida de los actuales residentes más que hacia operaciones de despilfarro extensivo en el interior del Casco Urbano.

Todo ello, unido a la voluntad municipal de asumir un verdadero protagonismo en el mercado de suelo y de garantizar la Igualdad de beneficios y cargas, hizo que se adoptaran unos criterios y objetivos que rompían abiertamente con la dinámica anterior.

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El PGOU de 2009.

Surge en conjunción de 2 factores importantes. El primero de ellos es necesidad de actualizar el modelo de la ciudad que ya estaba agotado desde las propuestas de intervención urbana que se contenían en el Plan General de 1995 y el otro es la adaptación del Plan a las nuevas reformas legislativas que han surgido en materia de suelo y que han generado una nueva concepción del planeamiento y sus figuras. Nos referimos de un lado la LOUA y el POTA. La aparición de la LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) (17.12.2002) ha generado algunos cambios y modificaciones en las concepciones urbanísticas.  El POTA (Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía) aprobado el 30.12.2007 ha generado algunos cambios normativos de obligado cumplimiento a tener en cuenta a cabo la planificación urbanística.

El plan establece unas nuevas áreas de ordenanzas y sectores y para ordenar las unidades de ejecución que provienen del planeamiento anterior del suelo urbano diseña dos grandes grupos: de un lado las Áreas de Planeamiento Incorporado en suelo urbano no consolidado. Se trata de las zonas del suelo urbano consolidado o áreas de reforma interior del suelo urbano no consolidado que contaban con ordenación pormenorizada establecida en instrumentos de ordenación vinculados al anterior Plan General de 1995; y de otro las Áreas de Reforma Interior con Ordenación Pormenorizada, que se corresponden con ámbitos de suelo urbano no consolidado que precisan de renovación así como vacíos urbanos no relevantes, cuya transformación debe ser realizada mediante actuaciones integrales de reforma interior y para los que el Plan General opta por establecer su ordenación pormenorizada conforme a lo establecido en el artículo 10.2.B de la LOUA.

Conclusiones a los datos de los nuevos crecimientos en el núcleo principal.

En cuanto al número de viviendas previsto, se prevén en los nuevos crecimientos del núcleo principal incluidos en el suelo urbanizable sectorlzado unas 12.500 viviendas, dato que consideramos ajustado a las premisas de un desarrollo asumible y coherente para el municipio por las siguientes razones:

La demanda de vivienda a corto plazo por el estudio efectuado cifra el número en la más pura actualidad en 15.000 viviendas demandadas tanto por crecimiento vegetativo (8 años) como por necesidades por emancipación o mejora, no siendo posible, por desconocer el futuro, la incidencia que pueda tener la inmigración en esta demanda,  variable que hasta ahora no ha sido significativa pero que va tomando su cierta importancia en los últimos años.

El ritmo de construcción de viviendas en los diez últimos años ha sido de 28.000 viviendas, no habiéndose detectado un aumento de viviendas vaclas significativo respecto al dato que aparecla en el PGMO-95.

Los crecimientos deben dimensionarse con una holgura suficiente como para garantizar la oferta de suelo y vivienda aun en el caso de que haya sectores que no tengan un desarrollo fácil e inmediato, debiéndose estimar que en un plazo dado de 10 años puede haber un mlnimo de un 30% de suelos, (aproximadamente 9.000 viviendas), que no hayan culminado su desarrollo.

No podemos repetir las previsiones hechas en el PGMO-95 en cuanto a número de viviendas, ya que se han demostrado superadas por la realidad, dando como consecuencia la puesta en carga de suelos no programados e Incluso la modificación de plan para incorporación de nuevos suelos ya tras el análisis efectuado al finalizar el primer cuatrienio del Plan.

En cualquier caso, los crecimientos del presente plan se han planteado en suelos cuya lógica para su puesta en carga es aplastante por situación, tanto en continuidad con la ciudad consolidada, como respecto a las Infraestructuras, no existiendo así mismo problemas medioambientales por destrucción de ecosistemas valiosos o protegibles en los mismos, tal y como se ha venido demostrando en el análisis de áreas periféricas efectuado a partir del Pre-Avance y el Avance, habiéndose diseñado la estrategia de crecimiento de tal forma que la puesta en carga y desarrollo de cualquiera de los sectores planteados garantiza que el modelo funcione independientemente del desarrollo o no del resto de sectores.

Una de las particuliaridades principales del Término Municipal de Jerez de la Frontera, dada su extensión, es la existencia de numerosos núcleos de población menores que aglutinan a una parte considerable de la población jerezana.

Fuera del núcleo principal se diferencian los siguientes núcleos urbanos, entre los que se encuentran las entidades locales diferenciadas del núcleo principal y algunas Barriadas Rurales clasificadas como suelo urbano en el PGMO-95

La Barca de la Florida, es de los núcleos que mayor crecimiento poblacional ha tenido desde su fundación y que cuenta en la actualidad con mayor número de habitantes superando los 4.000. Presenta una posición estratégica de centralidad respecto a los núcleos de su entorno: Majarromaque, San Isidro, El Torno y Torrecera. Su estructura urbana, que aún hoy mantiene la planificación «ex nuovo» oriqinaria, está fuertemente marcada por su ubicación en el cruce de las carreteras A-2003 a San José del Valle (antigua Cortes), sin duda la arteria principal, y la de El Torno (CA-9020) – Majarromaque (CA5011, en la que se apoyan los crecimientos importantes. El otro elemento definitorio de su implantación en el territorio es el Río Guadalete, que aparece tangente al este del núcleo urbano; en el margen opuesto al río se han desarrollado equipamientos y un importante núcleo poblacional al margen del planeamiento, que ocupa las llamadas Mesas del Corral.

El Chaparrito, situado en el cruce de las carreteras A-2003 a San José del Valle y A-389 de Medina a Arcos recoge los terrenos de una antigua parcelación, anterior al planeamiento de1984, que no se ha desarrollado durante la vigencia del PGMO-95.

Estella del Marqués. Es, después de La Barca, de los núcleos más poblados, si bien en los últimos años su población se ha estancado en aproximadamente 1.500 habitantes. Situada al este del núcleo principal de Jerez, apoyada en la Ctra. de Cortes, su proximidad a éste se ve absolutamente condicionada por la barrera que supone la Autopista AP-4, situada al oeste del núcleo de Estella, lo cual la aisla espacial y territorialmente. Su estructura urbana ortogonal se «encaja» entre la carretera de San José del Valle (A-2003) que aparece como ronda norte de la que el núcleo se separa con zonas verdes de protección, y la carretera de Lomopardo (CA-5012), límite del núcleo original que actualmente sirve de eje vertebrador del núcleo y de acceso principal a éste. La estructura original del pueblo es una cuadrícula ortogonal con dos vías principales que se cruzan en su centro. Hacia el noroeste la trama se deforma para arropar a la plaza de San Miguel, en esta plaza, de insólito trazado con soportal abierto al campo, se sitúan la iglesia y el ayuntamiento. Al suroeste de esta plaza se sitúa una manzana que contiene los principales equipamientos públicos.

La Ina. Se levanta este asentamiento sobre una ladera, frente a la ribera del Guadalete, su acceso se realiza a través de la carretera CA-5021 que une las carreteras CA-501 y A-381, pasando por Torrecera, encontrándose en la margen izquierda del río Guadalete lo que se traduce en un cierto aislamiento con respecto al resto de los poblados de los alrededores. Su población en el núcleo básicamente está estancada en unos 400 hab.  El poblado no responde a una planificación unitaria proyectada técnicamente y por ello su estructura urbana es bastante anárquica, donde la carretera CA-5021 en la que se apoya es su única referencia racional, apareciendo calles estrechas, empinadas y ‘tortuosas’ en algunos puntos. En otros casos se hallan sin terminar de consolidar. La urbanización es extremadamente precaria. Las viviendas responden a una tipología unifamiliar adosada de autoconstrucción, lo que produce una imagen urbana heterogénea y poco cuidada por el diverso nivel de terminación de las edificaciones. En cuanto a espacios libres públicos sólo tiene este carácter una pequeña placita ubicada junto al consultorio del Servicio Andaluz de Salud.

Majarromaque. Se sitúa junto a la CA-5011 que une La Barca de la Florida con la Junta de los Ríos y Arcos de la Frontera, encontrándose a pocos metros de la linde entre los términos municipales. S ¡u situación un poco aislada del núcleo principal y de los demás poblados ha traido como consecuencia un inportante estancameiento poblacional, son apenas 50 habitantes.  Proyectada por el Instituto Nacional de Colonización dentro del Plan de la zona regable del pantano del Guadalcacín, su trama urbana apoyada en la carretera está compuesta por calles poligonales y radiales. Como es habitual, en la zona central del pueblo se sitúa la plaza Mayor con el edificio de la iglesia que la preside. Al Norte se ubica la escuela. Las tipologias de viviendas empleadas son las habituales de estos pueblos de colonización con parcelas mayores las de los colonos y edificaciones anexas para almacén y animales. El desarrollo urbano ha sido más bien escaso en línea con el estancamiento demográfico que sufre. Apenas se puede hablar de las viviendas pareadas construidas sobre la parcela triangular situada al norte de la calle Maque, crecimiento contemplado ya en el Plan de 1984. No se ha desarrollado ni la Unidad de ejecución MB propuesta en el PGMO-95 ni los suelos no delimitados en unidad de ejecución que daban continuidad al crecimiento producido.

Mesas de Asta. Es el núcleo urbano más occidental del Término Municipal. Se halla en lasinmediaciones de la carretera A-2000 a mitad de camino entre Jerez y Trebujena. Es de los núcleos menos poblados manteniendo una constante regresión que la sitúa en la actualidad con algo más de quinientos habitantes. La estructura original es una cuadrícula ortogonal de manzanas rectangulares con cuatro viviendas cada una. El viario tiene una dimensión ínfima que no llega en general a los cinco metros. Dos son los problemas fundamentales que aquejan a Mesas de Asta: En primer lugar, el encontrarse dentro de la delimitación de un yacimiento arqueológico que cuenta con declaración de Bien de Interés Cultural. Esto produce unas importantes servidumbres, asi como una tutela especial por parte de la Dirección General de Bienes Culturales para toda actividad edificatoria. En segundo lugar, Mesas de Asta se encuentra en una importante confluencia de vias pecuarias, lo que limita sensiblemente la capacidad de expansión del poblado. De hecho, el único desarrollo residencial planificado mediante una unidad de ejecución, ya desde el plan de 1984, se encuentra en un descansadero de ganado por lo que no se puede desarrollar hasta que se culmine el proceso de desafectación, ya en marcha.  Al margen de esto, en una suave elevación de terreno próxima por donde discurre una cañada se han producido numerosas ocupaciones de la misma con construcciones ilegales de viviendas unifamiliares aisladas.

Nueva Jarilla.  Se sitúa al nordeste del Núcleo principal y al este del Aeropuerto de la Parra. Es otro de los núcleos más poblados superando los mil quinientos habitantes. El único acceso rodado con el que cuenta Nueva Jarilla es el Este, proveniente del cruce, próximo al núcleo, de la CA-9024 desde Torremelgarejo y la CA-9022 desde Jerez.

San Isidro del Guadalete. San Isidro fue el pueblo más pequeño de los proyectados unitariamente y, actualmente, el de menor población contando en la actualidad con poco más de 600 habitantes. Se localiza en el camino hacia El Torno desde Jerez.  Su diseño responde a un entramado de calles ortogonales que conforman manzanas grandes y perfectamente rectangulares. El eje fundamental del pueblo es la carretera CA-9019 que une la de San José del Valle con El Torno. En el centro de esta vía se sitúa, como es habitual, el centro cívico del pueblo en torno a la plaza de las Artesanlas donde se sitúan el Ayuntamiento, la iglesia y la primitiva escuela. El crecimiento del pueblo ha sido escaso y debido fundamentalmente a la mayor colmatación de las manzanas existentes.

El Torno.  Se encuentra al sur de La Barca de la Florida estando conectado directamente con ésta y con San Isidro del Guadalete. Aunque se encuentra muy próximo a Torrecera su relación con esta población no es muy intensa pues se ubican en márgenes opuestas del río. Es el segundo  pueblo en importancia de la zona central del valle del Guadalete, siendo superado sólo por La Barca, cuenta en la actualidad con aproximadamente 1.250 habitantes. Las trazas del pueblo se desarrollan con un viario de suaves curvas que se cierran en si mismas. Se conforman unas enormes manzanas con grandes parcelas que contienen viviendas aisladas, situadas en las fachadas de éstas. Las calles son muy amplias y disponen de un profuso arbolado. El conjunto tenia un insólito aspecto de ciudad jardin que va perdiendo a medida que se colmata la edificación. En el centro del pueblo se proyecta una manzana de carácter civico en la que entre varias plazas se ubican iglesia y ayuntamiento. En la zona norte tiene su emplazamiento el colegio. Las viviendas para obreros se situaban al noroeste del pueblo, sobre parcelas mucho más pequeñas que las de los colonos. Dada la gran dimensión de las parcelas de los colonos, el crecimiento del pueblo se ha desarrollado fundamentalmente hacia dentro, es decir, colmatando las parcelas existentes, donde los hijos de los colonos se han construido sus propias viviendas. El único crecimiento físico se ha producido hacia las zonas sur y suroeste, en los espacios que el planeamiento ha dispuesto para ello.

Torrecera.  Se ubica al este de la confluencia del Arroyo Salado de Paterna con el río Guadalete, siendo la carretera de la Ina CAP-5ü21 su acceso principal desde Jerez y la Barca de la Florida, se asienta sobre la falda de una colina, con una importante pendiente hacia el oeste por donde discurre el río. Es el poblado más alejado del núcleo principal y se encuentra en la margen izquierda del río, lo que conlleva una importante segregación con respecto a los pueblos más próximos del entorno. Su población cercana a los 1.200 habitantes va creciendo de forma muy contenida con el transcurso de los años. Su estructura urbana es de las más racionales y su entorno natural uno de los más interesantes. Tiene forma de cuarto de octógono, con una serie de viales paralelos con esa forma y otros más o menos radiales que los conectan. En una manzana centrada en la trama se ubican el Ayuntamiento y la Iglesia.

Torremelgarejo, se sitúa al oeste del núcleo principal, al norte del trazado actual de la A-382 que la separa del circuito permanente de velocidad y de Montecastillo. Situado en las inmediaciones de un castillo medieval, probablemente el poblamiento de la zona ha sido constante desde aquella época, en la actualidad no supera los 400 habitantes, padeciendo un claro estancamiento poblacional en los últimos años. Se asienta de forma irregular, apoyándose en la calle Amarga Cena, en el canal de Confederación y en la carretera de Nueva Jarilla, considerándose dentro del suelo urbano los terrenos situados al Este, donde se sitúa un negocio de hostelería, y los terrenos de la fábrica de lino situados al Oeste. La tipología es la de vivienda unifamiliar entre medianeras proveniente en la mayoría de los casos de la autoconstrucción. Su crecimiento ha sido muy escaso desde el PGOU-84, existiendo todavía propuestas viarias que conforman parcelas edificabies que en la actualidad no se han desarrollado.

Guadalcacín. Aunque por su posición aparezca ya territorialmente en continuidad con el núcleo principal de Jerez, su condición de Entidad Local diferenciada del núcleo principal justifica su tratamiento como ente «diferenciado», aunque aquí repitamos lo ya descrito y contabilizado anteriormente en el núcleo principal. Guadalcacín se ubica al norte del núcleo principal, apoyado en la denominada «Cañada Ancha» que convertida en vial lo une con la A-4 y con dicho núcleo.

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El Documento de Revisión Adaptación del Plan General de Ordenación Urbanística de Jerez se aprobó Definitivamente por Orden de 17.4.2009, de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio. Esta Orden determinaba:

– En su resolución primera, la aprobación del Documento conforme al Art 33.2.c) LOUA, es decir aprobándolo definitivamente de forma parcial, suspendiendo o denegando la aprobación de la parte restante.

– En su resolución segunda establecía las determinaciones que debían ser subsanadas, corregidas o completadas.

– Y en su resolución tercera establecía las determinaciones cuya aprobación definitiva quedaban suspendidas.

El acuerdo de esta aprobación se publicó en BOJA Nº127 de 2.7.2009.

Posteriormente se tramitó el Documento de Cumplimiento de la Orden del Consejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de 17.4.2009 relativa a la Revisión Adaptación del Plan General de Ordenación Urbanística de Jerez de la Frontera, que se aprobó por Orden de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda, de 10 de diciembre de 2010. Esta Orden establecía:

– En su disposición primera, la aprobación definitiva de las determinaciones del Documento de Cumplimiento del apartado tercero de la Orden de 17.4.2009.

– Y en su disposición segunda determinaba las deficiencias que deberían subsanarse, observadas en el Documento de Cumplimiento del apartado segundo de la Orden de 17 .4.2009.

El acuerdo de esta aprobación se publicó en BOJA Nº 57 de 22.3.2011.

En consecuencia, se tramitó Documento de Subsanación de las deficiencias observadas en el Documento de Cumplimiento del apartado Segundo de la Orden de 17.4.2009 de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio que se aprobó por el Pleno del Ayuntamiento de Jerez en sesión celebrada el 26.7.2011 y se informó favorablemente por la Dirección General de Urbanismo, mediante Resolución de 14.12.2011.

El acuerdo de esta aprobación se publicó en BOJA Nº 156 de 9.8.2012. Quedando, por tanto, aprobado y publicado completamente el documento de Revisión-Adaptación del Plan General de Ordenación Urbanística de Jerez de la Frontera. 

El análisis de la ciudad derivado de la aplicación de los mecanismos de gestión y planificación del Plan General Municipal de Ordenación de 1995, dan como conclusión que Jerez es un municipio donde se ha completado en un porcentaje muy alto la Estructura General prevista en el Planeamiento, no existiendo graves carencias a nivel de ordenación estructural en la ciudad consolidada que demanden soluciones urgentes, si bien se han detectado aspectos aún en desarrollo o sin desarrollar, que es necesario completar. 

Por tanto y ante tales conclusiones, las propuestas de la vigente Revisión-Adaptación del PGOU de Jerez de la Frontera parten de una situación de ciudad consolidada, basándose por ello en un esquema de crecimientos periféricos que pretenden tener continuidad con esa ciudad preexistente, mostrando además un conjunto ordenado y coordinado en su globalidad.

Jerez, por su especial posición geoestratégica (puerta de entrada de la Bahía de Cádiz y de los municipios del Bajo Guadalquivir; en el centro del eje Bahia de Algeciras-Aglomeración Urbana de Sevilla; y con importantes relaciones con los municipios de la Campiña y de la Sierra de Cádiz) tiene un importante rol que cumplir en este escenario territorial, y la Revisión del Plan General es una magnífica oportunidad para reivindicar y definir un papel principal.

Por ello, la Revisión-Adaptación del Plan tiene como objetivo impulsar un nuevo papel de Jerez en el territorio provincial, regional y nacional. Esta integración debe favorecer su desarrollo económico y social, evitando aptitudes de ensimismamiento que la alejen de las nuevas oportunidades que representan los retos de la innovación y la competitividad.

La consolidación de Cádiz y la consiguiente carencia de suelo para organizar su crecimiento han favorecido la salida de actividades residenciales y productivas hacia los municipios de San Fernando y Puerto Real y, en menor medida, hacia la corona más exterior compuesta por los municipios de Chiclana, El Puerto de Santa María y, recientemente, Jerez. La reorganización de las funciones urbanas sobre municipios se manifiesta en la relocalización de la población en el ámbito de la Bahía, reubicación de actividades productivas, incremento de los suelos urbanizabies y aumento de la congestión en las infraestructuras territoriales de comunicaciones.

Esta consolidación del modelo polinuclear propuesta para la aglomeración urbana, se ve reflejada y recogida en la propuesta de Revisión-Adaptación del PGOU ya que, de una parte plantea crecimientos urbanos que se dimensionan y localizan de forma que se evite la concentración con municipios colindantes, especialmente con El Puerto de Santa María, que afecta a los crecimientos planteados al sur, los cuales han evitado en su delimitación sobrepasar la línea natural marcada por la denominada Cañada del Carrillo, línea que marca una inflexión topográfica de cota baja que da lugar a la elevación de la Sierra de San Cristóbal, en cuya cumbre se produce el contacto en el término municipal de El Puerto, localizándose en la zona dos Sistemas Generales de Espacios Libres (Rancho de la Bola y Cañada del Carrillo), que además de presentar claras cualidades metropolitanas, sirven de garantía de conservación de los valores paisajísticos de la sierra. Ninguna incidencia existe respecto al sistema de ciudades formado por el resto de «la colindancia», (Costa Noroeste, Arcos-Sierra y La Janda), debido a lo alejado de las propuestas de crecimiento respecto, no ya al resto de núcleos, sino incluso a los límites con los términos municipales colindantes; respetando y continuando, en cualquier caso, estos crecimientos la estructura actual de la ciudad, al plantear continuar de manera compacta con las tramas existentes.

Es necesario acometer, tal y como se propone en la Revisión-Adaptación del PGOU de Jerez, la conservación de las áreas urbanas centrales, donde se localizan la mayoría de ias dotaciones y servicios, el patrimonio cultural local y los principales puntos de congestión. Mantener estos puntos activos y en pleno rendimiento para la aglomeración exigen la definición de acciones urbanísticas integrales orientadas a salvar su funcionalidad y hacerla compatible con los valores sociaies, históricos y culturales que contienen.

El nuevo crecimiento se plantea por ello apoyado en la utilización y rentabilidad de ias infraestructuras existentes. Los desarrollos urbanístícos se producen sin la creación de nuevos centros urbanos o la formación de áreas autónomas. Las nuevas extensíones se integran funcionalmente en las áreas urbanas existentes, las infraestructuras trazadas y ei corredor ferroviario convertido en transporte de cercanías, y el aeropuerto integrado en dicho transporte como cabecera norte del área metropolitana.

Las caracteristicas naturales del territorio apuntan a la consolidación de un sistema de ciudades donde el peso poblacional se traslada hacia los municipios del arco de ia Bahía y Jerez. La falta de suelo en Cádiz y ias limitaciones de San Fernando, en un plazo no demasiado largo, pone de manifiesto la dependencia entre los distintos municipios del área. Las tendencias apuntadas en la distribución de las actividades urbanas se verán reforzadas en ei futuro produciéndose de forma más o menos natural una relocalización de las actividades productivas, servicios y residencia en función de las posibilidades y caracteristicas de los términos municipaies.

Por ello, y ante el agotamiento de Cádiz y San Fernando y la baja calidad de la implantación masiva de unifamiliares de origen ilegal y al margen del planeamiento urbanistico en ias periferias de Chiclana, Puerto Real y El Puerto, es necesario propiciar crecimientos concentrados en los municipios del arco de la Bahia y Jerez. Los municipios interiores se caracterizan por un crecimiento extensivo y de baja densidad. Especialmente los municipios de Chiclana y El Puerto de Santa María sufren una dispersión terrítoríai favorecida por el mantenimiento simuitáneo del crecimiento turístico costero y el interior apoyado en ias carreteras N-IV y N-340, así como la implantación masiva de viviendas ilegales al margen del planeamiento, dispersión territorial que aún no es evídente en Jerez por haberse producido ios nuevos crecimientos en continuidad con los existentes. En definitiva, podemos concluir que la utilización de tipologías residenciales de baja densidad y la ocupación discontinua han dado lugar a una extensa marcha urbana con complejas y costosas redes de urbanización.

En el Informe “Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables 1996. Catálogo de Áreas Vulnerables Españolas”. Ministerio de Fomento ‐ Instituto Juan de Herrera. Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid, ‐ HERNÁNDEZ AJA, Agustín, se identifican en 1991 los barrios vulnerables de 1.‐ San Benito, 2.‐ Sagrada Familia, 3.‐ Santiago, 4.‐ Picadueña (San Valentín), 5.‐ San Marcos, 6.‐ San Miguel, 7.‐ Estancia Barreras, 8.‐ San Telmo, 9.‐ Federico Mayo, 10.‐ España, 11.‐ Pelirón, 12.‐ Asunción y 13.‐ Retiro y en 2001 serán, 1.‐ San Benito/Casitas Bajas, 2.‐ Sagrada Familia/Coronación, 3.‐ Picadueñas/San Juan de Dios, 4.‐ Santiago/La Plata, 5.‐ Casco Histórico, 6.‐ San Miguel, 7.‐ Estancia Barreras/Vallesequillo, 8.‐ San Telmo, 9.‐ Cerrofruto/El Pandero/Federico Mayo, 10.‐ Barriada España, 11.‐ Retiro/Pricijerez, 12.‐ Asunción/El Pelirón, 13.‐ Santa Ana, 14.‐ La Granja, 15.‐ Guadalcacín, 16.‐ Canaleja/Montealegre/Estella y 17.‐ Ronda Este

Los indicadores sociodemográficos reflejan que se trata de un municipio con un escaso porcentaje de ancianos mayores de 75 años (4,71%), mientras que la media nacional es de 7,40%. Respecto al número de hogares con un adulto y un menor o más y los ocupados por una sola persona mayor de 64 años, el indicador es próximo, tanto al promedio autonómico, como al nacional, manteniéndose en torno al 2% y 7% respectivamente.

En cuanto a los datos socioeconómicos, destaca el elevado indicador de paro (27,11 %), que supera ampliamente la media nacional (14,20%), encontrándose también por encima del promedio autonómico(23,21 %). Resulta especialmente elevada la tasa de paro juvenil (38,05%), mientras que la media nacional no pasa del 20 % y la autonómica se mantienen en un 30,88 %. El porcentaje de ocupados eventuales alcanza un valor alto (37,75 %), encontrándose entre la media nacional (27,51 %) y la autonómica (40,82%). La tasa de ocupados eventuales se encuentra en torno a la media nacional, y es hasta cinco puntos inferior al promedio autonómico.

En cuanto a la población analfabeta o sin estudios, el indicador del municipio (19,63 %) resulta elevado, situándose nuevamente entre el promedio nacional (15,30 %) y el autonómico (21,42 %).

Respecto a la vulnerabilidad residencial y edificatoria, se presenta un porcentaje de viviendas con menos de 30 metros cuadrados superior al de la media nacional y autonómica, aunque se mantienen en un escaso 1,31 %. La superficie media por habitante (25,32m2) es varios puntos inferior a los promedios de referencia. Asimismo ocurre con el porcentaje de viviendas en mal estado de conservación, donde la mediamunicipal se encuentra en un 3,63%, superando el valor autonómico (2,05%) y estatal (2,10%). El número de viviendas en edificios anteriores a 1951 es del 12,75%, mientras que la media nacional asciende al 17,70%.

Pero en Jerez, los Grandes Desarrollos Residenciales en ejecución suman 4.998.052 m2 de de edificabilidad residencial prevista para 40.003 viviendas, de las cuales están pendientes 31.824 viviendas. Están en sectores como  GERALDINO (359.199 m2 de suelo para 161.539 m2 de techo para 1.272 viviendas, iniciándose), SECTOR LOS VILLARES II (392.795 m2 de suelo para 174.583 m2 de techo para 1.388 viviendas, sin empezar), SECTOR MIRABAL (539.261 m2 de suelo para 241.482 m2 de techo para 1.931 viviendas, urbanizado al 20% y sin edificar), SECTOR MONTEALEGRE ALTO (1.658.586 m2 de suelo para 332.750 m2 de techo para 1.331 viviendas, urbanizado al 36% y pendientes de edificar 1.173 viviendas), SECTOR MONTEALEGRE II (296.421 m2 de suelo para 134.422 m2 de techo para 1.075 viviendas, sin empezar), SECTOR PINOSOLETE (613.152 m2 de suelo para 273.635 m2 de techo para 2.128 viviendas, sin empezar), SECTOR SAN JOSE OBRERO-CAMINO DE ESPERA (487.744 m2 de suelo para 256.697 m2 de techo para 1.803 viviendas, sin empezar), o el SECTOR ABIERTAS DE CAULINA (434.388 m2 de suelo para 195.660 m2 de techo para 1608 viviendas, iniciándose), o SECTOR MONTEALTO (795.953 m2 de suelo para 356.367 m2 de techo para 2.850 viviendas, urbanizado al 2% y edificado al 1%), o el SECTOR PAGO DE LIMA (321.199 m2 de suelo para 144.457 m2 de techo para 1.155 viviendas, iniciándose).

Jerez de la Frontera tiene hoy una población de 212.876 habitantes, y un parque residencial de 88.734 viviendas, de las cuales 16.453 son unifamiliares (el 18,54% del total). Su parque de viviendas aún conserva un 8% anterior a los 60′, datan de los 60′ 11.540 viviendas (el 13%), de los 70′ son 18.112 (el 20,4%), de los 80′ son 10.865 (el 12%), de los 90′ son el 15,9% (14.125 viviendas) y de la década prodigiosa 2000-2009 son el 26,9% del total, 23.913.

El Ayuntamiento solicitó en un pleno extraordinario en enero 2016 adherirse a la Estrategia de Desarrollo Urbano Sostenible Integrado, que serán cofinanciada mediante el programa operativo Feder 2014-2020. 4 objetivos temáticos, mejorar el uso y la calidad de las TIC y el acceso a ellas; apoyar la transición a una economía baja en carbono en todos los sectores; preservar y proteger el medio ambiente y promover la eficiencia de los recursos; y promover la inclusión social, luchar contra la pobreza y cualquier discriminación. Promover las TIC en las Estrategias de Desarrollo Urbano Integrado a través de actuaciones en Administración Electrónica Local y Smart Cities. Fomento de la movilidad urbana sostenible: transporte urbano limpio, transporte colectivo, conexión urbana-rural, mejoras en la red viaria, transporte ciclista, peatonal, movilidad eléctrica y desarrollo de suministro de energías limpias. Mejora de la eficiencia energética y aumento de la energía renovable en áreas urbanas Promover la protección, fomento y desarrollo del patrimonio cultural y natural de las áreas urbanas, en particular de interés turístico. Acciones integradas de revitalización de ciudades, de mejora del entorno urbano y su medio ambiente. Regeneración física, económica y social del entorno urbano en áreas urbanas desfavorecidas a través de estrategias urbanas integradas.

Pero más allá de ese inmenso territorio que es Jerez de la Frontera, de sus añejo olor a bodegas y campos de uvas, sus pedanías, sus paisajes, también está en Centro, y su olor no es tan limpio. El recién presentado Plan Director Centro Histórico de Jerez no ha arrancado con buen pie. Críticas por la inacción, …todas. A qué espera Jerez para tener su Casco Histórico como su campiña?  A qué espera Jerez para actuar sobre su casco histórico? Y que no sea sólo maquillaje, fachadismo…

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Cada mercado es local.

Cada municipio tiene su singularidad.

Cada municipio se retrata en su parque residencial.

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…seguiremos analizando en próximas entregas los 250 municipios mayores de España