Estos gráficos representan el Parque Residencial de PALMA DE MALLORCA.

Son los Bienes Inmuebles, de uso VIVIENDA, matriculados a 1.1.2015, clasificados por tamaño y fecha de inscripción.

Cada barra horizontal representa una década, la inferior es la más reciente (2010-2014), y la superior la más antigua (<1900).

Cada color es un tamaño, del más cálido (<60 m2) al más frío (>180 m2).

La barra inferior (DELVI) representa el cálculo hecho desde Otropunto de la Demanda Latente de Vivienda (la demanda latente se configura por las personas que no tienen vivienda y que por su perfil sociológico (edad) y socioeconómico (no están en desempleo) son potenciales compradores). Es una estimación del número máximo de vivienda que constituye la demanda encubierta de una zona y se basa en las personas con el perfil de los actuales compradores de vivienda pero que todavía no han constituido un hogar.

Son datos fríos, sin cocinar.

Información para la toma de decisiones.

Información para el conocimiento.

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Palma de Mallorca, es un municipio de 208,63 km2 y una ciudad española, capital de la isla de Mallorca y de la comunidad autónoma de las Islas Baleares, sede del partido judicial número 3 de la provincia y de la diócesis de Mallorca. Está ubicada en la parte occidental del mar Mediterráneo y, dentro de la isla de Mallorca, está al suroeste. Se encuentra a unos 250 km al este de la península ibérica.

Su término municipal se extienden entre la Sierra de Na Burguesa y el Prado de Sant Jordi, limita con los términos de Calviá, Puigpuñent, Esporlas, Valldemosa, Buñola, Marrachí, Santa María del Camino, Santa Eugenia, Algaida y Lluchmayor, además de con el mar Mediterráneo. Corresponde al término municipal de Palma el subarchipiélago de Cabrera, formado por las islas de Cabrera, Conejera, Imperial, Rodona, Foradada, Plana, Pobre y otros islotes menores.

Se encuentra situada en el sector occidental de la isla de Mallorca, quedando enclavada entre las comarcas naturales de la Sierra de Tramuntana, la cual presenta un relieve accidentado definido por alineaciones de dirección NE-SO y por el Pla de Mallorca. Las mayores elevaciones están situadas en la alineación de la Sierra de Puntals, con los vértices Puntals (882 m) y Galatzó (1026 m). Hacia el noroeste el relieve desciende bruscamente hacia el mar, mientras que hacia el sureste el descenso es lento hacia el Pla de Mallorca, a través de las Sierras de Ram, Bauzá, Canyar, Son Bauzá y finalmente las Sierras de Na Burguesa, Cans y D’en Merrill, con alturas que rondan los 400 m, y que dominan el sector occidental de la bahía de Palma. El barrio de Génova se sitúa en las faldas de estas sierras a cotas que oscilan entre los 100 y los 140 metros sobre el nivel del mar.

La ciudad está situada en el centro de la bahía de Palma, a unos 13 msnm. Varios torrentes, como la Riera, o Gros la atraviesan desembocando en el Mediterráneo.

Su relieve viene marcado por el contraste entre las sierras al Odel término y en el resto del municipio, de características mucho más llanas. Su sierra principal se llama Na Burguesa y está situada entre la urbanización Son Vida y la finca calviense de Son Falconer, y al igual que el resto de los montes de Mallorca, tiene su origen en la orogenia alpina. Es la zona más meridional de la sierra de Tramontana. Antaño se la conocía como Portopí o Sierra d’en Bou. Tiene una altura de 500 msnm y está cubierta por importantes formaciones de pinar y garriga mediterránea. Las sierras están compuestas de materiales triásicos y jurásicos, calizas y dolomías principalmente, con presencia de margas y yesos también. Las sierras presentan una complicada estructura tectónica, que conforma un relieve plegado con numerosos cabalgamientos, y bastante fracturado. El carácter kárstico de la Tramontana provoca peculiares fisonomías en las rocas, sobre todo numerosas cuevas, y algunas dolinas y lapiaces, etc.

El resto del término municipal es relativamente llano, con amplios valles rellenados por materiales cuaternarios y terciarios poco deformados, en disposición subhorizontal, y pequeñas colinas, de materiales mesozoicos, aflorando ocasionalmente. Su litoral se compone de materiales calcáreos (Calcarenito y similares), sobre los cuales se asienta una variada vegetación según el sustrato, rocoso o arenoso, y la adaptación a la sal, al viento y a la falta de agua como factores determinantes.

A causa de la aplicación de la Ley de Grandes Ciudades, desde marzo de 2005 la ciudad de Palma está dividida en 5 distritos. Estos distritos están mandados por un concejal responsable, popularmente conocido como alcalde de barrio. En cada uno de los distritos se ha instalado una oficina de distrito donde los ciudadanos pueden realizar cualquier gestión con el ayuntamiento. De esta manera se ha descentralizado el gobierno municipal. Los distritos son:

• Distrito Norte: está delimitado por la Ma-13, la línea de ferrocarril Palma-Inca, las Avenidas, el torrente de la Riera y los términos municipales de Buñola, Marrachí, Puigpuñent, Esporlas y Valldemosa.
• Distrito Centro: está delimitado por las Avenidas, el torrente de la Riera y el mar Mediterráneo. Incluye el subarchipiélago de Cabrera.
• Distrito Poniente: está delimitado por el torrente de la Riera, el mar Mediterráneo y los términos municipales de Calviá y Puigpuñent. Incluye el Castillo de Bellver.
• Distrito Levante: está delimitado por las Avenidas, la línea de ferrocarril Palma-Inca, las autovías Ma-13 y Ma-19, el mar Mediterráneo y los términos municipales de Marrachí, Santa María del Camino, Santa Eugenia, Algaida, y Lluchmayor. Incluye el Aeropuerto de Son Sant Joan.
• Playa de Palma: está delimitado por el mar Mediterráneo, por la autovía Ma-19 y por el término municipal de Lluchmayor.

Palma es la 8ª mayor ciudad de España por población y la primera de las Islas Baleares. Además, su área metropolitana engloba 9 localidades que alcanzan los 600.000 habitantes siendo la 14ª de España.

Fue fundada en un pequeño altozano en la margen Izquierda de la cala formada por la desembocadura en la del torrente de la Riera por el cónsul romano Quinto Cecilio Metelo en el año 123 aC. Los romanos fundoron 4 ciudades en Mallorca, uno de las cuaIes con el nombre de Palma, cuyo límite fortificado resistió hasta la conquista islámica. En el año 903 el general árabe Isam aI-Jawlani, con la aprobación del emir de Córdoba Abd AlIah la llamó Madina Mayurqa. Se conservan vestigios como el Palacio Real de La Almudaina, los baños árabes y la ciudad árabe enterrada bajo la ciudad actual. El recinto amurallado no sólo mantuvo el muro interior de la Almudaina, que conservaba toda su eficacia militar, sino que se construyó otro recinto intermedio encerrando otra ciudad, una «urbs vetus», distinguiendo a la parte exterior de dicha ciudad vieja con el nombre arábigo de Arabat-Algedith o ciudad nueva. Este recinto es el que resulta más problemático por la dificultad de reconstruirlo idealmente sin apenas más documento que el trazado de las calles y alguna de sus puertas.

El primitivo núcleo urbano de Palma se estableció en el altiplano que, situado en el vértice de 2 líneas de fijación (la costa y el cauce natural de Sa Riera), domina la bahía. Dicho emplazamiento responde a la necesidad de conseguir unas buenas condiciones defensivas para la ciudad, una fácil vinculación con las áreas inmediatas de producción agrícola y de asegurar el control sobre el resto del territorio insular. La mayoría de estudios dedicados a la evolución urbana de la ciudad hacen referencia a la existencia de un poblado que se localizaría próximo al mar y en contacto con el antiguo cauce de Sa Riera (hoy calles A. Maura, Paseo del Born, Unió y Rambla). La construcción de diferentes recintos amurallados es, hasta el siglo XIX, la principal característica del proceso de desarrollo de la ciudad. El 1º es de fundación romana y se construyó después de la incorporación de las islas al imperio el 123 aC. Dicho recinto, de planta rectangular, quedaría integrado en otro, de construcción posterior y estructura pentagonal, que señala el perímetro de máximo desarrollo de la ciudad romana. Dicha muralla cerraba un espacio de unas seis hectáreas, estructurado a partir de un sistema viario ortogonal y de manzanas rectangulares. Después de una etapa de declive, la dominación musulmana de las islas a partir del 902 inaugura un período de reactivación de la vida urbana y de crecimiento físico de Madina Mayurqa. La construcción de la alcazaba (actual palacio de la Almudaina), de mezquitas y edificios de nueva planta, así como de diferentes infraestructuras responde a las nuevas necesidades creadas y a un modelo organizativo que seguía modelos y técnicas andalusíes.

Los siglos X y XI debieron ser de una prosperidad sin precedentes para la ciudad, como l0 prueba la rápida expansión que le permitió alcanzar un perímetro que permaneció estocionario durante nada menos que 8 sigIos, es decir, hasta mediados del siglo XIX. La situación de este recinto es claramente locolizable en la ciudad no sólo por la documentación existente, sino también por la evidente influencia qiue supuso el trazado de la muralla para la trama urbana actual donde podemos identificar los sucesivos baluartes, que tuvo el perimetro de la ciudad.

Su desarrollo urbano histórico ha estado permanentemente condicionado por su insularidad, condición portuaria e Importancia estratégica. Así en el 459 fue invadida por los Vándalos, incorporada a Bizancio en el 534 y tomada por los musulmanes en el 902 que la denominan Madina Mayurqa y durante algo más de 2 centurias la extienden ampliamente fuera de los limites del núcleominicial romano implantando nuevos recintos defensivos.

Con el tiempo el importante crecimiento demográfico no sólo fue asumido dentro de los límites de la ciudad romana sino que se fue consolidando extramuros. A finales del siglo XI, la construcción de otra muralla hizo que los nuevos arrabales dejaran de estar desprotegidos y que la ciudad experimentara un importante desarrollo, ocupando no sólo la parte alta sino también el sector occidental de Sa Riera. Con este nuevo cerramiento, cuyo trazado estuvo fuertemente condicionado por su parcial utilización como acueducto, creció notablemente la superficie disponible, dotando a la ciudad de una capacidad de acogida muy superior a las necesidades de la época. La amplitud territorial de esta nueva infraestructura defensiva explica su baja consolidación edificatoria, la presencia de espacios vacíos y huertos en los que se desarrollaba una importante actividad agrícola. El hecho de que esta muralla marcara los límites de la ciudad hasta finales del XIX es una prueba indiscutible de su tamaño.

Con la entrada de Jaime I en 1229 la urbe pasa a denominarse Ciutat de Mallorca. Aunque se mantiene el perímetro y puertas de la muralla musulmana, el trazado de calles y el sistema de distribución de aguas de la época islámica, a partir de la conquista catalana se implanta un nuevo modelo de urbe que, entre otras cosas, se traduce en el desarrollo de una nueva arquitectura, la implantación del trazado regular de sus calles en nuevas urbanizaciones y en un renovado concepto de uso del espacio.

En 1229 tras ser conquistada por Jaime I pasa a ser Ciutat de Mallorca iniciándose un largo periodo en el que su forma urbana se estabiliza dentro de los muros medievales, convirtiéndose en la próspera Ciutat de Mallorca capital de su propio reino, que decayó tras su incorporación a la Corona de Aragón en 1279, hasta que a finales del XVI las nuevas circunstancias estratégicas del Mediterráneo occidental y la necesidad de defenderla como plaza fuerte, obligan a los monarcas de la dinastía de los Austrias a implantar un nuevo recinto renacentista abaluartado que se superpone al anterior.  

Este recinto finalizado en 1623 se refuerza con nuevas mejoras parciales que culminan con el nuevo frente de mar de 1697.

A principios del siglo XVII se produjo una operación de gran transcendencia paisajística y funcional para la ciudad: el desplazamiento del cauce de Sa Riera hacia el foso occidental de la muralla renacentista. Dicho cambio tuvo dos importantes efectos. Por una parte, se consiguió librar el centro de la ciudad de las espasmódicas crecidas y desbordamiento del torrente. Por otra, permitió transformar el espacio vacante en uno de los principales ejes cívicos y de actividad urbana, posibilitando la aparición de nuevos edificios y equipamientos en sus márgenes. La muralla renacentista (1551-1801) es la última infraestructura defensiva construida para mantener la condición de plaza militar de la ciudad.

En 1715 entraron en vigor los Decretos de Nueva Planta, recuperando la ciudad su topónimo romano, Palma.

Con el progreso del comercio y el ascenso de la burguesía local del período preindustrlal (siglos XVIII y comienzos del XIX), la ciudad de Palma se siente encerrada y congestionada por su carácter de plaza fuerte, surgiendo presiones para superar los antiguos límites con la construcción de un ensanche total de la población, ya que únicamente se hablan podido realizar hasta entonces una serie de pequeños barrios obreros extramuros y el ensanche parcial de Santa Catalina de 1869.

Ya en el siglo XX, fue protagonista de la explosión de un intenso auge turístico que la usó como destino vacacional durante las décadas de 1960 y 1970. En la actualidad constituye un notable centro económico y cultural a nivel insular y autonómico.

La situación cambió a partir de 1901 al aprobarse el plan de ensanche radioconcéntrico del Ingeniero Bernat Calvet y comenzar el derribo de las murallas. Además al amparo de la Ley de 1895 de Saneamiento y Mejora interior de las Grandes Poblaciones se inicia un proceso de renovación de la ciudad consolidada consistente en proyectos de aperturas de calles y corrección de alineaciones: la Reforma Interior de Roca de 1908. La Reforma de Palma de Alenyá de 1912, y el Plan General de Reforma de Bennazar de 1917 que con intervenciones sobre la circulación en el casco histórico y la creación de una nueva fachada marítima, paseo marítimo, puerto y barrio de Son Armadans sentará las bases del sector turístico como motor del desarrollonde la Palma del siglo XX.

Uno de los principales cambios de la estructura urbana de Palma durante el siglo XIX fue la puesta en práctica de medidas desamortizadoras impuestas por el Trienio Constitucional (1820-1823) y los decretos de Mendizábal de 1835-1836. Esta primera gran reforma interior (demolición de 6 conventos y diversificación de usos en otros 11) hace frente a las necesidades de esponjamiento, de nuevos accesos viarios, espacios libres y mejora en la estructura urbana. Tengamos en cuenta que en 1831 Palma contabiliza unos 36.000 habitantes y 5.437 casas.

En este mismo siglo, el proceso industrializador deriva en la creación de núcleos obreros fuera del espacio intramuros. La falta de espacio libre en el interior de las murallas, la aplicación de las denominadas “zonas polémicas” (normativa militar que por cuestiones defensivas impedía el desarrollo urbano en un radio de 1.250 metros de distancia del recinto amurallado) y la aprobación de la Real Orden de 16.9.1856, por la cual se prohibía la localización de fábricas que utilizasen máquinas vapor de gran potencia dentro del casco y en un área de 400 metros del exterior de la muralla, da lugar a la aparición de nuevos barrios industriales extramuros.

Estos arrabales de deficiente urbanización son El Molinar, Els Hostalets, Sa Punta, Can Capes y La Soledat. Con la aparición de estos núcleos periféricos, la ciudad pasó de tener una estructura ordenada y compacta a desarrollarse de una manera caótica y polinuclear.

Los habituales problemas que acechan a las poblaciones españolas más dinámicas de la segunda mitad del siglo XIX (elevada densificación y hacinamiento, grave situación higiénica y sanitaria, necesidades de expansión de la ciudad, deseos de progreso y de crear un espacio propio para la burguesía…) justifican la necesidad del derribo del “opresivo cinturón de piedra” que circundaba la ciudad. Con el antecedente de la aprobación del proyecto de ensanche ortogonal de Santa Catalina (1869) y por la obligación impuesta por la Ley de cesión y derribo de las murallas de 1895 según la cual la destrucción de las fortificaciones debía ir precedida de un proyecto de ensanche, en 1896 se convoca el concurso de ensanche de Palma. Entre las dos propuestas presentadas, se optó por el proyecto de Bernat Calvet que sería aprobado en 1901. Mientras la propuesta del otro concursante, García Faria, planteaba un desarrollo de ensanche de características similares al llevado a cabo en Barcelona por Ildefonso Cerdà, la solución proyectada por Calvet definía la estructura básica a partir de la integración de los principales ejes de penetración existentes y la ordenación del espacio intermedio con una doble tesela, radial y ortogonal.

1901 – ENSANCHE DE BERNAT CLAVET

A finales del siglo XIX, toda la problemática de la ciudad intramuros se pensaba solucionar con el derribo de las murallas y el consiguiente ensanche. En las primeras décadas del siglo XX, a los problemas de degradación urbana se les hace frente a través de actuaciones sobre la red viaria: ensanchamiento y apertura de calles que traería consigo el derribo de edificaciones y el levantamiento de otras nuevas.

En 1897 se convocó un concurso para elaborar un Plan de Ensanche. En sus bases se especificaba que la nueva ciudad se habría de extender de forma radial en torno a la antigua ciudad. Los ejes de crecimiento habrían de ser las principales carreteras de acceso a la ciudad, las de Andratx, Sóller, Inca, Manacor y Llucmajor. Estas vías enlazaban el núcleo antiguo con los barrios de Son Alegre, Santa Catalina, el Camp d’en Serralta, la Punta, Son Espanyolet y la Soledad. Además, las bases del concurso establecían que las calles fuesen de 3 órdenes diferentes. Las de 1º orden tendrían 30 m. de ancho con edificios de 20 m. de altura; las de 2º orden, 20 m. de anchura, con edificios de 16 m; y las de 3º orden, 10 m. de anchura con edificios de 3 m. En cada manzana habría entre un 20 o 25% de espacio libre.

A este concurso se presentaron 2 proyectos, uno de Eusebio Estada y otro de Bernardo Calvet. El proyecto de Eusebio Estada pretendía armonizar la comodidad y la higiene con la estética. El proyecto de Calvet, que fue el ganador, tenía un carácter más económico. Incorporaba un 4º orden de calles que tendrían 40 m. de ancho y la construcción de un cinturón de ronda en el lugar ocupado por los fosos de las murallas. Además planificó una gran zona verde que se extendería desde el solar ocupado en 1994 por el instituto Ramon Llull y el cementerio. Más al O, en la depresión del torrente de San Magín habría otra zona verde que tampoco llegó a realizarse.

Durante las convulsas décadas de los 20′ y 30′ el Ensanche se fue construyendo siguiendo las simples directrices iniciales de vialidad y parcelación hasta que en 1940 el Ayuntamiento convoca un concurso que deberá resolver la reforma interior, la revisión del ensanche y la incorporación de las poblaciones satéites en un plan de ordenación del Municipio.

Es adjudicado al reconocido urbanista Gabriel Alomar que presenta en 1943 su Plan General de Alineaciones y Reforma de Palma. Este nuevo Plan se basa en principio en la extensión del esquema radioconcéntrico del Ensanche Calvel aportando aspectos 0rganizativos nuevos y corrigiendo ampliamente diversas cuestiones circulatorias, higiénicas, estéticas y legales del original, la aporlación fundamental sería de índole sociológica al promover la estructuración de la población en grupos o comunidades vecinales tipo barrio basadas en las demarcaciones parroquiales ye existentes. Este esquema urbano servirá para el crecimiento de la ciudad durante la década inicial de su implantación pero enseguida resultaría insuficiente para responder al crecimiento consecuencia del final del periodo de aislacionismo y autarquía del régimen franquista. 

Básicamente, la estructura actual de la ciudad de Palma es la suma de 2 grandes piezas urbanas: el casco histórico de origen medieval y el ensanche de población planificado por Bernat Calvet (1901). Las transformaciones en la morfología urbana desde mediados del siglo XIX muestran, por un lado, su adaptación a los cambios demográficos, económicos y urbanísticos. Y, por otro, la evolución del pensamiento conservacionista y la progresiva incorporación de nuevas áreas susceptibles de ser protegidas como símbolo de las altas cotas de calidad de vida alcanzadas. Entre 1902 y 1927 se tiraron las murallas de la parte de tierra que cernían la ciudad antigua y la ciudad tiende a convertirse en macrociudad.

A partir de aquí y hasta 1970, la ordenación urbana se centró en el espacio extramuros contribuyendo así a la degradación física y social de la ciudad genética. Sobre ésta se proyectan únicamente actuaciones de renovación que, con mayores o menores diferencias, han sido planteadas por F. Roca, J. Alenyà, G. Bennazar, G. Forteza o incluso G. Alomar siguiendo, todos ellos, los principios de la Ley de Saneamiento y Mejora Interior de las Grandes Poblaciones (1895). No obstante será el mal llamado 2º plan de ensanche (Plan General de Alineaciones y Reforma de 1943), obra de Gabriel Alomar, el que mayores transformaciones produzca sobre la ciudad desde el ensanche de Calvet. Según el concurso convocado por el Ayuntamiento de Palma en 1940 para la redacción del plan de ordenación urbanística, el mismo debía contemplar tres aspectos fundamentales: la revisión del ensanche, la incorporación legal de las poblaciones satélites y la reforma interior. Esta última la afronta Alomar con la propuesta de 12 actuaciones parciales muy relacionadas con fórmulas de “cirugía urbana”, de derribo y reedificación, para los espacios más degradados.

De las 2 actuaciones llevadas a cabo en la ciudad intramuros destaca la renovación en la zona de Jaume III, con la modificación radical de la estructura y morfología urbana existente y el levantamiento de nuevas construcciones racionalistas sobre un espacio geométricamente planificado. Precisamente esta actuación “haussmaniana” es en la actualidad uno de los espacios más revalorizados del casco histórico. Asimismo, introduce el concepto de zonificación en la nueva ordenación y expansión del ensanche y elabora 2 proyectos en la planificación de la red arterial que, aunque desarrollados con posterioridad, caracterizan la actual estructura y desarrollo de Palma: la via cintura (circunvalación semicircular que engloba toda la ciudad) y el paseo marítimo.

Con anterioridad a la entrada en el período democrático, se aprueba el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1963 y la revisión de 1973. Estos primeros planes redactados al amparo de la Ley del Suelo de 1956 coinciden con el inicio del proceso de “turistización”. No obstante el retraso social y legislativo español se corresponde con planes urbanísticos basados exclusivamente en el crecimiento, muy poco sensibles a la protección y recuperación patrimonial y caracterizados por una ineficiente planificación de los nuevos espacios edificables. Así, las corrientes desarrollistas dominantes priman, sobre todo en el PGOU de 1963, el aumento del espacio edificado sobre la ordenación y planificación, cuando éstas debían guiar la vertiginosa demanda de nueva vivienda consecuencia del intenso proceso inmigratorio que conoce la ciudad desde 1960. Esto explica la creación de nuevos barrios periféricos con graves deficiencias infraestructurales y la extensión al ensanche de medidas con claros objetivos especulativos (aumento de alturas, supresión de zonas verdes…).

La importante extensión superficial del municipio de Palma y el fragmentado desarrollo del ensanche de población, explican concentraciones humanas todavía poco importantes sobre todo en los nuevos espacios residenciales a mediados del siglo XX. Se superan los 200 hab/ha en el antiguo espacio intramuros que no ha sido objeto de renovación y con más baja presencia de edificios administrativos o religiosos. En menor medida, destacan algunos otros de la ciudad antigua (aquellos de residencia de población acomodada), en Santa Catalina y en el punto de confluencia principal del ensanche y la ciudad vieja, allí donde se ubica la estación de ferrocarril (plaza de España). Las bajas densidades del ensanche se deben al escaso desarrollo de las alturas en los edificios, al predominio de solares vacíos y por la localización en su interior de empresas, instalaciones militares y asistenciales con elevado consumo de espacio. 

A pesar del descenso experimentado desde 1950, el grado de autoctonía es elevado. En 1960, los nacidos en Palma residen en los sectores urbanos más antiguos, bien sea la ciudad intramuros, el tradicional de Santa Catalina o los barrios de origen industrial de la segunda mitad del XIX (Es Molinar, La Soledat y Hostalets). El resto de población balear ha optado por instalarse en barrios de nueva construcción, entre la carretera de Manacor y el torrente de Sa Riera. Por último, resulta interesante comprobar como los peninsulares predominan en sectores periféricos y de reciente urbanización (Amanecer, Cas Capiscol, Son Cotoner, Son Espanyolet o Son Armadans), como corresponde con una inmigración poco cualificada con destino laboral en la construcción y en determinados servicios poco especializados. Mientras tanto, la todavía escasa población extranjera se reduce a aquélla con elevado poder adquisitivo, que precisamente no se desplaza en busca de trabajo. Ésta se localiza en la zona turística de El Terreno y otros barrios de la fachada marítima occidental (dirección Calviá), así como en el casco antiguo renovado por el proyecto de Alomar (Jaume III). No obstante, el acelerado modelo de crecimiento económico hacia la explotación turística intensiva transformará progresivamente la proporción y distribución de los residentes españoles y extranjeros sobre la ciudad.

En sólo 40 años la población municipal de Palma ha duplicado su número hasta el punto de que, en la actualidad, la ciudad contabiliza casi los mismos habitantes que toda la isla en 1960.

Este acelerado dinamismo demográfico ha ocasionado una sobredensificación en determinados barrios populares de asentamiento de población inmigrante y un constante incremento constructivo intensivo, bien con grandes actuaciones inmobiliarias de edificación en altura en los sectores exteriores a la ciudad central o bien a través de viviendas unifamiliares destinadas a la población de mayor poder adquisitivo en el periurbano turístico. El análisis evolutivo de los componentes demográficos se va a acometer, como en el capítulo precedente, a través de las divisiones en zonas estadísticas. A pesar de que para el período considerado se han aprobado hasta tres compartimentaciones distintas, éstas son la única fuente geoespacial con la que contamos para poder estudiar las tendencias sociales y demográficas. Las variables seleccionadas son en todo caso las mismas: la densidad de población (habitantes/hectárea), la estructura por edad y el origen de la población.

Las décadas del desarrollo y el impacto del boom turístico.

La política económica del desarrollo fue la fuerza dominante de la actividad urbanística da Palma como de una mayoría de las ciudades españolas y la primera Ley del Suelo nacional, la ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1956 se mostró incapaz para regular un crecimiento desaforado de la ciudad. Entre los años 1960 y 1979 su población casi se duplica, comenzando la época de la transición democráticaa con 295.000 habitantes.

El boom del turismo (se pasa de 500.000 visitantes), industria en la que la capital balear se especializa tanto a nivel nacional como extranjero, lacreciente industrialización y la inmigración interna son las responsables de una presión inmobiliaria  para la que la estructura urbana derivada del Plan Alomar no estaba preparada.

Para atender a las necesidades residenciales y a los objetivos de crecimiento turístico acuciantes el Ayuntamiento redacta el Plan General de Ordenación Urbana PGOU de 1963. A partir de entonces Palma densifica su ensanche, se incrementó la aftura de la edificación, se suprimieron áreas anteriormente calificadas como verdes y se extendió el suelo urbano a expensas del rústico.

En este suelo surgió un conjunto de barrios periféricos obreros completamente segregados del contínuo urbano, carentes de equipamientos y muy deficientes en diseño urbano y construcción. El Plan Parcial dal Polígono de Llevant aprobado en 1972 es un ejemplo de esta tendencia qua caracteriza el paisaje urbano de estos años.

También se llevan a cabo una enorme abundancia de proyectos basados en la vivienda unifamiliar consecuencia inmediata de la vocación turística de Palma.

Pero, a su vez, también destacar las consecuencias de la falta de rigor o de la indisciplina urbanística que había producido un crecimiento descontrolado en fechas anteriores y que supuso la necesidad da numerosos proyectos de atención a vacíos urbanos o de reformas interiores. Destaca, al final de este período, la intervención en el mismo centro, en los alrededores da la Catedral, que recuperó el frente marítimo que en los años 60’se había transformado en una gran infraestructura de comunicación.

Características del planeamiento urbano hasta 1991.

El crecimiento urbanístico que se desarrolla de manera intensiva desde 1960 se aprecia en la construcción de innumerables hoteles y bloques de pisos para albergar a los inmigrantes peninsulares. La oferta turística se expande desde la bahía de Palma hacia toda la isla, pero las necesidades de alojamiento de la capital balear se hacen claramente insuficientes. Como solución, la planificación urbana se impregna del desarrollismo propio del momento y, al impulso de los deseos de crecimiento económico del planificador urbanístico, se aprueban planes sobredimensionados. Como demanda urbanizadora más que planificadora, el ya citado Plan General –PGOU- de Palma de 1963 proyecta, por un lado, la creación de barrios periféricos en forma de polígonos de viviendas (Son Gotleu, Son Cladera…), de escasa calidad arquitectónica y con una muy deficiente dotación infraestructural para acoger a población inmigrante peninsular; y por otro, impulsa medidas especulativas como son el aumento de alturas y la supresión (torrent de Sant Magí y Aigua Dolça) o privatización (Mallorca Tennis Club y el canódromo) de zonas verdes planificadas por Alomar en el ensanche. Las nulas actuaciones sobre una ciudad antigua que progresivamente se iba degradando, acentúan su pérdida de protagonismo demográfico y funcional; lo que además, por una relación causa-efecto, coincide con el desplazamiento de una buena parte de la burguesía palmesana hacia el ensanche atraída por la comodidad y modernidad. Esta desconcentración edificatoria y humana en dirección a determinadas zonas del ensanche y de la periferia se acentúa durante la siguiente década.

Las graves consecuencias derivadas de un crecimiento industrial y turístico desordenado conllevan la aprobación de un nuevo PGOU en 1973 (obra del equipo del Catedrático de Urbanística M. Ribes Piera), con objetivos teóricamente correctores. Las propuestas del nuevo plan tendrán importantes consecuencias sociodemográficas. Frente a los excesos y déficits anteriores, Ribes Piera opta por la configuración de una ciudad policéntrica, para lo cual delimita diez sectores de actuación preferente (SAP) situados en los barrios periféricos con la intención de dotarlos de nuevos equipamientos e infraestructuras. Pero en realidad, éstos se van a convertir en pequeñas ciudades-satélite, poco atractivas para la inversión privada y que acentúan una estructura urbana centralizada, con espacios jerarquizados y especializados de carácter monofuncional (educativo, sanitario, industrial, turístico, de transporte…). Estos intentos de primar sectores exteriores se complementan con las pretensiones de paralizar la saturación edificativa y poblacional del ensanche mediante la limitación de la altura de las construcciones. Por último, las medidas circulatorias (nuevas calles peatonales), turísticas (potenciación de su carácter monumental) y funcionales (especialización como lugar de servicios) aplicadas al casco histórico (declarado como Conjunto Histórico Artístico en 1965) se demuestran claramente insuficientes para hacer frente a la gravedad de su deterioro físico, social y económico.

Este PGOU de 1973 sirve de puente entre los planes más desarrollistas y basados en el crecimiento constructivo y económico como indicador de desarrollo, y aquellos otros planes más conservacionistas y ordenadores, propios de una sociedad democrática por los que parecía haberse optado con el modelo socialdemócrata de “estado del bienestar”. El PGOU de 1985 es un claro exponente de esta nueva sensibilidad social. Así, no sólo se impulsa la consolidación de diversos planes especiales en el casco histórico y se acomete una importante dotación de equipamientos y zonas verdes en la periferia más olvidada, sino que por primera vez es un objetivo primordial la reducción del crecimiento y densidad edificativa. Aún así, la dinámica y estructura sociodemográfica en 1991 son todavía una consecuencia de ese crecimiento acelerado y desordenado propio del desarrollismo.

El notable aumento poblacional durante estos casi 3 decenios se expresa sobre el territorio municipal de manera muy diferente a la descrita para 1960. En primer lugar, la progresiva degradación física y funcional del casco histórico incide en su constante pérdida de población y el consecuente descenso de la densidad (Sant Jaume, Sant Nicolau, El Mercat…), cuando en 1960 se mostraba como el espacio urbano que concentraba proporcionalmente un mayor número de habitantes. Internamente destaca la zona estadística de Jaume III con más de 324,74 hab/ha que, si recordamos, coincide con uno de los sectores más revalorizados (comercial y residencialmente) de la ciudad después de haber aplicado los viejos principios “haussmanianos” de demolición y reedificación.

En 2º lugar, la intensificación edificativa, la progresiva ocupación de los espacios libres del ensanche de 1901 y la extensión constructiva en altura convierten al primer y segundo cinturón extramuros en el espacio más densamente poblado, seguido de algunos barrios tradicionales como Santa Catalina o La Soledat. En 3º lugar, la creación de los mencionados polígonos de viviendas, bien periféricos (Son Cladera, Son Gotleu…), o más centrales (polígon de Llevant), explican el aumento poblacional de esas zonas estadísticas, lo que hace destacar a sectores periféricos que ni tan siquiera se dibujan en el plano de 1960 por considerarse espacio rural prácticamente despoblado. Por último, sobresale el progresivo aumento de la presión humana sobre la línea litoral, en lo que hoy es el paseo marítimo (como en Son Armadans). Sobre una primera idea de Alomar, éste es realizado a fines de los años 50′ con el objetivo de unir la ciudad con los nuevos diques situados al O, continuándose hasta el centro histórico en los 1970. La posibilidad de levantar edificios de gran altura, aunque muchos sean destinados a hoteles, produce el aumento continuado de la densidad poblacional desde el momento de su construcción hasta su consolidación.

Otro rasgo poblacional de gran interés se deriva de la existencia de importantes porcentajes de población mayor de 64 años en una buena parte de la ciudad antigua, así como en aquellas zonas de asentamiento de población autóctona (Santa Catalina o La Soledat) y el extrarradio más rural en el N del municipio (Establiments, Son Espanyolet o Son Sardina). Con respecto al antiguo espacio intramuros es interesante resaltar cómo los barrios menos envejecidos son aquellos altamente degradados situados más al E y algunos de los más revalorizados (Jaume III y La Seu). En el primer caso esto coincide con unas zonas de todavía escasa presencia de población extranjera, lo quesignifica que o bien estamos ante unos barrios de asentamiento de población balear de bajos recursos, o bien se trata de zonas de residencia de trabajadores inmigrantes de edad joven procedentes del resto de España, que optan por instalarse en un espacio con oferta de viviendas de rentas bajas. Por el contrario, sobre todo en Jaume III, se detecta una importante representación de población foránea, sin duda de recursos elevados. El importante asentamiento de población extranjera ya desde 1960 (y cada vez más de edad avanzada) en determinados sectores de la fachada marítima explica los elevados índices de envejecimiento en Cala Major, Portopí y La Bonanova. Mientras tanto, una gran parte del ensanche y la totalidad de las áreas ocupadas por polígonos de viviendas (lugar de asentamiento de población joven inmigrante) mantienen tasas de envejecimiento muy reducidas, incluso inferiores al 5%. 

Por último, en 1991 también se han corroborado importantes modificaciones en la identificación de la población inmigrante. A la escasa representación de población alóctana en 1960 que, en todo caso, se podía calificar como clase acomodada de origen europeo que opta por barrios turísticos de la fachada marítima, le sustituye tres décadas más tarde no sólo un incremento de los inmigrantes, sino también nuevas pautas de distribución. En primer lugar, los mayores porcentajes (superiores al 10%) se registran en aquellos barrios turísticos de mayor calidad arquitectónica en la parte occidental de la ciudad que, además de aumentar en representación, se extienden hacia otras zonas del entorno que han conocido un notable incremento constructivo mediante viviendas unifamiliares. Son los casos de Cala Major, Portopí, La Bonanova, Génova, El Terreno y La Teulera. Como extensión de este primer asentamiento de población europea, en los noventa se añade el sector oriental de la bahía de Palma, coincidente con las zonas turísticas de Can Pastilla, Las Maravillas y S`Arenal. Junto a estos extranjeros, a principios de esta década se comienza a constatar un incremento de la inmigración laboral proveniente de los países del Tercer Mundo, que viene a sustituir a la procedente de la península de los años 1960 y 1970. Aunque todavía no se percibe en toda su dimensión, estos inmigrantes optan por residir en los barrios con viviendas de alquiler más baratas, que coinciden con aquellos del casco histórico más degradado (Sa Gerreria, El Temple).

Si hasta los años 80′, las urgentes necesidades de vivienda se tradujeron en la rápida formación de polígonos de viviendas en la periferia, el fuerte crecimiento económico conocido en buena parte de esta década en Balears ha propiciado una importante expansión de chalets y apartamentos de segunda residencia propiedad de la población autóctona. Este proceso de periurbanización implica un consumo territorial muy superior al intensivo, de ahí las necesidades de desplazamiento hacia los espacios libres y paisajísticamente más atractivos de la bahía. Mientras tanto, la oferta pública de vivienda de promoción oficial (VPO) se demostraba como claramente insuficiente.

Los siguientes planes generales aprobados en Palma (PGOU de 1991 y 1998), aunque supuestamente regidos por principios de política social y control urbanístico, han tenido un éxito desigual en la revitalización del casco histórico y no se detecta un especial cuidado en relación con la protección del suelo no urbanizable. Además, la congestión del ensanche es muy elevada (pérdida de calidad residencial); los espacios vacíos se cubren con edificación privada; se acomete la ampliación de los polígonos industriales (Can Valero y Son Castelló) y del aeropuerto; y se extiende la concesión de licencias para la apertura de grandes superficies comerciales propiedad de multinacionales.

Siguiendo el mismo planteamiento las dotaciones deportivas por barrios son sustituidas por la construcción de grandes equipamientos en el entorno de la vía de cintura ,y en las bolsas vacías intraurbanas (como en los terrenos en la fachada marítima de la eléctrica GESA en la zona estadística del polígon de Llevant) se proyectan grandes actuaciones más propias de la promoción de las ciudades y del marketing urbano que de las necesidades reales de la urbe.

Mientras tanto, los polígonos residenciales agravan su precariedad física y dotacional ante la ausencia de políticas sociales y de vivienda (VPO) efectivas, y la ciudad antigua más degradada mejora su aspecto físico a cambio de expulsar a la antigua población de bajos recursos. Es posible que hablemos de gentrificación pero a cambio de una nueva ocupación por parte de familias de origen mayoritariamente alemán de muy elevado poder adquisitivo que contribuyen, si cabe todavía más, a limitar el realojo y a aumentar la especulación. Todo este tipo de actuaciones parciales contribuyen a acelerar los procesos de segregación espacial y social en una ciudad con elevados índices de crecimiento económico en los últimos decenios, lo que ha contribuido a acoger a una población inmigrante de carácter laboral que es clara partícipe de estos procesos espaciales tan diferenciados.

La bonanza económica de los 90′ en Palma hace aumentar las densidades de población en 2001, por un lado, en las zonas estadísticas de la fachada marítima y, por otro, en determinados sectores del ensanche y barrios periféricos. Precisamente, son estos barrios los que concentran algunos de los más importantes porcentajes de población nacida fuera de España. Junto a estos sobresalen los sectores orientales de la bahía de Palma y la totalidad del casco histórico. En este último destaca el descenso significativo de la densidad en cuatro de las zonas estadísticas más orientales, que coinciden con algunos de sus barrios más degradados -hoy en día en proceso de rehabilitación-, mientras el porcentaje de población extranjera se ha incrementado notablemente. De esto se deriva que este amplio sector marginal continúa siendo la puerta de entrada a la población inmigrante de menos recursos; y de ahí que su presencia proporcional se incremente constantemente a pesar del descenso generalizado del número de habitantes. Como se puede observar se ha invertido la distribución de la población con respecto a 1960: si hace cuarenta años la ciudad antigua alcanzaba densidades poblacionales notablemente superiores a la media, en la actualidad se ve sensiblemente superada por el ensanche e incluso por otros barrios más periféricos.

Por último, el envejecimiento demográfico ha aumentado de forma significativa en todos los sectores en 2001 (en especial sobre el ensanche y el periurbano), aunque con un especial cambio de tendencia en la ciudad antigua. Algunos de los barrios mejor conservados y turísticos se han rejuvenecido, mientras los más degradados agravan su crisis con una dinámica y estructura demográfica poco vitales. De la misma manera, una buena parte de las zonas estadísticas urbanizadas y desarrolladas como consecuencia del ensanche de Calvet (1901) alcanzan un nivel de envejecimiento similar al observado en algunos barrios de la ciudad intramuros.

El espacio urbano central y más antiguo de la capital balear ha dado una desigual respuesta a los modelos económicos y urbanísticos expansionistas del “boom” turístico de 1950. Los particulares gustos de la época, la atracción por las construcciones de nueva planta así como la aplicación de normativas generadoras de suelo urbanizable en vez de la reutilización del urbano – aspectos característicos de los PGOU más desarrollistas-, han abocado al casco histórico hacia una crisis física, funcional y social que se demuestra en la pérdida progresiva de población, el envejecimiento de su estructura por edades y la ausencia absoluta de actividades comerciales y económicas (salvo las propias de un “barrio chino”) en un buen número de zonas. Como en otras muchas ciudades españolas ha pasado de ser la ciudad tradicional para convertirse en centro histórico de estructuras policéntricas, por efecto del desplazamiento progresivo de residentes y actividades económicas hacia los ensanches. Si motivaciones de prestigio social han logrado mantener a la burguesía local en la ciudad vieja hasta prácticamente la década de 1960, las poco afortunadas experiencias de reforma acometidas durante la primera mitad del siglo XX sobre un espacio cada vez más deteriorado influyen han influido en el incremento de la segregación espacial y social.

Por un lado, los sectores con más rico patrimonio monumental e importante función administrativa (Cort, Seu, Llotja-Born), han logrado introducirse en los circuitos del turismo de sol y playa de la isla. Esto facilita la buena conservación arquitectónica y la habitual presencia de un pequeño comercio con alta rentabilidad. Junto a estos sectores, el antiguo espacio intramuros contiene un pequeño barrio de menos de 12 ha. y algo más de 2.700 habitantes con el comercio más especializado y las viviendas más revalorizadas de la Ciutat. Se trata de la zona de Jaume III. Un barrio totalmente renovado por el Plan Alomar de 1943, con la destrucción de la vieja trama medieval, el derribo de las antiguas construcciones y la apertura o ensanchamiento de calles y levantamiento de grandes edificios de estilo racionalista. Precisamente, este barrio no histórico se ha adaptado perfectamente a la función turística de la isla, incluso con la presencia de un importante número de extranjeros de posición acomodada (el 11,50% de la población en 2001).

Por el contrario, aquellos barrios tradicionales que se han mantenido alejados de las políticas renovacionistas de la primera mitad del siglo -a costa de agudizar su degradación social y funcional-, y que se han situado fuera de los circuitos turísticos y monumentales se han ido devaluando con el tiempo. Precisamente son estas áreas más degradadas el único territorio de Mallorca que ha logrado mantenerse al margen de la explotación turística y de las inversiones inmobiliarias extranjeras. Pero sobre este espacio más crítico se concentran en la actualidad las mayores inversiones públicas de rehabilitación. De ahí que con mejores o peores resultados, estas nuevas políticas, enmascaradas bajo objetivos de rehabilitación integral, rompen el aislacionismo de estos sectores marginales y los incorporan al modelo de explotación económica característico de la Comunidad Autónoma. Y en todo ello subyace no sólo la lógica intención de convertir el barrio chino en un nuevo espacio turísticocultural de la ciudad, sino de facilitar, aunque sea indirectamente, la compra de las fincas por parte de población extranjera de elevado poder adquisitivo, con el objetivo de convertirlas en sus primeras o segundas residencias. De hecho esta población, que tanto ha contribuido a la práctica especulativa y al desmesurado incremento de los precios del suelo en los solares del litoral o del interior más tradicional, también viene incorporando a su demanda unas casas de indudable valor arquitectónico situadas en el espacio menos modificado de la ciudad antigua. Sin lugar a dudas, la única solución es una auténtica rehabilitación integral facilitando el realojo y evitando en la medida de lo posible la especulación urbanística.

En su conjunto la ciudad antigua ha perdido protagonismo demográfico en la última mitad de siglo. Conscientes de esta situación y de su grave crisis física y funcional, desde los años 70′ se han aprobado hasta cuatro planes especiales de reforma interior (PERI). ¿Pero hasta qué punto la recuperación física incluye la rehabilitación integral? Comprobemos cómo han afectado los distintos planes especiales a la evolución sociodemográfica durante los últimos años (figura 11). Los cuatro PERI aprobados en Palma abarcan entorno al 30% de los 124,27 ha. del segundo casco histórico más extenso de España. Con las debilidades propias de un plan pionero en España, el PERI del barrio de origen musulmán del Puig de Sant Pere (1977-1981) incorpora por primera vez elementos de actuación de rehabilitación integral, recuperación patrimonial no exclusivamente monumental, revitalización socioeconómica así como la aplicación de instrumentos para procurar el realojo de los vecinos. No obstante, las evidentes mejoras arquitectónicas y en los alojamientos no se corresponden con su reactivación económica y funcional. Desde un punto de vista sociodemográfico esta zona estadística se caracteriza por un positivo descenso en la presión humana desde 1960 (126 hab/ha. en 2001), por un aumento del envejecimiento y, desde 1990, por su conversión en un lugar de importante asentamiento de emigrantes (53,18% nacidos en Palma frente a 31,53% del resto de España y el 8,71% extranjeros en 2001), fundamentalmente alemanes (1,65% de la población total) y británicos (1,41%).

En 1985 se aprueba el PERI de Es Jonquet. En este barrio exterior al antiguo recinto amurallado se ha acometido una interesante aunque insuficiente promoción pública de viviendas con el objetivo de dar realojo a la población residente, además de los habituales proyectos de recuperación patrimonial y de dotación de equipamientos. Aquí tampoco se logra superar la crisis social y económica del barrio. Como en el anterior la rehabilitación física trae consigo un importante descenso poblacional en la última década, que puede deberse por igual al descenso de la concentración demográfica y del número de familias por hogar, y a la aparición de la práctica especulativa que ha obligado al desplazamiento de las familias más numerosas (que podían compartir una misma vivienda) y desfavorecidas hacia la periferia. La proporción de mayores de 64 años no llega al 16% del total y la población de origen extranjero (el 10,88% en 2001) vuelve a encontrar en este barrio uno de sus lugares de residencia más demandados, debido a su valor tradicional así como su cercanía al casco histórico y a la bahía. Más del 50% de los residentes extranjeros proceden de países de Europa occidental.

El barrio de La Calatrava no ha sido objeto de intervención importante a lo largo de casi todo el siglo XX. Este “aislamiento” ha permitido su conservación, manteniéndose como uno de los espacios más tradicionales y de más alta calidad patrimonial, a costa de su degradación arquitectónica y socioeconómica. Apoyado en las anteriores experiencias, el PERI de La Calatrava (aprobado en 1991) proyecta una rehabilitación caracterizada por los intentos de revitalización a través de una mayor dotación en equipamientos y potenciando desde el principio la participación de la iniciativa privada. A diferencia de los planes anteriores, en La Calatrava se detecta un progresivo crecimiento del mercado inmobiliario, que si bien es un síntoma evidente de dinamismo, en demasiadas ocasiones está impulsado por comportamientos especulativos. A pesar de tratarse de una actuación rehabilitadora reciente, como en los anteriores casos desciende progresivamente la densidad demográfica, envejece su estructura por edades y, sobre todo en 2001, aumenta considerablemente la población extranjera (el 11,64%), cuando tan sólo representaba el 3,03% del total en 1991. En este caso, la calidad ambiental y arquitectónica constituyen un factor de atracción para la población europea de clase media y alta. De los 51 residentes europeos occidentales (el 56,04% del total de extranjeros), 17 proceden de Alemania.

El siguiente barrio que se beneficia de la puesta en práctica de planes ordenadores es el de Sa Gerreria. Antiguo barrio de origen medieval, formaba parte del espacio industrial intramuros (hornos, talleres y fábricas textiles) hasta que las mayores necesidades de espacio para la incorporación de nuevos procesos productivos conocidos con la Revolución Industrial (introducción de la máquina de vapor aplicada a usos industriales en 1843); y la normativa ambiental (la Real Orden de 16.9.1856 prohibe la localización de fábricas que utilizasen máquinas de vapor de gran potencia dentro del casco urbano y en un área de 400 metros del exterior de la muralla), obligan a su traslado a nuevos barrios periféricos situados 1.250 m. de la antigua muralla (González, 2000). Su declive económico trae consigo una grave decadencia arquitectónica y aumento de la marginalidad social.

Consciente de esta situación el gobierno municipal redacta un PERI para contribuir a su regeneración. Sin embargo y a pesar de todo lo avanzado hasta entonces, el contenido de este plan representa un peligroso retorno a las antiguas políticas de renovación urbana planteadas en la primera mitad de siglo, alejadas de todo contexto integrador y partícipes de la ruptura de la trama urbana preexistente. Afortunadamente, la presión ciudadana obliga a la redacción de un nuevo PERI que, sin embargo, mantiene el levantamiento de un gran edificio con el objetivo de albergar los nuevos Juzgados. Hoy en día este plan está financiado por la iniciativa Urban II (1997-1999), dándose luz al denominado Pla Urban El Temple, que integra los barrios de La Calatrava, Sa Gerreria y El Temple, y que es gestionado por un nuevo organismo: el Consorci Mirall Palma Centre. Como espacio urbano más extenso, con más graves índices de degradación y con inversiones públicas y privadas más ambiciosas, resultará un perfecto escenario para, a corto o medio plazo, poder analizar los primeros resultados de la supuesta rehabilitación integral proyectada. Hoy en día, el estudio de diversas variables poblacionales nos vuelven a hablar de descenso en el número de residentes (impulsado por las deficientes condiciones de habitabilidad); de envejecimiento y de predominio de población extranjera (el 24,02%). En este caso, los inmigrantes (tabla 1) provienen casi en su totalidad de países subdesarrollados, fundamentalmente marroquíes (75 en total).

Por tanto, a pesar de las evidentes mejoras proyectadas en los planes especiales aprobados hasta la fecha, la revitalización social y la reactivación funcional todavía son deficitarias. De momento, los objetivos del Programa Operatiu Global se plasman en resultados parciales, tanto desde una perspectiva económica como sociodemográfica. Para observar la total recuperación y revitalización del casco histórico todavía tendremos que esperar algunos años, aunque en la actualidad la dinámica social (gentrificación y sensibilidad ciudadana) y económica (turismo cultural) contribuyan de manera decisiva a que adquiera una nueva imagen de centralidad y calidad (de vida y patrimonial). No obstante, esta revalorización está muy próxima a movimientos especulativos que dificultan el necesario realojo de la población local y que buscan la venta masiva de viviendas reformadas a población de recursos elevados, en este caso mayoritariamente de origen alemán, lo que provoca un constante e incontrolable incremento del precio del m2 de vivienda construida, que alcanza valores de hasta 1 millón de ptas/m2.

En definitiva, las modernas iniciativas de recuperación patrimonial y de revitalización económica y social, todavía no han logrado superar muchos de los problemas estructurales acumulados a lo largo de los últimos 100 años y que los sucesivos proyectos de reforma física han sido incapaces de resolver. El descenso poblacional se acelera en la última década; una de cada cuatro personas tiene más de 64 años en algunos sectores y el bajo nivel educativo y formativo entorpece enormemente la dinamización social, algo difícilmente solucionable en un corto período de tiempo a través de medidas aisladas y, en ocasiones, meramente coyunturales.

El peculiar modelo de desarrollo económico que caracteriza a esta Comunidad Autónoma desde mediados del siglo XX influye decisivamente en la polarización económica insular sobre la bahía de Palma y, dirigido por planes generales –los diversos PGOU- de contenidos claramente expansionistas, en la distribución de la población en el espacio intraurbano de la capital balear. Así, a través del análisis evolutivo de diferentes variables poblacionales, hemos podido constatar la íntima relación que se detecta entre planeamiento urbano y dinámica demográfica. Un proceso que, a pesar del alto nivel económico general, se caracteriza por contener uno de los rasgos que mejor ejemplifican el paisaje social y urbano de esta ciudad: la existencia de una peligrosa segregación social en una urbe que no deja de aumentar su población.

Inaugurado el nuevo siglo, las diferencias en la calidad de los diferentes elementos del paisaje urbano (sistemas generales, tipologías y arquitectura…) y en el nivel dotacional (público y privado) de los distintos barrios no dejan de incrementarse. Por un lado, los grupos sociales más desfavorecidos o marginados comparten espacios residenciales con el flujo de inmigrantes del Tercer Mundo que vienen a instalarse en aquellos sectores exteriores a la urbe y en la ciudad vieja más degradada. Por  otro lado, a diferencia de estas áreas de infravivienda para inmigrantes recién llegados, la población de recursos elevados continúa optando por zonas estadísticas cercanas al Paseo Marítimo y por espacios del suburbano y periurbano litoral, en ocasiones fuera de los límites del propio municipio de Palma debido a la densificación o a las dificultades de expansión urbana litoral. Una buena parte del ensanche será el lugar de residencia más común para la clase media, mientras que los polígonos de viviendas serán compartidos por antiguos inmigrantes peninsulares llegados a la isla en los años 60′ y 70′, así como por algunos de los nuevos inmigrantes extranjeros que poseen cierta estabilidad laboral y, consecuentemente, están mejor adaptados.

No obstante, nos encontramos con una misma área urbana que es compartida por grupos de población contrastados. Se trata de la antigua ciudad intramuros, justamente donde mejor se pueden observar los elevados índices de segregación social sobre un espacio reducido. En los últimos años se confirma cómo, en menos de 125 ha., hay un progresivo asentamiento de población acomodada (en buena parte de origen centroeuropeo), tanto en barrios renovados a mediados del siglo XX (Jaume III) como en otros rehabilitados en los años 80′ y 90′. Por el contrario y a pesar de las políticas rehabilitadoras, el antiguo barrio chino continua acogiendo a grupos sociales marginales e inmigrantes de países subdesarrollados. En muchos barrios, la gentrificación aumenta pero sin dejar de reducirse la segregación.

Aún así, es muy probable que en menos de una década se comiencen a vislumbrar más claramente los efectos de los diferentes PERI y programas europeos en el casco histórico, sobre todo en beneficio de la gentrificación y de la alta calidad ambiental y patrimonial; pero ello será en detrimento de los residentes más desfavorecidos (posiblemente incluidos los mayores de 64 años), que se verán obligados a abandonar estos sectores más revalorizados, debido al predominio de la expulsión sobre el realojo. Tengamos en cuenta que el sector inmobiliario ya no sólo invierte en la ciudad antígua con el objetivo de rehabilitar edificios, sino que incluso hay indicios de la extrapolación de tipologías periurbanas a estas zonas del interior de la ciudad. Es el caso de un proyecto de edificación de una urbanización de viviendas de lujo con jardín exterior y piscina comunitaria en la antigua ciudad intramuros.

En definitiva, los intereses especulativos afectan a todas las clases de suelo. El suelo urbano se incorpora progresivamente al anteriormente más demandado suelo urbanizable y no urbanizable. A pesar de que el Govern Balear muestra una importante sensibilidad proteccionista y un considerable interés por el control del crecimiento urbanístico en los últimos años, el cuestionado modelo económico balear dificultará el éxito de muchas iniciativas. Y si bien el recientemente aprobado Anteproyecto de Ley de Modificación de la Ley de Directrices de Ordenación Territorial y medidas tributarias (2001), los futuros Planes Territoriales Parciales y la próxima Ley del Suelo (Anteproyecto de Ley Reguladora de la Ordenación Urbanística en las Islas Baleares, de 2001) constituirán instrumentos básicos para la definición del modelo territorial de las islas, la política urbanística local seguirá desempeñando un papel decisivo en la caracterización geodemográfica de los diferentes barrios de la ciudad de Palma.

J.M. González Pérez. Formación de la trama urbana y transformaciones sociodemográficas recientes en la ciudad de Palma de Mallorca (1960-2001)

En el Informe “Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables 1996. Catálogo de Áreas Vulnerables Españolas”. Ministerio de Fomento‐Instituto Juan de Herrera. Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid, ‐ HERNÁNDEZ AJA, Agustín, se identifican en 1991 los barrios vulnerables de 1.‐ Centro Histórico (parcialmente) y 2.‐ Polígono Levante (parcialmente), junto a las zonas de VIRGEN DE LLUC (Incluye los barrios de Son Fustel Nou, que corresponde a la típicas parcelaciones periféricas coetáneas al desarrollo del ensanche regular. La población originaria de la zona son agricultores y obreros dependientes de la ciudad. Los otros 3 barios, Son Fortaleza, Son Fustel Nou y Virgen de Lluc, corresponden a promociones de vivienda pública planificadas durante los años 60′ a 75. Se situaban en el exterior de la proyecta vía cintura, y asociadas a alguna de las vías radiales de comunicación. Virgen de Lluc es la más extensa y la que caracteriza la zona. En ellos se aloja gran parte de la población que trabaja en el Polígono Industrial Son Castello. El principal problema es el alto índice de paro, que se agrava con mala cualificación profesional), LA VILETA (situada al N de la ciudad, incluye varios barrios, Los Almendros es un conjunto de bloques de alta densidad, con espacios públicos muy escasos. Se realizó en los 70′ para alojar a población de un nivel de rentas medio-bajo. Para los técnicos municipales constituye el mejor ejemplo de promoción especulativa privada. La Vileta es un núcleo de viviendas bajas con implantación espontanea y extensión limitada por los accidentes geográficos. El bario más desfavorecido es Los Almendros, paradigma de las promociones privadas especulativas en Palma de Mallorca), GÉNOVA (antiguo asentamiento al NO de la ciudad, que se anexiona al municipio de Palma de Mallorca al crecer la ciudad. Se trata de un tejido casi rural, con un núcleo antiguo de casas bajas y una zona de expansión nueva de segunda residencia. Los técnicos municipales, y el equipo de trabajo, perciben que los principales problemas de esta zona son de renovación del parque edificado. Se trata de viviendas autoconstruidas, que no están bien conservadas. Además de estas áreas se ha detectado una serie de secciones censales con indicadores desfavorables: Distrito 1, sección 31 (parte NO del Casco, es la zona de casco donde se actuó durante el siglo pasado, al tratarse de una zona menos desfavorecida que las tratadas no ha sido objeto de figuras de Planeamiento especiales), Distrito 4, sección 12 (Barrio Generalísimo Franco o El Congo. Junto con el Barrio de Sa Gerrería es considerado como la zonas más desfavorecido de la ciudad. Se trata de una pequeña promoción de los años 40-60, 4 bloques, con problemas urbanísticos y sociales acuciantes. El Patronato municipal de la Vivienda realiza un seguimiento caso a caso de los habitantes del vecindario. Se trata en general de familias muy numerosas, a veces conviven varias generaciones, sin ingresos fijos y poca cualificación. Las viviendas tienen aluminosis. No hay espacios públicos, ni equipamientos. La asociación de vecinos es muy activa), Distrito 4, sección 29 (Barrio de la Plaza de Toros. Se trata de una promoción privada de los años 60-75 de viviendas unifamiliares. Urbanísticamente no se advierten problemas, su vulnerabilidad es de tipo social, con altos índices de paro), Distrito 4, secciones 32, 33 y 35 (Establimets, Son Espanyol y Son Sardina. Se trata de 3 pedanías del norte de la ciudad con viviendas dispersas. En ellas se han detectado carencias en la edificación que no son reales. La tipología tradicional, conservada en las viviendas más antiguas, tiene el baño en el patio, circunstancia que altera los datos censales. Son Sardina es la zona de viviendas unifamiliares, de primera residencia, más cara de Palma de Mallorca), Distrito 8, sección 4 (Zona de Son Ferriol y Son Banya. Son Ferriol es un tejido disperso análogo a los anteriores, anque de menor nivel de rentas. Son Banya es una promoción pública de los años 60-75 donde se ha realojado a población gitana), Distrito 8, secciones 6 y 7 (Pedanías rurales de viviendas dispersas, sin problemas especiales).

En el informe de 2001 serán los barrios vulnerables de 1.‐ Casco Antiguo, 2.‐ La Soledat/Polígono Levante, 3.‐ La Soldat Nord/Son Gotleu, 4.‐ Plaza de toros, 5.‐ Bons Aires y 6.‐ Es Fortí/Camp d’en Serralta. Además otra zonas son ELS JONQUET/STA. CATALINA (al O del Casco Antiguo, al otro lado de la Avenida de l’Argentina. La parte de Els Jonquet posee rasgos similares a los del trazado histórico, irregular y dimensiones muy diversas de sección. Santa Catalina pertenece al ensanche, y posee una trama ortogonal, atravesada por la Calle Espartero y su continuación Comte de Barcelona. Se encuentra en la costa, frente al puerto deportivo. Se trata de una zona con altos índices de envejecimiento de la población. Además, la edificación presenta signos de precariedad y falta de mantenimiento, derivados en parte de su temprana construcción y de la cercanía al mar, que supone una fuerte agresión material. Se perciben problemas de movilidad urbana en el interior de Els Jonquet por lo intrincado de su viario y la escasez de su sección. El área es vulnerable por nivel de estudios, ya que ambas secciones censales superan el valor de referncia (22,90%)), LOS ALMENDROS/SON PACS (en la parte NO de la ciudad, más allá de la circunvalación. Zona de extensión periférica de características heterogéneas, en ella conviven tipologías diversas, bloques en H en forma de greca, manzana cerrada tradicional, vivienda unifamiliar adosada. Igualmente heterogéneo es el estado de la edificación y el espacio público. En términos generales no presenta graves carencias, pero sí existen ámbitos concretos donde se perciben signos de degradación y abandono. Se trata de un lugar con una elevada tasa de población sin estudios. Existen demandas estructuradas por parte de la población exigiendo una mayor implicación por parte del ayuntamiento en el mantenimiento del espacio público, el mobiliario y las infraestructuras, concretamente el alumbrado público y las aceras. Además se demanda un nuevo polideportivo que sustituya el actual. Las dos secciones censales que conforman el área superan en unas décimaas el valor de referencia(2,00%) de carencias en la vivienda), EL TERRENO (al E de la ciudad, entre el puerto y el Parque de Bellver, barrio de trama abigarrada, viario muy estrecho e irregular, con fuerte pendiente. Este hecho dificulta la accesibilidad interna de la zona. El barrio se desarrolló de manera informal, lo que provocó la imagen heterogénea a la vez que pintoresca de la zona, donde se mezclan viviendas de características formales y tipológicas muy diversas. En la actualidad se perciben casos de edificios en mal estado. Presenta un elevado índice de paro en la zona), CAMP REDÓ (promoción unitaria insertada en el ensanche N de la ciudad. Se compone de bloques lineales de baja altura (B+IV). Entre los bloques existe un reducido espacio interbloque, utilizado en el mejor de los casos como aparcamiento informal. Se trata de un espacio seriamente degradado, tanto por lo que a la edificación se refiere, como al espacio público. Se presentan deficiencias en el estado de conservación las viviendas. En cuanto al espacio público, se encuentra muy degradado donde la vegetación y el mobiliario urbano son casi inexistentes. La presencia de residuos en el viario, empeoran la percepción del espacio público. Además el barrio posee elevados índices de conflictividad y delincuencia. Existes demandas estructuradas solicitando la implantación de equipamientos deportivos y la creación de espacios verdes, así como la rehabilitación integral del barrio. El área supera el valor de referencia (2,00%) de carencias en la vivienda), SANT AGUSTÍ/CAS CANAR (en la parte SO de la ciudad, conforman parte de la extensión urbana de la ciudad a lo largo de la costa. Se trata en ambos casos de una zona desarrollada siguiendo la complicada topografía existente. El viario, es tortuoso y posee grandes pendientes en muchos casos. La edificación se adapta a este complicado entramado de calles, generando un punteado disperso de edificaciones de tipologías diversas. Bloques en altura, viviendas unifamiliares en algunos casos. El espacio público se ve prácticamente reducido al viario. Sin embargo, la vegetación exuberante y las buenas vistas desde algunos puntos aportan gran calidad al espacio urbano. Se trata de un ámbito de densidad media baja. Existen algunos casos de edificios en mal estado de conservación. Las 2 secciones censales que conforman el área superan el valor de referencia (2,00%) de carencias en la vivienda), SON CLADERA (al NE del Casco Antiguo, entre el gran polígono industrial de Son Castelló y la Autovía Palma‐Sa Pobla. Esta localización afecta negativamente al barrio, ya que potencia la incomunicación de la zona, al encontrarse entre 2 barreras que la disgregan irremediablemente de la trama urbana consolidada. Barrio surgido en los años 60′ como suburbio de la ciudad, en la actualidad se ha consolidado como barrio dormitorio. Está conformado por una serie de bloques en altura que conforman espacios intersticiales utilizados en su mayor parte como aparcamiento. El estado de conservación de la edificación y el espacio público es correcto. Sin embargo, la ausencia de funciones diferentes a la residencial produce cierta falta de dinamismo en el espacio urbano), AEROPUERTO (en los alrededores del aeropuerto se localizan pequeños polígonos industriales con edificaciones residenciales muy dispersas así como pequeños núcleos de poblados autoconstruidos. Es una zona vulnerable no solo por vivenda sino también por el indicador de paro y el de estudios).

Entre finales del siglo XIX y principios del XX se produjeron algunos de los más importantes acontecimientos históricos que habrían de dar la forma actual a la ciudad de Palma. A finales del siglo XIX la isla de Mallorca se convirtió en un centro de destino de viajeros europeos que se desplazaban por un objetivo puramente turístico. Estas visitas y las muchas constancias literarias que los “nuevos turistas” (Jean J. Bonaventure Laurens, George Sand, Charles W. Wood, etc.) dejaron sobre ella actuaron como un reclamo que, con visión profética, hizo pensar a Miquel dels Sants Oliver sobre la importancia de la explotación económica del turismo para la isla.

Por otra parte, a diferencia de otras capitales españolas con una importante industria, Palma de Mallorca demoró el derribo de sus murallas renacentistas hasta principios del siglo XX, por lo que, durante casi un siglo, la ciudad intramuros y los arrabales tuvieron que acoger el crecimiento demográfico de la ciudad industrial. En 1902 se inició el proceso de derribo y en 1905 se creó “Fomento del Turismo de Mallorca”. Coincidiendo con estos acontecimientos se inició una etapa de profunda reflexión sobre las transformaciones de la forma y el plano de ciudad planificada. En este contexto, la nueva actividad económica necesitaba transformar la ciudad existente para adaptarla a la nueva función y crear espacios de especialización turística en la propia ciudad, uno de los cuales fue el de El Terreno.

Por ello, la especialización funcional de El Terreno ha estado en mayor o menor medida relacionada con la actividad turística y ha conocido sus impulsos, depresiones y cambios. Todas estas etapas han contribuido a construir un barrio que, en la actualidad, tiene graves problemas sociales, funcionales y urbanísticos, en el cual, su período de máximo esplendor (1950-1975) es el responsable de su difícil situación actual.

Hasta 1932, El Terreno era un pequeño núcleo extramuros desconectado de la ciudad. No obstante, a partir de mediados del siglo XIX se inicia una importante aunque desordenada actividad edificatoria, que fue auspiciada por la pequeña burguesía de Palma (comerciantes, asalariados) con el objetivo de construir residencias para su disfrute durante el período estival. En 1887 El Terreno tenía 343 edificios y 469 habitantes. El Ensanche de Población de 1901 proyectó completar la urbanización del margen oeste del barrio de Santa Catalina, en Son Armadans, lo que contribuiría a aproximar El Terreno a la ciudad. El Terreno estaba integrado en el proyecto de este plan de ensanche pero debido a que era un sector ya consolidado quedaba fuera de las propuestas de expansión del mismo.

Las 2 construcciones hoteleras más significativas de Palma de principios de siglo son el Grand Hôtel (1901), localizado en la ciudad intramuros, y el Hotel Príncipe Alfonso (1906), situado en el litoral del incipiente centro turístico de Cala Major. Pocos años después, creció considerablemente el número de visitantes y la oferta alojativa (1920-1936) se incrementó y, como consecuencia de ello, el turismo se convirtió en un factor decisivo en la planificación de la ciudad. Uno de los planes más importantes y que mejor relacionó turismo y urbanismo fue el Plan General de Reforma de Palma de Gaspar Bennazar (1917), que proponía intervenir en la ciudad intramuros de acuerdo con la Ley de Mejora Interior y Saneamiento de las Grandes Poblaciones de 1895 pero, a diferencia de otras ciudades españolas, con el objetivo principal de adaptar la ciudad a las nuevas exigencias de la actividad turística. Para esto sugería ciertas actuaciones de corte higienista en la ciudad histórica (apertura de nuevas vías circulatorias) pero sobre todo su plan es reconocido por sus propuestas extramuros: la urbanización de un sector entre la ciudad consolidada y El Terreno, que se proyectó ocupar con hoteles y edificios, fundamentalmente chalets; la creación de un gran espacio destinado al ocio en el predio de Son Armadans; la construcción de una ciudad jardín proyectada como balneario o estación veraniega (La Pared Blanca) en un arrabal de la parte oriental del municipio (Coll d´en Rabassa); la prolongación de la ciudad hacia el mar mediante un paseo marítimo y la ampliación del puerto comercial para facilitar el atraque de trasatlánticos.

En 1910, el barrio de El Terreno estaba plenamente constituido y en ese mismo año se inauguraba en él el primer hotel, el “Reina Victoria”. Aunque continuaba siendo un lugar de edificación laxa, con viviendas mayoritariamente unifamiliares provistas de jardín, en las dos siguientes décadas las casas crecieron en altura. Algunas de éstas comenzaron a ser alquiladas también a turistas extranjeros, especialmente ingleses, incluso en invierno y, como consecuencia de ello, desde mediados de los años 20′, El Terreno dejó de ser un caserío de veraneo para las clases medias de Palma y se convirtió en una zona turística hotelera y residencial. Este proceso de transformación del barrio se intensificó entre 1930 y 1936 sobre todo cuando en 1932 se inició la urbanización de Son Armadans, lo que suponía que El Terreno quedaba definitivamente unido al núcleo urbano de Palma.

El proceso de especialización turística de Palma se paralizó entre 1936 y 1950 a causa de la Guerra Civil y Segunda Guerra Mundial, aunque la oferta hotelera aumentó gracias al impulso del turismo nacional en los años 40′. A partir de 1950, el despegue turístico transformó la capital insular definitivamente. La construcción del Paseo Marítimo, que se fraguó con el objetivo de unir la ciudad con los diques del oeste del puerto, introdujo importantes cambios en la estructura urbana de El Terreno (figura 4), porque el paseo desplazó la centralidad del barrio desde el interior del entramado urbano hacia la vía litoral. En tan sólo 3 décadas (1950-1981), el número de plazas turísticas aumentó en 56.899 unidades y la población de la capital balear sumó 167.608 nuevos efectivos.

Figura 4. Frente litoral de El Terreno a principios del siglo XX y a fines de los años 60′

La forma de la barriada de El Terreno que ahora conocemos tiene su origen en esta etapa iniciada en la década de 1950. Por un lado, la función residencial perdió fuerza en beneficio de la turística y, por otro, el paisaje urbano comenzó un proceso de intensa transformación. El aumento del valor del suelo hizo que muchos propietarios sustituyeran sus antiguas casas por bloques de apartamentos y que la primera línea del paseo marítimo se inundara de edificios de gran altura que contribuyeron al aislamiento del barrio original, que quedó encerrado detrás de los nuevos edificios levantados en primera línea de mar. A ello se sumó el inoperante Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1963, que dio lugar al desdoblamiento de la calzada del paseo marítimo, finalizada en 1972, y su conexión con la Vía de Cintura que rodea la ciudad, lo que incrementó el tráfico rodado.

La reestructuración económica mundial a consecuencia de la crisis de 1973 originó una desconcentración de la oferta de plazas turísticas en el archipiélago balear, en detrimento de la capital mallorquina. La infraestructura turística de Palma alcanzó su techo a fines de los 80′, momento desde el que se produjo un continuado descenso del número de plazas hoteleras y extrahoteleras, al mismo tiempo que se iniciaba un nuevo proceso: la reconversión de los inmuebles turísticos en edificios de viviendas. Este proceso es propio de la fase de reajuste postfordista del sector. Por ello, los antiguos barrios turísticos de Palma se han visto afectados por un intenso proceso de degradación (Cala Major y El Terreno son ejemplos paradigmáticos). Muchos hoteles cerraron o se reconvirtieron en edificios de viviendas que, debido a su mal estado de conservación, acaban siendo ocupados por inmigrantes extranjeros del Sur, que buscan vivienda en alquiler a bajo precio.

Aunque la rehabilitación integral de distintos barrios del centro histórico tiene una dilatada experiencia en Palma (PGOU de 1985), a principios del siglo XXI le ha tocado el turno a otras partes de la ciudad: los espacios turísticos degradados. Por ello, en el desarrollo del PGOU de 1998 se han promovido planes especiales de reforma interior (PERI) para El Terreno y Cala Major-Sant Agustí. En el caso de El Terreno, el PERI se aprobó de forma definitiva en 2006. Sin embargo, no recoge respuestas efectivas y originales para un barrio de esta complejidad. Da la sensación de que estamos ante una relación de proyectos de obras en vez de un plan de objetivos integrales. Entre otras debilidades, no existen propuestas para la inserción del barrio en la ciudad y faltan medidas estructurales que incluyan actuaciones económicas y sociales. Ante esta situación, las perspectivas son inciertas y se debaten entre mantener las funciones turísticas y de ocio para el frente marítimo y la residencial para la población de bajos recursos que vive en el interior de la zona.

En la ciudad de Palma se reconocen los factores que han afectado a los enclaves turísticos, tanto en la etapa de desarrollo económico intensivo, definida como balearización, como en la actualidad, con el postfordismo. Entre ellas se hallan, en el caso de El Terreno, dos procesos interrelacionados que han condicionado la evolución de los últimos años y que contribuyen a una cierta segmentación geográfica. Por una parte, la construcción del Paseo Marítimo y la revalorización de los solares de primera línea, en los que se levantan nuevos edificios de cierta altura y, por otra parte, la degradación y obsolescencia de la zona alta e interior.

Estas dos zonas (alta y baja) están divididas por la avenida Joan Miró, antigua carretera a Andratx y calle principal del barrio hasta la construcción del Paseo Marítimo. En ella se concentra el pequeño comercio y, junto a otras calles limítrofes, se ha reconvertido en un espacio para el ocio nocturno alternativo y también para el degradado. La Plaça Gomila, antiguo centro neurálgico del turismo de la década de los sesenta, atraviesa un profundo deterioro. La zona alta, que se extiende entre la Avenida Joan Miró y el bosque de Bellver, con calles estrechas y pendientes, cuenta con viviendas unifamiliares de las primeras etapas del turismo (arquitectura de “Villes”) y con otras, plurifamiliares, de baja calidad, muchas de las cuales han pasado a ser ocupadas por nuevos residentes.

La zona baja, situada entre el Paseo Marítimo (Avenida Gabriel Roca) y la Avenida Joan Miró, tiene muy poco que ver con la realidad urbana del resto del barrio. De hecho, muchos de sus edificios tienen acceso únicamente desde el propio Paseo Marítimo, lo que evita el contacto con la parte más tradicional del barrio. Esta zona baja, en la que se concentran muchos de los locales de ocio nocturno, se caracteriza por sus edificaciones altas y de efecto muralla (edificios Fénix, Mediterràneo, Sol, Neptù, Palma Real y Hotel Victòria), especializados en la función residencial o en la oferta turística de alta calidad.

Por tanto, al igual que en Las Canteras, los nuevos procesos han influido en el mantenimiento de la función residencial, que se refleja en el aumento de efectivos demográficos, un aumento que se produce, sobre todo, gracias a la llegada de extranjeros. Entre 1996 y 2007 la población del barrio creció en más de 3.000 habitantes, lo que supone un incremento del 78,57%. La reconversión de los establecimientos hoteleros en apartamentos facilita la llegada de europeos comunitarios y la degradación general de la zona media-alta del barrio influye en la de población extracomunitaria, que busca vivienda en alquiler a precios reducidos. Por ello, en las tres secciones se supera el 25% de población extranjera. A diferencia de los datos globales del municipio de Palma, los europeos son mayoría en el barrio y están bien representados en todas las secciones censales (figura 9). Por el contrario, los americanos y asiáticos, en particular los chinos, están espacialmente más concentrados.

En 2001, el 59,85% del parque de viviendas censadas en las tres secciones estudiadas de El Terreno eran principales, el 17,27%  secundarias y un 22,87% estaban vacías. En la sección 6 (Paseo Marítimo) la suma de secundarias y vacías era mayor que el número de principales, lo que indica que el proceso de residencialización afecta a la antigua zona hotelera. En el conjunto del distrito, el número de viviendas vacías supera también a las secundarias, porque son ocupadas temporalmente en régimen de alquiler en el verano.

Figura 9. Índice de extranjería y distribución por nacionalidades.

En cuanto a las condiciones habitacionales de los grupos sociales objeto de estudio, de los datos del régimen de tenencia y del tamaño de vivienda se deduce que, a pesar de que la población extranjera es mayoritariamente de alguna nacionalidad europea, el porcentaje de viviendas en propiedad en todo el distrito es significativamente superior entre los españoles. Como en Las Palmas de Gran Canaria, las mayores tasas de propiedad entre extranjeros y españoles están en las secciones del interior, en aquellas más alejadas de los principales enclaves turísticos. Por su parte, los inmuebles arrendados se localizan sobre todo en las zonas limítrofes con el mar. Es especialmente importante el porcentaje de extranjeros que viven en régimen de alquiler en las zonas litorales de antigua especialización turística hotelera. En cuanto a El Terreno, el porcentaje de residentes en régimen de propiedad es alto entre los españoles y, aunque en menor medida, entre los extranjeros que habitan en la zona alta. En la del Paseo Marítimo hay muchos extranjeros en arrendamiento (figura 10).

Figura 10. Porcentaje de población según régimen de tenencia y nacionalidad.

Para una correcta interpretación de los mapas en los que se representa el tamaño de la vivienda de los residentes debemos de tener en cuenta que, en general, las viviendas más grandes se corresponden con las secciones situadas más al este y se levantan en espacios urbanos menos saturados y con edificación más reciente. Como ejemplo, menos del 10% de españoles y extranjeros viven en residencias de menos de 60m² en estas secciones. Aunque los europeos son la nacionalidad extranjera más importante, la población española es la más favorecida también en cuanto a la superficie de sus viviendas. En el caso de El Terreno, el tamaño de la vivienda es una nueva muestra de los contrastes entre la zona alta y baja, entre la degradada de origen turístico y el revalorizado frente marítimo. En todos los casos, las diferencias por nacionalidades favorecen a los españoles, aunque encontramos un porcentaje relativamente importante de extranjeros en viviendas entre 91 y 120m² en las dos zonas más altas del barrio (figura 11).

DOMÍNGUEZ MUJICA, Josefina; GONZÁLEZ PÉREZ, Jesús M. y PARREÑO CASTELLANO, Juan Manuel. Transformaciones recientes en barrios turísticos maduros. Los casos de Palma de Mallorca y Las Palmas de Gran Canaria, España. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales.  Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2008, vol. XII, núm. 270 (93). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-270/sn-270-93.htm&gt; [ISSN: 1138-9788]

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La ordenación urbanística de Palma de Mallorca se regía por el PGOU-1998 aprobado definitivamente por el Consell Insular de Menorca el 23.12.1998, aprobación condicionada a que el Ayuntamiento debía recoger el conjunto de normas urbanisticas en un texto refundido. Asi, la aprobación definitiva de dicho texto refundido se llevó a cabo por acuerdo del Consell Insular de Menorca el 4.9.2006, texto que recogía la documentación aprobada definitivamente e incluía el cumplimiento de las prescripciones impuestas.

Por acuerdo de la Junta de Gobierno de 6.10.2010 y a consecuencia de la voluntad municipal de proceder a la revisión del PGOU, se acordó abrir un período para presentar sugerencias u observaciones para mejorar la elaboración de los trabajos de revisión.

Por la nueva Corporación constituida en julio de 2011 se quiso dar un impulso necesario y definitivo a la mencionada revisión y por ello, y atendiendo a la importancia que tiene la participación ciudadana, la Junta de Gobierno en sesión celebrada el 22.2.2012 acordó abrir un nuevo periodo de información pública para formular sugerencias, observaciones u otras circunstancias que afecten o puedan afectar a la revisión.

La necesidad de revisión derivaba de la adaptación al Plan Territorial Insular y de la conveniencia de ofrecer al municipio un instrumento urbanístico actualizado que aportase mayor clarificación.

El documento «Bases para la definición de las Directrices básicas de ordenación y actuación en la definición del modelo territorial del municipio de Plama de Mallorca», fur aprobado por el COnsell de la Gerencia de Urbanismo el 10.9.2013, , por la Junta de Gobierno de Palma el día siguiente y por el pleno del Ayuntamiento el 26.9.2013, y ha de ser considerado como las líneas básicas de actuación para llevar a cabo la Revisión del PGOU de Palma de Mallorca.

Pero, tras la publicación del Decreto-ley  1/2016,  de  12  de  enero,  de  medidas  urgentes  en  materia  urbanística, que se tuvo que autocorregir en pocos días por el Decreto-ley  2/2016,  de  22  de  enero,  de  modificación  del  Decreto-ley  1/2016,  de  12  de  enero,  de  medidas  urgentes en materia urbanística de las Islas Baleares, la situación urbanística en Baleares es de absoluta interinidad. Esto afecta a las inversiones, especialmente las turísticas, a los procesos de legalización de obra edificada, a los procedimientos judiciales en curso, etc. En una comunidad autónoma  en que el turismo es tan importante, el efecto que ha supuesto la reforma de la ley del turismo a fin de prohibir las dispensas legales para favorecer el urbanismo balear han paralizado la inversión hotelera. Después de tanta dilación en publicar una ley del suelo (fue la última autonomía en publicarla) la falta de entendimiento entre los políticos hace que deroguen de inmediato la obra del partido que les precedió. Esta práctica tiene efectos nocivos en la economía y en la seguridad jurídica.

Además, planes como el Plan de Reconversión Integral de la Playa de Palma (PRI), la Ley Turística y el PGOU chocan como dos enormes trenes.El PRI afecta a 992 ha de terreno en las que el suelo residencial máximo previsto queda limitado a 14.302 viviendas y 39.111 residentes (el anterior PGOU contemplaba un techo 22.045 viviendas y 66.134 residentes), y el resto del suelo tendrá uso prioritariamente turístico. En la actualidad la zona alberga alrededor de 140 hoteles y unas 42.000 plazas, ninguno de ellos de 5 estrellas. Entre las medidas que recoge, el PRI permite a los hoteles de 3 estrellas que mejoren de categoría a 4 estrellas un aumento de la edificabilidad del 20% hasta un máximo de B+VI; y en el caso de un aumento de 4 a 5 estrellas, la edificabilidad se puede incrementar un 30% (con tope de B+VII). Los nuevos hoteles que se podrán edificar en la zona deberán ser obligatoriamente de 4 o 5 estrellas, con un máximo de B+VI. La previsión es que en el período de 10 años no haya ningún hotel de 1 y 2 estrellas en la zona, un 30% de la planta hotelera sea de 3 estrellas o 3 estrellas superior, un 40% de 4 o 4 estrellas superior y un 10% de 5 estrellas.

Palma, más allá del turismo de balconing.

La capital del archipiélago balear lucha por alejarse de los tópicos del turismo de alcohol y fiesta.

Palma ha sido elegida recientemente como la mejor ciudad del mundo para vivir, según el diario londinense The Times, que destaca su fácil accesibilidad, la cultura gastronómica y las infraestructuras, como bien conocen los cerca de 50.000 alemanes que viven de forma permanente en la isla de Mallorca.

No obstante, no es oro todo lo que reluce. Pese a que el turismo representa el 45,5% del PIB de las islas, según datos de Exceltur, los ciudadanos también tienen motivos para estar preocupados o descontentos ante la visita de los llamados «guiris». El turismo de sol y playa es el reclamo por excelencia que decenas de touroperadoras usan para atraer a los visitantes (principalmente de Alemanis y Reino Unido), y esto no termina de agradar del todoa los baleares, que consideran que las Islas tienen mucho más que ofrecer.

La imagen de las Baleares se asocia en los últimos años al turismo de balconing (que consiste en saltar casi siempre en estado de embriaguez, desde un balcón o ventana del hotel a la piscina comunitaria de este), o de mamading (intercambiar felaciones por alcohol gratis en los locales), una imagen que tanto el Govern balear como la ciudadanía quieren limpiar. Con el mismo objetivo han ido surgiendo varios movimientos. Es el caso de Orgull Llonguet (llonguet es un pan típico de la capital mallorquina y también el nombre con el que se conoce de forma irónica a los que son de Palma y no de los pueblos). Este grupo gastro-festivo busca una manera diferente de mostrar Palma, y sobre todo, de organizar eventos alternativos y populares.

¿Y cómo se vive en Palma? Los vecinos apuntan que mientras los políticos cuidan y mimam el casco antiguo, las zonas periféricas parecen olvidadas. Uno de ellos, cuenta, por ejemplo, que as zonas verdes están muy desaliñadas, mientras que las rotondas del centro tienen » un césped perfecto». Además, todavía sigue muy presente entre los palmesanos el caso del antiguo estadio del RCD Mallorca, que estuvo 15 años abandonado hasta que se demolió en noviembre de 2014. La corrupción, que según un estudio de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria cuesta a las Baleares 1.200 millones de € anuales, es otro de los asuntos que crispan a la ciudadanía. En los últimos años se suceden los escándalos en Mallorca (muchos de ellos en Palma), son Bomsai, Inestur, Maquillaje, Andratx, can Domenge, Son Espases… Pero, sin duda, el más conocido es el caso Palma Arena. La construcción de este velódromo supuso un gasto de 90,6 millones de €, casi el doble de los 48 presupuestados por el gobierno de Jaume Matas (PP). Las movilizaciones por el caso Noos obligaron al Ayuntamiento a retirar el nomnre y las placas de la Rambla de los Duques de Palma, Cristina de Borbón e Iñaqui Urdargarín. Otra victoria ciudadana destacable es la de los profesores que, en 2013 y tras una huelga de 3 semanas, lograron que el Tribunal Superior de Justicia de Baleares paralizara el TIL. el programa que imponía el trilinguismo (español-catalán-inglés) en las aulas. La lucha por la educación se reactivó a finales de abril cuando se convocó una marcha por la educación pública, en catalán, y de calidad.

Cercanías: una radiografía diferente de nuestras ciudades. Diagonal-La Marea. 2016

Y el puerto, la gran conexión insular. El Port de Palma se ha convertido en el principal centro portuario del Mediterráneo en reparación de todo tipo de embarcaciones, generando anualmente un volumen de negocio que alcanza los 200 millones de euros y cuya actividad genera más de 1.200 empleos, pero además recibe hasta 8 buques crucero simultáneamente, (25.000 turistas en un día). Pendiente de su aprobación, se encuentra en estos momentos el proyecto del Plan Director de Infraestructuras que prevé una importante ampliación por el exterior del Dique del Oeste, ganando terreno al mar, y que dotará de nuevas y modernas instalaciones al puerto de Palma. Una gran remodelación para afrontar el futuro con garantías de continuar siendo uno de los principales puertos de referencia del Mediterráneo.

Hoy Palma de Mallorca tiene una población de 400.578 habitantes, y un parque residencial compuesto por 169.990 viviendas, de las cuales 25.372 son unifamiliares (el 14,93% del total). Destacar que aun conserva un 16,7% del total de viviendas anteriores a los 60′, datando de entonces 32.216 viviendas (el 19%), de los 70′ son 42.728 viviendas (25,1%), de los 80′ son 19.057 viviendas (el 11,2%), de los 90′ son 18.118 viviendas (el 10,7%) y de la década prodigiosa 2000-2009 son 27.355 viviendas (el 16,1% del total).

Conflictos de interpretación del PGOU no pueden suceder, es la sacrosanta seguridad jurídica. Si el Ayuntamiento y el Consell se disparan entre sí, mal va la cosa. El modelo de ciudad compete al Ayuntamiento y a sus ciudadanos. Y hoy Palma de Mallorca está preparando la Revisión de su PGOU. Transparencia, luz y taquígrafos y participación ciudadana, y criterios de sostenibilidad, el «urbanismo saludable» está muy bien pero ya veremos en qué se queda. La realidad local quedará plasmada, con sus miserias y sus virtudes; plantear una ciudad para inversores extranjeros no resuelve la demanda local de vivienda-hogar. 

Y la corrupción en manos de la Justicia. Ha tenido tantas manzanas podres en su cesto que bueno sería desterrar de una vez por todas las sospechas, vía judicial. Polícias, funcionarios, empresarios, todos por igual. Las leyes, y la normativa urbanística lo es, están para ser cumplidas por todos. Y la administración ha de velar por su cumplimiento, sin excepciones.

Estaremos atentos a la Revisión del PGOU de Palma de Mallorca. 

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Cada mercado es local.

Cada municipio tiene su singularidad.

Cada municipio se retrata en su parque residencial.

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…seguiremos analizando en próximas entregas los 250 municipios mayores de España