Estos gráficos representan el Parque Residencial de ZARAGOZA.

Son los Bienes Inmuebles, de uso VIVIENDA, matriculados a 1.1.2015, clasificados por tamaño y fecha de inscripción.

Cada barra horizontal representa una década, la inferior es la más reciente (2010-2014), y la superior la más antigua (<1900).

Cada color es un tamaño, del más cálido (<60 m2) al más frío (>180 m2).

La barra inferior (DELVI) representa el cálculo hecho desde Otropunto de la Demanda Latente de Vivienda (la demanda latente se configura por las personas que no tienen vivienda y que por su perfil sociológico (edad) y socioeconómico (no están en desempleo) son potenciales compradores). Es una estimación del número máximo de vivienda que constituye la demanda encubierta de una zona y se basa en las personas con el perfil de los actuales compradores de vivienda pero que todavía no han constituido un hogar.

Son datos fríos, sin cocinar.

Información para la toma de decisiones.

Información para el conocimiento.

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Zaragoza es una ciudad y un municipio de 973,78 km2, capital de la comarca de Zaragoza, de la provincia homónima y de la comunidad autónoma de Aragón, y 5ª ciudad más poblada de España, tras Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. 

Es una de lass pocas capitales de tamaño e historia notables que no se encuentra en el centro de gravedad del país ni en la periferia comunicada por mar. Esto no es casualidad, la depresión del Ebro constituye dentro de España un corredor natural en la parte N entre el accidentado paisaje del NE español siendo Zaragoza el punto central de tal corredor.

Está situada a orillas de los ríos Ebro, Huerva y Gállego y del Canal Imperial de Aragón, en el centro de un amplio valle, el valle del Ebro, en la ribera media del Ebro, en el punto en el que desembocan los ríos Huerva y Gállego, los cuales también atraviesan la ciudad. Su privilegiada situación geográfica la convierte en un importante nudo logístico y de comunicaciones; se encuentra a unos 300 km de Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao y Toulouse. Parte de su término municipal está ocupado por la Reserva natural dirigida de los Sotos y Galachos del Ebro.

En la ribera y en el área urbana, el terreno es llano por lo general, sobre todo en la parte N de la ciudad asentada en la margen derecha de la desembocadura del río Gállego, mientras que la S tiene una inclinación más pronunciada conforme se aleja del Ebro. La ribera está rodeada de escarpes, cornisas o cárcavas dando lugar a relieves abruptos, en ocasiones con fuertes desniveles. En contraste altitudinal respecto al área metropolitana, dentro del municipio, destacan la Plana de Moses: un segmento meridional de los Montes de Castejón (680 msnm); y las Planas de María (645 msnm), resultado de la dureza de sus materiales geológicos a la erosión.

La ciudad ostenta los títulos de Muy Noble, Muy Leal, Muy Heroica, Muy Benéfica, Siempre Heroica e Inmortal, otorgados en su mayoría tras su resistencia frente al ejército napoleónico en los Sitios de Zaragoza durante la Guerra de la Independencia. Todos estos títulos quedan reflejados en su escudo, mediante las iniciales de cada uno de ellos. Zaragoza acogió la exposición internacional Expo Zaragoza 2008 dedicada al agua y el desarrollo sostenible. En 2010, Zaragoza fue la 5ª ciudad española con más turismo. Además es sede del Secretariado de Naciones Unidas para la Década del Agua 2005-2015.

De acuerdo con el Reglamento de Órganos Territoriales y Participación Ciudadana, de 28.7.2005, Zaragoza se divide en 15 Distritos; el número 15, el Distrito rural, comprende 14 Barrios Rurales:

• Distrito 1: Centro.
• Distrito 2: Casco Histórico: El Gancho/San Pablo, La Magdalena, San Miguel, Tenerías, San Agustín.
• Distrito 3: Delicias: La Bombarda, La Bozada, Delicias, Monsalud, Parque Roma, Ciudad Jardín.
• Distrito 4: Universidad: Romareda,
• Distrito 5: San José: Miraflores y San José
• Distrito 6: Las Fuentes.
• Distrito 7: La Almozara.
• Distrito 8: Oliver-Valdefierro: Valdefierro y Oliver.
• Distrito 9: Torrero: Torrero, La Paz, Venecia, San Antonio.
• Distrito 10: Actur-Rey Fernando: ACTUR, Parque Goya
• Distrito 11: El Rabal: Arrabal, Cogullada, Jesús, La Jota, Picarral, Vadorrey y Zalfonada.
• Distrito 12: Casablanca: Casablanca, Rosales del Canal, Montecanal, Valdespartera y Arcosur.
• Distrito 13: Santa Isabel.
• Distrito 14: Miralbueno.
• Distrito 15: Distrito Rural: Alfocea, Casetas, Garrapinillos, Juslibol, La Cartuja Baja, Montañana, Monzalbarba, Movera, Peñaflor, San Gregorio, San Juan de Mozarrifar, Torrecilla de Valmadrid, Venta del Olivar, y Villarrapa

La ciudad de Zaragoza cuenta con más de 2.000 años de historia. La población más antigua documentada data del siglo VII aC. La ciudad romana de Caesaraugusta refundada sobre la ciudad ibera por Octavio Augusto tenía una planta rectangular con un trazado urbanístico del casco antiguo y en su 1º perímetro el denominado «Coso». Poco después se convirtió en el centro urbano más importante del valle medio del Ebro. El año 452 fue conquistada por los Suevos y el 466 por los Visigodos, que lo incorporaron en el reino de Tolosa. También tuvo que soportar el asedio franco y numerosos ataques de los Vascones.

En el año 714 se convirtió en un centro musulmán importante que Carlomagno intentó ocupar sin éxito. En el 788 se convirtió en capital del reino taifa de los Banu Qasi. Siendo capital de la frontera superior con los reinos cristianos, los musulmanes la agrandaron con la construcción de unas nuevas murallas y 2 barrios nuevos: la judería y el barrio mozárabe.

Con la ayuda de castellanos y aragoneses, Alfonso I el Batallador la pudo conquistar en 1118 y se convirtió en la capital del Reino de Aragón. La población musulmana se tuvo que trasladar fuera de los muros de la ciudad, donde fundó el nuevo barrio de la morería, mientras que el núcleo urbano era repoblado por francos.

En el siglo XV se incorporaron a la ciudad los arrabales de labradores de San Pablo y de pescadores de las Tenerías. Durante el reinado de Fernando el Católico se fundó la universidad y se construyó la Lonja. La expulsión de los judíos en 1492 y de los moriscos en 1609 provocó un cierto estancamiento en su crecimiento, pero a pesar de eso, no dejó de ser una ciudad importante.

 

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Durante la Guerra de Independencia (1808‐1814), Zaragoza resistió los enfrentamientos con las tropas francesas. En la guerra contra Napoleón se hizo famosa por toda Europa por sus asedios, siendo un símbolo de la resistencia a Napoleón. También en el siglo XIX se produjeron las primeras transformaciones importantes que han configurado la ciudad actual: el emplazamiento de la estación de ferrocarril (estación del Norte), que generó un núcleo residencial e industrial, y la construcción paulatina del paseo de la Independencia (iniciado en 1815), que creó un eje que iba desde el Coso hasta la Huerta de Santa Engracia y articulaba el crecimiento hacia lo que constituiría el ensanchamiento de principios del siglo XX, con la Gran Vía y el paseo de Sagasta como calles principales. A finales del siglo XIX se convirtió en el foco de una fuerte inmigración rural atraída por el reciente proceso de industrialización de la ciudad.

Al principio del siglo XX se produjo una etapa de inmigración rural y el crecimiento de la ciudad de manera concéntrica en torno al núcleo primitivo.

Durante la dictadura franquista se reabre la Academia General Militar y se instala la Confederación Hidrográfica del Ebro. En los últimos 30 años del siglo XX se produjo un enorme crecimiento del casco urbano con la superación de la barrera natural que constituye el Ebro mediante la construcción de nuevos barrios.

En su emplazamiento actual, la ciudad de Zaragoza se ha visto forzada a desarrollarse en torno a la confluencia de los ríos que en ella convergen. La ciudad está conformada por 4 partes con morfologías diferentes.

La Zaragoza romana, de la que surge la ciudad, delimitada por una primitiva muralla, en torno al río Ebro, en su margen derecha, con su “Cardus” (calle Don Jaime) y su “Decumanus” perpendicular (calles Manifestación, Espoz y Mina y Mayor), con el río Huerva como límite y defensa natural, formando el actual Casco Viejo.

La Zaragoza desarrollada hasta la Guerra de la Independencia, que se configura como un recinto cerrado por las murallas al que se accede por las puertas, que tanto por el N como por el E y S, abocan a puentes sobre los diferentes ríos, y forma en la actualidad la zona centro.

La Zaragoza de la industrialización, en la que surgen, con la llegada del ferrocarril y de la industria en el siglo XIX, los «barrios‐estación» (Arrabal, Madre Sacramento) y los ensanches (Colón, Torrero‐Venecia), con una morfología mucho más abierta.

Y la Zaragoza más actual, en la que la presión demográfica, la demanda de servicios, los polígonos industriales, etc., han impulsado el crecimiento y la creación de barrios que han aumentado el tamaño de la ciudad por la margen derecha del Ebro (Delicias, Las Fuentes, Química, San José, Oliver, Valdefierro, etc.).

A partir de los 70′ crecen barrios como la Romareda, Univérsitas, Las Torres‐Cesáreo Alierta, Puerta Sancho, etc., con un desarrollo en altura que da lugar a zonas con un elevado grado de congestión, a la vez que desarrolla la margen izquierda del Ebro (ACTUR), que alberga en la actualidad a más de 40.000 personas, con viviendas en altura y grandes avenidas. La implantación de centros de ocio y comercio, parques empresariales, plataformas logísticas y polígonos industriales en el extrarradio de la ciudad, han favorecido el proceso de extensión de la ciudad hacia su periferia.

Como resultado de la variada distribución espacial de densidades, la ciudad sigue 2 esquemas: uno formado por arcos anulares alrededor del centro y otro que sigue el modelo de una ciudad histórica industrializada con baja densidad en el centro, altas densidades en la corona intermedia y decrecimiento hacia la periferia.

“Nuevas Ciudades” en la España de 1970: Tres Cantos y el Actur de Zaragoza.

La España de principios de la década de 1960 asistió a un despegue económico sin precedentes. Esa etapa, conocida como “desarrollismo”, tendría importantes consecuencias urbanas. La fuerte emigración recibida desde los entornos rurales, puso en evidencia la falta de preparación de las ciudades para acoger un éxodo tan explosivo. Se sucedieron diferentes estrategias encaminadas a paliar el grave déficit residencial, que se concretarían en una vertiginosa construcción de viviendas a lo largo de ese periodo. Con ello, se cambiaría la faz de aquellas ciudades, hasta el punto de constituir un nuevo “paisaje urbano” en las periferias de las mismas.

Uno de los últimos planes de vivienda adoptados en dicha época fue el Programa ACTUR (Actuaciones Urbanísticas Urgentes) que, en 1970, seleccionó varios emplazamientos en las principales urbes para proponer operaciones muy ambiciosas, de gran extensión y con miles de viviendas, en sintonía con los modelos europeos que se estaban realizando entonces. Las ACTUR ofrecieron la oportunidad de planificar crecimientos siguiendo, con algunos matices, los postulados del Movimiento Moderno.

La irrupción de la crisis económica de 1973 afectó profundamente a las ACTUR. Ralentizó los proyectos, obligó a modificaciones sustanciales de los mismos y llegó, en algún caso, a abortar la intervención. De las diferentes propuestas que se activaron, las dos más emblemáticas fueron la que se levantó en las proximidades de Madrid y que se emanciparía como una nueva ciudad (Tres Cantos), y un nuevo barrio en Zaragoza, en la margen izquierda del rio Ebro, que se denominó “Puente de Santiago” pero acabó siendo reconocido simplemente como “el Actur”.

En la España de finales de la década de 1950, el régimen franquista viró el rumbo de su política económica. Un equipo de jóvenes gobernantes, con mayor preparación y capacidad de gestión, tomaba el relevo de la vieja guardia política. Estos nuevos dirigentes, que recibieron el apelativo de “tecnócratas”, propusieron una serie de medidas que iniciarían un periodo de despegue económico sin precedentes en el país, que sería conocido como el “desarrollismo”.

La apertura al exterior, dando fin a la autarquía de posguerra, el Plan Nacional de Estabilización Económica de 1959 y los diferentes Planes de Desarrollo planteados durante los años 60′ propiciaron el gran cambio socioeconómico en España. Con ello llegó el turismo y la inversión extranjera que sentaron las bases de la profunda transformación del país, que dejaría de ser agrario y rural para convertirse en industrial y urbano.

Entre las medidas dispuestas, se pusieron en marcha los “polos de desarrollo”, que eran áreas vinculadas a las grandes ciudades en las que se incentivó la inversión industrial. El éxito de esta iniciativa tuvo unas consecuencias urbanas que sobrepasaron las previsiones. La emigración del campo a las ciudades fue enorme y éstas no se encontraban preparadas para recibir tal cantidad de nuevos ciudadanos. Se hizo patente un grave déficit de vivienda, así como la ausencia de dotaciones e infraestructuras. La falta de vivienda fue angustiosa y para intentar paliarla, en la medida de lo posible, se adoptó una política de construcción vertiginosa de viviendas que se situó al margen de cualquier planificación racional. Se levantaron miles de viviendas sin la exigible coordinación estructural con los espacios preexistentes. Tampoco se invirtió lo necesario en infraestructuras  y los resultados adolecieron de los deseables estándares de calidad (tanto en lo referente a la bondad de la construcción como a la falta de servicios básicos). Todo ello dentro de un contexto de fuerte especulación inmobiliaria.

El desarrollismo afectó profundamente a las grandes ciudades españolas, principalmente a Madrid y Barcelona, hasta el punto de crear un nuevo “paisaje urbano” en las periferias de las mismas.

En este contexto, una de las últimas estrategias urbanas fue la puesta en marcha del Decreto-Ley 7/1970, de 27 de junio, sobre Actuaciones Urbanísticas Urgentes (ACTUR). Con esa ley se auspiciaba la creación de enormes proyectos urbanos. En principio se pensó en Madrid y Barcelona, las ciudades que sufrieron con mayor intensidad esa situación, pero pronto se amplió el programa a otras urbes. Así fueron surgiendo operaciones como Puente de Santiago en Zaragoza, Lakua en Vitoria-Gasteiz o Rio de San Pedro en Cádiz, entre otras.

Las ACTUR fueron desarrollos urbanos de gran tamaño, tanto en extensión como en edificación, localizados en zonas periurbanas en suelo rústico. Se implementaron por el sistema de expropiación por razón de utilidad pública para posibilitar actuaciones ordenadas y a precios razonables (evitando la especulación que dominaba el mercado). La inspiración se encontraba en los modelos europeos que se estaban  realizando en esa época (como la última generación  de “new towns” británicas o las “villes nouvelles” parisinas). En general, la experiencia permitió planificar una ciudad siguiendo, con algunos matices los postulados del Movimiento Moderno: zonificación de usos, una fuerte y clara jerarquía viaria, alta densidad edificatoria con predominio de la construcción en bloque abierto, y diseño de los espacios libres como un continuo indefinido.

El cometido principal de las ACTUR era proporcionar un gran número de viviendas (la media se aproximaba a las 150.000 en cada una de ellas), pero con la suficiente dotación de equipamientos que proporcionara una cierta autonomía de servicios. Además, dado su enorme extensión, fueron planificadas para ejecutarse por fases, organizándose “sectores” y “unidades vecinales” como clusters que se arracimaban respecto a los ejes viarios principales. Cada uno de los sectores o áreas que se definieron eran objeto de planes parciales específicos que se simultaneaban con los proyectos de urbanización para reducir los plazos de ejecución. La construcción de las edificaciones se confió en gran parte a la iniciativa privada.

Su esencia de actuación “urgente” las llevó a obviar tanto a la reciente legislación urbanística (creada en 1956) y sus procedimientos de planificación como a las normativas vigentes en cada una de las ciudades (en general, estos planeamientos se situaron al margen de las previsiones e instrumentos que los Planes Generales de las ciudades seleccionadas tenían dispuestos).

La grave crisis económica de 1973 golpeó duramente a las iniciativas ACTUR. Las dificultades financieras y la caída en picado de la demanda (tanto industrial como residencial, ya que se frenó en seco la inmigración) pusieron en cuestión una programación tan ambiciosa, que había sido realizada conforme a las previsiones de aquel “desarrollismo” que se encontraba todavía muy activo a principios de la década de 1970.

El resultado final fue muy dispar. En general sufrieron retrasos muy importantes y graves restricciones financieras que obligaron a modificar los planteamientos iniciales. Además, el procedimiento expropiatorio generó polémicas y conflictos que demoraron los procesos, llegando, incluso, a impedir ciertos desarrollos. En algunos casos se produjeron transformaciones sustanciales (como La Cartuja en Sevilla) y, en otros, la actuación acabaría siendo abortada (como el caso de Riera de Caldas/Gallecs en Barcelona). En este artículo nos aproximaremos, a las que quizá fueron las más emblemáticas.

La primera de ellas es Tres Cantos, una ACTUR ubicada en el entorno norte de Madrid, planteada como un crecimiento autónomo y autosuficiente, previsto inicialmente para recibir 150.000 personas y que, tras muchos avatares (estuvo a punto de ser abandonado), lograría consolidarse (aunque con mucha menos ambición) y convertirse en un municipio independiente.

La segunda es la ACTUR-Puente de Santiago de Zaragoza, un nuevo barrio para 100.000 personas, situado en la margen izquierda del rio Ebro, que fue muy poco apreciado inicialmente por los ciudadanos, hasta el punto de que su nombre oficial “Puente de Santiago” no fue utilizado, pasando el nuevo barrio a ser conocido simplemente como “el Actur”, con todo el desafecto que eso significa.

El Actur de Zaragoza, la colonización definitiva de la margen izquierda del rio Ebro.

La colonia romana de Cesaraugusta se ubicó en la margen derecha del poderoso rio Ebro, cerca de la desembocadura de otros dos cauces fluviales, el Gállego y el Huerva. La dificultad para atravesar el caudaloso Ebro propició que el crecimiento de la ciudad se realizara de una forma natural hacia el S, olvidando la margen izquierda del rio.

Esa ribera, ubicada al N de Zaragoza, fue hasta el siglo XX un lugar para tierras de cultivo. La construcción del Puente de Piedra en el siglo XV propició el 1º asentamiento en la zona, conocido como el Arrabal, que fue habitado mayoritariamente por agricultores. A finales del siglo XIX, con la construcción de un nuevo puente por el E de la ciudad, el Puente de Hierro (Puente de Nuestra Señora del Pilar), el Arrabal fue creciendo moderadamente por su zona oriental (Barrio Jesús, Barrio de la Jota, etc.), dejando la parte occidental libre por las dificultades que ocasionaban las frecuentes inundaciones y reajustes naturales del trazado del gran rio.

No obstante, el planeamiento de la ciudad acabó por fijarse en esa parte septentrional de la ciudad que se encontraba “libre”. El PGOU de 1957 (Plan Yarza) dibujó una primera aproximación que se quedaría en el papel hasta que el Plan de 1968 (Plan Larrodera) incorporó esa zona, delimitándola con el trazado de la que sería más tarde la autovía Madrid-Barcelona. Esa margen izquierda albergaría uno de los polos de desarrollo mencionados anteriormente, urbanizándose varios polígonos industriales, particularmente el Polígono Industrial Cogullada (1965) que impulsaría el crecimiento de los barrios nororientales, con un asentamiento mayoritario de población obrera.

La “colonización” del N, en su zona occidental, fue favorecida por la inauguración de un nuevo puente en 1967: el Puente de Santiago que consolidaba el paso tradicional en ese mismo lugar, ya que, desde el siglo XVIII, se estaba realizando en barca (siguiendo una sirga que unía ambas riberas) y luego con una “pasarela” peatonal (el puente colgante instalado en 1941). No obstante, había desde finales del siglo XIX otro puente, aunque de uso exclusivo para el ferrocarril (que acabaría convirtiéndose en 1980, con la desaparición del tren, en el actual Puente de la Almozara).

La década de 1970 supondrá la consolidación definitiva de la urbanización de la margen izquierda del rio Ebro. El Decreto Ley de 1970 había señalado a Zaragoza como una de las ciudades objetivo de las ACTUR delimitando la ACTUR-Puente de Santiago (Decreto/Ley 360/72) con una superficie de 665,84 ha para una población de 100.000 habitantes (agrupando los sectores 41, 43, 46, 47, 48, 49 y 53 del PGOU de 1968).

Aunque se habían redactado unos primeros proyectos para los sectores 46 y 47 del Plan General  (futuras áreas 9,11 y 13 de la ACTUR) según una primera versión de José Antonio Fernández Espinosa y Jesús Guindeo Aznárez, a quienes se sumó Joaquín Maggioni Casadevall para preparar una segunda, estas propuestas quedaron en el papel, ya que la incorporación del área al programa ACTUR obligó a la preparación de un proyecto global en 1971 (redactado por los mismos arquitectos). 

La estructura general del plan se ajustaba bastante bien a lo previsto por el PGOU de 1968 pero introducía algunos cambios de usos y delimitaciones, como por ejemplo incorporando la zona situada al N de la autovía Madrid-Barcelona que, el Plan Larrodera mantenía como suelo rústico (y que finalmente acogería el Campus “Rio Ebro” de la Universidad de Zaragoza y la urbanización residencial Parque Goya). La ACTUR se organizó en 22 áreas que serían desarrolladas por posteriores planes parciales. Por ejemplo, el sector 48 (áreas 15, 16, 17, 18 y 19 de la ACTUR) fue ordenado en 1977 por José María Reyero Díaz y el sector 43, por el equipo formado por Guindeo, Fernández Espinosa, Antonio Huelmo Rozada y José Ignacio Rodriguez Fernández. El área 7 fue desarrollada en 1985 por Manuel Ayllón Castillo, Joaquín Catalán Montesinos y Jaime Ferrer Sarroca.

El esquema se basa en una arteria central compleja, con 2 grandes vías (calle Gertrudis Gómez de Avellaneda, en sentido sur  y calle María Zambrano, en sentido norte) que limitan una larga pastilla longitudinal destinada a equipamientos (Centro Comercial Gran Casa, por ejemplo). Esta gran columna vertebral es cruzada por otras arterias importantes transversales (calle Pablo Ruiz Picasso y calle Valle de Broto) que realizan la conexión entre distritos. Sobre el eje principal se adosaban las “unidades de barrio” separadas por vías de un 3º nivel (como si fueran costillas unidas a la columna vertebral) y que quedaban distribuidas interiormente por el último nivel viario, que generalmente acaba en “fondo de saco”. El espacio previsto para la escala menor partía de la ubicación de los bloques de viviendas (habitualmente con orientación este-oeste) organizando la “cota cero” con un predominio de los flujos peatonales sobre los rodados que se acompañaban de una importante presencia de ajardinamiento y arbolado (que con el paso de los años ha ayudado a dulcificar la dureza inicial del ambiente urbano).

A la ACTUR-Puente de Santiago le costó arrancar. En 1980, las obras de urbanización todavía no habían concluido. El barrio nació con muchas dificultades, a la crisis económica de 1973 y a la controversia por el hecho de implantarse en zona de huertas (que desaparecían, con la consiguiente polémica con los agricultores) se le sumaban otros problemas. Como la insuficiente comunicación con el resto de la ciudad, también el hecho de que el rio no estuviera todavía perfectamente “domado” (hubo que instalar contenciones para el Ebro), que los elevados niveles freáticos complicaran los desarrollos, que su configuración abierta (y al principio, lógicamente, poco consolidada y dispersa) favoreciera la penetración del “cierzo” (el famoso y molesto viento zaragozano) y quizá, sobre todo, el que los zaragozanos no acababan de aceptar el hecho de residir “más allá” del rio. El desapego general al proyecto fue muy grande, hasta el punto de que su denominación oficial “Puente de Santiago” no fue utilizada, pasando a ser conocida simplemente como el barrio del “Actur”, buen indicativo del gran desafecto ciudadano con el proyecto.

La realidad actual del Actur es bien distinta, habiendo superado los obstáculos iniciales y recibiendo finalmente el aprecio ciudadano (cuestión que también se refleja en el alza del precio del m2). Con la  realización, de la urbanización residencial Parque Goya y sus 5.000 Viviendas de Protección Oficial, el área ACTUR original quedó rematada. 

El entorno se ha visto potenciado con la instalación contigua (en el meandro de Ranillas) de la Exposición Internacional de 2008, la presencia de nuevas infraestructuras como la citada anteriormente reconversión del Puente de la Almozara (1980) para vehículos, el nuevo Puente del III Milenio o la llegada del tranvía, y también con la construcción de grandes equipamientos como el Parque Metropolitano del Agua, o el desarrollo desde 1986 del Campus tecnológico de la Universidad de Zaragoza (Campus Rio Ebro). Hoy el Actur cuenta con una nueva denominación “oficial”: Actur-Rey Fernando y es uno de los 15 distritos de Zaragoza.

José Antonio Blasco. 2014, “Nuevas Ciudades” en la España de 1970: Tres Cantos y el Actur de Zaragoza. 

Una comparación entre el Plano de Zaragoza de Carlos Casanova de 1769 y el de Dionisio Casañal y Zapatero de 1908 manifiesta que la fisonomía urbana de la ciudad es con algunas variaciones, sustancialmente, la misma. Zaragoza, a pesar, de haber casi duplicado su población, seguía ocupando en los últimos años del XIX la misma superficie que 100 años antes. Comprobamos que durante el XIX, la ciudad de Zaragoza crece sobre sí misma, limitada por el Ebro, el río Huerva y la ronda que discurría desde la puerta del Carmne al Portillo. Fuera del contorno de la ciudad, tan solo se construyeron de manera aleatoria edificaciones agrícolas, pequeñas industrias y servicios. Las sucesivas crisis que le impedían abandonar el sistema económico de aranceles, unido a las constantes presiones de la población del centro de la ciudad, propició que la ciudad apenas transpasara de manera oficial y unitaria las fronteras de la muralla hasta la redacción del 1º Plan de Ensanche del s XX.

Pero con la muerte de Fernando VII en 1833, se supera una etapa conservadora y se inicia una política de fomento económico y reformas administrativas que propiciarán un ansiado desarrollo de la burguesía liberal y la industrialización. Políticas estatales que sin duda se plasmarán en el ámbito zaragozano con la implantación de las primeras industrias importantes destinadas a papel y con la apertura años más tarde, de la línea ferroviaria.

La reciente historia urbana de la Zaragoza metropolitana se inicia con la descripción de los hechos que han discurrido en paralelo entre los rápidos cambios demográficos y económicos y la metamorfosis de la trama urbana con la que la capital del Valle del Ebro se ha enfrentado al proceso de éxodo rural desde la segunda mitad del siglo pasado, haciendo posible que Zaragoza se duplicase demográfica y urbanísticamente en menos de 3 décadas. Así, Zaragoza pasó de 244.015 habitantes en 1950, a 571.855 (Censo 1981). Durante las 2 décadas siguientes, la ciudad crece relativamente poco llegando a 594.394 en 1991 y a 614.905 habitantes (Censo 2001). Es decir, durante 3 décadas (50′, 60′ y 70′ del siglo XX), Zaragoza experimenta un incremento de 327.840 habitantes, como consecuencia del éxodo rural (inducido por una 2ª etapa de industrialización), pero también de la alta natalidad coincidente con la fase final de la transición demográfica. Al rápido crecimiento de Zaragoza contribuyeron asimismo decisiones tomadas en un contexto fuera del ámbito local: la construcción de su Base Aérea en 1954, la puesta en marcha del Polo de Desarrollo en 1964 y la implantación de la factoría de General Motors en 1982, que han sido 3 hitos que han marcado el pulso vital de la Zaragoza contemporánea y que han servido de estímulo para permitir los procesos de concentración urbana y demográfica de la capital aragonesa. Por el contrario, durante las 2 décadas sucesivas (80′ y 90′) el proceso de crecimiento se desaceleró bruscamente y tan sólo se creció en 43.050 habitantes. Se trata en definitiva de procesos coincidentes con la mayoría de las grandes ciudades españolas.

Sin embargo, en esta 1ª década del siglo XXI Zaragoza vuelve a experimentar un renovado repunte demográfico integrado en las dinámicas de la 3ª fase del desarrollo metropolitano en España. En el arranque de siglo, Zaragoza ha incrementado su población un 10 %, desde los 614.905 al entorno de los 680.000 habitantes. A este nueva dinámica han contribuido indiscutiblemente la llegada de la Alta Velocidad y la celebración de la Exposición Internacional de 2008, cuyos efectos socioeconómicos han sido ya verificados.

2 fenómenos sociodemográficos y territoriales adicionales deben ser tenidos en cuenta en esta introducción al proceso urbano reciente de Zaragoza: la inmigración y la dispersión. Por una parte, la población inmigrante, cuya importancia absoluta y relativa sobre el conjunto de la población ha sido creciente. En 1991 representaba el 0’39 del total (2.355 personas de nacionalidad no española), en el 2001 la proporción ascendía hasta el 3’43 (21.144) y en 2010 es del 12’99 % (87.735). Dicho de otro modo, la población española ha descendido en la capital de 598.817 personas en 1998 a 586.725 en 2009.

Por otra parte, se ha ido diluyendo ligeramente el fenómeno zaragozano de municipio metropolitano en favor de una estructura territorial más dispersa. La extensión de la periferia metropolitana, especialmente residencial, ha sido un proceso relativamente reciente en Zaragoza, a pesar de que el espacio periurbano de Zaragoza ya conocía en las décadas anteriores algunos antecedentes de ocupación de suelo relevantes en polígonos industriales, parcelaciones ilegales, equipamientos y servicios, etc. La conformación de un área metropolitana como espacio de integración socioeconómica supramunicipal o como ciudad real compuesta por una ciudad central y unos municipios de residentes commuters se ha ido produciendo prácticamente en la última década, en la que residentes zaragozanos y nuevas familias jóvenes abandonan el municipio capital para alojarse –preferentemente- en los colindantes a Zaragoza debido a un menor precio del suelo y de la vivienda, a una mayor diversidad de la oferta inmobiliaria o a razones ambientales explicadas profusamente en los estudios de la geografía periurbana. El porcentaje de habitantes que residen en los municipios del entorno de la ciudad de Zaragoza sobre el total de municipios del espacio metropolitano de Zaragoza (incluida la capital) ha oscilado del 8’94 % en 1970, al 7’57 en 1981, al 7’83 en 1991, al 8’45 en 1999, ascendiendo hasta el 13’2 en 2012 (cifra prácticamente estable en el último trienio: 12’9 en 2010 y 13’1 en 2011), habiéndose duplicado la población periurbana global en cifras absolutas en esta última década, e incluso determinados municipios como La Muela, María de Huerva o La Puebla de Alfindén han triplicado su población en menos de una década. Cuarte de Huerva ha sido el municipio español de más de 10.000 habitantes que mayor crecimiento relativo ha tenido entre 2001 y 2012: 432 % (de 1.953 a 10.394).

El PGOU-2001 de Zaragoza estimó la superficie urbana en 5.711 has (en las categorías de suelo urbano consolidado y no consolidado, además de los sistemas generales y locales de equipamiento). A ello hay que sumarle los suelos urbanizables residenciales desarrollados o con proyecto de urbanización definitivamente aprobado y en fase de ejecución en esta década (669 ha), los suelos urbanizables productivos desarrollados (389 ha), los proyectos supramunicipales de PLAZA y el Polígono de Reciclado (2.117 ha) o los sistemas generales vinculados a la Exposición Internacional de 2008 (150 ha), un total de 3.325 ha. Con los datos de planeamiento, Zaragoza ha pasado (entre 2001 y 2010) de esas 5.711 ha de suelos urbanos a 9.036, es decir, ha conocido un crecimiento decenal del 58  %, 6 veces más que el crecimiento demográfico para el mismo periodo. En otras palabras, en esta década Zaragoza ha sufrido la mayor metamorfosis y transformación de la estructura urbana en su historia reciente. No obstante, los ritmos de incremento de la población han sido inferiores a los de los crecimientos en los nuevos suelos urbanizados. Si el crecimiento poblacional reciente se estima en el 10 % en la capital (2001-2010), el crecimiento urbanístico ha sido superior. No sólo cualitativamente, sino también en términos de consumo de suelo.

La 2ª fuente de información viene a confirmar estos datos. La cuantificación de los usos urbanos del suelo en el término municipal de Zaragoza en el año 1987, según la cartografía del proyecto Corine Land Cover era de 5.656 ha y en 2000 de 6.250 ha, cifras muy aproximadas a los 5.711 de los datos del PGOU. La actualización de los datos del proyecto Corine en 2006 han arrojado una suma de 9.475 ha de suelos urbanos, cifra que tampoco se aleja en exceso de los 9.036 del PGOU. La aplicación de Corine permite incluso observar cómo entre 2000 y 2006 la superficie destinada a carreteras y tren ha pasado de 343 ha a 1.019, que no son suelos urbanos propiamente dichos sino sistemas generales, aunque esta cifra confirma la transformación de la ejecución de las infraestructuras de los cinturones de ronda (Z-30, Z-40), del eje N-S de la autovía mudéjar (A-23) y de las vías del tren de alta velocidad, como elementos vertebradores de la nueva estructura metropolitana. En suma, en estos 19 años de evolución (1987-2006), la mancha urbana ha crecido un 69 %, y en los 6 últimos años un 35 %.

Si se tiene en cuenta no sólo la capital sino el conjunto del área urbana de 14 municipios definida por el citado Atlas de 2006, el crecimiento urbano relativo en el periodo 1987-2006 es del 71% (siendo la media nacional para este periodo el 52%), mientras que el absoluto es de 3.958 nuevas ha de suelo artificial. Por su parte la población del conjunto del área urbana ha crecido el 17% (entre 1991 y 2008), por lo que la urbanización “sólo” ha crecido 4 veces y media más que la población. En otras palabras, la capital ha tenido un mayor crecimiento urbanístico que la periferia del área urbana. En todo caso, este acelerado ritmo de urbanización es lo que ha llevado al área urbana de Zaragoza a situarse en la 3ª de mayor crecimiento absoluto (tan sólo por detrás de Madrid y Barcelona), la 2ª (tras Madrid) de mayor crecimiento relativo entre las grandes ciudades y la 1ª (junto con el área urbana asturiana) en el grado de desajuste entre urbanización y repunte demográfico. Hay municipios que han más que duplicado su superficie artificial ya que su crecimiento del área urbana se sitúa entre el 150 y el 200% (Cuarte, El Burgo de Ebro, La Puebla de Alfindén, Villanueva de Gállego), debido a que partían en 1987 de cascos urbanos muy pequeños (menos de 180 ha en cualquiera de los 3 casos). Y existen casos específicos como el municipio de la Muela (fuera del área urbana delimitada por el Atlas, pero colindante con el municipio capital y claramente vinculado a él por sus dinámicas metropolitanas), cuyo crecimiento urbanístico ha sido del 423% (de 204 a 1067 ha). En conclusión, existen municipios metropolitanos que han hecho incrementar el citado dato del 69% (Zaragoza capital) al 71% (área de Zaragoza) o al 78% (área de Zaragoza más La Muela). Por el contrario, la población para el mismo periodo ha crecido un 10% en la ciudad de Zaragoza y el 17% en el área urbana de Zaragoza y el 12% (área urbana más La Muela) poniendo así en duda la sostenibilidad territorial del modelo de crecimiento urbano, en el marco de unos determinados planes generales, especialmente el de la ciudad central.

El Plan General de 1986. Los antecedentes

Tras la redacción de los diversos planes de Ensanche y Extensión que conoció Zaragoza en el primer tercio del siglo XX, se sucedieron otros documentos como el Plan General de Urbanización de Borobio y Beltrán de 1941 y el anteproyecto de ordenación general de 1943, que son los 2 antecedentes del 1º Plan General de Zaragoza (o Plan Yarza), aprobado en 1959. Ni el Plan ni su programa de actuación fueron determinantes para organizar el desarrollo residencial de la ciudad en expansión, aunque incorporaron importantes referencias para la estructura urbana como el esquema radioconcéntrico, la localización industrial y ferroviaria, el anillo verde, etc. En otras palabras, durante los 10 años que estuvo vigente este plan “no fue aplicado, en la práctica, casi nunca”.

Posteriormente, y en pleno contexto histórico del desarrollismo durante el cual Zaragoza duplicó su población se aprobó el Plan General de 1968 de Emilio Larrodera, que estableció unas hipótesis de crecimiento sostenido hasta el año 2.000, y que se situaban en 847.000 habitantes. Sin embargo, el desarrollo urbano de Zaragoza tampoco tuvo mucho que ver con el diseño urbanístico del Plan de 1968 en un marco de ausencia de autonomía local y de descoordinación entre organismos sectoriales de una misma administración central, y enseguida la realidad superó al propio plan.

Así, la población inmigrante rural en las 2 décadas precedentes había sido absorbida en los conjuntos de viviendas promovidos por la Obra Sindical del Hogar y Arquitectura, por el Instituto Municipal de la Vivienda, por patronatos religiosos o por los empresarios industriales en la línea de la denominada urbanística patronal. Estos edificios de viviendas protegidas habían sido construidos con anterioridad a la aprobación del citado Plan de 1968, salvo la promoción de Balsas de Ebro Viejo, cuyo proyecto es de 1964 aunque su edificación se prologó hasta 1975.

El 2º fenómeno que permitió albergar a los nuevos zaragozanos fue la densificación del espacio suburbano. Hoy en día puede incluso deducirse de la trama urbana actual elementos del parcelario de la antigua huerta zaragozana en ámbitos como Delicias, San José, Torrero y Las Fuentes. Y el 3º proceso fue la colmatación y densificación del ensanche y de la trama en manzana cerrada, en aplicación directa de las Ordenanzas de 1939, proceso que se prolongó durante la vigencia del plan de 1968. Los procesos de renovación de uso y rellenado de espacios institucionales (colegios, cuarteles, conventos) y fabriles, la implantación de edificios singulares y actuaciones aisladas, así como la edificación en altura en solares vacantes o por sustitución de antiguas parcelaciones de barrio permitieron multiplicar la edificabilidad en la trama urbana existente, en ocasiones hasta por 12 veces el número de viviendas preexistentes. De este modo, se ha calculado que con estos procesos de ocupación del espacio durante los 60′ y 70′ se pudieron edificar unas 60.000 nuevas viviendas «sin necesidad de urbanizar suelos nuevos ni hacer planes parciales», pero también sin las suficientes zonas verdes, equipamientos, o dotaciones básicas.

En cierta medida, el documento de 1968 fue un “plan escoba” de planes y proyectos ministeriales. Además de asumir los 3 procesos citados en la ciudad consolidada, incorporó los polígonos de la Gerencia de Urbanización (Gran Vía-Romareda de 1961), las áreas industriales del Polo de Desarrollo (Cogullada de 1962 y Malpica de 1966), las actuaciones de la Red Arterial de 1964, el Convenio con el Ministerio de Defensa de 1971 y la ampliación del Campo de Maniobras de San Gregorio, etc. Es decir, en Zaragoza convergieron diferentes instrumentos sectoriales de los respectivos Ministerios sin demasiada coordinación entre ellos y con escasa preocupación por ordenar el espacio urbano del municipio. Por otra parte, la propuesta territorial de crear una ciudad nueva en el norte (Eje del Gállego) nunca llegó a realizarse.

3 años después –y sin haberse previsto en el Plan- se aprobó, por medio del Decreto 734/1971, de 3 de abril, la aplicación de la normativa de las actuaciones urbanísticas urgentes al municipio de Zaragoza. El avance de la ordenación de la ACTUR Puente de Santiago se presentó en 1972 y los planes parciales que la desarrollaban a partir de 1974. Durante esos años se aprobaron igualmente una serie de planes parciales de polígonos característicos de una tipología de bloques, en edificación abierta: Miraflores (1972), Monsalud (1972), Parque Hispanidad (1973), Polígono 9 (1973), Puerta Sancho (1974) Universidad (1975), Zalfonada (1977) que suponían, incluyendo el ACTUR, la construcción de más de 50.000 viviendas, tanto de iniciativa pública como privada. Pero la lentitud en la gestión de estos planes, debido al contexto político de transición y socioeconómico de crisis de los años 70′ retrasaron su ejecución hasta bien entrados los años 80′, e incluso en algún caso hasta los 90′, de manera que los citados barrios obreros, además de los barrios de autoconstrucción sobre parcelas agrícolas (Oliver, Valdefierro), fueron compactándose y densificándose en un marco de gran indisciplina urbanística, sin los correspondientes mecanismos de equidistribución de cargas y beneficios, hasta estándares que hoy consideraríamos insostenibles. En el estudio sobre el barrio de las Delicias se contabilizaron, en el año 1972, 8 manzanas con menos de 100 viviendas/ha, 83 manzanas entre 101 y 400 viviendas/ha y 18 manzanas con más de 401 viviendas/ha, alguna de las cuales superaba los 2.000 habitantes/ha.

Objetivos generales del plan

El Plan General de 1986 es el que hereda esta situación, asume los planes parciales citados que llevaban más de una década paralizados, y hace frente a otros retos en la transformación de la ciudad, propios del llamado urbanismo correctivo o remedial como corregir los déficit de urbanización básica, zonas verdes, y equipamientos de barrio, proceder al control de las edificabilidades, o impulsar la participación ciudadana, etc. Es el Plan General que aplica la segunda ley del suelo española (1976) y sus reglamentos de planeamiento y gestión urbanística (1978) y un ejemplo que se incardina, tanto por la fecha como por las innovaciones metodológicas, en el llamado urbanismo urbano. O en el denominado planeamiento programático como reacción al urbanismo funcionalista, en pleno contexto de transición política y de constitución de ayuntamientos democráticos.

Gracias al PGOU-Zaragoza de 1986 se desarrollaron, durante más de una década, varias líneas de integración urbanística: la reordenación de los anteriores planes parciales del Ministerio de la Vivienda en un proyecto de ciudad compacta, la fijación del 3º cinturón para preservar los valores naturales de la huerta zaragozana, la obtención de suelos públicos y el reequipamiento de dotaciones y zona verdes, la realización de numerosas operaciones de reforma interior y relleno de huecos, la ejecución del sistema arterial o la apertura de vías básicas internas, el embellecimiento y rediseño de espacios públicos, especialmente en el Casco Histórico, la catalogación de edificios de interés arquitectónico y la puesta en marcha de actuaciones de rehabilitación, la urbanización de nuevos centros comerciales, equipamientos metropolitanos y áreas de actividad empresarial, la renovación urbana de espacios en desuso, etc. Las nuevas ordenanzas que se aprueban con el plan y la aplicación de los sistemas de gestión, cesión y equidistribución urbanística permitieron, por primera vez en muchos años, la urbanización de muchos metros cuadrados de suelo por medio de los que hoy denominaríamos actuaciones sistemáticas.

Así, a partir del diseño y de la norma del plan, se procedió a la construcción de varias infraestructuras básicas para la apertura de vías en el interior del tejido (Vía Universitas, Duquesa Villahermosa, Echegaray-Puente del Huerva, San José, Avenida Puente del Pilar, Cesareo Alierta, Tenor Fleta), el cierre del 2º cinturón (Camino de las Torres, Puente de Las Fuentes, Marqués de la Cadena, Puente de la Almozara), el desdoblamiento de las carreteras nacionales de salida de la ciudad (N-330, N-232) o de infraestructuras hidráulicas como las depuradoras. Igualmente se establecieron los sistemas de consecución de suelos para la construcción de dotaciones locales y generales como equipamientos deportivos (Príncipe Felipe, Actur, Delicias, Alberto Maestro), cívicos o culturales (Auditorio, Biblioteca de Aragón, Salvador Allende, Actur), parques (Aljafería, La Granja, Torre Ramona, Oliver, etc.), además de la transformación de los usos militares en operaciones de viviendas, dotaciones y espacios libres a través de la llamada “Operación Cuarteles”, que supuso la reordenación urbanística de más de 360.000 metros cuadrados en instalaciones del Ministerio de Defensa cedidas para el uso ciudadano: cuarteles de Hernán Cortés, Pontoneros, Gobierno Militar, Hípica, Palafox. Algo similar pasó con la reconversión de antiguas estaciones ferroviarias en desuso (Estaciones del Norte y de Utrillas).

El desarrollo urbanístico de este periodo se completa con la ordenación de los suelos destinados a acoger nuevas tipologías urbanas como centros comerciales (Augusta, Grancasa, Audiorama), nuevos suelos productivos (Ciudad del Transporte) y grandes equipamientos (Feria de Muestras, Campus Río Ebro, ampliación de Mercazaragoza), fomentando así una mínima alternativa polinuclear frente a la gran centralidad histórica. Asimismo la propia escala de intervención propició el rediseño de espacios públicos, calles y plazas, aplicándose a Zaragoza el modelo de las llamadas “plazas duras” en el tejido de la ciudad histórica (Ariño, Sinués, San Bruno, San Felipe, Asso) junto a la recuperación de palacios renacentistas como equipamientos municipales (Lonja, Montemuzo, Fortea, Argillo, Morlanes) o provinciales (Sástago). Asimismo, la intervención sobre la Plaza de las Catedrales (El Pilar, La Seo) fue una de las operaciones de diseño urbano emblemáticas de esta época. La intervención en el Casco Histórico vino acompañada en 1989 por la de la Ordenanza para el fomento de la edificación y la rehabilitación. Sin embargo, estas medidas resultaron insuficientes y en 1997 (y posteriormente una 2ª edición en 2005) se aprobó el Plan Integral del Casco Histórico para frenar la degradación del mismo e impulsar su recuperación.

El desarrollo residencial y la transformación y evolución de la trama urbana

Pero la atención a la escala urbana de los problemas y a su dimensión física, la composición urbana de la ciudad compacta, la preocupación por el detalle morfológico a través del proyecto urbano se expresó de manera particular en el tejido residencial. El Plan General estimó las previsiones demográficas hasta alcanzar un máximo de 784.000 habitantes a finales de siglo, cifra superior a la realmente conseguida. En total, el Plan General creó las bases para edificar 57.078 nuevas viviendas a través de extensiones de la trama urbana, por reforma interior o por asimilación del planeamiento anterior, de tal manera que el parque de viviendas superara las 280.000 viviendas (a los 5 años de aprobación del Plan, en el censo de 1991, había un total de 241.408).

De ese conjunto de viviendas nuevas una parte importante eran, bien solares o edificios declarados en ruina de la trama urbana consolidada (1.626 viviendas), preferentemente el Casco Histórico, bien solares que todavía quedaban vacantes de los planes parciales de la década anterior por las razones antes expuestas (casi 20.000 viviendas en el momento de aprobarse el Plan y 11.977 en 1992). Además, una gran capacidad de viviendas contemplada en el planeamiento vigente se producía como consecuencia de la actuación en el interior de la propia ciudad, bien por renovación de usos y esponjamiento, bien por obtención de suelo para infraestructuras y dotaciones, bien por colmatación de vacíos intersticiales tanto en la ciudad como en los barrios rurales, bien por actuaciones de remate y sutura en las periferias de la trama urbana existente. Así, se concibieron 195 pequeñas o medianas actuaciones o áreas de intervención (zonas E y F del Plan General a desarrollar por medio de planes especiales y estudios de detalle) que sumaban un total de 18.519 viviendas. De estos ámbitos, al menos 42 no se ejecutaron durante el periodo de vigencia del plan, siendo incorporadas en el nuevo plan general bajo la calificación de zonas F y G, muchas de las cuales se están ejecutando actualmente. A ello había que sumar nueve planes parciales calificados como suelo urbanizable programado con determinaciones de planeamiento anterior como actuaciones mayores por desmantelamiento de industrias (Polígono 43), por urbanización no consolidada (Polígono 52) o por remate de los planes parciales de los años setenta (Polígono 45) que sumaban 3.413 viviendas. Y finalmente, las modificaciones del plan general realizadas en los años posteriores a su aprobación sumaron 2.564 viviendas (Polígono 50, Hispano-Carrocera). Es decir, que de las 57.078 viviendas totales del Plan de 1986, existía la posibilidad de construir 38.099 casi sin extender los límites de la mancha urbana por lo que el modelo territorial planteado en este Plan fue claramente de una ciudad que necesitaba resolver las carencias y déficits del pasado y rematar la consolidación del tejido urbano continuo dentro del 3º cinturón.

Las 18.979 viviendas restantes correspondían a nuevos suelos urbanizables, divididas entre las de los suelos urbanizables programados, 10.897, y los suelos urbanizables no programados, 8.082. Resulta evidente que un marco de planeamiento que no se basa en la extensión, unido a un contexto de recesión y de elevado endeudamiento de la hacienda municipal a mitad de los 90’a, provocó el retraso de los suelos urbanizables durante toda esa década. Así la evolución del plan en los 15 años posteriores a su aprobación se caracterizó porque la construcción de viviendas se concentró mayoritariamente en los ámbitos señalados en el párrafo anterior. De esta manera, en el cambio de siglo, coincidiendo con la aprobación del nuevo plan en 2001, los planes parciales de los suelos urbanizables programados se encontraban en un escaso grado de desarrollo edificatorio, aunque se han constituido en las principales bolsas de suelo en donde se han construido las viviendas en la primera década de este siglo que ha conocido el citado apunte demográfico, junto a algunos suelos urbanizables del nuevo plan, especialmente Valdespartera.

A este retraso en la tramitación del planeamiento parcial de los suelos urbanizables durante la década de los 90′, unido a la retención de solares ya urbanizados, le ha sobrevenido el periodo de crecimiento inmobiliario tan intenso que hemos vivido en los últimos años. Por eso la vigencia del plan de 1986 (y de los sectores de suelo urbanizable con plan parcial aprobado) hasta bien entrado el nuevo siglo es lo que ha permitido hacer frente a la explosión inmobiliaria de esta primera década. De este modo puede inferirse que la relativa incapacidad del nuevo plan general (o mejor dicho del largo proceso de tramitación junto al tardío desarrollo de sus suelos urbanizables, excepto Valdespartera) ha podido dificultar la absorción de la demanda de vivienda en la capital, y constituyéndose en una causa adicional del fenómeno de intensa urbanización en los municipios limítrofes (Cuarte, Utebo, La Muela, etc.) y del proceso de periurbanización señalado en la introducción. De hecho, cuando se han aprobado los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística de los sectores del nuevo plan (planes parciales, proyectos de reparcelación y proyectos de urbanización), se estaba en puertas de la actual crisis económica e inmobiliaria. En cierta medida, resulta indiscutible que el desajuste entre dinámicas demográficas, demanda de vivienda y tramitación y gestión urbanística producida en la primera década del siglo XXI encontró en los suelos del plan de 1986 una solución parcial. Por el contrario, en esta segunda década existe el fenómeno inverso de sobreoferta de suelo que luego se explicará.

No obstante, los planes parciales de los suelos urbanizables programados del plan de 1986 llevaron diferente ritmo. Por una parte, están los que se aprobaron antes de la entrada en vigor del nuevo plan general (10.266 viviendas) que se han ido ejecutando en los 10últimos años, en donde quedan todavía solares vacantes, definiendo las nuevas periferias residenciales, bien en vivienda colectiva (SUP 51), en vivienda unifamiliar (SUP 89/1-2 en Montecanal, SUP 57-58/1, SUP 60/1), o bien en desarrollos mixtos en los ámbitos de Miralbueno (Polígono 56) y Santa Isabel (Polígonos 71 y 72) que han combinado ambas tipologías. Por otra están los que no se tramitaron durante la vigencia del plan, transformándose en nuevos suelos urbanizables o zonas F del nuevo plan general (631 viviendas en el Polígono 61).

Mención aparte merecen los suelos urbanizables no programados. Dentro de ellos sólo se han impulsado los planes parciales que se tramitaron tras 1995 y antes de la aprobación del nuevo plan general, recuperando 2 importantes actuaciones de vivienda protegida, tanto en la antigua PSV (Sector 89/1: Rosales del Canal), como en las áreas 2, 3, 5 y 6 del Actur que todavía quedaban vacantes (Parque Goya), y que han permitido la reciente construcción de un importante número de viviendas protegidas, 2.330 y 3.628, respectivamente. El resto de los PAUs presentados (sectores 89/1, 69/1, 86/8 y 11-16/1) y de los suelos urbanizables no programados que no tramitaron el correspondiente PAU no se desarrollaron, asumiéndose como suelos urbanizables del nuevo plan general (los delimitados del sector 38 y los no delimitados de Arcosur y los barrios rurales), como zonas G (Sector 11-16/1) o directamente renunciando a su desarrollo y transformando algunos de los suelos urbanizables no programados del plan de 1986 en suelos no urbanizables del plan de 2001 (Polígonos 84 y 90).

En conclusión, durante la vigencia del PGOU-Zaragoza de 1986, es decir, la 2ª mitad de la década de los 80′ y la década de los 90′, Zaragoza ha desplegado un modelo de intervención urbanística centrado en la recuperación de la trama urbana, en la culminación y mejora de los planes parciales de los años 70′, y en el desarrollo de procesos de renovación urbana hasta el punto de producirse el fenómeno denominado “ensimismamiento en el urbanismo urbano” o de sistematización de la ordenación y gestión urbanística municipales, por otra parte necesarios teniendo en cuenta la situación de partida de los ayuntamientos democráticos, y en especial, por ser Zaragoza una de las ciudades españolas que mayor crecimiento económico, demográfico (la primera en términos relativos y la tercera en absolutos) y físico tuvo durante la época del desarrollismo. Por consiguiente Zaragoza, durante los últimos 15 años y en especial en la década de los 90′, ha aparecido con escasas ocasiones en la literatura académica que ha ido reflejando los nuevos modos de intervención urbanística en la transición de siglo. A pesar de ser la 5ª ciudad española, fue una de las grandes urbes que no desarrolló algún tipo de proyecto urbano o actuación estratégica, como sí lo hicieron Madrid (Campo de las Naciones), la Barcelona Olímpica, Valencia (Ciudad de las Artes), Bilbao (Recuperación de la Ría), la Sevilla de la Expo, etc.

Prueba de ello es que la presencia de Zaragoza en la producción bibliográfica se da cuando se realizan análisis sistemáticos de todas las grandes ciudades españolas o cuando aparece en los Catálogos de Buenas Prácticas Urbanas, mientras que en las publicaciones selectivas sobre el reciente urbanismo español Zaragoza no suele aparecer. Igualmente, en las revistas científicas y de divulgación que han recogido la casuística de las intervenciones en la ciudad contemporánea, nula o escasamente aparece Zaragoza, a pesar de la relevante producción bibliográfica local, hecho que ha cambiado con el fenómeno urbano y arquitectónico de la Exposición de 2008, que ha acelerado la metamorfosis urbana de Zaragoza, y ha estimulado el interés de las publicaciones sobre arquitectura y urbanismo por la capital del Ebro.

El nuevo Plan General de Zaragoza de 2001

Planeamiento general: estrategia y flexibilidad

El nuevo PGOU de Zaragoza inició su revisión en octubre de 1997, unos meses después de que el Tribunal Constitucional dictara la Sentencia 61/1997, por la que declaraba inconstitucionales diversos aspectos del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992. Hasta la aprobación definitiva del plan en 2001, se implantó la reforma urbanística que se concretó en la Ley estatal sobre el régimen del suelo de 1998, por la que se consideraban urbanizables aquellos terrenos que no estuvieran sometidos a algún régimen especial de protección por la legislación sectorial o de ordenación territorial sus valores paisajísticos, ambientales, culturales, etc. o que el planeamiento general considerase necesario preservar por esos mismos valores. A pesar de las diferentes redacciones dadas en la Ley en sus versiones inicial de 1998 o posteriores (RD 4/2000 y 10/2003, vigentes hasta la nueva Ley del Suelo de 2007), en la práctica se eliminaban los suelos no urbanizables genéricos y se permitía su transformación en urbanizables, dando lugar a reclasificaciones masivas y a debates enfrentados sobre el modelo de crecimiento urbano. No obstante, en Zaragoza el alcance del precepto liberalizador del suelo urbanizable fue limitado ya que se incluyó, como Anejo 11 de la memoria del plan general, un estudio sobre el medio natural, agrario, paisajístico y cultural que evaluó los tipos de ecosistemas y que se tradujo en las diferentes categorías de suelo no urbanizable de las normas urbanísticas del plan general. Esta es una de las razones por las que el plan pudo ser aprobado por unanimidad en el pleno del Ayuntamiento de mayo de 2001. Por otra parte, las reclasificaciones de suelo en grandes ámbitos de actuación se produjeron en aplicación de la Ley urbanística aragonesa de 1999 que creó los dos proyectos supramunicipales luego expuestos.

En todo caso, el nuevo PGOU de Zaragoza de 2001 ha permitido la aplicación de los nuevos paradigmas de la intervención urbanística en la ciudad contemporánea, como el citado urbanismo estratégico o la traslación de los principios de la sostenibilidad al planeamiento urbano, lo cual no ha presupuesto el completo abandono del modelo anterior. De hecho, durante su tramitación e incluso después, se han puesto en marcha actuaciones propias del llamado urbanismo urbano, especialmente en aplicación del Plan Integral del Casco Histórico, en la ejecución de viario básico o en la transformación de usos militares, penitenciarios o industriales en zonas verdes, viviendas y equipamientos.

Sin embargo, el vigente PGOU de Zaragoza aprobado definitivamente el 13.6.2001 parte de un modelo territorial y de unos principios urbanísticos diferentes del anterior. Si el plan de 1986 era un plan de transformación de la ciudad existente, de ahí su adscripción a la corriente del urbanismo urbano, éste es un plan que apuesta metodológicamente por una extensión limitada dentro de unas supuestas intenciones de urbanismo sostenible y de intervención en áreas estratégicas, pero también atendiendo al diálogo de la ciudad con el territorio. Sin embargo, estas hipótesis teóricas de modelo territorial han sido ampliamente superadas por la burbuja inmobiliaria de los últimos años, tal y como se constata con los datos antes expuestos de crecimientos demográfico y urbanístico. El nuevo PGOU se enmarca en los actuales discursos de la territorialización y dispersión del hecho urbano, de los retos fenómenos económicos y sociales que caracterizan el sistema urbano en la época de la globalización, de la detección de las oportunidades estratégicas de mejora y transformación de la ciudad, de la integración adecuada de las demandas relativas al medio ambiente y al paisaje, de la diversidad de escalas y tratamiento de las intervenciones urbanísticas, de la integración de las acciones sectoriales como el transporte, la vivienda, o los suelos productivos, en definitiva de la huida del llamado “morfologismo fragmentario” y de la aplicación de un nuevo paradigma basado en el eclecticismo, la incertidumbre, la renovación y la oportunidad.

A diferencia del proyecto unitario de ciudad que suponían los planes de los 80′, este plan se concibe como instrumento que debe integrar una ciudad heterogénea en cambio permanente, donde las intervenciones deben adecuarse a los procesos de cambio en los que inciden, tales como la ejecución de las nuevas infraestructuras ferroviarias de la red de alta velocidad, o de los cinturones arteriales. Otros procesos que generan oportunidades de transformación del modelo territorial son: la progresiva integración de las riberas del Ebro en la ciudad, el adecuado desarrollo de las nuevas áreas residenciales, la creación de áreas productivas especializadas en desarrollo de las indicaciones del plan estratégico y la renovación del casco histórico como freno al proceso de degradación urbana y ambiental.

Eso ha quedado demostrado con la propia evolución del plan y de los proyectos estratégicos: 3 de los más importantes que han contribuido a esa metamorfosis contemporánea de Zaragoza (Expo 2008, Plan de Riberas, Suelos Ferroviarios) no quedaron suficientemente desarrollados en los planos, normativas o fichas del plan general, en su versión de 2001, por diversas razones: falta de concreción de los proyectos de urbanización de las riberas, incertidumbre en el proceso de selección de la ciudad-sede de la Exposición de 2008, negociación del convenio de los suelos ferroviarios entre Renfe-Adif, Gobierno de Aragón y Ayuntamiento de Zaragoza con posterioridad a la aprobación del PGOU. Así estos 3 grandes proyectos han precisado diversas modificaciones del plan general con el fin de precisar su ordenación urbanística, a pesar de ser piezas fundamentales del propio modelo de ordenación del PGOU. Por su parte, los 2 proyectos supramunicipales de la Plataforma Logística y del Parque Tecnológico del Reciclado figuraron en el PGOU2001 como Suelos No Urbanizables Genéricos (en sus categorías de actividades logísticas o de tratamiento de residuos, respectivamente) y su ordenación se remitió al documento del proyecto supramunicipal, aprobados en marzo (PLAZA) y en junio (PTR) de 2002. En resumen, la ordenación de 5 de los elementos estructurantes principales del PGOU y del desarrollo urbanístico de Zaragoza en esta década (verificados en la cartografía Corine de 2006) quedaron fuera del propio plan, aunque el texto refundido de junio de 2008, ha recogido las determinaciones de dichas modificaciones o de los supramunicipales. Este proceso lleva al debate de la rigidez o flexibilidad de un PGOU, a su legitimidad como referente de la ordenación del territorio municipal, a su papel como señalador de las oportunidades de la ciudad en un contexto, etc. que han caracterizado la discusión disciplinar del planeamiento general en las pasadas décadas, y que todavía está abierto.

Los objetivos genéricos del PGOU responden así a una concepción más ambiciosa del planeamiento que supera la visión morfológica con las aportaciones estratégicas, territoriales y medioambientales. En cierta medida este plan puede recordar al de 1968, como plan escoba de diferentes proyectos sectoriales (ahora diríamos estratégicos), aunque en este caso no proceden exclusivamente de la Administración central sino que tienen una naturaleza mayoritariamente endógena, bien municipal (Valdespartera), bien autonómica (Proyectos Supramunicipales), bien participada con el Estado (Exposición Internacional y Plan de Riberas, suelos de alta velocidad ferroviaria), bien privada (Arcosur, Puerto Venecia, Empresarium, etc.). Desde la aprobación del Avance en 1997 hasta la aprobación definitiva en 2001, o desde entonces al texto refundido de 2008, y desde ese texto hasta la actualidad el plan incluye cerca de 100 modificaciones aisladas al plan general. Así, se han ido incorporando demasiados elementos y propuestas al planeamiento municipal que provocan, no sólo la relativa desvirtuación del esquema inicial del avance, sino además que el plan general no siempre haya sido la guía conductora del desarrollo urbanístico de la ciudad. Más bien al contrario, el diseño general de la ciudad se ha ido adaptando a las diferentes iniciativas públicas y privadas hasta el punto de que la metamorfosis urbana de Zaragoza ha venido acompañada por una política de hechos consumados por el planeamiento general refundido.

En fin, parece que el nuevo plan codifique los procesos urbanos actuales de una ciudad en 2 velocidades: la Zaragoza regulada al modo del plan de 1986 (de hecho en el suelo urbano consolidado casi no se ha alterado ni la calificación ni las ordenanzas), y las nuevas piezas urbanas estratégicas que están modelando la citada metamorfosis urbana en Zaragoza. En palabras de Lefevre, “es evidente que planificar no puede tener hoy ni el mismo sentido ni el mismo contenido que hace 15 años. En el mejor de los casos, planificar significa hoy teñir de certidumbre la incertidumbre.”

El modelo territorial del nuevo Plan General

El modelo territorial propuesto no ha sido contradictorio al que se había planteado en los planes anteriores (trama concentrada, estructura radioconcéntrica), entre otras cuestiones porque el nuevo plan asume el cierre de los cinturones de ronda y la asimilación del planeamiento parcial y especial previo, y porque entiende que la ciudad consolidada debe acoger las funciones metropolitanas directivas, culturales, comerciales y representativas. Sin embargo, el nuevo PGOU ha apostado por un relativo policentrismo y una descentralización contenida a través de un modelo territorial sostenible y de equilibrio con el medio natural haciendo posible la expansión residencial y comercial de la ciudad en los suelos situados entre el tercer y el cuarto cinturón, y calificando como suelos no urbanizables el resto del territorio exterior a la Z-40, excepto los asentamientos industriales y logísticos existentes y propuestos en las vías radiales y excepto los barrios rurales y sus extensiones.

El PGOU divide los elementos del modelo territorial entre los sistemas generales (en sentido amplio) y los suelos de desarrollo y transformación urbana, siguiendo esa relación dialéctica que define la estructura del territorio, y que no abandona la herencia conceptual y metodológica de los planes generales de Barcelona de 1976 (zonas y sistemas) o de Madrid de 1985 (piezas y sistemas). Dentro del primer grupo, el nuevo PGOU-Zaragoza incluye los sistemas generales de comunicaciones (estación intermodal, líneas de alta velocidad, 3º y 4º cinturón, etc.), las áreas para actividades singulares (como el Campus Tecnológico del Actur, la plataforma logística junto al Aeropuerto, el parque de reciclado), los sistemas generales de equipamiento o centralidades metropolitanas (el Centro Histórico administrativo y comercial, la Universidad, los Centros Sanitarios o los nuevos centros comerciales en la periferia) y la red de espacios libres tanto de carácter urbano (riberas, anillo verde) como de carácter periurbano y metropolitano.

En el 2º grupo del modelo territorial se distingue entre el modelo de desarrollo de la trama urbana y el modelo de transformación de la ya existente. El desarrollo residencial del plan general se articula por medio de diferentes ámbitos: extensión en bordes del conglomerado, estructuración y extensión de los barrios rurales, colmatación de los vacíos en los corredores y desarrollo por grandes orlas en los suelos urbanizables entre el 3º y 4º cinturón. En el desarrollo de los suelos industriales se apuesta por mejorar y ampliar las condiciones de los polígonos industriales de los años 60′ y 70′, y por crear áreas de actividad específica o singular. El modelo de transformación urbana mantiene el espíritu de la etapa de planeamiento anterior, aunque desde la lógica de los nuevos procesos urbanos: recualificación y regeneración de la periferia y de los barrios tradicionales, creación de polaridades de distrito, renovación de usos, rehabilitación del casco histórico, redacción de planes sectoriales (comercio, transporte), aunque las grandes apuestas del plan general son las operaciones estratégicas: plan integral del casco histórico, transformación de los suelos ferroviarios del Portillo y Avenida de Navarra, riberas del Ebro, y plataforma logística, desarrolladas posteriormente.

Adicionalmente, el PGOU contempla un 3º grupo de elementos del modelo territorial integrados en la categoría de los suelos no urbanizables que a su vez se diferencian entre los suelos de protección del ecosistema natural (riberas fluviales y  espacios protegidos del Ebro, monte y masas arbóreas, suelo estepario, etc.), los de protección del ecosistema agrario (huerta, secano) o los terrenos sujetos a protecciones sectoriales, especialmente las áreas de la defensa y suelos militares, que todavía siguen ocupando alrededor de un tercio de un vasto término municipal en implantaciones como la Base Aérea o la Academia General Militar y el campo de maniobras de San Gregorio.

En síntesis, el nuevo PGOU-Zaragoza establece unas previsiones de transformación, pero también de crecimiento que supera incluso a los presupuestos establecidos en su día en el Plan de 1968. El contexto socioeconómico e inmobiliario en los momentos de tramitación del plan ha condicionado los horizontes de crecimiento urbano del planeamiento. Así, el Plan de 1986 previó 57.078 viviendas nuevas, hasta alcanzar el entorno de las 280.000 viviendas y 784.000 habitantes. La cifra de viviendas totales previstas viene a coincidir casi con las viviendas existentes en el momento de tramitarse el nuevo plan: el censo de 2001 cuantificó en 283.649 las viviendas totales en Zaragoza (de las cuales 57.000 estaban desocupadas o eran segundas residencias). Por su parte el nuevo plan general ha creado el marco para la construcción de 131.766 nuevas viviendas, de las cuales 18.500 corresponde a la capacidad de viviendas en suelo con planeamiento anterior y 113.266 corresponden a los suelos ordenados por el nuevo plan (29.544 en suelo urbano no consolidado en zonas AC, E, F, G; 4.422 en urbanizable delimitado; 79.300 en urbanizable no delimitado), lo que hace un escenario residencial total de más de 400.000 viviendas. En este cómputo se verifica la diferencia de un modelo territorial a otro en ambos planes: en el de 1986, 4 de cada 7 nuevas viviendas debían de ubicarse en la trama más o menos consolidada, frente al nuevo plan que rebaja esa proporción a 1 de cada 7, dejando a la inmensa mayoría en nuevos suelos urbanizables y extensiones de la ciudad.

Sobre esas cifras globales, conviene matizar 3 observaciones: no todas las viviendas edificadas en Zaragoza son viviendas principales, el plan también apuesta por el fomento de la rehabilitación de las viviendas existentes, y finalmente existe un descenso de habitantes por vivienda (de 3’16 en 1991 a 2’31 en 2001). En todo caso ese conjunto de viviendas permitiría una capacidad residencial total cercana al 1.000.000 de habitantes. Esta cifra global resulta desmedida teniendo en cuenta que, a los 10 años del plan, Zaragoza no ha llegado a los 700.000 habitantes, que el crecimiento absoluto se está contrayendo (incluso en 2011 hubo decrecimiento), que la natalidad ha caído y que la actividad inmobiliaria se ha ralentizado de manera extraordinaria, especialmente en el contexto de crisis económica, inmobiliaria y de la hacienda local.

En términos de extensión, el techo de superficie artificial que posibilita el PGOU es de 10.138 ha, que sumadas a las 2.117 de los proyectos supramunicipales harían un total de 12.255. Si a las cifras de Corine 2006 se le añade lo urbanizado recientemente en Arcosur y Parque Venecia, en términos globales Zaragoza ha crecido desde las 6.000 ha (en el año 2.000) hasta las 10.000 actuales, habiéndose colapsado el crecimiento de la mancha urbana restante (unas 2.000 ha) por la crisis inmobiliaria, de tal manera que su desarrollo futuro es realmente incierto. Por sectores, las cifras son: los suelos residenciales pasarían a incrementarse notablemente, de 4.135 ha de suelo urbano a cerca de 5.700 ha, aunque la cifra real actual se aproxima a 4.800 tras la urbanización de las grandes bolsas de Valdespartera, Arcosur y Parque Venecia. La extensión de los usos productivos está conociendo un proceso que ha cuatriplicado la superficie de partida: de las 800 ha iniciales de suelo industrial a las 3.400 (2.600 ha de la plataforma logística, del polígono de reciclado y del polígono Empresarium) quedando todavía expectantes 1.200 de urbanizables productivos. En fin, la superficie de usos terciarios va a conocer un crecimiento sin precedentes hasta superar el 1.000.000 m2 de edificabilidad para usos comerciales, de oficinas, hoteleros, etc. que se están ejecutando principalmente por las actuaciones urbanas estratégicas que recoge el nuevo plan, y que están caracterizando la metamorfosis urbana actual de Zaragoza.

Las actuaciones urbanas estratégicas

El propio PGOU incluyó en su estudio económico un listado de más de 100 actuaciones desde infraestructuras viarias (red arterial, nuevos ejes, transformaciones del viario interior), infraestructuras relacionadas con el ciclo del agua, intervenciones en equipamientos deportivos, educativos, sociales y culturales y espacios libres en los distritos de la ciudad consolidada, actuaciones de movilidad urbana, algunas de las cuales se han acabado integrando en las operaciones estratégicas y financiadas con los tres grandes convenios señalados a continuación, principalmente con los ministerios respectivos y con la Diputación General de Aragón: con Defensa para Valdespartera en 2001, con Fomento para el AVE y transformación de la red arterial ferroviaria y los suelos ferroviarios en 2002 y con Presidencia para la Exposición Internacional de 2008 (que afectaba a Hacienda, Fomento y Medio Ambiente). Otras se han ido acometiendo por los presupuestos municipales, por convenios con otras instituciones (Gobierno de Aragón, Diputación Provincial de Zaragoza), por convenios urbanísticos, por aplicaciones de los fondos estatales de inversión local, por cofinanciación de fondos europeos o por la constitución de empresas de economía mixta, como ha sido el caso de la construcción y explotación de la línea de metro ligero en superficie. Por lo tanto las actuaciones estratégicas han servido para impulsar y dinamizar una parte esencial de las proyectos señalados en el plan.

La intervención en la ciudad consolidada

El PGOU-Zaragoza pone especial énfasis en el modelo de transformación de la ciudad existente, de tal manera que la pretendida metamorfosis urbana de la ciudad comienza por la trama existente. De este modo se han producido numerosas intervenciones en la ciudad consolidada, y en especial en el centro histórico, por ser considerado como un área del modelo territorial del plan, que ha asumido los planes especiales de reforma interior redactados durante la vigencia de su antecesor (San Bruno, San Agustín, Pignatelli, San Blas, Casta Álvarez-Armas). Muchas de las operaciones en la ciudad consolidada, señaladas en el estudio económico del plan general, se han producido en el marco del citado Plan Integral del Casco Histórico. Ejemplos destacados son la reforma viaria del Paseo Independencia, o los proyectos del Teatro Romano, de los Conventos de Santo Domingo y de Mínimos de la Victoria para equipamientos municipales, así como la restauración de la Seo o de iglesias de torre mudéjar (La Magdalena, San Gil), etc. Fuera del ámbito del casco histórico se han producido restauraciones de edificios de interés como el Palacio de la Aljafería, la Estacion del Norte, la antigua Azucarera, el Edificio Paraninfo de la Universidad de Zaragoza, etc.

Un instrumento destacado en la regeneración urbana en Zaragoza ha sido la rehabilitación del tejido residencial más degradado, de manera complementaria al propio Plan Integral del Casco Histórico. Aunque la Ordenanza Municipal de Fomento a la Rehabilitación se aprobó en 1989 para edificios de más de 30 años ubicados en el centro Histórico, coincidiendo con la aprobación del plan en 2001 se extendió su ámbito de aplicación a toda la ciudad, y se pasó de 30 a 40 años la edad de las viviendas. Durante sus más de 2 décadas de vigencia se han invertido unos 150 millones de € (de los cuales unos 80 millones corresponden a las subvenciones de la ordenanza) que han afectado alrededor de 3.000 edificios, la mayor parte de ellos en el centro histórico de Zaragoza. A ello ha contribuido que se declararan en 1999 3 áreas de rehabilitación integrada del casco: Armas-Casta Alvarez, Zamoray-Pignatelli y San Agustín-Alcober, reactivadas en 2008 tras el nuevo convenio con el Ministerio de Vivienda, cuando además se han incluido 5 nuevos ámbitos de rehabilitación integrada: el casco histórico del barrio del Arrabal, además de 4 de los conjuntos urbanos de interés de las viviendas de los 50′ (Picarral, Girón-Escoriaza, Alférez Rojas y Virrey Rosellón). Finalmente, la nueva Ordenanza de Fomento de Rehabilitación de 2010  (aprobada en junio de 2010), además de considerar estos 8 ámbitos de rehabilitación integral, ha creado la figura de áreas de rehabilitación preferente: resto del casco histórico fuera de las 3 ARI’s iniciales, resto de conjuntos urbanos de interés, el ámbito del Plan Integral del Barrio Oliver, pero abriendo la posibilidad de incorporar zonas del Ensanche y de los barrios densificados hasta los años 70.

En todo caso, ambos tipos de intervención citados, tanto la del Casco Histórico (transformaciones viarias, PERI’s, restauraciones, equipamientos) como la Rehabilitación pueden considerarse como líneas de actuación en continuidad con el PGOU precedente de 1986. La dimensión estratégica de intervención interior ha venido de las áreas de convenio o AC del nuevo plan general, que han procurado, junto a la transformación tipo-morfológica del sector y la renovación de usos, generar áreas de nueva centralidad dentro del tejido urbano continuo: las suelos del antiguo Psiquiátrico, el antiguo Seminario, la antigua cárcel de Torrero o el cuartel de San Lamberto. Finalmente, tanto las líneas de recuperación del casco y rehabilitación residencial, como estas figuras más recientes, así como el retorno metodológico en la disciplina urbanística hacia el reciclaje urbano, han contribuido a reforzar la idea de la necesidad de los procesos de renovación urbana en el ámbito exterior a la ciudad histórica pero en tejido urbano continuo. Así se han redactado diversos proyectos como el plan de renovación y revitalización del barrio del Picarral o el plan de revitalización de los barrios del este de la ciudad (San José y Las Fuentes), ésta última con rango de modificación aislada nº 71 del plan general, que se encuentran paralizados por la crisis inmobiliaria y de las haciendas municipales.

Nuevas áreas residenciales: Ecociudad Valdespartera y Arcosur

La intervención en el mercado de la vivienda ha sido un elemento destacado del nuevo escenario de planeamiento urbanístico, especialmente en el modelo de desarrollo urbano que marca el plan general. Así, frente a las actuaciones de tamaño medio propuestas en el plan anterior (Parque Goya y sector 89/1), o al reciente impulso de las pequeñas intervenciones de renovación en el marco del plan integral del casco histórico como el PERI Armas Casta Álvarez, el nuevo PGOU ha hecho posible 2 actuaciones de elevado número de viviendas protegidas, Ecociudad Valdespartera (9.687 viviendas, de las que 9.387 son de protección pública) y Arcosur 21.148 viviendas (12.689 protegidas). Ambas piezas urbanas, además de contribuir a la vertebración de la orla SO de la ciudad, desarrollan una función estratégica en la ordenación general de la ciudad puesto que sirven de transición entre la trama urbana consolidada y el gran complejo de actividad empresarial que supone la combinación de la plataforma logística, del Aeropuerto, de la Feria de Muestras, y de la 2ª estación ferroviaria prevista para el Tren de Alta Velocidad. Ambos planes parciales suponen el remate por la ciudad limitada por la ronda S, a la vez que despliegan un sistema continuo de espacios libres o corredor verde, entre el 3º y 4º cinturón, que constituye un potente elemento de vertebración del territorio municipal.

El proyecto de Ecociudad Valdespartera se ha realizado con criterios de urbanismo sostenible o ecourbanismo, tal y como ha reconocido la mención de buena práctica por el Comité Habitat de las Naciones Unidas en las ediciones de 2004 y 2006 (y de mejor práctica en la de 2012): la vivienda a coste accesible, el urbanismo integrador (tanto en tipologías como en sectores sociales) y especialmente la arquitectura bioclimática. La propia ordenación de la trama urbana se ha proyectado buscando que la orientación de los edificios favorezca la captación solar, fijando entre los edificios distancias suficientes en relación con su altura, generando microclimas por medio de la disposición de superficies vegetales entremezcladas con las calles y repartidas entre las viviendas, y ordenando los jardines comunitarios del interior de las manzanas. El diseño arquitectónico (cubiertas planas para colocación de paneles solares, diferente tratamiento de fachada según orientación) y el sistema constructivo (aislamiento, ahorro del agua, materiales) son, lógicamente, los otros 2 elementos que contribuyen a definir la actuación de Valdespartera como un ejemplo de urbanismo ecológico.

Por su parte Arcosur es uno de los mayores planes parciales del urbanismo reciente español, con 3.648.899 m2 cuya ordenación permitirá edificar 21.148 viviendas (12.689 protegidas) con los mismos criterios de sostenibilidad que Valdespartera, 240.000 m2 de usos productivos y terciarios, y obtener más de 1.500.000 de m2 de espacios verdes sin solución de continuidad con los más de 500.000 de la actuación colindante de Valdespartera. Si Valdesparetera tiene más del 95 % de las parcelas residenciales edificadas y vendidas, el desarrollo de Arcosur está llevando un ritmo diferente. El inicio de la urbanización del sector en junio de 2009 (al igual que el 3º sector de urbanizable residencial en ejecución, Parque Venecia, de 4.103 viviendas) ha significado que la actual crisis económica e inmobiliaria haya condicionado el desarrollo de Arcosur, de tal manera que a inicios de 2013 se ha completado la mitad de las obras de urbanización, pero tan sólo la edificación de un 10 % del total de las viviendas previstas, con todo lo que ello supone.

Desde 2002 se han impulsado otros proyectos estratégicos de inversión mixta o privada, en donde se han creado nuevas áreas de actividad económica, industrial, logística o terciaria que están metamorfizando el pasaje industrial y productivo de Zaragoza. El más importante de ellos es PLAZA, la plataforma logística de Zaragoza, no sólo por su extensión sino por la creación de puestos de trabajo en el sector de la logística, la distribución, el comercio y también el industrial. Emplazada entre el aeropuerto, las vías del AVE y la A-2, disfruta asimismo de la situación estratégica de Zaragoza en el NE de la Península Ibérica. PLAZA se ha concebido como un avanzado centro intermodal de transportes y plataforma logística de nueva generación, como puerto seco y como centro de integración para los operadores logísticos. Ocupa una superficie total de 12.826.898 m2, de los cuales más de 5.000.000 se destinan para áreas de actividad (logística, comercial, parque empresarial), 2.000.000 para zonas verdes y más de 2.000.000 para un nuevo complejo intermodal ferroviario.

El 2º gran complejo industrial y terciario es el Polígono Tecnológico del Reciclado (PTR), de 8.355.088 m2, de los cuales hay 418 ha de suelo industrial neto destinado a albergar empresas e industrias relacionadas con la transformación y producción de nuevos bienes a partir del uso de los residuos. Este polígono, junto a su vecino Empresarium de otras 350 ha, ha permitido el traslado de industrias pesadas que se ubicaban en el interior de la ciudad y ha atraído otras nuevas, lo que va generando una nueva centralidad al SE de Zaragoza.

Desde el punto de vista urbanístico, los procesos de terciarización de las ciudades se han manifestado en la transformación de usos de la trama residencial o en la creación de nuevas áreas de actividad empresarial. En Zaragoza, además del suelo terciario y comercial de PLAZA, PTR y Empresarium se han proyectado otras 3 actuaciones de uso terciario que están contribuyendo igualmente a la metamorfosis de los planes parciales residenciales o de la periferia no consolidada y contribuyendo a implantar la llamada economía simbólica: World Trade Center Zaragoza (60.000 m2), Aragonia (170.000 m2, según proyecto de Rafael Moneo) y Puerto Venecia (150.000 m2). Los 2 primeros se han asentado sobre las piezas centrales que resultan entre los ejes paralelos de los polígonos de vivienda de los 70′, Actur y Universidad, mientras que el 3º es una nueva centralidad en el S de la ciudad. No obstante, la enorme disponibilidad de suelo para actividades terciarias ha derivado en una clara sobreoferta que convendría replantear. A los 6 sectores citados, hay que añadir pequeñas actuaciones de edificios para oficinas en el tejido de la ciudad consolidada, pero especialmente los más de 400.000 m2 edificables para usos terciarios en 2 de los ámbitos estratégicos, Parque Empresarial de la Expo y suelos de Zaragoza Alta Velocidad.

El impacto urbanístico de la Alta Velocidad ferroviaria

Una de las principales operaciones estratégicas que ha considerado el plan general es la ordenación de los suelos ferroviarios de la Avenida de Navarra y del Portillo como consecuencia de la construcción de la línea de alta velocidad, de la estación intermodal y del soterramiento de las vías, lo que ha permitido liberar 1.148.349 m2 de usos ferroviarios para su transformación en una nueva centralidad urbana, residencial y terciaria. La gran pieza urbana denominada “Barrio del AVE” ha sido ordenada pormenorizadamente por medio de 2 modificaciones de PGOU, con el objetivo de que la solución propuesta cumpliera una serie de objetivos propios de este tipo de proyectos de regeneración urbanística: generar una polaridad urbana de rango metropolitano y regional por la función de la estación intermodal y por los equipamientos anejos, prever áreas de relación que puedan alojar en el futuro nuevos elementos de centralidad, viviendas (3.616), negocios o terciario (243.680 m2) y que creen empleo cualificado ligado a las nuevas tecnologías, mejorar la accesibilidad general de la ciudad por medio de la implantación de un sistema de transporte colectivo como la línea de cercanías que vertebre la ciudad en sentido E-O, generar nuevas zonas verdes por renovación de usos (294.411 m2) e incorporar a la ciudad de forma efectiva los espacios naturales próximos en transición a las riberas del Ebro, mejorar la calidad y la escena urbana de la ciudad existente, generar una zona permeable que borre la cicatriz urbana existente (incluyendo aquí el corredor Oliver-Valdefierro), vertebrar un eje urbano peatonal que sirva de acceso al recinto de la Exposición Internacional de 2008, etc.

La ordenación del sector supone unas inversiones en la ejecución de los proyectos de urbanización (desmantelamiento y/o soterramiento de las vías, urbanización de sistemas generales y locales) superior a los 1.000 millones de € que está llevando a cabo la Sociedad Zaragoza Alta Velocidad, participada por las administraciones central, autonómica y municipal, para el desarrollo del convenio que se firmó en 2.002, y que integra las actuaciones tendentes a la reposición y traslado de las instalaciones ferroviarias, la transformación urbanística e integración de los suelos del ámbito, como de la comercialización de las viviendas y los usos terciarios. Hasta el momento se ha procedido al cubrimiento de las vías entre Almozara y el Portillo, al cierre del 3º cinturón y construcción del puente del III milenio, a la construcción de un túnel para cercanías, y se urbanizado el ámbito este por su conexión e integración con el ámbito del recinto Expo. Falta de urbanizar alrededor de la mitad de lo previsto (sector O), que se encuentra asimismo en una situación de incertidumbre ya que casi no se han vendido ninguna de las 23 parcelas lucrativas de este ámbito, lo que ha imposibilitado amortizar la deuda de 400 millones de € que mantiene la Sociedad.

Mención especial merece el programa denominado Milla Digital que afecta tanto a una parte de la edificación terciaria (21.200 m2 de techo están reservados exclusivamente a actividades relacionadas con las nuevas tecnologías o con la economía del conocimiento, casi un 10 % del total de la edificabilidad del ámbito), como a la instalación de una potente red de telecomunicaciones o de mobiliario urbano interactivo en los proyectos de urbanización del barrio del AVE. El 3º elemento distintivo de Milla Digital es la construcción de una serie de equipamientos que sirvan para promover la innovación y la creatividad: el Pabellón Digital del Agua, el Centro de Arte y Tecnología y el Caixaforum.

Las riberas del Ebro y los espacios libres

El Avance del PGOU de 1.997 incorporó un 1º documento sobre un plan director de actuaciones en las riberas del río Ebro que incluía objetivos, criterios y propuestas de actuación en los tramos naturales, en las zonas de transición y en el ámbito urbano para favorecer la integración urbanística entre la ciudad y el río y mejorar las condiciones del medio ambiente urbano de Zaragoza. Coincidiendo con la aprobación definitiva del PGOU, se redactó en 2001 un anteproyecto de los espacios públicos de la ribera urbana del río Ebro que ha servido de base para la elaboración de los proyectos de intervención y urbanización que se han ejecutado como una de las grandes actuaciones complementarias a la construcción del recinto de la Exposición Internacional. De hecho, en un análisis comparativo del legado construido y del impacto urbanístico de las exposiciones recientes se identifica el evento de Zaragoza de manera similar a las exposiciones de París en 1989 y Lisboa en 1998, Londres 2000 o Barcelona 2004, en las cuales la principal aportación que realiza la celebración de la exposición sobre la trama urbana es la regeneración del frente fluvial.

El «Plan de Riberas en el río Ebro» se ha dividido en 14 unidades de intervención que suman un total de 829.000 m2 (casi 9 km lineales) y que han supuesto una serie de actuaciones que tienen como denominador común la mejora del espacio público y la escena urbana: la renovación integral del viario público, la construcción de un azud, de equipamientos deportivos para la navegación, de pasarelas peatonales sobre el río y de puentes (como el Puente del Tercer Milenio de Juan José Arenas), la nueva regulación del tráfico y el aparcamiento en superficie, la recuperación y ejecución de zonas verdes de ribera, por medio de diferentes tratamientos, natural (limpieza), en escollera o en parque lineal urbanizado.

Este plan de riberas en el Ebro, como elemento central del plan de acompañamiento de la Exposición Internacional de 2008, ha venido acompañado de una serie de intervenciones similares en los otros 2 ríos de Zaragoza (Gállego y Huerva), al mismo tiempo que en el Canal Imperial de Aragón en su tramo urbano. Todo ello, unido a la transformación de la vía ferroviaria en el Corredor Verde Oliver Valdefierro y al sistema continuo de espacios libres de PLAZA, Arcosur, Valdespartera, los Pinares de Venecia, además de los del Barrio del AVE y del Parque Metropolitano complementario al recinto de la Expo, está modelando un anillo o cinturón verde que contribuye a la citada metamorfosis de la ciudad. En términos absolutos, según los datos proporcionados por el servicio de parques y jardines del Ayuntamiento de Zaragoza, la ciudad ha pasado de 1.330.000 m2 de zonas verdes urbanas a 6.200.000 en la actualidad.

 La Exposición Internacional de Zaragoza 2008

La elección de Zaragoza como sede de la Exposición Internacional de 2008 dedicada al Agua y Desarrollo Sostenible, ha hecho posible que buena parte de los proyectos anteriores se avanzara en el tiempo, al igual que otros relacionados con las grandes infraestructuras de transporte, recogidos en el citado convenio: cierre de la red arterial por el 3º (Z-30) y por el 4º (Z-40) cinturón, acceso N a la ciudad por la A-23, nueva terminal del aeropuerto, etc. Sin embargo, el propio recinto de la Expo constituye una nueva pieza urbana estratégica de centralidad de usos cívicos y terciarios a partir de la transformación de 145 ha de huerta del meandro de Ranillas en la margen izquierda del Ebro, dentro de la estrategia general de riberas del río, dotado de una buena accesibilidad y próximo a la estación del AVE. El plan director de la candidatura (2004) marcó las líneas generales de intervención en el meandro, dividiendo la superficie total entre un parque fluvial (120 Ha) y el recinto propiamente dicho de la Exposición (25 Ha), y que se han concretado posteriormente en las 3 modificaciones enunciadas del PGOU-Zaragoza.

 

Dentro del recinto de la Exposición destacan edificios singulares como equipamientos para su posterior utilización por la ciudad: la Torre del Agua, el Pabellón Puente, el Pabellón de España, el Acuario Fluvial, el Palacio de Congresos o el Pabellón de Aragón. En segundo lugar el conjunto de edificios para los Pabellones Internacionales ha sido actualmente transformado en un parque empresarial y de oficinas, cuya comercialización también está resultando difícil por la coyuntura del mercado inmobiliario y la sobreoferta de suelo para actividades terciarias. Finalmente, los paseos de ribera y el ámbito donde se ubicaron las plazas temáticas constituyen hoy en día un espacio público y ciudadano, que además sirve de conexión entre la trama de la ciudad histórica y el Parque Metropolitano del Agua, como uno de los principales legados urbanísticos que han dejado la Exposición, y que ha contribuido a caracterizar el nuevo paisaje urbano de Zaragoza.

El contexto actual

La voluntad de la ciudad del 1.000.000 de habitantes, de las 400.000 viviendas (más de 110.000 nuevas), de las casi 5.000 ha de suelos productivos y del 1.000.000 de m2 de superficie edificable de usos terciarios ha chocado con la realidad económica e inmobiliaria, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en España a partir de 2008. Lo anecdótico es que el 15.9.2008, el día siguiente a la clausura de la Exposición Internacional, se declaró en quiebra el banco Lehman Brothers, precipitándose una crisis financiera internacional que se ha extendido a Europa y a España. Lo no anecdótico es la restricción en el crédito hipotecario (unido al incremento del IVA y la supresión de la desgravación fiscal por IRPF) como factores que contribuyen decididamente a la caída de la demanda en el mercado inmobiliario. Y que la crisis inmobiliaria es el reflejo de una crisis general, que en Zaragoza se traduce por una tasa de desempleo del 20 % (40 % en el caso del paro juvenil, aunque ambas cifras son inferiores a la media nacional). Tampoco es desdeñable el dato de la drástica reducción de la natalidad en la ciudad, en el entorno del 22 % entre 2008 y 2012.

Crisis económica, laboral y social, estallido de la burbuja inmobiliaria y caída de la demanda de productos inmobiliarios son los rasgos en los que se mueve el contexto urbano español y zaragozano en los inicios de 2013, como puede comprobarse en el brusco descenso del precio de la vivienda en Zaragoza desde los inicios de la crisis (el último dato es del 8’9 % de caída en el conjunto de 2012), con lo que ello implica de ralentización e incluso paralización de buna parte de los proyectos antes expuestos.

Por una parte, las viviendas edificadas al amparo de los suelos urbanizables del nuevo PGOU son realmente 12.500 en total (1/6 parte de la capacidad residencial total del plan): unas 9.500 viviendas en Valdespartera (casi la totalidad del sector), más aproximadamente 2.000 en Arcosur (menos del 10 % del total) y 1.000 en Parque Venecia (menos del 25 %). Además las condiciones de mercado actual en plena crisis inmobiliaria están dificultando la comercialización de las viviendas y han paralizado no sólo la tramitación y aprobación de los instrumentos de gestión urbanística como los proyectos de reparcelación, sino también los proyectos de urbanización de los más de 20 sectores de suelo urbanizable con plan parcial definitivamente aprobado, así como de los sectores de suelo urbano no consolidado. La modificación del plan parcial de Arcosur (más edificabilidad para garantizar la supuesta viabilidad financiera del sector) es el ejemplo paradigmático que muestra la situación real. A ello hay que añadir que en la actual constitución de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) se incorporarán denominados activos tóxicos inmobiliarios, incluidos suelos y edificios de la ciudad de Zaragoza. En otras palabras, con una caída de precios que no ha tocado fondo, con un número de transacciones de compra-venta que igualmente sigue cayendo, y con dos sectores en avanzado estado de urbanización que todavía pueden acoger casi 20.000 viviendas, resulta altamente improbable que se proceda a la urbanización de nuevos sectores.

Por otra parte, la práctica totalidad de las viviendas y oficinas proyectadas en los proyectos estratégicos (Zaragoza Alta Velocidad, ExpoZaragoza Empresarial) no encuentra comprador 3 años después de haberse clausurado el evento internacional, salvo la presencia de oficinas de la administración autonómica, a pesar de las rebajas en el precio del suelo o de la modificación de la localización de los usos lucrativos en el Portillo y Delicias. También quedan varios millones de m2 edificables para usos productivos vacantes, especialmente en las parcelas de los 2 proyectos supramunicipales.

En consecuencia: sin tener que urbanizar un solo m2 más de suelo para usos residenciales o productivos, la ciudad de Zaragoza tiene unas reservas de suelo suficientes y con la dotación de infraestructuras básicas para satisfacer una demanda inmobiliaria que lleva ya varios años en declive. La metamorfosis urbana reciente de Zaragoza ha provocado un paisaje de barbecho urbano que es característico en otros ámbitos metropolitanos españoles: sectores enteros completamente urbanizados y con parcelas vacantes, o sectores con bloques de viviendas que iniciaron la estructura y llevan años sin concluir la edificación junto a bloques ocupados pero aislados en medio de la urbanización sin colmatar, etc. Y que en el caso de Zaragoza se da con igual o mayor intensidad en los municipios del entorno, especialmente La Muela.

Conclusiones

Zaragoza constituye un ejemplo relevante del modo de crecimiento demográfico y urbanístico de las ciudades españolas, en cuanto a ritmo e intensidad. La concentración metropolitana producida a partir de los 60′, ralentizada durante los 80′ y principios de los 90′, ha vuelto a reactivarse en el contexto de la burbuja inmobiliaria que ha experimentado España durante la década 1997-2008, con ritmos de construcción de viviendas superiores al medio millón en determinados años, más que Alemania, Francia e Italia juntas. En este marco, resulta indiscutible que en los últimos años la ciudad de Zaragoza ha conocido un intenso proceso de transformación urbanística, en el que han venido a converger una fase de desarrollo económico y de demanda inmobiliaria con el impulso de diversos proyectos estratégicos y con una nueva etapa de ordenación y regulación de la forma urbana a través del planeamiento general.

En líneas generales, y siguiendo el modelo establecido para explicar la morfogénesis metropolitana de Barcelona, pero también aplicado a otras ciudades como Valencia o Tarragona puede concluirse que la metamorfosis urbana de Zaragoza ha sido un proceso que ha conocido las siguientes etapas:

Una 1ª fase de metropolitanización ligada a los procesos de concentración demográfica, éxodo rural e industrialización, entre los 50′ y finales de los 70′, en donde el crecimiento urbano se produjo esencialmente por agregación de polígonos a la trama urbana histórica, al Ensanche y al suburbio residencial consolidado hasta entonces.

Una 2ª fase de compactación y reforma interior, durante el relativo parón demográfico de los 80′ e inicios de los años 90′, en donde la trama urbana apenas creció, con las excepciones en un espacio exterior más o menos inconexo que experimentó el inicio y desarrollo de los procesos de periurbanización y dispersión urbana.

El 3ª momento es el de la burbuja inmobiliaria descrita entre mitad de los 90′ y el año 2008, en donde coincide la expansión metropolitana con la ejecución de proyectos estratégicos en el municipio capital, y en términos de morfogénesis urbana, se produce un crecimiento simultáneo por polarización y por urbanización extensiva, lo que ha provocado una evidente desvertebración territorial, no sólo en el interior de la ciudad, sino en el conjunto del entorno metropolitano.

A partir de 2008 se entra en una fase de estancamiento y crisis, en donde tan sólo se urbanizan 2 sectores residenciales de la capital, lo que refuerza y agrava el desacoplamiento entre los crecimientos urbanísticos y demográficos que la “radiografía” del proyecto Corine ya había detectado. Y se inicia una fase cuyo final es difícil de prever, pero cuya duración será larga hasta que el mercado inmobiliario sea capaz de digerir toda la producción de espacio urbano de los años anteriores, y se vuelva a invertir el ciclo de vida urbano.

En todo caso, a lo largo del presente texto se constata que las previsiones de suelo para viviendas y para implantación de actividades económicas (industriales, logísticas, terciarias) ha superado con creces las necesidades reales de nueva urbanización. Esta evidencia ha quedado incluso más reforzada con la duración y extensión generalizada de la actual crisis económica e inmobiliaria (extensible a las haciendas locales), así como con la reciente ralentización del crecimiento demográfico.

Por otra parte, la transformación de la ciudad también se está produciendo en la llamada ciudad consolidada, en cuyos distritos se está además acentuando un proceso de degradación del tejido residencial y un envejecimiento demográfico debido a que los hogares jóvenes se crean en los nuevos ámbitos residenciales de los suelos urbanizables del plan de 1986, así como de Valdespartera, Arcosur y Parque Venecia. A su vez, es en esos mismos ámbitos de la trama compacta en donde la población extranjera se sitúan en porcentajes superiores al 10 % del total de la población del distrito.

Ello implica entender las tensiones espaciales de una ciudad que plantea crecer por extensión y de manera simultánea por transformación interna. Y que ha sido posible en ciclos expansivos demográficos y económicos, en consecuencia inmobiliarios. En todo caso la incertidumbre del escenario actual, debe servir para impulsar (y no sólo en el caso de Zaragoza) una reflexión colectiva sobre la ciudad y su planificación urbana, en el sentido de plantear no sólo ciudades más dinámicas y sostenibles, sino también ciudades cuya metamorfosis avance en los procesos de cohesión territorial y equilibro espacial, contemplando actuaciones que vayan desde un mayor fomento de la rehabilitación, como recoge la actual legislación urbanística, hasta la poco deseada, pero quizás sensata, solución de descatalogar suelos urbanizables.

MIGUEL GONZÁLEZ, Rafael de. Metamorfosis urbana en Zaragoza. Biblio 3W. Revista Bibliográfica de Geografía y Ciencias Sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 25.7.2014, Vol. XIX, nº 1083.

<http://www.ub.es/geocrit/b3w-1083.htm>. [ISSN 1138-9796].

En el Informe “Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables 1996. Catálogo de Áreas Vulnerables Españolas”. Ministerio de Fomento‐Instituto Juan de Herrera. ETSAM-UPM. HERNÁNDEZ AJA, Agustín, se identifican en 1991 los barrios vulnerables de 1.‐ San Pablo, 2.‐ La Magdalena y 3.‐ Oliver, además de las zonas de LAS FUENTES (Barrio al E de la ciudad, con el Ebro como límite al N y la línea de ferrocarril al E. Incluye el Grupo Firón y el Grupo Escoriaza. Nació en los 50′, por iniciativa de la Obra Sindical del Hogar. Se trata de un barrio obrero, uno de los sectores más densos de la ciudad, pero desde el resto de Zaragoza no está mal considerado); GRUPO “ALFÉREZ ROJAS” (situado en el barrio de Las Delicias, que es un barrio de elevada densidad de población. Este grupo fue edificado por la Obra Sindical del Hogar a mediados de los 50′. Son bloques de 4 plantas de construcción muy sencilla (muros de carga y forjados de pequeñas luces). La población que habita en este grupo de viviendas es anciana, con recursos mínimos), VALDEFIERRO (barrio, delimitado por la antigua carretera de Madrid al N y la línea  del ferrocarril al E, surgió a partir de parcelaciones marginales y autoconstrucción. En la actualidad hay población nueva que está construyendo su vivienda con un cierto nivel de calidad allí y renovando el parque de viviendas existente. Hay espacios libres y es un área en renovación, aunque aún persisten algunas de las deficiencias de su origen. Existen parcelas con uso industrial, ocupadas por naves y talleres),  BARRIOS RURALES NORTE (Los barrios rurales norte se tratan de pueblos anexionados a principios de este siglo al Ayuntamiento de Zaragoza. Sus características son las de núcleos rurales nacidos a lo largo de vías de comunicación, con algún núcleo de barraquismo. Las acciones tendentes a mejorar la calidad de los servicios e infraestructuras en los barrios rurales tendrán en general una repercusión favorable en las posibilidades de legalización de algunas parcelaciones irregulares que cumplan además otras condiciones).

En 2001 son los barrios de 1.‐ Oliver/La Camisera, 2.‐ San Pablo, 3.‐ La Magdalena y 4.‐ Las Fuentes; además las zonas de GRUPO “ALFÉREZ ROJAS” (grupo de bloques lineales situado en el barrio de Delicias, barrio que se caracteriza por tener una elevada densidad de población, edificado por la Obra Sindical del Hogar a mediados de los 50′, son bloques de 4 plantas de construcción muy sencilla (muros de carga y forjados de pequeñas luces). Las viviendas, en general, son de pequeño tamaño, los espacios existentes entre los bloques están generalmente ocupados por vehículos aunque, por otro lado, la zona goza de buena calidad de urbanización y arbolado, la población que habita en este grupo de viviendas es predominantemente anciana y con recursos mínimos. Está incluido dentro de los Conjunto Urbanos de Interés de Zaragoza para su rehabilitación (zona C, grado 1), GRUPO «HOGAR CRISTIANO» (situado en el barrio de Delicias, y formado por 2 edificios de los 50′ de manzana cerrada con patio interior. Son edificios de 4 plantas con viviendas en planta baja de construcción muy sencilla. Las viviendas, en general, son de pequeño tamaño. La población que habita en este grupo de viviendas es predominantemente anciana y con recursos mínimos. La sección censal detectada tiene un indicador de vivienda superior al 2,5 %. Está incluido dentro de los Conjunto Urbanos de Interés de Zaragoza para su rehabilitación), ARRABAL (situado en la margen izquierda del río Ebro. Está considerado como uno de los barrios más antiguos de la ciudad debido a que era el lugar donde vivían muchos agricultores de Zaragoza y el 1º barrio de la margen izquierda. Este irregular desarrollo residencial tiene un 75% de las viviendas actuales construidas después de 1950. Hasta la construcción de la Estación del Norte, en 1861, el territorio mantiene funciones casi únicamente agrarias, basadas en el importante sistema de riegos (acequia de El Rabal, que da nombre al barrio, y la Ortilla); BARRIO JESÚS (se ubica en la margen izquierda del río Ebro cercano al Puente del Pilar. Se considera uno de los barrios más antiguos de la ciudad. Está conformado por edificaciones antiguas, con ciertos problemas de mantenimiento, sobre todo de las fachadas. El viario es angosto, así como las aceras, que tienen unas dimensiones mínimas. Se aprecia falta de arbolado en la zona); GRUPO «EL PICARRAL» (barrio situado en la margen izquierda del Ebro, rodeado al N por la urbanización Parque Goya, al S por el Arrabal, al E por el Polígono Industrial Alcalde Caballero y al O por el barrio de la Zalfonada. La principal calle del barrio es la avenida San Juan de la Peña, que cruza el barrio de N a S; también la avenida de Salvador Allende es otra de las principales vías del distrito, ésta última lo circunvala desde el SO al N. El Picarral siempre se ha caracterizado por ser una zona de población reivindicativa. En ella se han fundado numerosas asociaciones e iniciativas civiles. El grupo «El Picarral» es un conjunto de bloques lineales de viviendas. Se observa deterioro en las fachadas, así como falta de aislamiento. Está incluido dentro de los Conjuntos Urbanos de Interés de Zaragoza para su rehabilitación).

En 2006 son los barrios vulnerables de 1.‐ San Pablo/Casco Histórico y 2.‐ Delicias, y las zonas de GRUPO «EL PICARRAL», EL PORTILLO (Esta área se caracteriza por tener un viario angosto dominado por el coche y con escasez de arbolado. Las edificaciones son de 4 o 5 plantas y en ellas no existe mucho comercio en planta baja) y PARQUE ROMA (Esta zona se caracteriza por tener un viario excesivamente estrecho en proporción a la elevada altura de las edificaciones, generalmente de cinco plantas. Los edificios no tienen grandes deficiencias, aunque existen numerosos solares vacíos, fruto de derribos de edificaciones muy antiguas que habían quedado obsoletas. Existe arbolado en las calles aunque no se detectan espacios libres de entidad).

Además los Grandes desarrollos residenciales pendientes de edificar en Zaragoza acumulan 4.083.320 m2 de edificabilidad residencial, prevista para 35.521 viviendas, estando pendientes 28.728 viviendas. Son los sectores de F-53-4 (159.107 m2 de suelo para 245.839 m2 de techo residencial para 2.538 viviendas, pendientes 2.150), o sector G11/16-1 (114.069 m2 de suelo para 168.835 m2 de suelo para 1.126 viviendas, pendientes 1061 viviendas), sector G44-2 (506.147 m2 de suelo para 583.638 m2 de techo para 3.396 viviendas) o el sector SUZ 55-1 (255.524 m2 de suelo para 174.535 m2 de techo para 1.483 viviendas).

1. El principio del fin

En las últimas décadas, Zaragoza se ha transformado de manera radical respondiendo a las necesidades del capital financiero y no a las de la comunidad que la habita. Entre 1970 y 2010 la población ha pasadode 600.000 a 675.000 habitantes y, sin embargo, su superficie urbanizada se ha duplicado. El negocio surgido alrededor del boom inmobiliario, de los macro eventos y de sus infraestructuras asociadas ha sido el motor de esta transformación, con un alto grado de consenso social en su momento y un reguero de cadáveres urbanísticos, deudas y serios problemas sociales en la actualidad. Zaragoza es la única de las 5 grandes ciudades del Estado gobernada en este último periodo por el PSOE, apoyado en la última legislatura por Izquierda Unida y la Chunta Aragonesista, al tiempo que el Gobierno de Aragón estaba en manos del PP. Este Ayuntamiento no ha marcado ninguna diferencia sustancial en lo referente a los modos de gobierno, funcionando como facilitador de la articulación de los intereses de la oligarquía local con los del capital financiero. Através de un raudo repaso podemos ver en esta élite local a Ibercaja en el centro de los negocios. La entidad financiera controla gran parte de los medios de comunicación locales, como el Grupo Heraldo. Alrededor encontramos una red informal de familias influyentes y, entre ellas, las que en el último ciclo se han lucrado con el negocio inmobiliario: Ebrosa (controlada por Ángel Luengo ), Montecanal (López Madrazo), Tabuenca, Paymar (Giménez Lombar) y Castillo Balduz.

Partidos y poderes locales

La connivencia de los poderes electos con los intereses de las oligarquías locales se observa de manera especialmente clara en uno de los grandes escándalos inmobiliarios de la ciudad del Ebro, el caso Averlyes. Se trata de una antigua fundición, declarada Patrimonio Industrial de la ciudad, a la que quieren derribar en beneficio de la constructora Brial, con cuyos dueños se sabe que el actual candidato a la alcaldía por el PSOE mantiene una estrecha relación. Los escándalos de corrupción han alcanzado también a gran parte de los partidos locales Algunos ejemplos son los presuntos excesos respecto al presupuesto inicial de la plataforma logística PLAZA, que salpican al PSOE, o el conocido como Caso Molinos, en el que una alcaldesa del PAR se sigue enfrentando a más de 30 años de cárcel por cohecho, prevaricación y blanqueo en torno al megalómano crecimiento de una pequeña localidad del extrarradio zaragozano.

2. Los días oscuros

Sin llegar a ser considerada ilegal, la dinámica de estas décadas deja ver claramente un gobierno municipal doblegado a los intereses financiero-inmobiliarios.

En el año 2004 el Ayuntamiento de Zaragoza firmó un convenio con Ibercaja por el cual la entidad compraba terrenos en el meandro de Ranillas (donde se situó después la Expo 2008) para perrnutarlos por aprovechamientos urbanísticos en Arcosur. Esta permuta sirvió como pistoletazo de salida para una promoción urbanística de 21.500 viviendas (la mayor de todo el Estado español) en una zona de baja calidad ambiental, dentro del cono de ruidos del aeropuerto de Zaragoza y a 11 km del casco urbano.

Por otro lado, se fue creando todo un reguero de nuevos barrios (Valdespartera, Parque Gaya, Parque Venecia ) entre el 3º cinturón (Z30) y el 4º (Z40), donde se ha mandado a vivir a todo un sector de la población que sólo así podía acceder a la vivienda en propiedad.

Con ello se ha ido vaciando el casco urbano consolidado mientras estos nuevos barrios presentan serios problemas debidos a la carencia de equipamientos.

En mayo de 2001 se consiguió, con un alto consenso político, establecer una moratoria a la construcción de nuevas grandes superficies, pero duró apenas 4 años. La Confederación de Empresarios de Comercio de Aragón declaraba que «la implantación de lkea se ha utilizado como Caballo de Troya para abrir paso a otros proyectos que combinan tanto intereses comerciales como inmobiliarios». El área ocupada por las grandes superficies prácticamente se triplicó entre 2005 y 2011 hasta 624.320 m2. La densidad comercial de Zaragoza sólo es superada a nivel estatal por la Comunidad de Madrid.

Los grandes proyectos alcanzaron su clímax con la Exposición Internacional de 2008, tras la que pudo constatarse su carácter de gran operación inmobiliaria que, además de adecentar las riberas de los ríos urbanos, acabó dejando una colección de cadáveres urbanísticos inservibles y muy costosos de mantener: el Pabellón Puente, la Torre del Agua, el Pabellón de Aragón, el teleférico…La información del Tribunal de Cuentas desveló que la Expo acumulaba 500 millones de euros en pérdidas .

Tras el breve paréntesis que supuso la Expo 2008, la afección de la crisis en Zaragoza fue implacable y más aún en el sector de la construcción. Grandes proyectos quedaron detenidos configurando un paisaje devastado compuesto por solares defenestrados y edificios sin terminar: Arcosur, Milla Digital, Proyecto SUZ55, PLAZA, Zaragoza Golf. .. Mientras tanto, los polígonos industriales iban languideciendo al tiempo que las oficinas del lNAEM se llenaban a rebosar. A estos procesos se fue uniendo la privatización de prestaciones municipales.

Es reseñable el control cuasi monopolístico de algunos servicios sociales, como las casas de juventud, los pisos tutelados, los servicios para mayores o la educación de calle por parte de grandes fundaciones como la Rey Ardid o la Federico Ozanam. Todo ello se ha traducido en la intensificación de la precariedad y en una agudización de la crisis de cuidados, sobre todo entre las personas migrantes, desempleadas, jóvenes, mayores y entre los estratos más empobrecidos de la población.

3. La ira de los justos

A partir de finales del año 2008, cuando la burbuja se desinfla en la ciudad, comienza a hacerse evidente la verdadera naturaleza de las políticas del periodo del consenso ciudadano (1997-2008) y emerge la ebullición del disenso. En un primer momento, el 15M asalta la plaza del Pilar y hace tambalear los planteamientos no sólo de la limitada disidencia organizada sino también la de buena parte de la sociedad en su conjunto.

Una segunda fase ha sido la de la efervescencia de nuevos movimientos en defensa y promoción de bienes comunes como la educación, la sanidad, la vivienda o el agua. El recorrido de estas iniciativas ha sido muy dispar. La Marea Verde vivió dos intensos cursos de movilización tras los que su actividad ha quedado reducida a mínimos. La labor de Stop Deshaucios ha sido constante y ha marcado un hito en la construcción del consenso ciudadano en torno a un movimiento social. LaMarea Azul, surgida a principios de 2013, se materializó en la unión de decenas de colectivos constituidos en la Red de Agua Pública en Aragón (RAPA), que consiguió paralizar el intento de privatización de la gestión del agua en Zaragoza.

Otras nuevas iniciativas económicas y sociales tratan, en algunos casos, de situarse al margen de lo institucional (Oficina de Okupación VPO, Ecored Aragón, Cooperativa Integral Aragonesa) o, en otros, de generar nuevas institucionalidades híbridas entre lo público y lo comunitario (Centro Social Comunita rio Luis Buñuel, Plataforma Salvemos Averly).

También han su rgido proyectos de ernpresarialidad política como La Pantera Rossa, librería y espacio al servicio de los movimientos sociales, o de comunicación alternativa como la agencia de noticias Arainfo, al tiempo que se ha fortalecido la red de economía social REAS Aragón. Desde el verano pasado, una parte sustancial del activo tejido social zaragozano ha emprendido una vía más propositiva a través de un «experimento » municipalista llamado Zaragoza en Común;

Esta plataforma está siendo una conjunción compleja de intereses diversos que por ahora, no ha conseguido llenar de contenido la repetida hipótesis del «desborde ciudadano». A cambio, sí ha obtenido grandes logros como una nueva metodología abierta y participativa, el apoyo de las secciones locales de partidos como Podemos e lU y, sobre todo, la positiva experiencia de las primarias sin listas a las que pudo presentarse cualquier habitante de Zaragoza y en las que votaron 3.700 personas.

Las expectativas puestas en estas nuevas apuestas son muy altas, y más frente a las elecciones de mayo. Pero su efectividad dependerá en gran medida de su capacidad para poner a las personas en el centro de los asuntos urbanos y especialmente, de la continuidad de unos movimientos sociales vigorosos que sigan marcando desde la calle el rumbo hacia un buenvivir para todas.

Cercanías: una radiografía diferente de nuestras ciudades. Diagonal-La Marea. 2016

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La Zaragoza del XXI sigue sobresaltada por la crisis que sobrevino al día siguiente de acabar su EXPO 2008, y todavía se pregunta (la corporación) cómo rentabilizar imaginativa y financieramente el esfuerzo invertido. Y a veces, la huida, habla de recalificaciones, modificaciones de PG,… sospechando que el objetivo serían las escasas 100 ha de Huerta que aún quedan en «Las Fuentes»…

Y las bolsas de viviendas vacías, y el Tranvía… y el pensamiento único. Dejemos que la idiosincrasia de Zaragoza gobierne Zaragoza, porque también se pone en duda la soberanía de las decisiones territoriales (municipales, comarcales, regionales??).

“La movilidad en Zaragoza ha vivido cambios radicales en los últimos años, por este motivo, y para afrontar el diseño de los hábitos y maneras de desplazamiento de los zaragozanos y zaragozanas de cara al futuro, el Ayuntamiento de Zaragoza afronta ahora una nueva etapa en la construcción de un esquema de movilidad colectiva que contribuya a un modelo de ciudad Mediterránea, compacta, accesible, saludable y sostenible”.

Hoy Zaragoza tiene una población de 664.953 habitantes y un parque residencial de 316.941 viviendas, de las cuales 10.647 son unifamiliares (el 3,36% del total). Su parque de viviendas aun contiene cerca del 12,5% de viviendas anteriores a los 60′ y cerca del 1% con más de 100 años, pero la mayoria es de los 60′ con 66.056 viviendas (el 20,8%), y de los 70′, con 70.630 viviendas (el 22,3% del total); en los 80′ se levantan 44.504 viviendas (el 14,0%), en los 90′ son 40.988 viviendas (el 12,9% del total), y en la década prodigiosa 2000-2009 son 47.220 viviendas (el 14,9%). Demasiada oferta de viviendas,… ahora el mercado inmobiliario está… haciendo la digestión (parado).

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Cada mercado es local.

Cada municipio tiene su singularidad.

Cada municipio se retrata en su parque residencial.

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…seguiremos analizando en próximas entregas los 250 municipios mayores de España