Cuaderno de bitácora. El día a día.

“…ha sido éste, un año de transición…”

Se suele decir que cuando uno está en transición, al menos no está como estuvo, y además, va camino de como estará…

Siempre en movimiento.

La vida es un camino, y la actividad profesional, también. Siempre he tenido claro que había proyectos para “comer” y proyectos para “disfrutar”, y estos años pasados, contienen aún ambos.

Estado previo de una vivienda, cuyo edificio sufrió, allá en 1997, las vicisitudes de pertenecer a un Area de Rehabilitación Preferente en el centro de Madrid, y cuyos antiguos propietarios hicieron cuanto pudieron para “…disfrutar de una vivienda digna y adecuada…”

Comenzaba el año con el reto de encontrar una inversión en compra de inmueble en el centro de Madrid. Reto duro de verdad. Axioma 1: “…location, location, location…”. Es el eterno principio universal de quien busca dónde establecerse. Conseguido. Buen precio. Ahora, proyecto, ideas, proveedores, materiales, actores en escena. Gestión integral de proyectos para unos, Project Manager, para otros, Misión completa, … plazo de entrega improrrogable, el cliente, ha de dejar una vivienda en alquiler el “sábado santo” 1 de abril.  Procedimiento administrativo autorizante, “comunicación previa”, demoliciones, refuerzos, aislamiento proyectado total del volumen, retejado y colocación de carpinterías y vidrios de calidad. Ya podemos trabajar dentro.

Reforma de vivienda en el centro de Madrid. 8 semanas de ejecución, después de 12 semanas de “cocción”. Objetivo cumplido, satisfacción generalizada, eficiencia energética real. Buenos acabados, calidez de hogar. ¿Hemos gentrificado?, pues sí, pero a satisfacción de vendedor, de comprador y de la comunidad de vecinos (rejuvenecimiento). 

Instalaciones eficientes, nueva red de saneamiento con ventilación principal y secundaria (aseos con desagüe central en superficie (a la francesa), aparatos sanitarios suspendidos de doble descarga), nueva instalación de electricidad certificada, (nueva acometida libre de halógenos, protecciones más sensibles), nuevos equipos de iluminación tecnológicamente actuales (leds, cajas luminosas), nuevos equipos de climatización (compactas, de conductos, silenciosas SEZS) y nueva red de sonido (EGI) y telecomunicaciones (amplificadores bluetooth hifi, USB tomas de carga rápida, conexiones de HDMI). Un esfuerzo en confort y ahorro.

Resultado final, recibos energéticos de 2 €/mes en electricidad (+IVA), y 1 €/mes en gas (en otoño).  Blanco y luminoso.

Y sin descanso, empieza un nuevo proyecto. Fecha de entrega: mes de agosto. Localización en el centro de la ciudad, renovación total, con incorporaciones de instalaciones ausentes. 

Volvemos a “la ciudad consolidada”, …la ciudad que necesita rehabilitación…, y en este caso, lesión en el tablero de cubierta con deslizamiento de la cobertura de teja a vía pública. Proyecto en misión completa, EBSS, Certificado de andamio, Estudio de Gestión de Residuos, Informe de accesibilidad de itinerario peatonal ocupado por obras en vía pública... Comunicación previa administrativa. Plazo de ejecución 3 semanas. Cliente, una Comunidad de Propietarios de un edificio modesto.

RETEJADO en el centro

Ahora saltamos a la periferia de la ciudad. Acta favorable de la ITE (Inspección Técnica de la Edificación) de edificio de vivienda colectiva. La pág. 4 del documento nos describe la realidad de la construcción de 1974 y es que para cumplir hoy el obligado Código Técnico de la Edificación, necesitamos corregir el 21% en pérdidas de muros de fachadas, y el 83% en carpinterías. Así se vive en los distritos del sur de la ciudad.

ITE +

Y volvemos al centro a descubrir las patologías reales estructurales de la edificación del centro. Las pérdidas en los sistemas de saneamiento y fontanería son el caldo de cultivo perfecto para los patologías y la pudrición del material portante; pies derechos, zapatas, carreras, viguetas..

Aquí me gustaría añadir una discusión procedimental básica. Siempre comienza la intervención de “técnico competente” con una instancia general por registro denunciando “el apuntalamiento preventivo de urgencia por afección estructural”. Con una Comunicación Previa (CP) se procede al apeo preventivo.  La instancia, sólo en el caso de ser residencial, ha de pasar por la Junta Municipal de turno hasta alcanzar como destino, varias semanas después, la DG de Gestión de la Edificación, perteneciente al Area de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible, por expediente de edificación deficiente. Mientras tanto, los puntales cuestan dinero (hasta 2,5€/día). El técnico redacta su Proyecto completo, visado por colegio profesional, con el cual se solicita la pertinente licencia administrativa, por el Procedimiento Ordinario Abreviado (POA) para proceder a su reparación. Entonces, suelen presionar los afectados porque están desalojados, o mantienen una actividad económica imposible de compatibilizar con las obras, o los acuerdos tomados por la Juntas Extraordinarias que deben aprobar las pertinentes derramas de las Comunidades de Propietarios llegan tarde.  

Y nunca se sabe hasta dónde están afectadas las estructuras, pero hay que parar en algún momento porque todo cuesta dinero. Y reponer las instalaciones y los acabados a su estado original de cuartos de baño y/o cocinas, a costa de la comunidad.

Unas veces se puede intervenir por encima, otras ha de actuarse desde abajo, pero siempre es más rápida la intervención en ejecución de las obras que la administración municipal para conceder la pertinente licencia.

Y, me consta, que al menos en la capital, se plantean reformar la Ordenanza de Tramitación de Licencias, para entre otras cuestiones, resolver la tutela municipal por la vía de la Declaración Responsable. Y la Comisión Local de Patrimonio Histórico, cuando no la CPPHAN. Protecciones infinitas…

…los problemas de los edificios del centro…

 

Las Ordenes de Ejecución.

las nuevas intervenciones…

Patologías de fachada en el centro

Patologías de fachada en el centro

La gestión de la envolvente edificatoria.

El “fachadismo” administrativo.

El apuntalamiento preventivo.

La intervención de “EMERGENCIA” o de “URGENCIA”.

 

 

Se intervendrá, porque no se puede aceptar una etiqueta energética G (con 588 kWh/m2 año y 101 kgCO2/m2 año)

Pero el mantenimiento de la ciudad, implica al menos 3 partes, la administrador, velando por el cumplimiento de una normativa pesada, farragosa, llena de interpretaciones, rígida, lenta (y a veces obstruccionista); los técnicos, incluyendo promotores y cuadrillas, muy voluntaristas, pero muy desinformados; y los clientes, propietarios, comunidades, administradores, los sufridores.

El día a día.