… y el suelo vacante residencial en Madrid es de …


SIEMPRE el vaso está medio lleno y medio vacío, pero es que es mucho vaso.

Comentaré el último esfuerzo por conocer Madrid, derivados del “Informe unificado de estado de desarrollo y remanente de edificabilidad de los ámbitos de ordenación vigentes, a 1 de julio de 2015″, Area de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible, Dirección General de Estrategia Urbana, Subdirección General de Participación y Sistemas de Información, Departamento de Información Geográfica. (Informe edificabilidad remanente Madrid a 1.1.2015.)

La presentación de los datos de este último informe (sólo apto para devotos), suscita inicialmente interés por la información ¹ (contínua), pero alerta. ¿Cómo no comentar estos datos? Si fueres promotor, todo va bien, te queda cacho para rato. Si fueres un ciudadano, Madrid no se ha acabado, mira qué bien! Pero si te gusta cruzar información, esto no va nada bien. ¿Esto es la OFERTA del mercado?.

pobmad

 

Primera crítica, qué duro de digestión sintáctica sigue teniendo todo lo que afecta a urbanismo en Madrid (y en general en España).

 Acompañaré esta reflexión de pirámides de población a fecha 1.1.2014, porque es importante entender quién es la DEMANDA.
La función social de la propiedad del suelo está directamente relacionada con los ciudadanos.
Hacen falta viviendas en Madrid?, para qué cuantificar el suelo remanente residencial?, queremos conocer la realidad inmobiliaria?, quién va a vivir en Madrid en el futuro?, cómo será Madrid?, O no?.
1. SOLO se mueven VIVIENDAS, no interesa nada ni lo comercial ni lo industrial. ¡¡Tela¡¡
Hay ya suelo preparado para casi 39.191 viviendas, entre el “PAU de El Cañaveral (Vicálvaro)”, los nuevos barrios de “Valdebebas” y “Sanchinarro” (ambos en Hortaleza) y el Ensanche de Vallecas (los grandes nichos de suelo finalista en la capital, acaparan el 64,7%, Puente de Vallecas 3.823 viviendas, Moncloa-Aravaca 1.842 o San Blas 1.067 viviendas). Se está trabajando para otras 148.913, y se han diseñado planes para otras 5.754 viviendas, sólo como comentario relativo, decir que en Madrid somos más o menos 3.200.000 ciudadanos y hay ya 1.500.000 de viviendas.
Se han concedido 1.481 licencias, a razón de 8 viviendas cada día en el primer semestre del 2015 (más de un 30% menos que en el semestre anterior, dónde 2.160 viviendas obtuvieron licencia, vamos, 12 al día). Lejos quedan aquellos años de 30.000 licencias en viviendas.
2. Viviendas con algún régimen de Protección. Hay suelo Finalista para 11.751 viviendas, y en fase de Gestión y/o Urbanización, suelo para 67.660 viviendas (como un nuevo distrito de Madrid…)
3. Si analizamos la OFERTA por distritos municipales, (¡ojo! que cada distrito de Madrid es mayor que muchas capitales de provincia, y sus problemas mayores). Comentaré someramente los más dinámicos en Madrid:
tabla vivienda remanente 1julio2015
Vicálvaro (19), es “el doctor Jekyll y Mister Hyde”, continúa generando un nuevo area residencial, “PAU El Cañaveral”, el gran este de Madrid. Larga historia con asentamientos chabolistas y realojos, compitiendo con Coslada y San Fernando de Henares y dónde desde 1990 se han construido 15.000 viviendas mayoritariamente grandes (90-120 m2) o muy grandes (>120 m2), conviviendo con un viejo parque residencial de los 60′ y 70′ procedente del Casco Histórico, pequeñas y de escasa calidad.
Hoy existe suelo finalista ya para otras 11.807 viviendas, suponemos grandes y protegidas. Nada cambia, viven 70.000 personas siendo el menos poblado de los distritos de Madrid, con tasas negativas de crecimiento demográfico, encastrado entre la M-40, la M-45, la M-50, la A-3 y la R-3 es hoy un gran problema sin soluciones a corto plazo, y ha costado mucho dinero. Sigue mal aparcado.
Hortaleza (16) es un combinado heterogéneo de barrios. 175.000 habitantes, en crecimiento expansivo al Norte de Madrid, “Sanchinarro” y Valdebebas”, dos mega-operaciones más alla de la M-11 y separadas por la M-40, que compiten en rentas con la rica Alcobendas, compartiendo “Moralejas”, campos de golf y el Parque Juan Carlos I. Se puede decir que es dónde se construye en Madrid en mayúsculas, y va rápido, muy rápido.

Pero también existen, Las Palomas, o La Piovera, Canillas, Huerta del Rey y Santiago Apóstol. Todo muy diferente. Chabolismo, y colegios privados de élite todo unido. El Poblado de Absorción de Canillas (65.000 m2 parados) o la UVA de Hortaleza en un extremo de marginalidad, o la calle  de Leira, son suelos finalistas disponibles?; hay costuras de pequeña escala en ejecución como la calle Luis de la Mata, bombones como Piovera Este, etc. No sumemos todas las “edificabilidades remanentes”, y sumemos esfuerzos por hacer Ciudad.

28079-18 VILLA DE VALLECAS Piramide

Villa de Vallecas (18), inmenso distrito al sureste, atravesada desde la M-40,  por la M-45, la M-50 y la Cañada Real. Santa Eugenia y el Casco Histórico de Vallecas necesitan ciudad y la solución no se parece al “PAU Ensanche de Vallecas” (4.600 viviendas para levantar ya). Rivas-Vaciamadrid, ciudad vecina, compite muda y vence en casi todo. “Valdecarros” pelea por crecer en un vacío, donde queda por resolver la Cañada Real o las Barranquillas. Muy duro.

 28079-13 PUENTE DE VALLECAS Piramide
Puente de Vallecas (13), casi 100.000 viviendas, y 3.823 por levantar, y se acabó, ya no hay más.
Entrevías, San Diego, las Palomeras, Portazgo y Numancia. Barrios en contínua absorción de población desde los 50′, densos y populosos, atacados por el paro y multirraciales, fueron laboratorio de mucha arquitectura en la ciudad de los 70′ y 80′, y siguen combativos, hoy las batallas son de convivencia.
28079-09-095 VALDEMARIN Piramide
Moncloa-Aravaca (9), VALDEMARÍN y CAMINO DEL BARRIAL tiran del carro “chic” de Madrid. Los números salen siempre en el papel, pero, hay que vender. Ya se ha llevado por delante más de una promotora, y el “ave fénix” no lo tiene fácil. Los bancos y los alquileres buscan soluciones creativas para llenar vacíos muy golosos, pero de difícil digestión en las condiciones actuales. Buscan y buscan la llamada “demanda solvente”.
28079-17-175 LOS ANGELES Piramide
Villaverde (17), Distrito ambigüo, en reordenación eterna, con tanta barrera de ferrocarril, de carreteras, de polígonos industriales y descampados. Los Angeles con “El Parque Central de Ingenieros”, es ya, un bonito espacio urbanizado, preparado para la vorágine que vendrá. El Barrio de Butarque, con o sin crematorio, reclama mucha más atención (sea vía Area de Rehabilitación preferente o simple atención) la parte consolidada en torno a la calle de Berrocal luce su garbo, pero, en lo alto, se acumulan edificios enteros recientes vacíos, olvidados; o San Cristóbal, siempre necesitada de atención, y el casco viejo de Villaverde laberíntico.
Centro (1), En28079-01 CENTRO Piramide el lento proceso de RRR (Regeneración, Rehabilitación, Renovación), o reducir, reciclar y reutilizar, hay tanto que hacer, que en breve plazo han surgido casi 500 viviendas nuevas. No hay otra manera de intervención en el centro histórico que RRR. Bienvenidas sean las nuevas viviendas, en el regimen qué sea, repoblar, rejuvenecer y ataer hogares al centro de una ciudad debe ser acompañado de una estrategia municipal de dotaciones y servicios.

Estas son algunas reflexiones sobre el remanente de edificabilidad, cada uno lo interprete a su voluntad. Abrir nuevos estanterías cuando aún no se han revisado las que hay, es una decisión un poco arriesgada. Tener anticipación o analizar previsiones no es lo mismo.

El diagnóstico elaborado como Avance de la revisión del PGOU de 2012 es verosímil. Aprovechémoslo.

La Academia, a través de, por ejemplo, el DUyOT³ de la ETSAM ha presentado recientemente “Estrategias para el diseño y evaluación de planes y programas de regeneración urbana integrada. La intervención en las periferias españolas a través de las áreas de rehabilitación integral y el programa URBAN (BIA 2012-31905).

4. Conclusiones:

Madrid tiene al menos 3 caras, la almendra interior (distritos del 1 al 8, 1.250.000 personas), una corona próxima (distritos del 9 al 15, otro 1.250.000 personas) y una segunda corona lejana (distritos del 16 al 21, 750.000 personas).

De la primera (amistosa, teatral, turística, capitalina) cuidar, defender y proteger; la segunda es la protagonista discreta de muchas necesidades urbanas-ciudadanas, y la tercera parece una gran incógnita de futuros varios, pareciera que se nos ha ido de las manos. Que las barreras M-30 y M-40 decidan la ciudad¡¡

Pero por favor, con las cifras, al menos en edificabilidad (sea remanente o no) seamos más cuidadosos. A nadie se le ocurre pensar que la ciudad hecha no tiene problemas, urbanos (necesitamos vacíos y sobran humos) y de vivienda (vulnerabilidades ¹: fruto de la edad, achaques de instalaciones, ruidos, dotaciones, faltan servicios y equipamientos). Defendamos una ciudad actual para la corona real de ciudadanos (eficiencia energética, calidad urbana, verde).

Cuando tengamos claro las ideas de los anteriores, sería bueno re-pensar la tercera corona, ya en marcha, y aunque dejar a medias sea mala solución, no es la peor.

El planeamiento urbanístico, la gestión y las necesidades sociales es harina de otro costal. La discusión sobre si aprobamos una nueva Ley del Suelo o un Nuevo Plan General lo dejamos para el próximo capítulo.

Dos realidades verdaderas: SUELO REMANENTE Y AREAS DE VULNERABILIDAD. Indisolubles


¹ FANJUL, Sergio C. Madrid se acaba. Diario El País. 2-5-2015

¹ SALIDO Cobo, Jorge. El suelo finalista en Madrid capital, un bien preciado.Su Vivienda. Diario El Mundo 2-10-2015.

² TEMES, Rafael R.Valoración de la vulnerabilidad integral en las areas residenciales de Madrid. EURE (Santiago). 2014

³ Departamento de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, dirigido por Agustín Hernández-Aja

Viviendas y Madrid

3.200.000 ciudadanos, 1.500.000 viviendas, 1.250.000 hogares y 15.000 lanzamientos hipotecarios. Pongamos que hablamos de Madrid, sí, de Madrid en 2014.

¿Porqué faltan viviendas para satisfacer necesidades sociales imperiosas y al mismo tiempo tenemos un parque de viviendas ingente?

Vamos por orden. Estudiar una ciudad, o un distrito o un barrio es una necesidad natural para aquellos a quienes nos pre-ocupa el territorio. Un modelo territorial equilibrado dónde quepamos todos en unas condiciones de equidad de oportunidad, de habitabilidad y de sostenibilidad. Las condiciones territoriales hablan de población y demografía, de viviendas y hogares, de estudios y formación, de actividades económicas y paro, y todo sobre un espacio físico heterogéneo y en un tiempo que corre sin pausa.

Por eso es importante estudiar las proyecciones o tendencias seriamente y disponer de información rigurosa.

Comenzamos por un primer problema, las proyecciones o dinámicas de población y demografía.

El mundo se urbaniza, cada día la ciudad acoje más población, incuestionable. Pero, no en todas las ciudades. Madrid pierde población (más de un 3% en los tres últimos años), y pierde población porque la competencia entre ciudades existe, y porque la dinámica demográfica dice que nacen pocos y mueren más (saldo vegetativo), (y en el marco global de España, con las tendencias actuales se prevé una reducción hasta el año 2021 de al menos medio millón de habitantes)

Descendamos en el análisis con jóvenes, la cuarta edad e inmigración. Menores de 20 años (17,8%), o menores de 15 años (14,5%). Las diferencias por distritos son tan abrumadoras que hay 4 veces más jóvenes en el barrio de El Goloso, o en Valdemarín  que en el barrio de Sol, normal, cuanto más cerca del centro de la ciudad menos jóvenes, cuanto más periféricos más jóvenes emancipados, la fuerza centrífuga de los nuevos barrios arrastra al futuro y vacía el concepto residencial del centro urbano. Efecto paralelo a la cuarta edad compuesta por mayores de 80 años (7% de la población), conclusión: centro envejecido. Pero la diferencia es que la tendencia habla de una mayor esperanza de vida y un descenso de la natalidad, una bomba de relojería anunciada por los demógrafos. 400.000 extranjeros en la ciudad de Madrid, y descendiendo bruscamente (-25% desde 2010). En este caso los distritos del sur concentran espacialmente a sus iguales por paises de procedencia, y 1 de cada 4 residentes en Centro es extranjero.

Algo más se puede hacer por la cohesión social, la calidad de vida, la regeneración urbana y el re-equilibrio de la Ciudad. Aprobar PAU´s y operaciones urbanísticas para enmascarar soluciones al centro urbano no es justo.

Para casi todo el mundo está claro qué es una vivienda, pese a lo difícil de encontrar una definición administrativa-jurídica de a qué denominamos vivienda. Hogares, también es de fácil comprensión, e incluso más precisa.

Una vivienda es una porción de espacio edificado, de uso privado y, que en principio se ha construido para servir de alojamiento a una o varias personas, que forman una unidad de convivencia (hogar).

Con rigor, otro de nuestros problemas se llama hogares/viviendas y necesidades de vivienda alojamiento.

Cuando una vivienda no es hogar, entonces, qué hay?. El INE, dice que viviendas no principales (llamadas secundarias), y este paquete se compone de viviendas vacías, nuevas no vendidas y aquellas que están fuera del mercado por múltiples motivos, estado de conservación, edad, tamaño,… y las de temporada (turísticas o no) junto con las llamadas especulativas o de inversión y las de reposición. Todo un abanico.

En cada tipo de vivienda, principal o secundaria, siempre hay unas condiciones generales y otras particulares sobre las que comentar abundantemente. Y aún no hemos introducido si son públicas o privadas, sujetas a algún régimen de protección, si estan en manos de personas físicas o jurídica, si se dedican realmente a vivienda o no, que también las hay… si son de alquiler o de herencia.

Y todo esto sin haber censado las viviendas. Porque el último Censo de Población y Viviendas de 2011 es estadístico y no riguroso con la verdad, y seguimos denunciando una grave falta de información estadística rigurosa, y máyor aún en el caso del parque de viviendas.

Para atacar el problema de conocer la realidad, comenzamos por buscar en el “menos malo” de las fuentes, el catastro, un “censo fiscal” por medio del cual los Ayuntamientos nos giran el famoso IBI, gran “maná” de ingresos municipales, pudiendo discriminar por su geo-información, por ejemplo, los pertenecientes a una unidad territorial seleccionada. Este es un aspecto fundamental, podemos saber cuantas viviendas hay en una manzana, una sección censal, un barrio, un distrito, una ciudad (con precisión diremos cuantos Bienes Inmuebles de naturaleza urbana y uso Vivienda), obteniendo además información relativa a su fecha de inscripción, superficie construida, si es unifamiliar o en bloque y su parcela. De la misma manera operamos con otros usos, comerciales, industriales, oficinas, religiosos… Sorpresas, viviendas con 25.000 m2 construidos quiere decir que el edificio está dedicado al alquiler y recibe un sólo IBI; entonces descendemos en la información catastral de Bien Inmueble sin declaración horizontal y comprobamos la existencia de supongamos 350 viviendas. Poco a poco conocemos valores más precisos.

La siguiente fuente de datos es puramente información municipal, obteniendo el número de hogares que los padrones municipales suelen tener actualizados con 1 año de retraso. Con este primer cruce de variables viviendas/hogares, se obtiene un primer indicador de vivienda principal y secundaria. De esta misma fuente, procede la información relativa a los distintos modos de hogares, unipersonales formados por varón mayor de 65 años, o por número de componentes, o por camposición nacional o extranjera…. Aquí empiezan a surgir sorpresas, hogares compuestos sólo por menores, hogares con más de 15 miembros… Los nuevos tiempos generan una multiplicidad tipológica de hogares, y el fenómeno no ha hecho más que empezar. Las familias tradicionales compuestas por padre, madre, abuelos e hijos, reducen su presencia a pasos agigantados. Y la respuesta a estos nuevos hogares dista mucho de satisfacer, aún cuando los solitarios de tercera y cuarta edad crecen y abundan sobremanera.

Y al final, sólo podemos obtener una información global, presentada como temperatura de calor, que nos indica dónde se concentra la vivienda no principal (secundaria). Se pueden cruzar datos de consumos eléctricos, de gas, de agua, por ejemplo, o dónde las inmobiliarias ofertan alquileres. Pero sobre todo los que pueden, deben censar bien las viviendas. Conocer el parque de viviendas es conocer a los ciudadanos. Y cuando conoces la realidad puedes tomar medidas para corregir muchos problemas. Desigualdades, vulnerabilidades, inmoralidades.

La acción punitiva contra los propietarios de viviendas vacías desde las administraciones, vía, por ejemplo, tasas municipales o recargos de impuestos, no resuelve al ciudadano los problemas de la vivienda. La acción pasiva ante la titula del derecho a una vivienda digna, no es sino un reconocimiento de la mala gestión, en un primer nivel, de la información. Después podrán proponer, y al final ejecutar acciones o programas más o menos efectivos.