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28903-Tres Cantos (Madrid)


Cuál es el Modelo Territorial de Tres Cantos?

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Analizando el CATASTRO a fecha 3T-2014, sabemos que los Bienes Inmuebles (BI) de naturaleza urbana y de uso Vivienda, matriculados, y consolidados por décadas nos permiten identificar un núcleo tipológicamente singular: es NUEVO, ni el 1% del parque residencial es anterior a 1980, y ninguna menor de 120 m2c. Concebida como ACTUR (Actuación Urbanística Urgente en 1970) para descongestionar Madrid, y enclavada en el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, surge una nueva ciudad, segregada de Comenar Viejo en 1991, pertenece al selecto grupo de ALTAS RENTAS, 18.116 € de renta imponible media por habitante (2007), poca inmigración (la mitad que la media de la CAM) y baja tasa de paro (<7%), y es una ciudad de MEDIANA ESCALA de 45.000 habitantes, está bien comunicada, es segura, tiene niveles educativos espectaculares, amplia oferta de ocio y cultura y grandes y numerosas dotaciones favorecen el deporte y la sostenibilidad, unido a una industria limpia y de alta tecnología, un tejido empresarial con alto componente en I+D+i y el alto nivel de formación de sus JOVENES habitantes (60% con estudios superiores).

Empecemos: expropiadas 1.691 Ha. de urgencia a 17 ptas/m2 en 1971, no será hasta 1974 cuando el Instituto Nacional de Urbanismo (INUR) cree Tres Cantos SA bajo el modelo de “new Town”, para albergar 36.000 viviendas y un gran parque industrial y tecnológico (urbanismo concertado), redimensionado posteriormente redujo a 10.000 viviendas, zonificando a un lado y otro de la autovía de Colmenar. Hoy la gran estructura industrial reconvertida, y las inmensas manchas de unifamiliares adosadas, rodeando grandes dotaciones y equipamientos públicos, colmatan un proyecto de 25 años, dinámico, que forma el Area Metropolitana Norte de Madrid. Y surge la necesidad de un nuevo PG (que arranca en 2001) entre la vorágine de las infraestructuras viarias que van costriñendo cada más su suelo libre y reafirmando un modelo concreto de ciudad residencial y productiva, concretándose en mayo de 2003.

La gestión del sistema público de expropiación realizado por atribución a un Concesionario (Urbanizador) en 2004, mediante Concurso abierto (declarado desierto inicialmente) para el otorgamiento de la Concesión Administrativa de la Gestión Urbanística y la Ejecución del Planeamiento urbanístico del sector Area de Reparto NUEVO TRES CANTOS (único) a FCC Construcción SA en 2005, legitimó (tras denunciar el Convenio) el desarrollo al norte del municipio de 329 Ha. de superficie, con un importantísimo déficit de oferta de vivienda, estableciendo 6.900 viviendas o unidades habitacionales (más la singular Flexibilidad en 890 Apartamentos de techo máximo al parque existente. Un incremento previsto para un 30% más de habitantes, en febrero de 2006.

Sigamos, ya que desde entonces la retahíla técnico-jurídica no paró.

  • Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado por Real Decreto 314/2006, de 13 de marzo;
  • Adenda al Convenio Urbanístico suscrito el día 18 de febrero de 2005 entre el Ayuntamiento de Tres Cantos y FCC CONSTRUCCIÓN S.A., por el que se formaliza la concesión administrativa para la gestión y ejecución urbanística, mediante el sistema de expropiación, del sector y área de reparto de suelo urbanizable sectorizado “AR NUEVO TRES CANTOS” (“TRES CANTOS NORTE” ÁREA DE REPARTO Nº 1 DE SUELO
    URBANIZABLE), suscrita por el Ayuntamiento de Tres Cantos y FCC CONSTRUCCIÓN S.A. con fecha 28 de diciembre de 2006;
  • El Proyecto de Reparcelación del sector y área de reparto de suelo urbanizable
    sectorizado denominado “AR NUEVO TRES CANTOS” (“TRES CANTOS NORTE” ÁREA
    DE REPARTO Nº 1 DEL SUELO URBANIZABLE), aprobado definitivamente por acuerdo
    de Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Tres Cantos celebrado, en sesión
    ordinaria, el día 17 de mayo de 2007;
  • El Proyecto de Urbanización del sector AR “NUEVO TRES CANTOS”, aprobado definitivamente por acuerdo de Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Tres Cantos celebrado, en sesión ordinaria, el día 17 de mayo de 2007, contando con resolución favorable previa al informe de Evaluación Ambiental de Actividades, de fecha 15 de marzo de 2007;
  • Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid;
  • Ley 7/2007, de 21 de diciembre, Medidas fiscales y Administrativas;
  • Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio);
  • El Plan Especial para la Ejecución de 1.000 VPPA-OCJ correspondientes al Plan de
    Vivienda Joven de la Comunidad de Madrid en las parcelas RC. VPPB 1.1 Y RC.VPPB 1.2 del Sector AR Nuevo Tres Cantos, aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Tres Cantos con fecha 30 de octubre de 2008;
  • Ley 3/2008, de 23 de diciembre, Medidas fiscales y Administrativas;
  • El Plan Especial de Vivienda Pública de la Comunidad de Madrid para la parcela R.SUP.VIS.CAM-1 Plan Parcial del SC “AR NUEVO TRES CANTOS”. aprobado
    definitivamente por la Comisión de Urbanismo de Madrid con fecha 28 de mayo de 2009;
  • El Plan Especial de Vivienda Pública de la Comunidad de Madrid para la parcela R.SUP.VIS.CAM-2 Plan Parcial del SC “AR NUEVO TRES CANTOS”, aprobado
    definitivamente por la Comisión de Urbanismo de Madrid con fecha 30 de julio de 2009;
  • Ley 10/2009, de 23 de diciembre, Medidas fiscales y Administrativas;
  • El Plan Especial para “Actualización y mejora de la ordenación urbanística” en el municipio de Tres Cantos, aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Tres Cantos con fecha 25 de noviembre de 2010.
  • Ley 9/2010, de 23 de diciembre, Medidas fiscales y Administrativas;
  • Ley 6/2011, de 28 de diciembre, Medidas fiscales y Administrativas;
  • La Modificación Puntual del Plan Especial para “Actualización y mejora de la
    ordenación urbanística” aprobada definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Tres
    Cantos con fecha 31 de enero de 2013.

Pero las cifras no dicen lo mismo. Del boom constructivo (considerando los BI matriculados) hasta el año 2000 (13.000 viviendas), se ha pasado a un lento goteo (1.000 viviendas) durante 10 años (7 más tres de crisis) hasta la puesta en carga de los suelos hábiles para su edificación en 2011 (869 viviendas) y 2012 (1.144 viviendas).

Y se dá aún otra realidad aún más testaruda. No todas las viviendas son iguales, libres o protegidas, unifamiliares o plurifamiliares, grandes o pequeñas. Casi el 70% del parque tiene más de 120 m2c (VLibre, Unifamiliares, Soto de Viñuelas,…) y ni tan siquiera el 3% es menor de 60 m2c. Pese a la voluntad manifiesta del Plan Parcial de servir a una demanda sin oferta, de una amplia población joven (casi el 60% es menor de 35 años) y de unos altos precios vinculados al tamaño y al mercado, la crisis económica no ha permitido ni poner en carga a buen ritmo la ocupación de las parcelas previstas, ni la revisión de las pautas edificatorias previstas. ¿Existe la demanda o se crea la oferta para localizar la demanda?

Qué sentido tiene justificar la innovadora mejora del Plan General en la reducción del tamaño la vivienda, si el 52 % (3.612 viviendas) son Libres, y del restante 48 % ( 2.505 VPPB menores de 110 m2 y 783 VPPL mayores de 110 m2).

Constatado en abril de 2013 desde el Ayuntamiento de Tres Cantos que desde la aprobacion del PGOU en 2003 la realidad ha variado, se afirma en los Antecedentes a la Modificación Puntual del PGOU, modificación de la claúsula de Flexibilidad en Apartamentos” en el ámbito del Sector AR Nuevo Tres Cantos …“La ejecución de 1.000 Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes (VPPA-OCJ) en el Sector ha cubierto ya más que sobradamente la demanda de la tipología de viviendas de entre 55 y 60 m² útiles”, “De cara a flexibilizar el mercado de viviendas multifamiliares según se justifica en la Memoria del Plan General, en todas las parcelas con uso residencial colectivo libre del Sector AR Nuevo Tres Cantos se permite la construcción de una unidad habitacional adicional por cada tres viviendasinicialmente previstas en la ficha urbanística del Plan Parcial. Todas las viviendas podrán construirse en régimen libre, estableciéndose un límite mínimo de 30 m²c. Además, del número máximo de viviendas inicialmente previstas en la parcela, al menos un 10% deberá contar con una superficie construida total igual o superior 150 m².”

…Y acabemos: se levantaron las 1.000 viviendas para jóvenes y se organizaron “Asociación las 1000 del Nuevo Tres Cantos” (1000N3C). Reclaman justas medidas tras el estudio de impacto sonoro y es que padecen la M-607, el tren de Cercanías y el AVE, y además el cumplimiento de promesas en relación con descuentos en el IBI. Ahora se ven en desventaja con los precios de un mercado libre y para mayor desgracia, han caído en las ocultas redes de venta de sus “420 contratos de alquiler con opción a compra” por parte de la CAM-FCC (…sin intervención alguna del Ayuntamiento de Tres Cantos…) a Gesnova (la gestora de cobros de Bankia-Habitat) y Blackstone-Magic Real Estate por 25 M € hace ahora 1 año.

¿Cuál es el modelo de territorio y el modelo social de cohesión? El del mercado…

nota: las tablas son de elaboración propia con los datos procedentes del Catastro.

la hipótesis edificada en el período 2014-2020 está obtenida por “otropunto” con el indicador DELVI (Demanda Endógena Latente de VIviendas).

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28903-128903-2 (imágenes 3D Término Municipal de Tres Cantos _GE-Pro_)

www.otropunto.es