CHICLANA DE LA FRONTERA, según Catastro, a 1.1.2015 por tamaño y fecha.

tabla CHICLANA DE LA FRONTERA edad+tamaño edificaciontabla CHICLANA DE LA FRONTERA  2.121996e-314dad+tamaño edificacion

Estos gráficos representan el Parque Residencial de CHICLANA DE LA FRONTERA, Cádiz.

Son los Bienes Inmuebles, de uso Vivienda, matriculados en el Catastro, clasificados por tamaño y fecha de inscripción.

Cada barra horizontal representa una década, siendo la más reciente la inferior (2010-2014) y la superior la más antigua (1920-1929).

Cada color es un tamaño, del más cálido (<60 m2) al más frío (>180 m2).

La barra inferior (DELVI) representa el cálculo hecho desde Otropunto para la obtención de la Demanda Latente de Viviendas (la demanda latente: la configuran los que no tienen vivienda y que por su perfil sociológico (edad) y socioeconómico (no están en desempleo), son potenciales compradores). Es una estimación del número máximo de viviendas que constituyen la demanda encubierta de una zona y que se basa en las personas con el perfil de los actuales compradores pero que todavía no han constituído un hogar.CHICLANA DELVICHICLANA PIRAMIDE.jpgtabla CHICLANA DE LA FRONTERA.jpgCHICLANA DE LA FRONTERA CATASTRO 2014-2016.jpgChiclana INE.jpgCHICLANA ALQUILER.jpg

Son datos fríos, sin cocinar.

Información para la toma de decisiones.

Información para el conocimiento.


Chiclana GE4Chiclana de la Frontera es un municipio de 204,54 km2 y una ciudad de la provincia de Cádiz, pertenece a la Mancomunidad de Municipios de la Bahía de Cádiz, junto a Cádiz capital, Jerez de la Frontera, San Fernando, El Puerto de Santa María, Puerto Real y Rota. Además, forma parte del área metropolitana de la Bahía de Cádiz-Jerez, aglomeración urbana polinuclear de la que forma parte junto a Cádiz, Jerez de la Frontera, San Fernando, El Puerto de Santa María y Puerto Real, siendo la tercera área metropolitana de Andalucía, detrás de las de Sevilla y de Málaga, y la duodécima de España. A 24 kilómetros de la capital de la provincia, Cádiz, al norte la ciudad hace frontera con los municipios de San Fernando y Puerto Real; por la costa hacia el sur con Conil de la Frontera y por tierra limita con Medina-Sidonia y una pequeña parte de Vejer de la Frontera.

La fundación de la actual Chiclana se produjo en el año 1303, cuando el rey Fernando IV de Castilla entregó las tierras chiclaneras a la Casa de Medina-Sidonia. Durante el siglo XVIII se levanta el casco urbano de la localidad. Durante la Guerra de la Independencia Española se produjo la Batalla de Chiclana entre franceses y aliados anglo-españoles.

Hoy en día la economía chiclanera depende de una industria moderna y del turismo, especialmente de las playas y de los campos de golf asentados fundamentalmente en el Novo Sancti Petri, urbanización que cuenta con el mayor número de plazas hoteleras en la provincia de Cádiz y en toda la Costa de la Luz.

Chiclana-de-la-FronteraDesde el punto de vista geográfico y cultural, la ciudad pertenece a la Baja Andalucía. Situada en la Costa de la Luz y en la llamada Ruta del Vino. Bañada por las aguas atlánticas. Su litoral extenso en playas: Sancti Petri, La Barrosa (la más importante) y El Puerco. Forma parte del litoral y pre-litoral suroeste de la provincia de Cádiz.

Es atravesada por el río Iro que nace en el afluente del lago Salado y desemboca en la pequeña bahía de Sancti Petri.

mapa_zonas.jpgEl punto geográfico más alto es de 187 m en el cerro de La Nava, al sureste del término municipal, cerca de Medina Sidonia y Vejer de la Frontera, otro punto alto es de 52,3 m en el cerro del Águila, y otro punto alto y emblemático es el cerro de Santa Ana, situada a 49,8 m, en él se encuentra la ermita de Santa Ana. El interior de la localización geográfica de Chiclana de la Frontera, es de relieve de carácter irregular pero suave, con leves ondulaciones, excepto el cerro de Santa Ana (49,8 m), en cualquier caso perjudicial para la intensidad de precipitaciones cuando de forma puntual se producen fenómenos meteorológicos adversos. Sus leves ondulaciones provoca, que esta localidad sea vulnerable para inundaciones.

El casco urbano de Chiclana, declarado Bien de Interés Cultural por la Junta de Andalucía, se encuentra dividido en dos partes, separadas por el río Iro: La Banda y El Lugar. Antiguamente entre las dos orillas del río existía una gran rivalidad que provocaba enfrentamientos entre sus habitantes.

  • La Banda. Esta zona urbana posee una arquitectura más moderna, aunque se puede observar algunos edificios consistoriales y religiosos muy significativos, destacando la Parroquia de San Sebastián, del siglo XVI o el convento de las hermanas de la cruz (calle de Sor Ángela de la Cruz). También se encuentra en La Banda la Casa de Vélez, situada en la calle Virgen del Carmen, que destaca por su fachada de azulejos de cerámica chiclanera y sus balcones con rejas de hierro. Este estilo de arquitectura es muy abundante en muchas calles de esta zona. Se puede encontrar también algunas bodegas, como El Carretero (calle de Santa Ángela de la Cruz); Vélez (calle de la Soledad); San Antonio (calle Sol), etc. También interesante es el Museo Taurino Paquiro, dedicado a este célebre torero nacido en Chiclana en el siglo XIX.
  • El Lugar. se encuentran los principales edificios religiosos de la ciudad, así como grandes casas nobiliares, debido a que esta zona fue la que más se enriqueció con la nobleza y la alta burguesía comercial gaditana establecida en Chiclana en el siglo XVIII durante el comercio con América desde Cádiz.

Dispone de 8 km de longitud, desde el acantilado que la separa de la playa de Sancti Petri, hasta la Loma del Puerco. Con una afluencia masiva de turistas provenientes de distintas partes de España y de otros países como Alemania, Reino Unido, etc. Cuenta con numerosos hoteles de 4 ó 5 estrellas situados en grandes urbanizaciones en torno a la playa. Esto se debe también al clima de la zona, que goza de más de 300 días de sol al año, lo que la convierte en una de las playas españolas más visitadas.

chiclana.jpgHa obtenido importantes distintivos de calidad por su gestión medioambiental. Ha poseído la Bandera Azul que otorga cada año una organización privada por su limpieza y por los múltiples servicios que ofrece anualmente desde que ésta se instauró. Sin embargo, no sucedió lo mismo en el año 2011 en el que por primera vez se le denegó su reconocimiento por exceso de ocupación de chiringuitos en el paseo marítimo, supuestamente achacado a los expedientes abiertos en Costas.

Debido a su extensión, popularmente se diferencian tres partes, conocidas como “Primera, Segunda y Tercera Pista”. La Primera Pista de la Barrosa se caracteriza por tener un largo paseo marítimo (con tiendas, restaurantes, lugares de ocio, zonas ajardinadas…) y hasta el 2009 tuvo una gran piedra que la hacía inconfundible y fue arrastrada por un temporal. La Segunda Pista dispone de zonas residenciales, y la Tercera Pista es la que se corresponde con la zona de playa de la urbanización Novo Sancti Petri, en la que se encuentra la mayor parte de los hoteles de la costa chiclanera. Alrededor de 20 hoteles de 4 ó 5 estrellas, que suman en total más de 12.000 plazas hoteleras, hacen de esta urbanización el punto neurálgico del turismo en la provincia de Cádiz y en toda la Costa de la Luz. También, esta urbanización dispone de zonas comerciales y deportivas. Destaca el campo de golf Novo Sancti Petri, diseñado por Severiano Ballesteros, que fue inaugurado en diciembre del año 1990 por Don Juan de Borbón. Más reciente es la urbanización Loma de Sancti Petri, que es una continuación de la anterior y que podría incluirse como en una Cuarta Pista. La zona de costa correspondiente a ambas urbanizaciones aún conserva las dunas y la vegetación autóctona. Este enclave turístico y respetuoso con el medio ambiente forma unos paisajes muy característicos de esta playa, así como las puestas de sol tras el Castillo de Sancti Petri, o los paseos de caballos por la orilla al atardecer.

Esta playa es famosa por su naturalidad al encontrarse en un parque natural. Está separada por otra playa importante de este municipio: La Barrosa por un acantilado. En frente de esta playa puede verse el castillo de Sancti Petri donde se dice que se encontraba el templo de Melkart o de Hércules gaditano y la punta del Boquerón.

En 1988 parecía un sueño difícil de realizar, sin embargo con el empeño de un grupo de inversores y profesionales, Novo Sancti Petri se fue confirmando año a año como destino turístico de Golf. A principios de los 90′ el Golf en Andalucía parecía estar reservado a la Costa del Sol, sin embargo el tesón y gran trabajo de los profesionales de Novo Sancti Petri lograron que alcanzara la repercusión nacional actual. La crisis de principios de los 90 causó enorme perjuicio en las inversiones que se habían llevado a cabo en esta macro urbanización, aún no concluida. Si hay que reconocer el trabajo de una persona, este sería Bernd Stengel, directivo turístico traído de Mallorca de manos del Grupo Royaltur y que fuera director del centro de reservas CORAL durante la Expo 92, quien semana a semana fue haciendo Novo Sancti Petri más visible en el mercado alemán, logrando que comenzaran los vuelos directos desde Alemania a través del cercano Aeropuerto de Jerez. Fue en la segunda mitad de los 90′ cuando comenzaron a animarse de nuevo las inversiones y se terminaron proyectos como los cuatro hoteles de Hipotels, Aldiana Andalucía, Meliá Sancti Petri o la ampliación del primer hotel de la Urbanización, Royal Andalus Golf y la construcción del complemento perfecto a éste, Andalucía Playa.

Novo Sancti Petri.jpgEn la actualidad Novo Sancti Petri cuenta con dos apartoteles de 4 estrellas, 8 hoteles de 4 estrellas y dos de 5 estrellas Gran Lujo. Su Campo de Golf que fue inaugurado en 1990 con 27 hoyos se amplió en el año 2001 con otros 9, para sumar dos campos de 18 hoyos: Mar y Pinos como recorrido “A” y Centro como recorrido “B”. Recientemente mediante acuerdo con el Campo de Golf Campano, éste se ha sumado a la gestión de Golf Novo Sancti Petri conformándose como el recorrido “C”.

Pero los campos hoy de Golf en Chiclana son Club de Golf Novo Sancti Petri (36 hoyos), Club de Golf Campano (9 hoyos), European Golfes Academy, Escuela de golf Practeegolf, Club de golf Melia Sancti Petri (18 hoyos), Campo de golf Lomas de Sancti Petri.

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1811 Plano de la Bahía de Chiclana de la Frontera

Confundido a menudo por los turistas con el complejo urbanístico Novo Sancti Petri, al cual le ha dado el nombre, Sancti Petri es un antiguo poblado atunero perteneciente al término Municipal de Chiclana de la Frontera. Consta de un puerto natural, el Puerto Deportivo Sancti Petri formado por la desembocadura del Caño de Sancti Petri, al borde del cual está situado.

Perteneciente al Consorcio Almadrabero Nacional, surgió en torno a los años 1946-1947 y se diseñó con un urbanismo muy estructurado. Una calle principal con plaza en la que se ubicaban los servicios esenciales: iglesia, escuela, ayuntamiento, plaza de abastos y fábrica de pescado. De dicha plaza partían calles con viviendas y además existían dos manzanas en las que se situaban los edificios industriales. La actividad de la almadraba cesó en 1971 y posteriormente fue expropiado por caer dentro de la zona de seguridad un campo de tiro naval de la Armada. Durante los años en los que fue titularidad de Defensa, el poblado presentó un aspecto fantasmagórico a la vez que bello y nostálgico para los que una vez habitaron sus casas. Muchos de los que fueron sus vecinos conservan aún la llave de su casa, pese a que durante el abandono los edificios se fueron derrumbando. El Ayuntamiento ordenó el derribo de la mayoría de los edificios, que presentaban ruina. Otros edificios están ocupados por empresas de ocio y clubs deportivos y de pesca. La Iglesia está siendo reconstruida con la iniciativa de los miembros del Club Náutico.

Con la desafectación de su uso militar, el poblado se revertió a sus antiguos propietarios, los cuales lo vendieron a un grupo financiero. Después de muchas transacciones y litigios judiciales, la titularidad ha pasado al Ayuntamiento de Chiclana, el cual planea reconvertirlo en un puerto deportivo y un complejo turístico con la ayuda de socios inversores. La Dirección General de Costas  escenificó en 2011 la entrega al Ayuntamiento de este enclave.

BarrosaEn enero de 1811 el mariscal Soult ordenó a Víctor enviar casi la tercera parte de sus fuerzas en apoyo del asalto a Badajoz, dejando sólo 15.000 hombres sitiando Cádiz.
Los aliados vieron en la reducción de las fuerzas sitiadoras la posibilidad de liberar Cádiz. Un ejército de tropas aliadas, al mando del general La Peña, fue enviado por mar desde Cádiz a Tarifa con la intención de marchar hacia el norte y atacar la retaguardia francesa, simultáneamente las Fuerzas Sutiles de la Armada apoyarían esta acción atacando por el norte el flanco del ejercito francés en Rota y El Puerto de Santa María, y por el sur establecerían un puente flotante en Sancti Petri, que se situaría en el lugar ocupado anteriormente por la barca de Chiclana, para permitir el paso de las tropas aliadas con el propósito de atacar la posición francesa de “las flechas”.
Pero el mal tiempo y una fuerza enemiga superior a la esperada en Medina Sidonia, dio como resultado un retraso de dos días sobre el plan previsto. Así desde el día 2 de marzo de 1811 la fuerza procedente de Cádiz, al mando del general Zayas, cruzaría el caño de Sancti Petri por el puente flotante, para establecer el atrincheramiento previo a la salida de las fuerzas que quedaban en Cádiz. La noche del 3 al 4 de marzo seis compañías francesas atacaron estas trincheras, obligando a las fuerzas españolas a replegarse y retirar el puente. La concentración de efectivos en la Punta del Boquerón, hizo sospechar al mariscal Victor que algo de estaba preparando.
El Estado Mayor francés, establecido en la Casa del Coto, que ya sabía que una fuerza aliada marchaba desde Tarifa hacia Cádiz, dispuso que sus fuerzas se escondiesen en los pinares de La Barrosa para sorprender a los aliados en su camino a Sancti Petri.
En la mañana del 5 de marzo los aliados alcanzaron el Cerro del Puerco, siendo atacados por el ejercito francés que les estaban esperando, simultáneamente las fuerzas concentradas en la Punta del Boquerón cruzaron el caño Sancti Petri, forzando la retirada de los franceses, que temerosos de quedar aislados entre las fuerzas aliadas y la costa huyeron hacia el norte.
La Peña ordenó a las tropas inglesas al mando del general Graham adelantar sus fuerzas hasta la torre Bermeja, dejando el Cerro del Puerco con un solo batallón para su defensa. Situación que aprovecharon los franceses para atacar con seis batallones y tomar la posición sin resistencia, ya que el batallón destacado abandonó el cerro para unirse a Graham.
Este, desobedeciendo sus ordenes, volvió al cerro para atacar a los franceses, produciéndose un sangriento combate con muchas bajas en ambos bandos. Finalmente los franceses se retiraron hacia el norte. Durante la batalla, La Peña rehusó dar apoyo a Graham, a pesar de la reiterada insistencia del General Zayas.
La Peña insistió en desoír los planes de Graham para avanzar contra los franceses en Chiclana, e incluso se negó a enviar jinetes exploradores para ver lo que hacía Víctor.
En la mañana del 6 de marzo Graham, furioso con La Peña por su falta de apoyo, recogió a sus heridos y marchó hacia Cádiz
Después de permanecer en sus atrincheramientos durante la batalla, los españoles volvieron a la Isla de León el 7 de marzo de 1811.
El 8 de marzo, Víctor había vuelto a ocupar todas sus posiciones originales, y el asedio a Cádiz seguía como al principio.

Ya entrado el siglo XVIII, Chiclana recuperó su potencial comercial y agrícola, y además comenzó a configurarse como lugar de descanso de las clases acomodadas de Cádiz por su clima más benigno. En esta época el casco urbano vuelve a tener un importante desarrollo y se construyen palacetes e iglesias. Esta etapa de bonanza se prolongó durante todo el siglo XIX.

A principios del siglo XX, la plaga de filoxera en los viñedos produjo una nueva crisis económica. En esta coyuntura, tomaron gran importancia en Chiclana los movimientos sindicales y la lucha jornalera. Durante la Segunda República se llevó a cabo la Reforma Agraria, que introdujo cambios importantes en la propiedad de la tierra y el trabajo.

El golpe de estado militar de 1936 y la represión posterior de la dictadura supusieron un gran retroceso social en el campo de Chiclana. La crisis agropecuaria de la década de los 70′ provocó un cambio sustancial del desarrollo económico de Chiclana, que pasó de tener una economía basada en la agricultura a ser una ciudad industrial, turística y de servicios. Durante los años 80′ y 90′ se materializa el gran desarrollo del sector turístico mediante la construcción de las urbanizaciones costeras Poblado de Sancti Petri, Novo Sancti Petri y La Barrosa.

mapa-de-chiclana-de-la-frontera-8El núcleo principal de Chiclana de la Frontera se encuentra a 7 km al interior de la costa atlántica, en torno al río Iro. El casco histórico original se encuentra sobre un promontorio en la orilla sur del río. La ciudad se estructura en torno a una serie de calles en las dos márgenes del río, que corresponden con los antiguos caminos que unían el casco histórico con los campos y las localidades cercanas. En la orilla sur, las calles estructurantes son la actual avenida de los Reyes Católicos (en dirección sureste), la calle de la Fuente Amarga (en dirección sur) y el callejón del Águila (en dirección suroeste). En la orilla norte las vías principales son la calle Ancha (carretera de Medina, en dirección este), y la avenida de Solano (en dirección norte, conexión de Chiclana con la autovía de la Costa de la Luz).

En estas vías se establecieron edificaciones tradicionales de carácter rural que fueron colocándose en torno a los caminos que conducían a los campos de labor durante las primeras épocas de desarrollo demográfico y agrícola de Chiclana, y fueron sustituidas paulatinamente por viviendas en altura con un carácter más urbano.

El punto que articula la estructura radial de las dos orillas de la ciudad es la plaza de Andalucía, en la orilla norte, que se comunica con el pie del promontorio del casco antiguo mediante un puente de tráfico rodado y, desde fechas recientes, mediante una plaza‐puente peatonal. La orilla sur del núcleo alberga el centro histórico, administrativo y comercial de la ciudad y presenta un mayor tamaño y diversidad de tejidos. En torno al casco histórico, el centro urbano se completa con viviendas tradicionales unifamiliares de carácter rural. Al sur del centro urbano, en torno a la avenida Reyes Católicos y la calle Fuente Amarga, se desarrollaron las primeras promociones de viviendas en bloque, generalmente modestas y en muchos casos de promoción pública. En la parte oeste de la orilla sur encontramos desarrollos más recientes y con un perfil socioeconómico de mayor poder adquisitivo, en muchos casos de viviendas unifamiliares adosadas.

La orilla norte se estructura más claramente en torno a la avenida de Solano y la calle Ancha. En el entorno de la primera, particularmente al oeste, encontramos numerosos edificios industriales de entidad, y promociones de vivienda en bloque generalmente asociadas a los trabajadores del sector industrial. El crecimiento asociado a la parte oriental de la orilla norte y la calle Ancha está más relacionado con los usos agrícolas y se estructura en torno a la parcelación agraria original, sobre la que se levantan grupos de viviendas unifamiliares tradicionales de origen informal. La ocupación de estas parcelas se va haciendo menos densa conforme se avanza hacia el exterior del núcleo.

Todo el núcleo urbano de Chiclana de la frontera se encuentra rodeado de grandes extensiones de suelo agrícola sobre el que se han levantado de facto viviendas ilegales sin servicios urbanos desde la década de 1960. El origen de estos núcleos está en el incremento del poder adquisitivo de habitantes del pueblo de Chiclana, que prefirieron abandonar el núcleo urbano y construir en sus parcelas agrarias viviendas de mayor tamaño y calidad. Dentro de estas extensiones de urbanización ilegal, corresponden a un mayor poder adquisitivo, aquellas viviendas más próximas a la costa, al sur del núcleo principal, que las que se encuentran al norte del mismo. En el último Plan General de Ordenación Urbana de 2007 estas áreas fueron declaradas Suelo Urbano no Consolidado y se establecieron en colaboración con la Junta de Andalucía Áreas de Gestión Básica para abordar su difícil normalización y conversión en Suelo Urbano, con financiación mixta entre las administraciones y los propietarios. Estas Áreas se encuentran en proceso de formación.

La mayor parte del litoral del término municipal de Chiclana se encuentra urbanizado y con usos vinculados al sector turístico, con urbanizaciones de vivienda unifamiliar, hoteles y otras instalaciones turísticas.

En el Informe  “Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables 1996. Catálogo de Áreas Vulnerables Españolas” (Ministerio de Fomento‐Instituto Juan de Herrera. Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid.‐ HERNÁNDEZ AJA, Agustín (director) 1996) se identifican los siguientes barrios vulnerables, en 2001, 1.‐ Chiclana noroeste, 2.‐ Chiclana noreste, 3.‐ Carretera de Medina, 4.‐ Plaza Mayor/Fuente Amarga, 5.‐ Soledad, así como 6.‐ MAJADILLAS ALTAS/EL MARQUESADO (Distrito 5, secciones 05.002 y 05.003).

Barrio Chiclana Noroeste

Barrio Vulnerable 2001 – Chiclana Noroeste

Chiclana noroeste. Barrios administrativos: Barriada el Torno, Las Goletas, Huerta Las Bolas, San Carlos, Los Esteros. Se trata de un área surgida a principios de los años setenta en la parte occidental de la avenida Solano. Conviven usos industriales con vivienda en manzana y promociones en bloque abierto. La parte más próxima al río y a la plaza Andalucía, al sur del ámbito, forma parte del centro urbano y surgió durante el desarrollo histórico de Chiclana, aunque la mayor parte de la edificación actual es posterior a 1950.

El barrio ocupa la parte oeste de la avenida Solano, en la orilla norte del núcleo principal de Chiclana de la Frontera. Limita al sur con el río Iro y al oeste con los polígonos industriales El Torno y Urbisur.

Se trata de un área heterogénea donde encontramos convivencia de usos residenciales e industriales, que no sólo se da en el límite con el polígono industrial Urbisur, sino también en otras manzanas de usos industriales antiguos más cercanas a la avenida Solano. Entre las viviendas, en la parte norte del ámbito encontramos promociones de vivienda en bloque aislado de cuatro alturas como Huerta Las Bolas, Goletas o San Carlos, todas ellas de la década de 1970. En la parte central encontramos una barriada de viviendas heterogéneas en manzana, mayoritariamente bloques de vivienda colectiva. Al sur, encontramos un tejido más suburbano propio del centro urbano, con viviendas tradicionales de una altura combinadas puntualmente con bloques de varias alturas. La parte al suroeste, cercana al polígono industrial Urbisur, es de desarrollo más reciente y está formada por promociones en bloque de mayor calidad. En la orilla del río Iro hay un bloque de viviendas construido en 1962 en muy mal estado, en proceso de demolición. La trama general del ámbito es parcialmente ortogonal aunque con importantes discontinuidades, provocadas en ocasiones por la presencia de industrias aisladas más antiguas. En algunos puntos s producen encuentros extraños. El viario es en general ancho aunque en la parte central, junto a la avenida Solano, el tejido es más denso y resultan calles estrechas. Al sur del ámbito se encuentra la casa cuartel de la Guardia Civil, con viviendas de mejor calidad. En esta parte también encontramos importantes equipamientos deportivos.

El área no es percibida como particularmente vulnerable dentro del núcleo principal de Chiclana. Las promociones de Huerta Las Bolas, Goletas y San Carlos sí cuentan con una imagen social más vinculada a población trabajadora.

Barrio Chiclana Noreste.jpg

Barrio Vulnerable 2001 – Chiclana Noreste

Se trata de un área de huertas urbanizada progresivamente sobre la estructura parcelaria agraria original. La urbanización es más densa y consolidada en la parte más cercana al centro urbano y más dispersa en las zonas más exteriores.

El Plan General de Ordenación Urbana de Chiclana de 2007 establece diferentes clasificaciones para cada zona del ámbito. Las partes más cercanas al centro se consideran Suelo Urbano, sin ninguna figura de ordenación específica. Las zonas de transición se clasifican como Suelo Urbano no Consolidado, estableciéndose unidades de ejecución. Las partes urbanizadas ilegalmente se consideran áreas de gestión básica. Las zonas no urbanizadas que quedan en zonas intermedias del tejido se declaran Suelo Urbanizable Sectorizado. Las unidades de ejecución en zonas de transición pretenden aprovechar solares vacíos o zonas no consolidadas para cubrir las carencias del ámbito en materia de espacios libres, zonas verdes y equipamientos.

El barrio delimitado comprende la zona considerada suelo urbano (consolidado, no consolidado o áreas de gestión básica) situada al norte de la calle Ancha y al este de la avenida Solano, en la orilla norte del núcleo principal de Chiclana de la Frontera.

Se trata de un área urbanizada sobre una estructura parcelaria agraria, mayoritariamente con
viviendas unifamiliares tradicionales de una o dos alturas, con presencia ocasional de bloques de vivienda colectiva de dos o tres alturas, especialmente en las calles más cercanas a la calle Ancha. En las proximidades de la avenida Solano encontramos algunos bloques de vivienda de más altura, aislados o formando manzana. En la misma zona existen edificaciones industriales antiguas de gran tamaño en planta, generalmente bodegas. La trama, heredada de la estructura agrícola de la zona, es ortogonal y se encuentra en diagonal con las dos vías principales, generando áreas de contacto más irregulares. Las calles son generalmente estrechas.

El origen informal y agrario genera una zona “parcheada”, donde se combinan tejidos muy distintos. Las zonas más cercanas al centro suelen ser tramas muy densas de viviendas, que se van haciendo más abiertas hacia el exterior de la ciudad. No obstante, los límites no están muy claros y encontramos zonas vacías o no consolidadas en partes más interiores y colonias densas de vivienda en partes exteriores.

Barrio carretera de Medina

Barrio Vulnerable 2001 – Barrio Carretera de Medina Sidonia -CHICLANA de la FRONTERA

Carretera de Medina. Barrios administrativos: Carretera de Medina, Arenal, Frutales, Carabina. Se trata de un área surgida en torno a la carretera de Medina y la orilla del río a mediados del siglo XX, como asentamiento de población con pocos recursos. Se trata de parcelaciones marginales y viviendas de origen autoconstruido. Existen algunas promociones de vivienda colectiva, generalmente públicas, desarrolladas a partir entre la década de los ochenta y la actualidad.

El ámbito se localiza en el entorno de la carretera de Medina y la orilla norte del río Iro, al este del núcleo principal de Chiclana. Abarca tres núcleos: una parte en torno a la calle Arenal al sur de la carretera; una segunda parte al norte de la misma correspondiente al barrio Frutales, y una tercera, de nuevo al sur pero sin continuidad con la primera, que comprende las promociones de Carabina.

Se trata de núcleos de parcelación periférica con edificación de origen autoconstruido, generalmente viviendas unifamiliares tradicionales de una altura, que se sitúan sobre una trama densa heredera de las antiguas parcelas agrarias. Existen varios núcleos de vivienda de promoción: la barriada del Arenal, formada por bloques cuadrados de cuatro alturas de la década de los ochenta, y las más recientes promociones del extremo del núcleo urbano, que cuenta tanto con bloques de vivienda colectiva como con promociones de vivienda unifamiliar adosada. Algunas de estas promociones son públicas y generalmente responden a un perfil socioeconómico vulnerable. El ámbito surge a partir de la carretera de Medina y se encuentra menos consolidado en las partes más periféricas. Concretamente encontramos descampados y solares vacíos en las zonas más cercanas al río.

Se trata de un núcleo asociado desde su origen a población de bajos recursos y con una imagen más vulnerable que otras zonas de la orilla norte de Chiclana.

Barrio Plaza Mayor-Fuente Amarga

Barrio Vulnerable 2001 – Plaza Mayor/FuenteAmarga – CHICLANA de la Frontera

Barrio vulnerable: Plaza Mayor/Fuente Amarga. Barrios administrativos: Plaza Mayor, Pilar, Fuente Amarga.  El ámbito abarca parte del casco histórico de Chiclana de la Frontera en torno a la plaza mayor, así como la zona surgida históricamente a lo largo de la avenida Fuente Amarga. El casco antiguo ocupa el emplazamiento histórico de la ciudad de Chiclana y cuenta con edificación de varios siglos de antigüedad. Los crecimientos hacia el sur son tradicionalmente áreas de parcelación informal formadas por viviendas bajas unifamiliares en torno al camino que conducía a los campos agrícolas, aunque estas viviendas han sido sustituidas paulatinamente por viviendas más recientes. Al final del ámbito delimitado encontramos las barriadas de El Pilar y Fuente Amarga, ambas de promoción pública de la década de 1970.

El ámbito abarca parte del casco histórico de Chiclana, en torno a la Plaza Mayor, y los desarrollos hacia el sur en torno a la calle Fuente Amarga. Limita al este con la avenida Reyes Católicos y el río Iro, al sur con nuevos desarrollos unifamiliares y al oeste con la barriada de Santa Ana.

La mayor parte del área se encuentra ocupada por un tejido de viviendas bajas unifamiliares de carácter tradicional de una o dos alturas, sustituidas puntualmente por edificación más reciente, en ocasiones de vivienda colectiva. Al sur del ámbito encontramos las barriadas de El Pilar y Fuente Amarga, compuestas por vivienda colectiva en bloques aislados de entre tres y cinco alturas. La parte norte corresponde al casco antiguo de Chiclana y cuenta con una trama irregular y muy densa, característica de los centros históricos. El crecimiento hacia el sur se asienta sobre una parcelación de origen agrario, de cierta ortogonalidad pero también muy densa y con calles estrechas. Las promociones de vivienda en bloque cuentan con un viario más amplio y espacios públicos propios.

El centro histórico funciona como principal núcleo comercial y administrativo de Chiclana y cuenta con importantes comercios y servicios. El resto del ámbito tiene un surgimiento más informal y carencias de equipamientos, espacios públicos y zonas verdes.

Barrio Soledad

Barrio Vulnerable 2001 – Soledad – CHICLANA de la Frontera

Barrio vulnerable: Soledad. Barrios administrativos: Soledad, Las Salinas, El Retortillo, Las Marismas, El Jardín. Se trata de una serie de núcleos de suburbanos de origen autoconstruido en torno a antiguos caminos rurales, intercalados con viviendas de promoción más recientes.

El ámbito se sitúa al oeste del centro urbano de Chiclana de la Frontera, en la parte norte de la calle Vid. Se encuentra atravesado por la importante avenida de la Diputación, que se remata con uno de los pasos elevados sobre el río Iro uniendo las dos orillas que conforman la ciudad. El ámbito limita al norte con el Parque Natural de la Bahía de Cádiz.

Se trata de un ámbito alargado y heterogéneo, que consta de varios núcleos suburbanos de parcelación marginal, intercalados con la zona de bloques llamada Las Marismas y dos promociones de viviendas unifamiliares recientes. Las áreas suburbanas, como la barriada de La Soledad, están formadas principalmente por viviendas bajas unifamiliares de origen rural, surgidas en los antiguos caminos. El vario es generalmente estrecho y el tejido, denso. Al este de la avenida de la Diputación hay varias promociones en bloque de cuatro o cinco alturas construidas durante la década de los ochenta. Algunas de estas promociones están formadas por viviendas de calidad y cuentan con población de alto nivel adquisitivo, mientras que otras, concretamente la urbanización Las Marismas, tiene un carácter más próximo a las promociones en bloque para población trabajadora. Las zonas de más reciente promoción en la parte occidental del ámbito responden a la tipología de vivienda unifamiliar adosada de nivel adquisitivo medio‐alto. El conjunto del barrio delimitado presenta mucha heterogeneidad morfológica. Existen zonas no consolidadas y solares vacíos en partes intermedias.

6.‐ MAJADILLAS ALTAS‐ EL MARQUESADO (Distrito 5, secciones 05.002 y 05.003) Extensión de viviendas ilegales aisladas sobre suelos agrarios al norte del núcleo urbano de Chiclana. Una parte importante de las viviendas son de gran tamaño y aparentemente buena calidad, pero no cuentan con ningún servicio urbano. El perfil socioeconómico es menor que el de otras zonas similares al sur del núcleo urbano. No se ha incluido como barrio vulnerable independiente por su falta de continuidad y difícil caracterización como barrio.

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El Plan General de Ordenación Urbanística de Chiclana de la Frontera (PGOU-2003) fue aprobado definitivamente por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz, en sesión celebrada el 23.12.2003, si bien quedaron suspendidas parte de sus determinaciones, detalladas en Anexo al referido acuerdo, en tanto no fuesen objeto de subsanación las deficiencias detectadas, hecho que se dio por cumplimentado en sesión de 21.7.2005 de la referida Comisión.

Tras las resoluciones judiciales anulatorias del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General de 23.12.2003 y de su Texto Refundido el Ayuntamiento de Chiclana, en aras a clarificar a la ciudadanía cuáles eran las consecuencias de las citadas sentencias, solicitó de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo un nuevo pronunciamiento que viniera a dotar de la máxima seguridad jurídica al planeamiento general del municipio. Atendiendo a dicha petición, ésta adoptó, en sesión celebrada el 23.3.2007, nuevo acuerdo de aprobación definitiva del Plan General “viniendo esta aprobación a dar cumplimiento a las resoluciones judiciales recaídas contra la aprobación definitiva de 23.12.2003, dotando así a la ordenación urbanística del municipio de máxima seguridad jurídica, y a los efectos de convalidar lo actuado”.

El Plan General de Ordenación Urbanística de Chiclana de la Frontera (PGOU) fue aprobado definitivamente por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz, en sesión celebrada el 23.12.2003, si bien quedaron suspendidas parte de sus determinaciones, detalladas en Anexo al referido acuerdo, en tanto no fuesen objeto de subsanación las deficiencias detectadas, hecho que se dio por cumplimentado en sesión de 21.7.2005 de la referida Comisión. Tras las resoluciones judiciales anulatorias del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General de 23.12.2003 y de su Texto Refundido el Ayuntamiento de Chiclana, en aras a clarificar a la ciudadanía cuáles eran las consecuencias de las citadas sentencias, solicitó de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo un nuevo pronunciamiento que viniera a dotar de la máxima seguridad jurídica al planeamiento general del municipio. Atendiendo a dicha petición, ésta adoptó, en sesión celebrada el 23.3.2007, nuevo acuerdo de aprobación definitiva del Plan General “viniendo esta aprobación a dar cumplimiento a las resoluciones judiciales recaídas contra la aprobación definitiva de 23.12.2003, dotando así a la ordenación urbanística del municipio de máxima seguridad jurídica, y a los efectos de convalidar lo actuado”.

A la vista de los pronunciamientos judiciales que venían recayendo sobre el planeamiento general, el Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera acometió el proceso de revisión del mismo, redactando el Avance del futuro Plan General de Ordenación Urbanística que fue sometido a información pública por plazo de treinta días, a fin de que los ciudadanos pudieran formular sugerencias al mismo, en virtud de Resolución de la Alcaldía dada bajo nº 3682 con fecha 5 de julio de 2010.

El antes referido acuerdo aprobatorio del PGOU de 2007 ha sido anulado en virtud de sentencias del Tribunal Supremo, de fechas 31 de mayo y 1 de junio de 2011, por las que se desestiman recursos de casación, interpuestos por la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Chiclana, viniendo a confirmar las sentencias anulatorias dadas sobre el acuerdo de aprobación definitiva del Plan por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. Asimismo, se han dictado por el Tribunal Supremo diversas sentencias por las que igualmente se desestiman los recursos de casación interpuestos por la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Chiclana, al entender el Tribunal que se ha producido una pérdida sobrevenida del objeto del pleito, tras haber sido declarada la nulidad del Plan General en los pronunciamientos anteriormente referidos.

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La confirmación de la nulidad del Plan General ha determinado la vuelta a la vida jurídica de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, en adelante NNSS, aprobadas por la Comisión Provincial de Urbanismo el 18.9.1987, que fueron el planeamiento vigente en el municipio durante 16 años, hasta la aprobación del Plan General ahora anulado, y que constituyen por tanto el planeamiento general vigente en Chiclana de la Frontera desde que las sentencias anulatorias fueron ejecutadas, acatando, como no puede ser de otra manera, de forma inmediata el pronunciamiento judicial referido.

La reviviscencia de las Normas Subsidiarias, tras casi 30 años desde su aprobación, ha provocado un absoluto desajuste entre la realidad física y urbanística del municipio y el instrumento que ha de ordenar su desarrollo, en el período que transcurra hasta que se culmine el proceso de revisión del planeamiento general, ya acometido.

La compleja situación urbanística del Municipio que cuenta con planeamiento caduco, cuyo modelo territorial y urbanístico resulta manifiestamente inadecuado al ser incapaz de responder a los fines a los que ha de servir la actividad urbanística y que no da soporte a la ciudad consolidada y en proceso de consolidación, está pues siendo abordada desde una doble perspectiva: A) la revisión del modelo territorial contenido en las NNSS, obsoleto, agotado y no adaptado a los numerosísimos cambios legislativos que en materia urbanística y de ordenación del territorio se han producido en los últimos treinta años, y B) la adopción de las soluciones transitorias previstas en la legislación urbanística, que desde el respeto a la ordenación vigente y al principio de intervención mínima que debe presidir el planteamiento de cualquier medida de naturaleza excepcional, permita la suspensión parcial de las determinaciones de las NNSS y el establecimiento de unas normas sustantivas en los ámbitos suspendidos, minimizando los desajustes existentes entre la realidad física y urbanística del municipio que dificultan gravemente el normal desarrollo de la actividad económica de éste y afectan a la seguridad jurídico-urbanística ante el desconocimiento de los desarrollos producidos en vigencia del planeamiento decaído y en curso.

Con el fin de evitar el colapso urbanístico y económico de la ciudad, garantizando la seguridad jurídica y el acceso de los ciudadanos a derechos y servicios básicos, el Ayuntamiento solicitó por Acuerdo Plenario de 25.8.2011 a la Junta de Andalucía la suspensión parcial de las NNSS de Planeamiento Municipal y el establecimiento de unas Normas Sustantivas de ordenación aplicables en los ámbitos suspendidos, hasta la estabilización del nuevo planeamiento general, en redacción:

El 24.11.2011, la Consejera de Obras Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía da Orden acuerda el inicio del procedimiento de suspensión de las NNSS y el inicio de la tramitación de las NSO, al apreciar la concurrencia de las circunstancias necesarias al efecto.

El 11.1.2012 se dicta Resolución por el Director General de Urbanismo por el que se somete a información pública el Documento de suspensión parcial de las NNSS y establecimiento de NSO, elaborado de forma conjunta por la Dirección General de Urbanismo y la Gerencia Municipal de Urbanismo de Chiclana de la Frontera. Tras la cumplimentación del referido trámite y la incorporación de las modificaciones derivadas del mismo, dicho expediente fue objeto de informe desfavorable por el Gabinete Jurídico de la Junta de Andalucía.

El 5.2.2013 ha sido publicado en el BOJA nº 25 Decreto-Ley 1/2103, de 29 de enero, por el que se modifica el Decreto legislativo 1/2012 de 20 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Comercio Interior de Andalucía y se establecen otras medidas urgentes en el ámbito comercial, turístico y urbanístico, que modifica en su Disposición adicional tercera el artículo 35 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía(LOUA),

El 27.2.2013 el Ayuntamiento Pleno reformula la petición, en base a la modificación legislativa producida.

El 20.3.2013, mediante Orden del Consejero de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente, se ha acordado el inicio del procedimiento de suspensión de las NNSS y el inicio de la tramitación de las NSO, al entender que quedaba acreditada la concurrencia de las circunstancias necesarias a efectos de la aplicación del articulo 35.3 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía recientemente modificado.

El 06.06.2013 se suspende parcialmente las NNSS por Acuerdo del Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía (BOJA nº123 de 26.06.2013).

Finalmente, por Orden de 18.6.2013 de la Consejería de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente de la Junta de Andalucía se aprueban las Normas Sustantivas de Ordenación, en adelante NSO, que serán de aplicación en sustitución de las suspendidas, por un periodo de dos años y que vienen a conformar el planeamiento vigente en el Municipio, junto a las antes referidas Normas Subsidiarias de Planeamiento. Es una normativa de aplicación con carácter transitorio, por un periodo máximo de dos años, hasta la culminación del proceso de revisión del planeamiento general acometido. (BOJA nº 123 de 26.06.2013).

Por lo tanto, el planeamiento general vigente en Chiclana de la Frontera es la yuxtaposición de las Normas Subsidiarias aprobadas por Resolución de la Comisión Provincial de Urbanismo, con fecha 18.9.1987 y sus modificaciones vigentes y las Normas Sustantivas de Ordenación aprobadas el 18.6.2013, sin perjuicio del desplazamiento normativo consecuencia de lo dispuesto tanto por la Disposición Transitoria Primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía, como por la normativa posterior urbanística y sectorial que resulte de aplicación.

Es suelo urbano además de los reconocidos como tales por las NNSS, aquellos que cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 45 de la LOUA, se identifiquen como tal en la documentación gráfica incorporada en las NSO.

Es suelo urbanizable los suelos clasificados como apto para urbanizar por las NNSS que no han adquirido la condición de suelo urbano en ejecución tanto de las NNSS como delPGOU anulado en su caso y que así se haya reconocido por las NSO.

Es suelo no urbanizable los suelos clasificados como tal por las NNSS que no han adquirido la condición de suelo urbano en ejecución tanto de las NNSS como del PGOUanulado en su caso y que así se haya reconocido por las NSO.

No obstante lo anterior, se elevó consulta a la Dirección General de Urbanismo, en el sentido de confirmar si se pueden entender identificados e incorporados al planeamiento general de la ciudad los asentamientos urbanísticos reconocidos en las Normas Sustantivas de Ordenación como Áreas Suburbanizadas, contestando la administración autonómica el 9 de Agosto de 2013 (consulta 13/21) que “por no ser su objeto, las Normas Sustantivas de Ordenación no sustituyen al Avance del Planeamiento para la identificación de asentamientos urbanísticos y edificaciones aisladas al que hace referencia el artículo 4 del Decreto 2/2012, de 10 de Enero.”

El Pleno Municipal en sesión celebrada el 24.1.2014 aprueba inicialmente el Plan General de Ordenación Urbanística de Chiclana-2014 y acuerda su sometimiento a información pública por plazo de un mes.

El nuevo Plan General asume la normalización de las áreas suburbanizadas de la ciudad como uno de sus objetivos territoriales en la medida que la resolución de esta problemática territorial, urbana, ambiental y social representa en sí mismo un asunto de interés general para el municipio y de incidencia metropolitana indudable, precisado solucionarse conforme a las posibilidades que ofrece la formulación de un nuevo planeamiento general; en este sentido, propone la regularización e integración urbanoambiental de las zonas del municipio con un grado de consolidación relevante y con posibilidad de conexión a las redes infraestructurales previstas, que puedan insertarse, sin dificultad, en la malla urbana de la nueva ciudad, contribuyendo, además, a fortalecer el nuevo modelo urbano-territorial adoptado, corrigiendo las anomalías existentes en la actualidad y reconduciéndolas hacia posiciones aceptables con aquel.

Coincide el nuevo PGOU, en general, con la identificación de las grandes áreas suburbanizadas que realiza tanto el Plan de Ordenación del Territorio de la Bahía de Cádiz como las Normas Sustantivas de Ordenación, diseñando para cada una de estas áreas una instrumentación que se plantea con una doble estrategia en cuanto a la clasificación del suelo:

De una parte, clasificando como Suelo Urbanizable Sectorizado aquellos intersticios de considerable tamaño existentes en las áreas suburbanizadas, en terrenos aptos para la urbanización, que el nuevo Plan precisa incorporar al proceso urbanístico a fin de promover la creación de centralidades periféricas y la densificación de estas áreas, y como Suelo Urbanizable No Sectorizado aquellos que presentando aptitudes se incorporarán al proceso urbanizador una vez que se haya ejecutado una parte del resto de los suelos clasificados y sus infraestructuras, condicionado al cumplimiento de la Norma 45 del POTA relativa a los límites de crecimiento.

Y de otra parte, clasificando como Suelo Urbano en la categoría de no consolidado tanto aquellos ámbitos así reconocidos por las Normas Sustantivas como los nuevos asentamientos identificado en el proceso de formación del PGOU, diseñando sobre los mismos una serie de actuaciones como son la implementación de áreas de reforma interior con objetivos de ordenación urbana y las actuaciones sistemáticas de revitalización, remitidas a planeamiento de desarrollo, con el objetivo de incorporar usos diversos y dotaciones y contribuir al reequilibrio de éstas áreas suburbanizadas; y actuaciones asistemáticas en aquellos casos que presentan un grado de consolidación de edificación en al menos 2/3 de las parcelas edificables resultantes.

Y el 17.5.2016 aprobó el Pleno del Ayuntamiento el nuevo PGOU (tras 7 años, ya sólo quedará la declaración medioambiental estratégica, dependiente de la Dirección General de Prevención y Calidad Ambiental de la Junta de Andalucía, y la aprobación definitiva del documento por parte de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio)

El Ayuntamiento tiene urgencia de aprobar el documento antes de que venza la prórroga dada por el Gobierno andaluz, que da margen hasta el 26 de junio para mantener las actuales normas sustantivas, en las que se basa ahora el urbanismo de la ciudad, ya que, de lo contrario, obligaría a volver a unas normas de 1987.

El plan general viene acompañado del inminente visto bueno dado a las ordenanzas de regularización de viviendas, que afectará a 22 millones de m2 de suelo urbano no consolidado y que alberga un total de 16.550 viviendas, de las cuales 13.152 ya están edificadas. Según el gobierno municipal, el coste para legalizar estas viviendas se ha reducido un 50 % con respecto a la previsión hecha en 2011, hasta alcanzar un coste medio de 9.500 euros por vivienda.

El documento ha nacido con críticas de Ecologistas en Acción, que, en un comunicado, ha definido como “una temeridad” aprobar el documento porque, según esta asociación, “infringe leyes y sentencias del Tribunal Supremo como las que frenaron el PGOU de Marbella o el plan de ordenación de la comarca de la Janda” al haberse aprobado sin haberse sometido a la Evaluación Ambiental Estratégica.

“…en Chiclana se proyectan 17.190 nuevas viviendas, “lo que supondrían un aumento de población de 41.256 habitantes” y la legalización de otras 12.859 viviendas. Además, señalan que en el PGOU se recalifican un total de 28.647.604 m2 de suelos actualmente no urbanizables a urbanos o urbanizables, “lo que supone un aumento de 139,4% sobre los actuales 20.554.542 m2 de suelo urbano existentes”…

Quizás sea el municipio más extraño urbanísticamente hablando. Y es que el nivel de construcciones fuera de normativa que ha ido acumulando se acerca al 30% del parque residencial. La nulidad del PGO de 2013 por motivos formales, ha ido acompañado del gran documento: el “Avance de Planeamiento para la Identificación de Asentamientos Urbanísticos en el Suelo Urbanizable”, y en estas nos encontramos. Aprobado por el Pleno PGOU-2014 y a expensas de que se manifieste la Junta de Andalucía y su departamento de Urbanismo y Medio Ambiente (no será una fácil decisión), además el plazo para obtener el visto bueno está muy próximo…

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El Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el “Régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía” tiene como objetivo principal clarificar el régimen aplicable a las distintas situaciones en que se encuentran las edificaciones en suelo no urbanizable, estableciendo los requisitos mínimos para su reconocimiento por el Ayuntamiento y su tratamiento por el planeamiento urbanístico.

El decreto diferencia las situaciones en las que se encuentran las edificaciones tanto por su forma de implantación (aisladas, asentamientos urbanísticos, hábitat rural diseminado) como por su adecuación o no a las determinaciones establecidas por la ordenación territorial y urbanística. Ahora es el el Plan General el responsable de establecer el sistema de asentamientos del municipio, en aras a su ordenación urbanística, debiendo distinguir los siguientes supuestos:

a) Asentamientos urbanísticos que deben integrarse en la ordenación establecida por el Plan General, constituidos por los núcleos principales, secundarios o aquellos otros de entidad suficiente como para albergar dotaciones y servicios, fijando sus condiciones de ordenación y, en su caso, de crecimiento urbanístico.
b) Asentamientos urbanísticos que no pueden integrarse en la ordenación establecida por el Plan General, por resultar incompatibles, fijando el régimen en el que deban de permanecer en suelo no urbanizable.
c) Asentamientos que constituyen Ámbitos del Hábitat Rural Diseminado en suelo no urbanizable, para los que el planeamiento debe establecer su régimen específico.

Hoy Chiclana de la Frontera tiene una población de 82.777 habitantes y un parque edificado residencial de 42.684 viviendas, de las cuales el 53,28% (22.744 son unifamiliares), el eterno disperso. Su parque de viviendas está compuesto por 4.894 viviendas de las 70′ (el 11%), 9.047 de los 80′ (el 21%), 13.028 viviendas levantadas en los 90′ (el 31%) y 12.448 viviendas de la década prodigiosa 2000-2009 (el 29%).

Muchos retos territoriales en marcha, pero el primero es un examen en toda regla, la Junta¡¡


Cada  mercado es local.

Cada municipio tiene su singularidad.

Cada municipio se retrata en su parque residencial.


…seguiremos analizando en próximas entregas los 250 municipios mayores de España