GANDIA, según Catastro, a 1.1.2015 por tamaño y fecha.

tabla GANDIA 2.121996e-314dad+tamaño edificaciontabla GANDIA edad+tamaño edificacion

Estos gráficos representan el Parque Residencial de GANDIA, Valencia.

Son los Bienes Inmuebles, de uso Vivienda, matriculados en el Catastro, clasificados por tamaño y fecha de inscripción.

Cada barra horizontal representa una década, siendo la más reciente la inferior (2010-2014) y la superior la más antigua (1920-1929).

Cada color es un tamaño, del más cálido (<60 m2) al más frío (>180 m2).

La barra inferior (DELVI) representa el cálculo hecho desde Otropunto para la obtención de la Demanda Latente de Viviendas (la demanda latente: la configuran los que no tienen vivienda y que por su perfil sociológico (edad) y socioeconómico (no están en desempleo), son potenciales compradores). Es una estimación del número máximo de viviendas que constituyen la demanda encubierta de una zona y que se basa en las personas con el perfil de los actuales compradores pero que todavía no han constituído un hogar.

Gandia DELVI.jpgGandia POBLACION.jpgtabla GANDIA.jpgGandia CATASTRO 2014-2016.jpgGandia INE.jpgGandia ALQUILER.jpg

Son datos fríos, sin cocinar.

Información para la toma de decisiones.

Información para el conocimiento.


Gandia GE1Gandia es un municipio de 60,8 km2 y una ciudad de la Comunidad Valenciana situada en el sureste de la provincia de Valencia y es la capital de la comarca de La Safor. El municipio de Gandia se sitúa al sureste de la provincia de Valencia, a una distancia de 69 km de la capital valenciana, adyacente al nivel del mar y quedando su núcleo más elevado a 22 m de altitud (sobre el nivel del mar).

El municipio de Palma de Gandía se encuentra en la comarca de La Safor y limita: al norte con las comarcas de La Ribera Baixa y La Canal de Navarrés, al oeste con la comarca de La Costera y La Vall d’Albaida, al sur con las comarcas de El Comptat y L’Alcoià, pertenecientes a la provincia de Alicante, y al este con el Mar Mediterráneo. Palma de Gandía y su entorno comarcal se enmarcan en una zona bien comunicada por los diversos ejes viarios que recorren la comarca.

La ciudad de Gandia es la capital de la comarca de La Safor, comarca que conforma junto a los municipios de Ador, Alfauir, Almiserà, Almoines, Barx, Bellreguard, Beniarjó, Benifairó de la Valldigna, Beniflà, Benirredrá, Castellonet de la Conquesta, Daimús, Guardamar de La Safor, L’Alqueria de la Comtessa, La Font d’en Carros, La Safor, Llocnou de Sant Jeroni, Miramar, Oliva, Palma de Gandia, Palmera, Piles, Potries, Rafelcofer, Rótova, Simat de la Valldigna, Tavernes de la Valldigna, Villalonga, Xeraco y Xeresa.

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Zonificación de Gandía

La ciudad de Gandía se divide en distritos, y estos en barrios. La denominación oficial con la que se trabaja en el ayuntamiento son los distritos pero los ciudadanos subdividen de forma no oficial estos distritos en entidades más pequeñas. Los distritos según el ayuntamiento de Gandía son once: Beniopa (Beniopa, Parque Sant Pere), Benipeixcar, Centre Històric, Corea (Jardinet, La estrella, Sancho LLop), Raval (El Raval, Alquería de Martorell), Santa Anna (Santa Ana, Bennacer), Marxuquera (Marchuquera alta, Marchuquera baja, la Ermita), Roís de Corella-Hospital i Adjacents, Grau-Venècia-Rafalcaïd (Grao, Venecia, Rafalcaïd, Les Foies, Molí de Santa Maria), Plaça El·líptica-República (Plaza Elíptica, Joaquín Ballester, Simancas, Grupo Porta (Las 500)), Argentina y Platja y Centro Histórico (Centro Histórico, Vila Nova).

a0253a5c61e4b0474b0c4011547d67e3En el siglo XIX la seda atravesó dos grandes crisis debidas una a la epidemia que acabó con casi todo el gusano de seda a mediados del siglo, y otra a la competencia extranjera. El ferrocarril, símbolo de la expansión decimonónica llegó con las líneas de vía estrecha Tren Alcoy Gandía y Puerto y con el enlace entre Denia y Carcagente. En la división provincial de 1822 fue adscrita a la Provincia de Játiva y en la la división de 1833 a la de Alicante, pasando definitivamente a Valencia en 1836.

Durante la guerra civil su población sufrió múltiples bombardeos por parte de la aviación italiana de Mussolini. En los años 1960, y debido al gran crecimiento urbano de la ciudad, el municipio de Gandía anexionó a los hasta entonces municipios independientes de Beniopa y Benipeixcar, actualmente barrios de la ciudad.

mapa_big.jpgEl casco urbano de Gandía se constituyó en un primer momento como un pequeño recinto en torno al castillo de Bayrem, para luego trasformarse en una importante villa amurallada, dentro de la cual destaca el palacio y la plaza, donde se encuentra la iglesia parroquial, más tarde Colegiata. Con la llegada de los Borja su fisonomía urbana fue cambiando, al ritmo de las importantes intervenciones que realizaron los diferentes duques hasta quedar constituida como una villa ducal, con todos los elementos de esta tipología urbana.

Parece improbable que Gandía existiera como núcleo urbano antes de 1240, año en el que el rey aragonés Jaime I, tras largas y costosas negociaciones con los árabes, tomó posesión pacífica del castillo de Bayrem y de otros territorios de la zona. Sin embargo, es indudable que la actual comarca de la Safor, a la que pertenece Gandía, estuvo habitada desde el Paleolítico, ya que restos de esta época se han encontrado en las cuevas de Parpalló y de Meravelles. Igualmente existen vestigios de la presencia de los Iberos en la zona (Gandía es, posiblemente, un nombre de origen ibero), así como de un intenso proceso de romanización.

GandiaCon la llegada de los árabes y su asentamiento en la Península, en la zona de Gandía se establecieron pequeños núcleos rurales alrededor de las fortificaciones protectoras, como son los castillos de Bayrem y Rebollet. Gandía era nombrada en los textos de la época como una alquería de cierta importancia rodeada por otras menores. Pero la gestación de un núcleo urbano de importancia no se produjo hasta la pacificación y el asentamiento cristiano en la zona, tras su reconquista en 1252 por el rey Jaime I. En su Lliber del Repartiment, donde se contienen las donaciones que el soberano hizo a los caballeros y soldados que le acompañaron en la toma de Gandía, no se señala la presencia de edificios singulares, lo que demuestra la inexistencia de una población de importancia, hecho que no impide que, con la pacificación de toda la zona durante su reinado, se produjera una importante expansión de Gandía, tanto económica como poblacional.

La consolidación iniciada con Jaime I se fue completando durante el reinado de Jaime II. Este monarca estableció la exención de impuestos para obras, lo que permitió una importante expansión urbana; construyó el primer cinturón amurallado alrededor de lo que había sido el viejo núcleo musulmán, que proporciona el espacio unitario idóneo para agrupar los núcleos de población dispersos por la zona; al tiempo que concedió dos importantes privilegios, uno económico, con la concesión de una Feria en 1310, y otro jurisdiccional, con el establecimiento de justicias y jurados; todo ello, unido a la propia capacidad ciudadana, determinó un auge urbano que hizo que Gandía se presentara, a principios del siglo XIV, como una floreciente villa medieval que basaba su crecimiento en una rica economía urbana, ligada a una expansiva agricultura, que tenía en la caña de azúcar su principal producto, y un sector comercial y artesanal en expansión. A todo ello, habría que añadir su situación estratégica en el eje costero Norte-Sur del Reino de Valencia.

gandia-sigloCon la construcción de la muralla quedó definido el plano medieval de la villa, que presenta planta rectangular con una trama urbana ortogonal articulada sobre tres ejes principales paralelos al río, que se unen entre sí mediante una red de callejuelas. Esta disposición urbana todavía se puede constatar en el sector antiguo de la ciudad.

En 1323 Jaime II concedió el Señorío de Gandía a su hijo, el infante Pedro de Ribagorza, dentro de la costumbre medieval de otorgar la dignidad ducal exclusivamente a miembros de la familia real. El hijo de éste heredó el ducado y, al ser nombrado rey en 1359, se convirtió en duque Martín el Humano, futuro Martín I. Instaló en Gandía su residencia habitual y la convirtió en una pequeña corte medieval, con una destacada vida cultural y la aparición de literatos como Ausias Marc, Joanot Martorel y Rois de Corella. De este momento son también obras destacadas de arquitectura, como el palacio ducal, el convento de San Jerónimo de Cotalba o la reforma de la iglesia de Santa María la Mayor, actual Colegiata.

Tras la muerte de Martín, en 1410 y hasta 1485, el título fue heredado por diferentes miembros de la Corona aragonesa, sin que ninguno residiera ni, en realidad, tuviera ninguna vinculación con Gandía.

En el año 1485 Fernando el Católico vendió el señorío de Gandía a la familia Borja o Borgia; este linaje era uno de los más universales, poderosos e influyentes del momento. Dos de sus miembros ocuparon el solio pontificio, Alfonso de Borja en 1455, con el nombre de Calixto III, y su sobrino Roderico de Borja en 1492, con el de Alejandro VI. Este último era el padre de los dos primeros duques de Gandía. Durante todo el siglo XVI, y bajo la sombra de los Borja, Gandía vivió una época de esplendor: amplió notablemente su superficie urbana, disfrutó de una economía floreciente, se construyeron nuevos edificios y se remodelaron otros antiguos.

El mismo año de la compra del señorío, el rey otorgó la dignidad ducal al señor de Gandía, Don Pedro Luis Borja, hijo del papa Alejandro VI, con lo que se convirtió en el primer Duque Borja de Gandía. Al poco tiempo murió y le sucedió en el ducado su hermano Don Juan, igualmente hijo del papa Alejandro VI.

Desde el primer duque, los Borja iniciaron una política matrimonial dirigida a emparentarse con las familias de la más alta nobleza castellana. Pedro Luis contrajo matrimonio con María Enríquez de Luna, miembro de una ilustre familia castellana ligada por consanguinidad a la propia familia real, aunque, como se ha indicado con anterioridad, murió muy pronto, en 1488, y fue su hermano Juan quien heredó el ducado; se casó con María Enríquez, viuda del anterior.  Educado Don Juan en las costumbres italianas del Renacimiento, a su llegada a Gandía cambió la fisionomía urbana y las costumbres de la ciudad y la transformó en una pequeña corte italiana en la que el joven duque derrochó los caudales paternos. La vida en esta época era verdaderamente regia; el brillo de la corte ducal no se diferenciaba en nada de la de los propios reyes. A este esplendor corresponde un plan de remodelación arquitectónica acorde con la dignidad que se pretendía dar a la villa ducal; así, se amplió la Seo o iglesia de Santa María, que había sido edificada en el siglo XIV, se remodeló igualmente el Palacio Ducal que había sido construido por Martín el Humano, se construyó la iglesia de San Marcos, y se fundó el Convento de Santa Clara. Pero el segundo Duque no gozó tampoco de una vida larga; en 1497, en un viaje a Roma, fue asesinado. Heredó el Ducado de Gandía su hijo Juan Borja y Enríquez, de tres años, y hasta su mayoría de edad, se hizo cargo de su administración su madre, María Enríquez. Los años de su mandato fueron igualmente florecientes. Doña María aumentó las posesiones territoriales del Señorío, administró sabiamente sus rentas y realzó y asentó su rasgo de corte ducal; además, consiguió elevar la iglesia de Santa María a Colegiata, mediante bula del papa Alejandro VI.

Alcanzada la mayoría de edad, Juan de Borja y Enríquez se hizo cargo del Ducado. Su madre ingresó en el convento de Clarisas de Gandía, donde llegó a ser abadesa. El tercer Duque, siguiendo la política matrimonial de los Borja, se unió en matrimonio con Juana de Aragón, de la que llega a tener siete hijos; el primogénito de este matrimonio fue el famoso San Francisco de Borja, virrey de Cataluña y IV duque de Gandía.

En 1521, y a causa de la Guerra de las Germanías, los duques salieron de Gandía, ocasión que permitió que Francisco de Borja entrara a formar parte del séquito de Carlos I, a quien sirvió en diferentes empresas y, en especial, como virrey de Cataluña. A la muerte de su padre, en 1543, volvió a Gandía, ya casado con Isabel de Portugal, a tomar posesión del Señorío como cuarto duque de Gandía. Emprendió entonces obras de gran envergadura: una segunda muralla, que expandió la población por el flanco occidental en dos calles rectilíneas y paralelas, y la fundación de un Colegio que, a los pocos años, se convirtió en la Universidad de Gandía.

Tras la muerte de su esposa, en 1550, Francisco de Borja ingresó en la Compañía de Jesús y abdicó su ducado en favor de su hijo Carlos de Borja y Castro. Francisco fue elegido General de la Compañía en 1565. Murió en 1572 y fue canonizado en 1671.

La política matrimonial continuó y, gracias a la boda de Carlos de Borja y Castro con Magdalena Centelles y Folch, hermana y heredera del conde de Oliva, Gandía se convirtió en uno de los ducados más florecientes de la península y de los más poderosos entre la nobleza española, al reunir sus propias posesiones con el próximo condado de la Oliva.

La segunda mitad del siglo XVI fue una época de estabilidad y bonanza económica para Gandía, la caña de azúcar continuó produciendo sustanciosos beneficios. Pero en la última década del siglo, cuando a Carlos de Borja le sucedió su hija Francisca de Borja y Centelles, duquesa de Gandía y condesa de Oliva, comenzaron a detectarse síntomas de crisis generalizada, que se concretaron a lo largo de gran parte del siglo XVII. El déficit de la hacienda, traducido en presión fiscal; el endeudamiento de la nobleza y el absentismo de la casa ducal; la expulsión de los moriscos en 1609, con la caída del censo de población de la localidad, la decadencia del cultivo de la caña de azúcar, la peste, el bandolerismo y la segunda Germanía, son factores que determinan un siglo crítico para la historia de Gandía.

1gandia.jpgEl siglo XVIII se inició con la guerra de Sucesión a la Corona española; el duque de Gandía tomó partido, como la mayor parte de la nobleza española, por el candidato Borbón, mientras que la mayor parte de la población del reino de Valencia, entre ella los habitantes de Gandía, tomó partido por el Archiduque de la Casa de Austria. Este apoyo popular fue una de las causas para que la administración Borbón, al aplicar su política centralista, anulara los Fueros del Reino de Valencia.

Tras la guerra y a lo largo del resto del siglo, se produjo una revitalización económica y demográfica. La introducción del cultivo de la seda se convirtió en el principal factor de desarrollo, además de la gran producción agraria que, durante esta centuria, permitió comercializar los excedentes estimulando la industria y el comercio. Sin embargo, el ya total absentismo de la casa ducal propició el nacimiento de una oligarquía dominante, compuesta por los administradores de las posesiones ducales y sus hombres de confianza, oligarquía que provocó un fuerte rechazo en las clases populares y creó un fuerte sentimiento antiseñorial. El absentismo de los duques se hizo más evidente cuando, en 1740, murió en Madrid el último Borja, Luis Ignacio. El ducado pasó a manos del Conde-Duque de Benavente y, más tarde, a la Casa de Osuna.

El siglo XIX se caracterizó por ser un período complejo en el que se produjeron cambios en todos los órdenes. Las Cortes de Cádiz trajeron consigo la abolición del régimen señorial. Al desaparecer la estratificación propia del Antiguo Régimen, en una ciudad ducal como Gandía, la población quedó estructurada en clases, con una floreciente burguesía que fundamentó su preeminencia en una economía basada en la propiedad, el comercio y las finanzas, un grupo heterogéneo de artesanos, pequeños comerciantes y labradores. Este nuevo orden social exigía una transformación de la ciudad, al tiempo que nuevos servicios públicos e infraestructuras. En Gandía se produjo todo un proceso de embellecimiento y mejora de la ciudad: se adoquinaron las calles y plazas, se abrieron nuevas calles, se construyeron nuevos edificios públicos (mercado, matadero, estafeta de correos, telégrafos, teatro, etc.) se arreglaron carreteras y caminos vecinales, etc. Siguiendo los grandes cambios y las directrices urbanísticas del momento, en 1881 se derribaron las murallas, se ensanchó la ciudad y se iniciaron las obras para trasformar el tranvía de caballos en ferrocarril de vapor. Salió a la calle el periódico de la ciudad El Litoral; en 1886 se inauguró el puerto y en 1893 el ferrocarril.

0Gandia GE2De su casco urbano destaca la actual plaza de la Constitución, centro cívico de la ciudad desde la conformación de la misma, donde se sitúan el Ayuntamiento y la Colegiata. Hasta el siglo XIX fue una plaza soportalada, de mercado, donde se ubicaban las tiendas y talleres bajo los soportales desaparecidos; igualmente en ella se encontraba la casa de pesos y medidas, y la cárcel o el almudín, en una calle próxima. Desde antiguo ha sido el verdadero corazón de la ciudad. Igualmente destaca la conformación de sus calles mediante los dos perímetros urbanos que determinaron sus dos recintos amurallados.

1938 gandia1904 gandiaEl momento del despegue turístico de Gandía se sitúa en el cambio de década de los años 50′ a los años 60′ del siglo xx. En aquellas fechas, la Platja Nord (Playa Norte) del municipio localizaba un núcleo de viviendas secundarias unifamiliares con formato de ciudad-jardín dotado de un paseo marítimo pionero en la costa española. El área era ocupada mayoritariamente en período estival por las clases medias-altas y altas de la ciudad y del entorno regional. La economía de Gandía estaba basada en la citricultura exportadora y en una histórica especialización terciaria y comercial como ciudad central de servicios para un amplio entorno territorial. Este notable dinamismo social y económico de la llamada “ciudad ducal” permitía observar con cierta distancia la oportunidad de la especialización productiva en turismo. La localidad concentraba la mayor parte de su población en un núcleo urbano interior, funcionalmente diferenciado del área litoral, donde se situaban el puerto, los barrios portuarios y el hasta entonces limitado destino turístico. La sociedad local era en su mayoría indiferente hacia el turismo como actividad productiva y laboral. Y las clases dirigentes del municipio querían mantener el perfil residencial y local de los visitantes de la Platja Nord para evitar la conexión con la demanda exterior y una industrialización turística. Se trataba de reservar el uso recreativo de la playa a la propia población autóctona. Esta situación social y productiva en el momento del despegue turístico resultaba muy distinta a la de la mayoría de destinos del entorno regional, para los cuales el turismo se constituyó en una muy clara oportunidad productiva y laboral.
No obstante, en los primeros años 60′ representantes de las nuevas clases altas de  Madrid eligieron la Platja Nord para promover una urbanización de vivienda unifamiliar. El éxito de la iniciativa fue notable y se activó un proceso intenso de difusión boca a oído entre la demanda de la capital estatal. Durante las décadas de los 60′ y 70′, el flujo de demanda procedente de Madrid se sumó al flujo local y regional de turistas y, al igual que en el resto del área mediterránea, el acceso al alojamiento residencial en propiedad o alquiler se fue produciendo de manera progresiva a través de la vivienda colectiva (edificios de apartamentos) con una volumetría creciente.
Gandía se consolidó como destino en el mercado español con perfil residencial intensivo y se ocupó la mayor parte del suelo litoral disponible. La expansión constructora tuvo un importante efecto positivo sobre la economía del área. Pero inició su ralentización en los primeros 80 sin que existiera una industria hotelera y turística local propiamente dicha. El destino alcanzó la madurez por su posición de mercado y por la práctica colmatación del suelo urbanizable. Y la ciudad había mantenido su pujanza económica sin necesidad de la industria turística.
Gandia GE4.jpgComo en otros destinos mediterráneos, desde mediados de los 80′ la demanda nacional con menor capacidad de gasto incrementó sus opciones de acceso a través del alquiler mayoritariamente informal de apartamentos. Aunque la mayoría de la demanda mantenía su fidelidad, creció la congestión en el destino mientras se extendía la percepción creciente entre el tejido empresarial de una evolución a la baja en el gasto medio de los turistas. Este escenario comenzó a relacionarse con un posible agotamiento del modelo residencial intensivo y se iniciaron las primeras reflexiones públicas de alcance sobre el futuro del destino.
En este contexto de madurez, desde finales de los años 80′ hasta la actualidad la política pública y, en particular, la política turística local en Gandia se ha ido ajustando al pensamiento estratégico territorial y ha conseguido importantes logros gracias a la histórica capacidad de la sociedad gandiense para crear y mantener relaciones exteriores. La política municipal se orientó, por una parte, a mejorar la habitabilidad urbana como objetivo intermedio para el fin último de un aumento del nivel y calidad de vida y, por otra parte, a la promoción y diseño de instituciones para la coordinación y/o partenariado entre los actores locales para incrementar la eficacia de las políticas públicas. Al mismo tiempo, en un segundo orden de prioridad, se decidió ampliar la oferta de nuevos servicios y atractivos turísticos. El análisis de los resultados muestra la existencia de una estrategia urbana en la que los fines y medios se ordenaron racionalmente y en la que se crearon procesos efectivos de coordinación, características no muy frecuentes en el contexto valenciano y español.
Son muy revelantes también los logros de los sucesivos equipos del gobierno municipal en la consecución de financiación adicional para mitigar la limitación de recursos habitual en la administración local española. En los primeros años 90, Gandía consiguió el segundo Plan de Excelencia del Estado español en el marco de FUTURES, el Plan de Competitividad del gobierno central, haciendo valer su condición de importante destino en el mercado doméstico y, en alguna medida, gracias también a la influencia política del equipo de gobierno local en las estructuras del poder administrativo regional y central. Ya en 1996, en un marco político menos propicio, el Ayuntamiento firmó un Convenio con el BEI, Banco Europeo de Inversiones, lo que supuso otra fuente extraordinaria de financiación a sus estrategias.
Buena parte de la estrategia en el último período se ha incardinado a través de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana en 1999, con los fines explícitos de “potenciar la conservación y crecimiento de los recursos naturales, […]. Mantener el equilibrio orgánico y funcional de las concentraciones urbanas […]. Primar los medios de transporte respetuosos con el medio ambiente […] Redactar ordenanzas reguladoras de actividades perturbadoras del medio ambiente y calidad de vida”. Entre los programas urbanísticos ejecutados más recientemente, destacan las acciones dirigidas a generar condiciones mínimas de habitabilidad en lo que hace al acceso a agua potable y energía eléctrica, así como en la capacidad de las redes y sistemas de evacuación de residuos y efluentes.
Se trata de requisitos básicos de nivel de vida en una ciudad como Gandía, afectada por una estacionalidad muy acusada de su población usuaria. Las soluciones técnicas empleadas en algunos de estos programas han sido consideradas ejemplares por los observadores externos. En lo que respecta a la puesta en valor de atractivos turísticos, ya existentes o nuevos, otros programas actuaron en áreas consolidadas -el centro histórico-comercial y la Platja Nord- y se consideró la opción de generar atractivos nuevos en áreas por consolidar, como en la Platja de l’Ahuir (Playa del Ahuir). Con relación al centro histórico, el Programa de Renovación y Ambiental trataba de conseguir su revitalización con la mejora de su eficacia funcional como centro comercial y con la recuperación y nuevos usos del patrimonio histórico para aumentar así la autenticidad y singularidad del mismo. Este programa se implemento y ejecutó en un marco de coordinación con el tejido asociativo del comercio local y se ha basado finalmente en una solución peatonal.
mapaLa estrategia en el centro histórico ha sido también considerada ejemplar por los observadores externos. El Plan de Reforma Interior de la Platja Nord tenía como acciones principales el Proyecto de Remodelación del Paseo Marítimo y las facilidades para atraer la localización de nueva oferta hotelera incrementando la edificabilidad del suelo. Se perseguía mejorar la calidad de vida en el área no sólo para los turistas sino como recurso atractivo a la propia población local para contribuir a la conexión urbana, funcional y simbólica, entre el núcleo histórico y el área turística consolidada. Finalmente, la actuación en la Platja de l’Ahuir se planteó como una última oportunidad para lograr cierta modificación del modelo urbanístico y residencial del destino y un ligero cambio en la imagen exterior a través de una ocupación del suelo de muy baja densidad con criterios de desarrollo sostenible. Sin embargo, aunque la ciudad estaba inmersa en el proceso de ejecución de estas iniciativas cuyo efecto comenzaba a ser perceptible para la población y los flujos de visitantes, el auge inmobiliario que afecta a España en el cambio de siglo se tradujo en una mayor presión del sector promotorconstructor local y regional a favor nuevamente del modelo residencial de alta densidad con el fin de ocupar el escaso suelo urbano y urbanizable disponible, incluyéndose aquí la Playa del Ahuir. Con intereses y concepciones bien diferentes entre sí, el empresariado local de la hostelería y restauración, partidario de una estrategia turística más hotelera, y los movimientos ecologistas del área se oponían a la expansión en la capacidad residencial de acogida. El gobierno local volvía a enfrentarse a la disyuntiva que ha protagonizado la vida social de Gandía: consolidar el modelo turístico-residencial de alta densidad incrementando la capacidad de alojamiento o modificarlo en busca de cierto reposicionamiento dentro de los obvios y reconocidos límites existentes.
Gandia GE3.jpgGandía constituye un caso ejemplar sobre las irreversibilidades territoriales del desarrollo turístico. Una vez alcanzada la madurez como destino y para hacer frente a los retos de la actual etapa de cambios en el escenario económico y turístico, la política pública y, concretamente, la política turística local no sólo ha respondido en gran medida a las buenas prácticas sino que ha logrado mejoras difícilmente discutibles en el nivel y la calidad de la ciudad tanto para sus residentes como para los turistas. Al mismo tiempo, gracias tanto a la iniciativa pública y privada de los últimos años, existe cierta probabilidad de que Gandía pueda satisfacer a otros segmentos de demanda tanto turística como excursionista, lo que, en las actuales condiciones del mercado, habría de comportar un flujo mayor y menos estacional de ingresos, fortaleciendo el destino y la ciudad. Pero las irreversibilidades urbanísticas y, sobre todo, culturales, de la historia local imponen un estrecho margen de maniobra. Un suelo litoral casi colmatado y ocupado intensivamente y una opinión pública todavía dividida en torno a la importancia del hecho turístico alejan el contexto sociopolítico del consenso necesario para coordinar a todos los actores en la producción y consumo de la ciudad y el destino deseado.
A diferencia de tantos destinos de sol y playa españoles, la existencia de alternativas productivas al turismo ha contribuido a preservar y potenciar las capacidades competitivas de la ciudad pero también ha mantenido la diferenciación y la pluralidad social al margen de la producción turística y, finalmente, se ha convertido en obstáculo para cualquier estrategia de reposicionamiento de Gandía como destino turístico y ciudad.

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Gandía es una ciudad costera cuyo principal recurso es el turismo. La poca extensión del casco histórico ha permitido que se regenere con la actividad turística, a diferencia de lo ocurrido en otras ciudades españolas. Por lo tanto, Gandía cuenta con el centro de la ciudad situado en el interior. Éste es compacto y consta de distintos núcleos antiguos: Centro Histórico, Raval, Núcleo de Benipeixcar (barrio de época morisca anexionado a Gandía en los años 60), Sant Enric, Beniopa, Alqueria Martorell, núcleo antiguo de la Playa de Gandía Separados orográficamente por el Barranco de Sant Nicolau, se encuentran los núcleos residenciales de Santa Ana y Beniopa.

El núcleo antiguo de Beniopa data de las décadas de 1920 y 1930. Sus habitantes fueron en su origen emigrantes que se establecieron en una zona periférica de la ciudad con modos de vida intermedios entre la ciudad y el campo. Las viviendas de autoconstrucción conservan parte de ese carácter rural y había huertas de abastecimiento. Se trata, por tanto, de una parcelación periférica. El barrio de Santa Ana se sitúa entre la ciudad y la ermita de Santa Ana, tradicional lugar de recreo de la población. Se trata de una promoción especulativa de los años 60′, completada con viviendas autoconstruidas hacia la zona alta del collado.
El resto de suelo urbano entre los núcleos antes citados es ensanche y su uso principal es el residencial. Al noroeste se encuentra una zona industrial, “Alcodar”. Unido con la ciudad por la carretera del Grau y la Avenida de Europa se encuentran el Grau y la Playa de Gandía. La playa de Gandía no estaba apenas urbanizada a mediados del siglo XX y su núcleo histórico se localizaba junto al puerto, siendo el límite entre el mar y una extensa zona natural llamada marjal, o humedales. Actualmente forma casi un continuo urbano con la franja costera, aunque éste se desarrolla a lo largo de la vía de unión. En la década de los años sesenta, la playa de Gandía sufrió un proceso de rápida urbanización, con la construcción de un paseo marítimo y calles paralelas a él. Con la demanda del turismo, esta área puedo desarrollarse muy rápido, cambiando la economía de la zona en poco tiempo.
En el informe “Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables 1996. Catálogo de Áreas Vulnerables Españolas” (Ministerio de Fomento ‐ Instituto Juan de Herrera. Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid.‐HERNÁNDEZ AJA, Agustín (director) (1996)) de localizan los siguientes barrios vulnerables, 1.‐Beniopa en 1991, y en el Estudio-2006: 1.‐Plaza Elíptica Norte, 2.‐Plaza Elíptica Sur, 3.‐Ensanche Sureste y 4.‐Gandia Playa.
BARRIO PLAZA ELIPTICA NORTE

Barrio Vulnerable – Elíptica Norte – GANDIA

Plaza Elíptica Norte. Es un ensanche de la ciudad hacia el norte del casco, formado por distintas promociones de bloques que se desarrollan en torno a la calle Ferrocarril d´Alcoi. Está delimitada por la avenida de Valencia al este y al norte, por la avenida de República Argentina al oeste y la avenida de Beniopa al sur. Se trata de una zona homogénea de manzanas cerradas y muy densas, con bloques muy altos de unas 5 alturas más baja. El tejido urbano se presenta regular y ordenado. Las aceras son anchas y los bajos de los bloques están destinados a locales comerciales. Algunas viviendas se encuentran en muy mal estado de conservación, como las de los alrededores de la calle La Palma, de tres pisos más baja. Éstas están muy deterioradas y tienen un perfil de población aparentemente más vulnerable que el resto del barrio. Muchas de las ventanas están tapiadas, por lo que gran parte de los bloques están deshabitados.

BARRIO PLAZA ELIPTICA SUR.jpg

Barrio Vulnerable – Elíptica Sur – GANDIA

Plaza Elíptica, Beniopa. Es un ensanche de la ciudad hacia el oeste, que conecta los núcleos antiguos del casco y de Beniopa. El área estudiada se sitúa al oeste del casco de la ciudad. Está delimitada al norte por la calle Plus Ultra que desemboca en la plaza Elíptica, al este por la avenida de la República Argentina, al sur por el paseo de las Germanies, y al oeste por la calle 1º de Maig y el barranco de Beniopa. Se trata de una zona más o menos homogénea de manzanas cerradas muy densas, con bloques muy altos de entre cinco y ocho alturas más baja. El área está muy bien dotada de comercios, localizándose en los bajos de los bloques. Entre estos destacan algunos destinados a la población extranjera de la zona. Entre las calles Pintor de Joan de Joanes y 9 de Octubre, hay una promoción de bloques, que destacan dentro del ámbito por su posición en paralelo y no en manzana cerrada como el resto del barrio. En la parte más próxima a la calle Plus Ultra la trama se vuelve más heterogénea mezclándose los grandes bloques con casitas más antiguas de unas 2 plantas. El barrio cuenta con el centro de salud de Beniopa, con un colegio público y un gran parque urbano, el Parc de Sant Pere. Debido a su localización, esta área se encuentra muy cerca del centro y muy bien comunicada. La avenida de la República Argentina y la de las Germanies son dos vías importantes en el tejido urbano y estructuran el área, delimitándola por dos de sus lados. Hacia el interior, el viario se organiza en paralelo a éstas y no genera problemas de accesibilidad.

BARRIO ENSANCHE SURESTE

Barrio Vulnerable – Ensanche Sureste – GANDIA

Ensanche Sureste. Barrios administrativos: Primer ensanche‐Raval, Benipeixcar. Es el primer ensanche de la ciudad, surgido entre los núcleos antiguos del Raval y Benipeixcar. Comprende por lo tanto un área donde confluyen, por una parte, el centro urbano e histórico de la ciudad, en la que se llega a las máximas cotas de intercambio y actividad económica y social y; por otro lado, el asentamiento original de Gandía. Así, contiene el recinto de la Vila, del Raval (este extramuros), y la Vilanova que amplió el primer perímetro de Gandía y, posteriormente, el primer ensanche o Ensanche Sur, iniciado con la rotura de las murallas que comportó la expansión y el desarrollo de la actual ciudad. Esta área se localiza en el sur de la ciudad, por debajo del paseo de las Germanies. Al este limita con el río Serpis, dejando en medio el Parc de l´Horta de les Ambrosies. Al oeste limita con el Parc del País Valenciá, al norte con la calle de Benicanena y al sur con Rafelcofer. Es un área muy heterogénea en la que conviven distintos tejidos urbanos. Por un lado, encontramos zonas antiguas de la ciudad, con importante valor urbanístico y en las que se están aplicando Planes Especiales, como en el Raval, junto al área de estudio, y el Primer Ensanche; parte de éste que también se incluye en el área. Por otra parte, en la parte suroeste del ámbito encontramos una zona del núcleo antiguo de Benipeixcar. El resto del ámbito comprendido entre estos núcleos antiguos es ensanche con construcciones del siglo XX. El tejido urbano es en su mayoría regular y forma manzanas cerradas densas, con bloques de vivienda generalmente de cuatro o cinco alturas, que se combinan con viviendas más bajas de los años 60′. El viario en el interior es de un único sentido y las aceras son estrechas. Los bajos de los bloques suelen tener locales comerciales abiertos a la vía pública. El área contiene varias plazas de gran interés urbano, como plaza de España o la plaza del Prado. Asimismo, cuenta con un gran número de equipamientos a escala local como el centro de salud de El Raval, o el colegio público San Francisco Borja.

Barrio Gandia Playa

Barrio Vulnerable -Playa de Gandía- GANDIA

Playa de Gandía. Hasta los años cincuenta del siglo veinte, la playa de Gandía apenas contaba con zonas urbanizadas, salvo en la zona más cercana al puerto, siendo el límite entre el mar y una extensa zona natural llamada marjal, o humedales, con dunas costeras y grandes zonas arenosas. El primer hotel que se construyó, lejos de este  primer núcleo habitado era el hotel Bayren. A partir de la década de los 60′, se urbanizó rápidamente debido a la gran demanda de turismo, procedente principalmente del interior de la península. Se construyó el paseo marítimo y se organizó la trama urbana con calles paralelas a éste. Esta zona perteneciente al municipio de Gandía se localiza en la costa levantina, al noreste de la ciudad, con la que se comunica por la carretera del Grao.

Se trata de una zona con un marcado carácter turístico. La zona más próxima al Grao es el núcleo más antiguo del área, después la franja costera se fue extendiendo hacia el norte mediante promociones de vivienda de los años sesenta. Desde la playa hasta el Camino de Valencia, CV‐605, hay sólo una media de 5 manzanas urbanizadas, pero de gran densidad y en su mayoría bloques abiertos de más de 8 alturas. Debido a su origen turístico, el área cuenta con numerosos hoteles y viviendas de segunda residencia, así como con una gran oferta dentro del sector servicios. Sin embargo no tiene apenas equipamientos locales. El viario y las aceras son anchos, para impedir la sensación de agobio que produciría un espacio público de pequeñas dimensiones frente al tamaño de las edificaciones. Aparentemente no constituye un área degradada, aunque las edificaciones son antiguas, en general presentan un buen estado de conservación. Está comunicada con el centro de Gandía por autobuses de línea regular y por tren de cercanías hasta el Grao.

Pero también está con una actividad de suelo en desarrollo importante. Un gran sector, UIR-1 de 1.354.105 m2 de suelo para una edificabilidad de 196.409 m2 para 1.351 nuevas viviendas, prácticamente sin urbanizar ni edificar. Y no es el único, en marcha en PGOU plantea suelo para una edificabilidad residencial de 656.159 m2, para 4.653 nuevas viviendas.

El planeamiento vigente en el municipio de Palma de Gandia es el Plan General como Revisión de Normas Subsidiarias y adaptación a la LRAU de 1999: aprobado por la Comisión Territorial de Urbanismo en fecha 11.3.1999. La normativa anterior al referido Plan General de 1999 la constituían unas Normas Subsidiarias de Planeamiento, aprobadas por la Comisión Provincial de Urbanismo en 1987. Dichas Normas fueron redactadas por encargo del propio Ayuntamiento con la finalidad principal de dar cumplimiento a la Disposición Transitoria Primera del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 que imponía la obligación de adaptar a la Ley del Suelo el planeamiento vigente en los municipios. Estas Normas clasificaban el suelo en urbano y no urbanizable; fueron redactadas en los años 1975-76 y aprobadas en marzo de 1977. Se trata pues de un planeamiento redactado a caballo entre las determinaciones de la Ley del Suelo de 1956 y la -en aquél momento- reciente Ley del Suelo de 1975 y su Texto Refundido de 1976 y, como tal, se podía considerar un documento del suelo urbano y urbanizable sin hacer más mención que con carácter residual al resto del suelo del término municipal.
GANDIA_A0PLATJA I GRAU_A0El Plan General de 1999 inició su tramitación en 1994 casi simultáneamente a la nueva Ley Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana. El nuevo marco normativo pretendía ordenar la totalidad del término eliminando el carácter residual del suelo rústico o no urbanizable y encauzando el desarrollo previsible dentro de un marco normativo más general que erradicara el carácter residual del suelo no urbanizable.
Este primer objetivo general de las Normas de 1999 respecto a las de 1977 se completaba con otro no menos importante: si bien es cierto que el suelo urbano se puede decir que se encontraba correctamente diseñado en cuanto a sus dotaciones y equipamientos en el Plan de 1977 y se iba a mantener -en general- en el Plan de 1999, no es menos cierto que su gestión sistemática en el ámbito del suelo urbano había sido casi nula en los años transcurridos desde la aprobación del Plan. Así pues el Plan de 1999 se planteaban como objetivo ineludible instrumentalizar los mecanismos legales necesarios que permitieran una gestión rápida y eficaz de sus previsiones, especialmente con la delimitación de Unidades de Ejecución.
Otro de los objetivos del Plan de 1999 fue el de prever una área de desarrollo industrial fuera del casco urbano de la población que permitiera encauzar los desarrollos industriales y de servicios sin incidencia en la calidad de vida de la población, toda vez que el municipio carecía de zona apta para tales usos. Este objetivo ha cumplido ampliamente sus expectativas, ya que incluso ha sido objeto de ampliación para dar cumplida satisfacción a la demanda generada en el municipio, solución que ha repercutido de manera directa en una mejora de la calidad de vida de la población, al permitir el traslado de actividades no compatibles con el uso residencial a zonas especialmente diseñadas.
1nuevos sectores 1999

Nuevos sectores PGOU GANDIA 1999

Además de los objetivos indicados, pero no menos importantes, el Plan de 1999 pretendían la protección de suelos por razones paisajísticas y la protección del núcleo tradicional o primitivo de la población con medidas que no incentiven su sustitución en detrimento de una conservación del ambiente urbano. El desarrollo y ejecución del Plan General de 1999 ha cumplido ampliamente gran parte de sus objetivos y previsiones.

En el año 2010 se cumplió el V Centenario del nacimiento de Francesc de Borja, IV Duque y Patrono de la ciudad de Gandia y por ello el Ayuntamiento de Gandia  impulsó un programa de actuaciones, entre las cuales se consideraba prioritaria la rehabilitación y revitalización del espacio físico de la ciudad borgiana y de los monumentos histórico-artísticos ligados a la misma, en especial el Palau Ducal, el sistema defensivo que la circundaba y la cornisa del río, que formaba parte de dicho sistema y constituye uno de los elementos más característicos de la ciudad histórica.
centro urbano.jpgBajo el amparo de un estudio integral que siente las directrices generales de intervención, con una concepción integral e integradora, y desde un punto de vista amplio, económico, cultural y social, el Ayuntamiento desarrolló una propuesta de declaración de área de rehabilitación integrada concertada que, bajo la denominación “La Ciutat dels Borja, 2008-2012”, y al amparo del Plan Especial de Rehabilitación y Mejora del Medio Urbano (PERYMMU), promueva la mejora y rehabilitación del parque de viviendas existentes en el área de las actividades y usos compatibles con los residenciales; definió las posibles intervenciones de reforma interior y ordenación del Centro Histórico para mejorar el entorno; establezca, amplíe o mejore las dotaciones sociales, culturales, educativas del área; integre el proyecto de canalización del Río Serpis en la cornisa histórica de la ciudad, obteniendo las zonas verdes necesarias para uso de los ciudadanos del centro; ordene y promueva la rehabilitación del Palacio Ducal y su entorno, pieza principal en el patrimonio arquitectónico y cultural de la ciudad de Gandia, y de los usos dotacionales públicos del mismo. Y finalmente, potencie todas aquellas áreas susceptibles de mejorar y apoyar un desarrollo económico y cultural adecuado.

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El “Plan de Movilidad Urbana Sostenible de Gandia” se llevó a cabo durante el año 2008, en el cual se hace un exhaustivo análisis de la movilidad gandiense en periodos vacacionales y no vacacionales, ya que las pautas generales de movilidad entre ambos periodos cambian drásticamente al trasladarse en gran medida el núcleo poblacional desde el casco urbano de Gandia al área costera denominada Grau-Playa, que en verano y Semana Santa alberga a más de la mitad de la población.

Hoy Gandía con una población de 75.514 habitantes tiene un parque residencial de 53.277 viviendas, evidentemente no todas principales, muchas, más del 30% son viviendas secundarias, de veraneo, o vacías. De todas, 1.184 son unifamiliares, tan solo el 2,22% del total. Y destaca la edad de su parque de viviendas, de los años 60′ aún permanece el 18,2% (9.706 viviendas), de los 70′, el 24,2% (12.877 viviendas). Más recientes, de los 80′ son 8.852 viviendas (el 16,1%), de los 90′ son 8.209 viviendas (el 15,4%) y de la década prodigiosa 2000-2009 son 9.891 viviendas (el 18,6%).

Hoy se sigue debatiendo sobre “El turismo valenciano, ¿un modelo territorial agotado o con recorrido?”, y Gandía muestra su viejo músculo con una estrategia territoral confusa. Pubs, terrazas, horario nocturno, fiesta… eso es lo que se vende. Playa, alcohol, alcohol, playa. Del modelo depredador al modelo protector. Que cambien las cosas antes de que no quede nada que cambiar en la selva de la costa. Pero Gandía es mucho más que costa. El Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral (Pativel), ha de velar por compatibilizar algunos usos y actividades sostenibles en el litoral con sus valores territoriales y culturales.  Los marjales, Gandía-L’Ahuir, la huerta, la sierra, el patrimonio histórico…


Cada mercado es local.

Cada municipio tiene su singularidad.

Cada municipio se retrata en su parque residencial.


…seguiremos analizando en próximas entregas los 250 municipios mayores de España.