SANLUCAR de BARRAMEDA, según Catastro, a 1.1.2015 por tamaño y fecha.

tabla SANLUCAR DE BARRAMEDA edad+tamaño edificaciontabla SANLUCAR DE BARRAMEDA  2.121996e-314dad+tamaño edificacion.jpg

Estos gráficos representan el Parque Residencial de SANLUCAR DE BARRAMEDA, Cádiz.

Son los Bienes Inmuebles, de uso Vivienda, matriculados en el Catastro, clasificados por tamaño y fecha de inscripción.

Cada barra horizontal representa una década, siendo la más reciente la inferior (2010-2014) y la superior la más antigua (1930-1939).

Cada color es un tamaño, del más cálido (<60 m2) al más frío (>180 m2).

La barra inferior (DELVI) representa el cálculo hecho desde Otropunto para la obtención de la Demanda Latente de Viviendas (la demanda latente: la configuran los que no tienen vivienda y que por su perfil sociológico (edad) y socioeconómico (no están en desempleo), son potenciales compradores). Es una estimación del número máximo de viviendas que constituyen la demanda encubierta de una zona y que se basa en las personas con el perfil de los actuales compradores pero que todavía no han constituído un hogar.

Sanlucar de Barrameda DELVI.jpgSankucar PIRAMIDE.jpgtabla SANLUCAR DE BARRAMEDA.jpgSANLUCAR CATASTRO 2014-2016Sankucar INESankucar ALQUILER.jpg

Son datos fríos, sin cocinar.

Información para la toma de decisiones.

Información para el conocimiento.


Sankucar GE2.jpgSanlúcar de Barrameda es una ciudad y un municipio de 174,3 km2 situado en la provincia de Cádiz, en la comunidad autónoma de Andalucía, asentada en la margen izquierda del estuario del río Guadalquivir, frente al Parque nacional y natural de Doñana, dista 53 km de la capital de provincia, Cádiz, y 123 km de la capital autonómica, Sevilla. Su población es de 67.433 habitantes (INE 2015). Limita con los municipios de Trebujena, Jerez de la Frontera, Rota, El Puerto de Santa María y Chipiona.

Sanlúcar se sitúa en la Depresión del Guadalquivir. Parte de su término forma parte de las marismas, originadas por la colmatación del antiguo Lacus Ligustinus. La zona costera del barrio bajo está formada por un gran arenal, que antaño estaba formado por dunas y cerros, como continuación natural de las Arenas Gordas. En esta zona, en la que destaca la gran duna fosilizada de Monte Algaida, la arena tiene una gran contenido en ilmenita. El núcleo urbano principal se encuentra dividido longitudinalmente por la Barranca, que tiene unos 20 m de altura sobre el nivel del mar y que se extiende desde La Jara a Bonanza, formando un escalón cuyo material principal es el barro. La campiña está formada por pagos de albariza y por bujeos.

Además del núcleo principal, que es la ciudad de Sanlúcar de Barrameda, dentro del término municipal existen varios núcleos de población o barriadas. Algunos de ellos tienen una identidad propia muy significativa, tales como: La Algaida, Bonanza, La Jara, Loma de Martín Miguel y Villa Horacia. Otra parte de población vive en barriadas y urbanizaciones ya integradas en la ciudad.

Sankucar GE1.jpgSus playas tienen una longitud de 6 km encuadradas en la denominada Costa de la Luz.

  • Playa de Bonanza: se encuentra en la desembocadura del río Guadalquivir, junto a las salinas y marismas del espacio natural de Doñana. Tiene una longitud de 1.200 m. y una anchura media de 40. Carece de paseo marítimo, es de aguas tranquilas y fácil acceso a pie y en coche.
  • Playa de Bajo de Guía: tiene una longitud de 800 m y una anchura media de 50. Es de arena fina, resulta adecuada para el deporte de la vela o otros deportes relacionados con el viento. Es urbana, con paseo marítimo, posee equipo de salvamento, es de fácil acceso y tiene acceso para minusválidos. En ella se ubica el pantalán del buque Real Fernando, que realiza travesías Guadalquivir arriba y atraca en Doñana. Junto a este pantalán se ubica el Real Club Náutico, que dispone de varadero y de acceso a embarcaciones.
  • Playa de la Calzada o de las Piletas: es urbana y tiene paseo marítimo. Su longitud es de 2.300 m, con una anchura media de 60. Dispone de servicios de vigilancia. En ella se realizan cada verano las carreras de caballos, por lo que también se la conoce como el Hipódromo de Sanlúcar. En el límite con la playa de Bajo de Guía, junto al complejo polideportivo y al Club de Actividades Náuticas Eslora, hay un acceso autorizado de embarcaciones. Asimismo en la playa de las Piletas fondean numerosas pequeñas embarcaciones dedicadas a la pesca y al recreo y tiene su sede el Club de Pesca La Balsa.
  • Playa de la Jara: tiene una longitud de 1.550 m y una anchura media de 40. Es semiurbana, sin paseo marítimo. Tiene servicios de vigilancia. Se encuentra protegida por los acantilados de barro del Espíritu Santo y por dunas y rompeolas artificiales. Además en ella se conserva el corral de Merlín, uno de los tres corrales de pesca que llegó a tener el municipio.

Sanlúcar es conocida por su gastronomía (el vino manzanilla y los langostinos), por su música, (el flamenco) y por el turismo estival, sobre todo por las carreras de caballos en la playa, declaradas de Interés Turístico Internacional. Menos conocido, pero de gran importancia para los historiadores, es el Archivo de la Casa de Medina Sidonia, ubicado en el palacio del mismo nombre. 

El casco urbano de la ciudad se extiende a dos alturas separadas por la Barranca. Sus barrios y principales lugares son el Barrio Alto, el Barrio Bajo, el Barrio, Bajo de Guía, Bonanza, El Mazacote, La Jara, la Colonia Monte Algaida, Monteolivete, El Palmar, La Dehesilla, el Alto de las Cuevas, Las Piletas, el Espíritu Santo, la Banda Playa, la Otra Banda.

El término de Sanlúcar ha estado habitado desde la Prehistoria y la Antigüedad, perteneciendo a Tartessos, a Turdetania, a la Bética y a varios territorios andalusíes. En la Edad Media, tras la Reconquista, la villa de Sanlúcar pasó a formar parte del reino de Sevilla y fue otorgada en señorío en 1297 a Guzmán el Bueno, fundando un poderoso linaje nobiliario que sería conocido más tarde como casa de Medina Sidonia. El Término de municipal de Sanlúcar de Barrameda se caracteriza por su alta densidad arqueológica, existiendo numerosos e importantes yacimientos arqueológicos, dada la continua e intensa ocupación antrópica de estos territorios desde la prehistoria hasta nuestros días.

 

Entre los siglos VIII y XIII, la población hispano‐árabe se sitúa en la zona más alta de la ciudad, en torno a la plaza de la Paz, en el Barrio Alto, donde los andalusíes edifican el Alcázar de las Siete Torres, con carácter defensivo, sobre el Guadalquivir.

Planoweb8La ciudad es conquistada por los cristianos en 1264, por Alfonso X, y la dona a Alonso Pérez de Guzmán, “Guzmán el Bueno”, a finales del mismo siglo. Se localiza inicialmente en el interior de las murallas árabes, pero debido a su crecimiento se levantan unas nuevas murallas. A lo largo del siglo XIV, el barrio sufre grandes transformaciones como la construcción de la Iglesia Mayor, el palacio de los Guzmán y el castillo de Santiago, configurando el Alcázar Viejo. La inclusión de Sanlúcar en las nuevas rutas comerciales del Estrecho y las Atlánticas propicia un aumento de población y como consecuencia de éste, en el siglo XV, empieza a poblarse el Barrio Bajo. Durante los siglos posteriores, XVI y XVII, se vertebra dicho barrio, surgiendo una nueva colonia de Sanlúcar más volcada al mar y el comercio, con una trama más ordenada y regular, que cuenta con un gran desarrollo económico, demográfico y urbano. Por lo tanto, desde el siglo XVIII, la ciudad se divide en dos barrios claramente diferenciados, el Alto y el Bajo, que actualmente constituyen el Conjunto Histórico‐Artístico de Sanlúcar, declarado como tal en 1973.

Al mismo tiempo que la gran explosión demográfica del siglo XVI impulsa el crecimiento del Barrio Bajo a partir del Arrabal de la Mar, también aparecen otros tres arrabales extramuros junto a las puertas de la ciudad: Arrabal de la Fuente, Arrabal de la Puerta de Jerez y Arrabal de la Puerta de Sevilla, pequeños núcleos que se fueron expandiendo durante las décadas posteriores. En el Barrio Alto destaca la convivencia de los caseríos señoriales de los siglos XVII y XVIII con la arquitectura civil y las viviendas burguesas del XIX, formando el conjunto conocido como Sanlúcar Señorial. En las zonas más altas se instala la población de menos recursos, con viviendas más modestas, ocupando la zona del Barrio Alto más cercana al Palmar. En la segunda mitad del siglo XX se edifican viviendas protegidas en esta antigua trama urbana del Barrio Alto, en el antiguo convento de los jesuitas o en el antiguo Asilo de San Rafael.

San-Lucar-de-Barrameda-plan-sm.jpgLos límites de la ciudad permanecen prácticamente intactos durante el siglo XIX, centrándose los esfuerzos en el embellecimiento de edificios, plazas y viario y dotando a la ciudad de importantes infraestructuras urbanas: se acomete el alcantarillado, se pavimentan las calles, y aparecen el ferrocarril, los barcos de vapor, el tranvía o el alumbrado de gas. A finales este siglo, comienzan las grandes transformaciones urbanísticas de la ciudad. Se empieza a configurar Sanlúcar como gran centro veraniego, construyéndose casonas de verano. Al mismo tiempo, se levantan nuevas bodegas a cargo de la burguesía. Se expande hasta la Jara una colonia veraniega constituida por villas burguesas, en la zona oeste de la ciudad, que adquiere un carácter de segunda residencia. Posteriormente, como consecuencia del desarrollo turístico y económico de los años 60′, se construyen en esta zona edificaciones unifamiliares y bloques de pisos destinados al sector turístico.

Durante los años 40′ y 50′ del siglo XX, se realizan nuevos planes de ensanche y urbanización, sacrificando grandes superficies de huertas. Se expande la franja costera hacia ambos lados del Barrio Bajo, llegando a urbanizarse durante la segunda mitad del siglo los vacíos urbanos existentes entre éste y el barrio de Bonanza con nuevas promociones de vivienda como Verdigones y Bajo de Guía. También a mediados de siglo se empieza a expandir la ciudad por el sur urbanizándose la zona de El Palmar de San Sebastián entre las décadas de 1940 y 1980. Aparecen nuevas barriadas, la mayoría de promoción pública, para población de bajos recursos, ante la necesidad de vivienda existente en la ciudad. Encontramos viviendas agrícolas de la década de los 40′ y las barriadas de promoción pública de Los Ángeles (1958), Virgen del Carmen (1959‐1961), Jesús Nazareno (1965), El Palomar (1974‐1989), San Lucas (1972) y la más reciente Huerta de San Cayetano (1986‐1990), que por su localización, está totalmente absorbida por el tejido del casco. A partir de 1990, se desarrolla al suroeste de esta zona el Plan Parcial Huerta Grande (1990).

Sankucar GE3.jpgEntre los siglos XV y XVIII, la situación estratégica de Sanlúcar hizo que adquiriera relevancia en la exploración, colonización, comercio y evangelización de América, siendo episodios importante en este periodo la caída en desgracia de la casa de Medina Sidonia en 1641, la decadencia general de España bajo Carlos II, el traslado de la Casa de Contratación a Cádiz en 1711 y el terremoto de Lisboa de 1755.

Por su situación geográfica en la desembocadura del Guadalquivir, la ciudad de Sanlúcar fue considerada durante la Edad Moderna uno de los principales puertos comerciales de España. A comienzos del siglo XVII la ciudad seguía siendo la capital de los estados de la casa ducal de los Medina Sidonia. Sus miembros habían convertido a Sanlúcar en una ciudad conventual, favoreciendo desde el siglo XV el establecimiento de ordenes religiosas, que posteriormente aprovecharon el carácter estratégico del lugar para la evangelización de América. Sanlúcar seguía siendo una ciudad amurallada, donde destacaban como edificios emblemáticos el Castillo de Santiago, el Palacio ducal y la Parroquia de Ntra. Sra. de la O. En torno a la ciudadela habían ido apareciendo una serie de arrabales, como consecuencia del paulatino aumento de la población. El panorama urbano se completaba con la existencia de varios baluartes y torres que protegían las costas de los frecuentes ataques piratas que sufrían las ciudades costeras. Sanlúcar contaba a mediados de 1600 con una población cercana a los 8000 vecinos,3 cifra que disminuyó como consecuencia del azote de varios brotes de peste, que tuvieron lugar a lo largo del siglo. Rodrigo Caro afirmó en 1634 que la población la formaban 3000 vecinos,4 pero el dato más fiable lo encontramos en el padrón que se realizó en julio de 1647, tras la incorporación de la ciudad a la corona, el cual da una población de 4389 vecinos,5 que fueron descendiendo hasta llegar a los 2030, en el año 1690. Este retroceso de la población fue consecuencia de los sucesivos brotes de peste y de la crisis comercial, no volviendo a aumentar significativamente hasta finales dek s XVIII, registrándose 14.840 habitantes en 1787. Pero el hecho político clave para la ciudad y que tradicionalmente se ha visto de forma negativa por todos los historiadores locales, es la incorporación de la ciudad a la Corona tras el apresamiento en 1645 del IX Duque de Medina Sidonia, don Gaspar Pérez de Guzmán, y el embargo de sus bienes. El enviado del Consejo de Castilla, Bartolomé Morquecho, mandó sustituir las armas ducales por las del monarca Felipe IV, así como eliminar aduana ducal, igualándola a las otras del reino. Los funcionarios de la casa ducal debieron entregar a los de la Corona sus libros y ropas, como consecuencia del cambio de administración. La pérdida de los ingresos de la casa ducal y la crisis general del comercio, acarrearon la marcha de muchos comerciantes. Sin embargo, socialmente lo peor llegó en 1648, cuando la ciudad fue azotada por un brote de peste, que duró hasta 1650 y que diezmó la población, epidemia que volvió a reproducirse a finales de la década de 1670. Como expresa Velázquez-Gaztelu, esta epidemia barrió lo más florido del vecindario y dio origen al copatronato sobre la ciudad de San Sebastián, abogado contra las epidemias. En resumen, la ciudad experimentó un cambio en su organización.

En el 1833 pasó a formar parte de la recién creada provincia de Cádiz. En el siglo XIX la actividad económica de la ciudad se reconvirtió a la viticultura y al turismo estival, sobre un fondo de precariedad y grandes desigualdades sociales. Con gran implantación anarquista durante la Segunda República Española, quedó desde el principio de la Guerra Civil en manos de los sublevados, sin sufrir daños de importancia.

Sankucar GE5.jpgEl centro urbano se estructura en dos zonas diferenciadas por la marcada topografía: El Barrio Alto, surgido por la expansión de lo que en tiempos fue barrio murado; y el Barrio Bajo o parte moderna, separado del anterior por un desnivel de unos 20 m. que se manifiesta en el interior de la ciudad por cuestas, escaleras y carriles, algunos con escaleras, determinando el centro histórico de la ciudad. El crecimiento de la ciudad parte del casco histórico, declarada zona de interés histórico‐artístico y se desarrolla, a partir del siglo XV, de forma más ordenada hacia el mar y más caótica hacia la parte interior. La zona oeste es la más residencial con viviendas de calidad con carácter de segunda residencia. A partir de los años 40′ se empieza a urbanizar la finca de El Palmar, al suroeste del Barrio Alto, y se siguen edificando promociones de viviendas hasta finales de siglo, las más recientes son las que configuran Huerta de San Cayetano, actualmente absorbidas por el casco. El primer Plan General de Ordenación General y Proyecto de Ensanche y Urbanización, se aprueba en 1949. En él se planifica un ensanche urbano, donde se prevé principalmente la construcción de viviendas veraniegas para clase media‐alta en los terrenos situados en las vías Banda de la Playa, Calzada de la Constancia, Avenida de Villamarta e Infantes de Orléans y Calzada de la Pescadería.
Las principales carreteras a partir de Sanlúcar salen de la ciudad de forma radial, y son antiguos caminos en los que fueron apareciendo edificaciones ilegales, conformando actualmente una periferia muy difusa, irregular, sin infraestructuras, servicios ni equipamientos. Este problema es común en muchas ciudades de la provincia de Cádiz, que han ido creciendo de forma espontánea sobre suelos no urbanizables sin ningún tipo de planificación previa. Estos caminos están actualmente consolidados como carreteras que comunican la ciudad :
• Carretera A‐471 a Trebujena, Lebrija y Las Cabezas, y que a partir de allí enlaza con la autopista de peaje AP‐4 y la carretera N‐IV hacia Sevilla y Madrid.
• Autovía A‐480 a Jerez de la Frontera
• Carretera A‐2001 a El Puerto de Santa María, con enlace a partir de allí a Puerto Real y Cádiz.
• Carretera A‐2077 a Costa Ballena y Rota
• Carretera A‐480 a Chipiona , que circunvala la ciudad por el exterior, y llega a Sanlúcar como carretera de Chipiona.

En los últimos 30 años se han construido una gran cantidad de viviendas ilegales, muchas de ellas dedicadas a segunda residencia, por todo el término municipal. La tendencia últimamente es proceder a la legalización de todas las que sea posible. Para facilitar la legalización existen el Plan de Ordenación del Territorio de la Costa Noroeste, que afecta al municipio, así como la existencia de Plan General de Ordenación Urbana de la Gerencia Municipal de Urbanismo y del Consejo de Urbanismo

Sankucar GE4.jpgEl término municipal cuenta con numerosas vías pecuarias. Asimismo existen otra suerte de territorios, explotaciones y caseríos rurales, como los cortijos, haciendas, hazas, hatos, huertas, casas de labor, ranchos y navazos

El instrumento de planeamiento general vigente en el municipio de Sanlúcar de Barrameda, lo constituye la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana, aprobado definitivamente por resolución de la Comisión Provincial de Ordenación del territorio y Urbanismo de fecha 29.10.1996 y cuyo Texto refundido fue conocido y aprobado por la mencionada Comisión Provincial con fecha 28.5.1997 y publicado en el B.O.P el 5.7.1997.

03-BASE PLANO GUIA_R130.jpgDe igual manera configuran dicho Planeamiento General todas las modificaciones del PGOU, aprobadas definitivamente (8) a partir de la entrada en vigor del mismo. Con fecha 17.12.2002, por tanto con posterioridad a la entrada en vigor del PGOU de Sanlúcar de Barrameda, fue aprobada por el Parlamento Andaluz la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía 7/2002, debiendo a partir de ese momento realizarse la adaptación del Planeamiento General a dicha legislación, pudiendo ser esta, de acuerdo con su disposición transitoria segunda, apartado 2, total o parcial. Con fecha 22.1.2008, la Consejería de Obras Públicas y Transporte promulga el Decreto 11/2008, por el que se desarrollan procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado con destino preferente a la construcción de viviendas protegidas, en el que se establece, en su capitulo II y III, el concepto, los contenidos, los criterios y procedimientos para proceder a la Adaptación Parcial de los planeamientos generales. En sesión plenaria de 29 de julio de 2.010 se aprueba definitivamente el documento de Adaptación Parcial del PGOU a la LOUA.

El Plan General vigente ha tenido un desarrollo moderado sobre todo en lo que respecta al suelo urbano no consolidado y al urbanizable. La gestión dificulta los desarrollos de ámbitos en los que la propiedad es numerosa y existen edificaciones dentro de la delimitación, cosa que suele ocurrir frecuentemente en los sectores pendientes de desarrollo. Tanto la gestión pública como la privada han eludido los ámbitos complejos y se han centrado en el desarrollo de ámbitos de poca complicación, dejando pendientes sectores cuyo futuro depende de la capacidad municipal de gestión, que en este caso no ha sido lo suficientemente efectiva como para conseguir poner en carga zonas que, por su ubicación, deberían estar gestionadas en la actualidad. Se han llevado a cabo 11 modificaciones puntuales del PGOU, un Programa de Actuación Urbanística y dos Planes de Sectorización.

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La Consejería de Obras Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía aprobó mediante Decreto 95/2011, de 19 de abril, el Plan de Ordenación del Territorio de la Costa Noroeste de la Provincia de Cádiz, publicado en el BOJA nº 97, de 19 de mayo.

El dinamismo de los últimos años de la Costa Noroeste de Cádiz está vinculado a la actividad vacacional, la expansión del sector turístico, el incremento de la agricultura intensiva y la mejora del viñedo. Esta circunstancia ha generado algunas transformaciones en la estructura y en el modelo territorial. El principal objetivo de plan es el de favorecer el proceso de crecimiento económico, estableciendo las determinaciones de orden estructural que permitan resolver los problemas generados y garantizar la conservación de los recursos naturales. En base a ello, enuncia el siguiente grupo de objetivos:
1. Integrar ordenadamente la Costa Noroeste en el sistema urbano de la Bahía de Cádiz y Jerez de la Frontera y mejorar su articulación interna.
2. Reforzar y articular el espacio turístico.
3. Ordenar territorialmente el complejo productivo de la agricultura y compatibilizarlo con el desarrollo urbano-turístico.
4. Poner en valor los espacios marismeños y proteger el litoral.

La estrategia de ordenación territorial se basa en lo siguiente:
a) La integración del ámbito en el marco de la Bahía de Cádiz y la mejora de su posición relativa en Andalucía mediante su inserción en los grandes ejes viarios y en los modos colectivos ferroviario y aeroportuario.
b) La apuesta por el desarrollo en red de su sistema urbano, propiciando que la distribución de las dotaciones públicas de carácter supramunicipal se efectúe de forma equilibrada entre los distintos núcleos de forma que se optimice la accesibilidad y la movilidad.
c) La contribución a la ordenación urbanística de los diseminados y parcelaciones urbanísticas mediante la adopción de criterios que permitan a los municipios su resolución a través del planeamiento urbanístico, reduciendo los efectos perniciosos sobre el medio ambiente. d) La potenciación del uso turístico, tratando de contribuir a la mejora de la calidad de la oferta turística e incrementar la presencia de los alojamientos reglados y de las actividades recreativas complementarias.
e) El fortalecimiento del sector agrícola, mediante las acciones de orden territorial que permitan reducir los conflictos por el uso del suelo con otras actividades y la localización ordenada de las actividades de transformación.
f) La contribución a la recualificación del eje litoral, que permita un desarrollo más ordenado del mismo, favoreciendo su acceso, esponjamiento y la dotación de los equipamientos necesarios para su mejor uso y disfrute.
g) La valorización y protección del patrimonio territorial, mediante las medidas que permitan su conservación y a la vez lo pongan en valor y uso a favor de la población del ámbito, del fortalecimiento de su identidad territorial y como recurso que contribuya al desarrollo socioeconómico.

SANLUCAR-rr-con-marco.jpgLos resultados del suelo clasificado por el PGOU y computados en el documento de Adaptación Parcial son los siguientes: Total suelo clasificado: 12.806.275 m2; Suelo urbano existente: 8.635.945 m2; Total viviendas clasificadas: 49.497 viviendas; Total habitantes: 118.792.

El ayuntamiento ha realizado un estudio de la ejecución del plan general con idea de determinar su cuantía a los efectos de ver las posibilidades de crecimiento de la ciudad y comprobar además el cumplimiento de las disposiciones legales que limitan el crecimiento urbano. Según lo recogido en el ANEXO de Estudio de necesidades de vivienda para la Modificación Nº 13 del PGOU de Sanlúcar de Barrameda “Sector Carranza”, esta Modificación plantea el desarrollo de un máximo de 1.499 viviendas, de las que al menos un 60% se destinarán a vivienda protegida y el resto a vivienda libre, lo que supone que, sumado a las que quedan pendiente de desarrollo en el PGOU vigente (6.939 viviendas), se alcanza un incremento total de 8.438 nuevas viviendas. Dicha cantidad es inferior al crecimiento calculado tanto según el escenario 1 (10.908 viviendas) como el escenario 2 (8.453 viviendas), para atender a la demanda conjunta de viviendas de la población de Sanlúcar de Barrameda.

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Plan de Sectorización “Verdigones-Bonanza” -SANLUCAR DE BARRAMEDA 2008

En el Estudio Social de los Barrios de Sanlúcar de Barrameda, publicado en 2003, por el Grupo Universitario de Investigación Social de la Escuela de Relaciones Laborales, Trabajo Social y Turismo de Jerez de la Frontera (GUIS) se incluía un capítulo de resumen urbanístico de la evolución urbanística de Sanlúcar, centrándose en la creación de las nuevas barriadas edificadas en los 40′ y los 80′ del s XX. Un breve resumen está disponible en “Desde el templo del Lucero”, por Ana Gómez Díaz-Franzón, junto a otrods temas relativos a Sanlúcar y su comarca.

En el Informe “Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables 1996. Catálogo de Áreas Vulnerables Españolas”. (Ministerio de Fomento–Instituto Juan de Herrera. Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid.‐ HERNÁNDEZ AJA, Agustín (director) 1996), se señalan en Sanlúcar de Barrameda en 1991, los siguientes barrios: 1. SANLÚCAR CASCO, 2. BAJO DE GUÍA, 3. BONANZA, 4. EL PALOMAR, 5. MONTE OLIVETE y 6. LAS PILETAS, pero es que toda la ciudad de Sanlúcar de Barrameda podría considerarse como un área vulnerable, ya que la tasa media de desempleo de la ciudad era alarmante, superando el 40%. En 2001, serán 1.‐ Casco de Sanlúcar, 2.‐ El Pino, 3.‐ Palomar, 4.‐ El Cortijillo‐Majadilla, 5.‐ Monte Olivete y 6.‐ Las Piletas, significando además 7.‐ Bonanza.

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Barrio Vulnerable CASCO HISTORICO – SANLUCAR DE BARRAMEDA

Casco de Sanlúcar, Responde al trazado de una ciudad medieval, con calles estrechas y tortuosas y edificaciones de baja altura, que en la mayoría de los casos se encuentran muy deterioradas. También encontramos algunas edificaciones civiles del siglo XIX o palacetes señoriales, como el de los duques Medina‐Sidonia, que contrastan con las viviendas humildes emplazadas, principalmente, en la zona cercana a El Palmar. En el casco antiguo, las viviendas son antiguas y generalmente bajas y están encaladas en su fachada a la calle, por lo que aparentan mejor estado de conservación del que realmente tienen. En esta área se localizan los edificios administrativos de la ciudad, por lo que hay gran movimiento y actividad. Dentro de la trama de la zona, se intercalan grandes superficies limitadas por tapias que corresponden generalmente con complejos bodegueros de grandes familias y conviven en armonía con el uso residencial. La principal zona comercial del municipio está en el centro del Barrio Bajo, formada por las calles Ancha, San Juan, Santo Domingo y Bretones y las plazas del Cabildo y San Roque. Las viviendas de la barriada Huerta de San Cayetano son más recientes y se sitúan al sur del área. Tienen dos alturas, son aparentemente humildes y presentan problemas de conservación. Es una zona con graves problemas sociales derivados del consumo y tráfico de droga. Particularmente negativa es la opinión socia sobre el ámbito en la barriada huerta de San Cayetano, vinculada al tráfico y consumo de drogas.

De origen medieval anterior al siglo XV, con un trazado irregular apoyado en la topografía, que se sitúa la parte más antigua y topográficamente más alta de la ciudad: el Barrio Alto. Después se expandió hacia el mar configurando una trama un poco más ordenada y regular que recibe el nombre de Barrio Bajo.

La barriada Huerta de San Cayetano es una promoción pública de finales de la década de 1980 y cuenta con un convenio entre la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Sanlúcar por el que éste se responsabiliza del mantenimiento, mientras el gobierno autonómico se compromete a elaborar un proyecto no sólo de rehabilitación, sino que asuma además proyectos de componente social.

Presenta mala accesibilidad por ser un trazado viario medieval que no es capaz de absorber el tráfico actual de la ciudad, a lo que hay que sumar los grandes desniveles debidos a la topografía, que en algunos puntos dan lugar a la aparición de escaleras. Exceptuando algunos palacetes señoriales y construcciones civiles importantes, la mayoría de las viviendas se encuentran en estado de deterioro por su antigüedad y la falta de mantenimiento.

Las viviendas de la barriada Huerta de San Cayetano presentan también una baja calidad funcional y problemas de conservación. No hay apenas plazas ni zonas dilatadas de estancia, pero las existentes tienen mucha actividad y están bastante cuidadas. Todo el viario es muy estrecho e irregular, las aceras no presentan dimensiones suficientes y dificultan el tránsito peatonal. Medioambiente urbano: Escasez de zonas verdes y espacios abiertos que están tratando de ser subsanadas con intervenciones de rehabilitación de espacios públicos. Sin embargo, la irregularidad de la trama urbana, con algunas calles adoquinadas y pequeñas iglesias, enriquece el paisaje urbano de la ciudad.

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Barrio Vulnerable EL PINO – SANLUCAR DE BARRAMEDA

El Pino. El barrio está formado por viviendas de autoconstrucción mezcladas con algunos bloques de vivienda, como la barriada del Pino, conjunto de bloques junto a la plaza de toros edificados como promoción durante los años 50′. El ámbito se sitúa al nordeste de Sanlúcar, en los alrededores de la plaza de Toros. Se trata de una zona periférica que se localiza al este del casco, entre éste y Bonanza. La barriada de El Pino se sitúa en el entorno de la plaza de Toros. Es un área que está bastante degradada y que se localiza en las afueras de la ciudad, en continuidad con el centro urbano. Sin embargo, el tejido no es muy denso, encontrándose vacíos urbanos y grandes edificios bodegueros, sobre todo al norte, en la zona más próxima al mar. En esta zona, más hacia el este, se están edificando viviendas unifamiliares adosadas o exentas de buena calidad arquitectónica, para una población más pudiente o posible segunda residencia. El barrio es atravesado por la avenida de Huelva, C‐9027, que conduce hasta Bonanza. Al lado norte de ésta, se sitúa la plaza de Toros, con la barriada de El Pino en su costado occidental. Esta barriada da nombre al barrio y está constituida por un conjunto de bloques de mediados del siglo XX. Un poco más al sur hay un conjunto de bloque de los años 70′. De la plaza de toros hacia el sur hay un importante desnivel, manifestándose en algunas calles con fuertes pendientes. Como en muchas ciudades españolas, los alrededores de las plazas de toros están muy degradados. Aunque en su origen el barrio surgió como expansión periférica, en la actualidad se trata de un áreacentral, situada junto al Casco Histórico y a Bajo de Guía, una de las zonas más turísticas de la ciudad.Desde el centro, el acceso es directo por cualquiera de las calles paralelas al Guadalquivir que también atraviesan el centro urbano. Apenas se percibe un cambio en el tejido urbano hasta las proximidades de la plaza de Toros, cuando el tejido empieza a esponjarse y se empiezan a ver los bloques de viviendas, que aunque sólo cuentan con cuatro o cinco alturas, destacan sobre las viviendas bajas del centro. Sin embargo el acceso desde la carretera de Bonanza, al sur, es bastante malo, siendo sólo posible el acceso por la calle de Rafael García, que además tiene una pendiente considerable.

La edificación del área es muy heterogénea. La mayoría de las viviendas de autoconstrucción están muy deterioradas y en mal estado de conservación, sin embargo muchas están siendo sustituidas por viviendas unifamiliares de nueva construcción, destinadas a población más pudiente. Las promociones de bloques tampoco se encuentran en buen estado, actualmente hay un plan de rehabilitación de la barriada El Pino promovido por la Consejería de Vivienda de la Junta de Andalucía.

La mala conservación de la edificación y del viario y la falta de zonas verdes, ajardinadas, arbolado o mobiliario, hacen que el espacio público no sea muy bueno. A esto hay que sumar que es una zona que según se aleja de la plaza de toros, pierde compacidad y el tejido urbano se mezcla con vacíos, sin ningún tipo de estructuración ni aprovechamiento, con viviendas autoconstruidas de muy mala calidad. El área está habitada por población de renta baja. Sin embargo, se están edificando construcciones nuevas de viviendas unifamiliares destinadas a una población más pudiente. Pese a la proximidad al mar, no se aprovecha dicho atractivo en la estructuración del barrio.

Barrio Palomar

Barrio Vulnerable EL PALOMAR – SANLUCAR DE BARRAMEDA

El Palomar. La finca de El Palmar, terreno del Ayuntamiento, se localiza en el sudeste de la ciudad y recibe el nombre de una ermita que databa del siglo XVI. Toda el área se desarrolla entre los años cuarenta y ochenta, como crecimiento desde el casco urbano hacia el sur, ocupando el solar público de El Palmar de San Sebastián. A lo largo de estos años se construyen sucesivas promociones para subsanar la grave carencia de vivienda de mediados de siglo y alojar a la población con menos recursos económicos. La mayoría de estas viviendas son de promoción pública y fueron promovidas por el Instituto Nacional de la Vivienda durante las décadas de 1960 y 1970. Durante muchos años no hubo una gestión activa de las viviendas por parte de la administración, dando lugar a ocupaciones ilegales. Aunque las viviendas son actualmente propiedad del Ayuntamiento, hay un proceso en marcha para transferir la propiedad a los inquilinos. Varias promociones del ámbito están sujetas a programas de rehabilitación tanto por parte del Ayuntamiento como dentro del programa de rehabilitación singular de edificios.

La finca original del ámbito estaba en las afueras de la población y era atravesada por una arteria principal, la actual avenida de Godoy y calle Palos. El área limita por el norte con el Barrio Alto, al oeste con los jardines de El Botánico y al este con la avenida de la Constitución.

Aunque el área se sitúa contigua al casco histórico, su morfología es radicalmente diferente por ser, en general, un desarrollo de promociones públicas de trazados regulares, que choca con el trazado medieval próximo al casco. Algunas de estas promociones son las viviendas agrícolas (1943‐1948) y las principales barriadas de Los Ángeles (1958), Virgen del Carmen (1959‐1961), Jesús Nazareno (1965), El Palomar (1974‐1989) y San Lucas (1972). Muchas de estas viviendas protegidas destacan por su mal estado de conservación derivado de los defectos en la construcción. La barriada de El Palomar, cuyo nombre real es Félix Rodríguez de la Fuente, está compuesta por bloques y casas unifamiliares de promoción pública de los años 1975‐1990, con graves problemas de hacinamiento. Tiene un importante problema social derivado de la droga. La barriada de Jesús Nazareno, por la proximidad y morfología, es de características muy similares a El Palomar. La barriada Virgen del Carmen es un desarrollo de promoción pública del año 1958 formado por viviendas pequeñas y antiguas que presentan un mal estado de conservación. Sin embargo, frente a esta mala calidad en la vivienda, se opone una fuerte identidad social. Algunas de estas barriadas tienen una imagen social negativa relacionada con problemas de droga y exclusión social.

En general, la edificación del área no es de muy buena calidad, encontrando problemas de conservación particularmente entre las promociones más antiguas, como la barriada Virgen del Carmen. Hay que destacar como característica general de toda el área los graves problemas de hacinamiento en las viviendas, por ser familias extensas. La calidad de las calles es bastante buena, presentan arbolado y las aceras tienen un ancho considerable. Algunas calles del ámbito han sido reurbanizadas. El nivel socioeconómico es medio‐bajo. Pese a la falta de espacios verdes del área, el ancho suficiente de las calles, el arbolado, y el buen estado de conservación de algunas fachadas, propician una percepción agradable del espacio urbano. Esto no ocurre en la barriada Virgen del Carmen, cuyo estado de conservación es muy malo, a lo que se suma su localización junto a la carretera de Jerez

Barrio El Cortijillo-Majadilla

Barrio Vulnerable EL CORTIJILLO/MAJADILLA – SANLUCAR DE BARRAMEDA

El Cortijillo‐Majadilla. En general el origen del área son asentamientos espontáneos sin planeamiento ni ordenación, que van consolidándose a lo largo de caminos de acceso a Sanlúcar. La parte más próxima al casco surge como un crecimiento ordenado de la ciudad y está formado por viviendas unifamiliares adosadas de mayor calidad constructiva.

Se trata de una extensión de asentamientos ilegales al sur del casco urbano de Sanlúcar, entre las carreteras de Jerez, el Puerto de Santa María y Chipiona. Limita al norte con el barrio del Palomar y se intercala con huertas y polígonos industriales en algunos núcleos.

Crecimiento caótico de la ciudad de Sanlúcar hacia el interior del término municipal en dirección sur, formado por asentamientos de viviendas ilegales que han ido consolidándose en los laterales de grandes vías de comunicación con Chipiona, Puerto de Santa María o Jerez. Las parcelas se estructuran en torno a antiguos caminos agrarios generalmente perpendiculares a las carreteras principales, aunque con un alto grado de irregularidad. El área presenta una baja densidad, extensiones vacías y una carencia general de estructura urbana como consecuencia de su origen ilegal y no planificado. Estos asentamientos ilegales conviven con industrias como el Polígono Industrial El Palmar de San Sebastián o el de Las Palmeras. Al norte, en la zona más próxima a la calle del Puerto, el tejido se presenta de forma más ordenada y planificada, con viviendas de mayor poder adquisitivo y con buena calidad aparente. El origen ilegal y autoconstruido del barrio supone una carencia inicial de infraestructuras y redes urbanas en el ámbito. La mayor parte de las viviendas del barrio son de origen autoconstruido y muchas de ellas presentan una calidad baja. No obstante, el tejido residencial es muy heterogéneo en cuanto a tipos y calidades de viviendas, detectándose una calidad menor en las parcelas de menor tamaño. La accesibilidad interior al área es mala por ser asentamientos sin ordenación ni planeamiento, con carencias de urbanización. Sin planificación previa en la mayoría del área, la forma de utilización del espacio público es propia del
ámbito, sin plazas ni parques, sino que se desarrolla en el espacio residual. El área presenta un perfil socioeconómico vulnerable y no integrado en las formas habituales de vida urbana.Por las características de formación del área, ésta carece de zonas verdes públicas y arbolado urbano. Sin embargo en el área se encuentra el Jardín Botánico. Existe un déficit original de equipamientos por el origen espontáneo del ámbito.

Barrio Monte Olivete.jpg

Barrio Vulnerable MONTE OLIVETE – SANLUCAR DE BARRAMEDA

Monte Olivete. Así se denomina a la extensión de terreno no urbanizable que se encuentra al este del centro de Sanlúcar, constituyendo la periferia de este lado de la ciudad. El área es limítrofe con Las Palomeras, de la que se separa por medio de la Avenida de la Constitución. Al Sur limita con área denominada El Cortijillo‐Majadilla a través de la Avenida de Trebujena. Al norte, queda delimitada por la carretera de Bonanza y al este el límite es irregular, presentando un tejido más urbano.

Se trata de un crecimiento caótico de la ciudad de Sanlúcar hacia el interior del término municipal en dirección este, que está formado por asentamientos de viviendas ilegales que han ido consolidándose formando núcleos entre las carreteras radiales de comunicación de la ciudad. El tejido se muestra más denso en la parte más cercana al Barrio Alto y se va esponjando conforme nos alejamos de éste. Debido a su carácter de vivienda de autoconstrucción en suelos ilegales tiene graves problemas de urbanización, así como de servicios y equipamientos básicos. En algunos puntos el barrio convive con usos industriales. El Polígono de Industrial La Gallarda se localiza en la parte Sur. Se trata de un área desarrollada en su origen sin ningún tipo de red urbana ni infraestructuras básicas. La mayor parte de las viviendas del barrio son de origen autoconstruido, por lo que muchas no presentan una buena calidad aparente y tienen problemas de mantenimiento. No obstante, el tejido residencial es muy heterogéneo en cuanto a tipos y calidades de viviendas, detectándose una calidad menor en las parcelas de menor tamaño.

Al no haber ningún tipo de planificación previa, el área carece de espacios públicos. No hay zonas ajardinadas ni plazas. Por lo tanto, encontramos un espacio público degradado, propio de este tipo de crecimientos espontáneos en las ciudades. En su origen, el barrio estaba poblado por gentes de bajos recursos. Actualmente, con la edificación de viviendas unifamiliares de mayor calidad, han llegado de otros puntos de la ciudad parte segmentos de población de renta media. Gran degradación ambiental como consecuencia de la falta de ordenación y la construcción ilegal. Se trata de un barrio sin dotaciones debido a la falta de planificación previa.

Bonanza. Es un pueblo pesquero que se desarrolló junto al pequeño puerto marítimo en la desembocadura del río Guadalquivir, y que se ha anexionado a Sanlúcar por su proximidad. Su forma de crecimiento responde a pueblos anexionados. Es el puerto pesquero de Sanlúcar de Barrameda, donde se encuentran las instalaciones para las embarcaciones. Es el último puerto del Guadalquivir, en torno a él se desarrolló un asentamiento con identidad propia y diferenciado de Sanlúcar. Tiene grandes deficiencias generales y mala conservación de las edificaciones así como del espacio público. Está localizado al nordeste de Sanlúcar, en la misma desembocadura del río Guadalquivir, y se comunica con Sanlúcar por dos vías importantes, la Carretera de Bonanza y Avda. Del Puerto de Bonanza (prolongación de la avda. de Huelva).

no urbanizable LOUA

CALIFICACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE S/ LA ADAPTACIÓN PARCIAL DEL PGOU A LA LOUA

no urbanizable

CALIFICACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE SEGÚN EL PGOU VIGENTE

Como en todos los municipios de Andalucía, con la entrada en vigor de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), se introducían nuevos criterios por los que determinados terrenos debían ser excluidos del proceso urbanizador a través de su clasificación como suelo no urbanizable, pudiendo establecer el Plan General categorías dentro de esta clase de suelo. En este sentido, se identificaban las razones por las que determinados terrenos habían de preservarse del proceso urbanizador: en unos casos, por sus valores naturales, ambientales y paisajísticos, o bien porque el propio Plan General les concedía dicha condición; en otros supuestos se hacía necesario también preservar determinados terrenos del proceso urbanizador por estar expuestos a riesgos naturales o tecnológicos, o por la necesidad de ubicar en ellos determinadas actividades o usos, que han de estar necesariamente alejados de la ciudad. Criterios de sostenibilidad, crecimiento racional y ordenado de la ciudad y las propias características estructurales del municipio debían determinar asimismo la clasificación de ciertos terrenos como suelo no urbanizable. Así mismo, como novedad, se introducía la categoría de suelo no urbanizable del Hábitat Rural Diseminado, que se define como el que de soporte físico a asentamientos dispersos decarácter estrictamente rural, y que responden a ciertos procesos históricos, como han podido ser las iniciativas de colonización agraria, que precisan de determinadas dotaciones urbanísticas, pero que por su funcionalidad y carácter disperso no se consideran adecuados para su integración en el proceso urbano propiamente dicho.

Por otro lado, se modificaba sustancialmente la regulación de las edificaciones permitidas en el suelo no urbanizable, permitiéndose las obras o instalaciones precisas para el desarrollo de las actividades destinadas a la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga, conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones adecuados y ordinarios, siempre que no tuvieran como consecuencia la transformación de dicho destino, ni de las características de la explotación. Sin embargo, cuando la ordenación urbanística otorgase la posibilidad de llevar a cabo en el suelo clasificado como no urbanizable actos de edificación, construcción, obras o instalaciones no vinculados a la explotación agrícola, pecuaria, forestal o análoga, el propietario podría materializar éstos en las condiciones determinadas por dicha ordenación, siendo necesaria la aprobación del pertinente Plan Especial o Proyecto de Actuación, para su declaración como actuación de interés público. En estos supuestos, y previa tramitación del correspondiente Proyecto de Actuación, se incluía igualmente la posibilidad de construcción de viviendas unifamiliares aisladas, cuando estuviesen destinadas a fines agrícolas, forestales o ganaderos, debiendo justificarse adecuadamente la necesidad de su implantación en el suelo rústico.
Sanlúcar de Barrameda, al igual que muchos municipios en nuestro país, convive con la existencia de un gran número de edificaciones en el suelo rústico, en parte, por la introducción progresiva de los usos residenciales en el suelo no urbanizable (el vigente Plan General de Ordenación Urbanística, antes de la entrada en vigor de la LOUA, permitía la construcción de viviendas en esta clase de suelo si se daban determinadas circunstancias), pero también, por la implantación de usos productivos ligados a la agricultura, como naves de almacenamiento y manipulación, que se han ido localizando de forma dispersa en algunos espacios como la zona de la Colonia Monte Algaida y los Llanos de Bonanza, y en torno los ejes viarios de la A-480 y de la Carretera de Chipiona.

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El Decreto 2/2012 establece vías para el reconocimiento legal de las construcciones en función del análisis de sus circunstancias físicas y jurídicas, distinguiendo tres situaciones:
· Edificaciones aisladas.
· Asentamientos urbanísticos (es decir, agrupaciones de edificaciones con entidad suficiente como para necesitar dotaciones y servicios colectivos).
· Asentamientos en el ámbito del Hábitat Rural Diseminado (es decir, edificaciones vinculadas al medio rural que también requieren de servicios públicos, que en el caso de Sanlúcar tienen un claro ejemplo: La Colonia Monte Algaida y Los Llanos).

Hoy Sanlúcar de Barrameda tiene una población de 67.433 habitantes y un parque residencial edificado de 30.642 viviendas, de las cuales 12.512 son unifamiliares, el 40,83% del parque de viviendas. Aún queda un 10% del total edificadas antes de 1960, y de la década prodigiosa 2000-2009 el 34% del parque, 10.340 viviendas. Muchas, evidentemente no son viviendas principales, sabemos que están vacías, o de segunda residencia.

Atrás en el tiempo queda ya el “Caso Sanlúcar”, cohechos y tráficos de influencia. Pero asoman de vez en cuando conflictos urbanos como el coste del agua. Paro, tráfico de droga, “Doñana” y su entorno… ya de por sí, son temas bastante contundentes. Y en todos está afectado el territorio. Como siempre, el maná del turismo no lo es todo, aunque ayuda (como el dinero y la felicidad…).

Desde “Bajo de Guía” se adentraron en el océano los más conocidos navegantes españoles y portugueses: en 1498, Cristóbal Colón iniciaba aquí su tercer viaje, también embarcaron aquí Hernán Cortés (1504) y Fernando Magallanes (1519). Y también fue desde estas playas, desde donde Alonso Fernández de Lugo, gobernador de Sanlúcar de Barrameda, se hace a la mar para conquistar las islas de Gran Canaria, la Palma y Tenerife, en 1492 y 1495.

…Los paisajes se constituyen en patrimonios sociales, históricos y culturales de sus diferentes comunidades y, como tales, se caracterizan por ser, a la vez, patrimonios materiales (componentes y flujos) e inmateriales (percepciones y miradas), permanentes (elementos y representaciones durables) y dinámicos (elementos y percepciones cambiantes). La Convención Europea del Paisaje se esfuerza por hacerse eco institucionalmente de tales interacciones al definirlo como cualquier parte del territorio, tal como es percibida por las poblaciones, cuyo carácter resulta de la acción de factores naturales y/o humanos y de sus interrelaciones…

Y así debe seguir…. espacios “in fieri”… (“En camino de hacerse o haciéndose”).


Cada mercado es local.

Cada municipio tiene su singularidad.

Cada municipio se retrata en su parque residencial.


…seguiremos analizando en próximas entregas los 250 municipios mayores de España.