VELEZ-MALAGA, según Catastro, a 1.1.2015 por tamaño y fecha.

tabla VELEZ-MALAGA  2.121996e-314dad+tamaño edificaciontabla VELEZ-MALAGA edad+tamaño edificacion

Estos gráficos representan el Parque Residencial de VELEZ-MALAGA, Málaga.

Son los Bienes Inmuebles, de uso Vivienda, matriculados en el Catastro, clasificados por tamaño y fecha de inscripción.

Cada barra horizontal representa una década, siendo la más reciente la inferior (2010-2014) y la superior la más antigua (1940-1949).

Cada color es un tamaño, del más cálido (<60 m2) al más frío (>180 m2).

La barra inferior (DELVI) representa el cálculo hecho desde Otropunto para la obtención de la Demanda Latente de Viviendas (la demanda latente: la configuran los que no tienen vivienda y que por su perfil sociológico (edad) y socioeconómico (no están en desempleo), son potenciales compradores). Es una estimación del número máximo de viviendas que constituyen la demanda encubierta de una zona y que se basa en las personas con el perfil de los actuales compradores pero que todavía no han constituído un hogar.

Velez-Malaga DELVI.jpgVelez-Malaga Piramide.jpgtabla VELEZ-MALAGA.jpgVELEZ-MALAGACATASTRO 2014-2016.jpgVelez-Malaga INE.jpgVelez-Malaga ALQUILER.jpg

Son datos fríos, sin cocinar.

Información para la toma de decisiones.

Información para el conocimiento.


Velez Malaga GE2Vélez-Málaga es un municipio de 158 km² de la provincia de Málaga, en la comunidad autónoma de Andalucía, la ciudad más importante de la comarca de La Axarquía, la sede de la Mancomunidad de Municipios de la Costa del Sol-Axarquía y la cabeza del partido judicial que lleva su nombre. Obtuvo el título de Ciudad de Vélez-Málaga en el año 1487 por los Reyes Católicos.

Su población se encuentra dispersa en varios núcleos urbanos, numerosas urbanizaciones costeras y cortijos en el interior. Se extienden por la vega del río Vélez y las montañas circundantes, abriéndose hacia el Mediterráneo por el sur. El municipio de Vélez-Málaga lo componen 12 núcleos de población de cierta relevancia poblacional, 7 de ellos situados en el borde litoral (Chilches-Costa, Benajarafe, Almayate, Torre del Mar, Caleta de Vélez, Mezquitilla y Lagos) y otros 5 localizados en el interior (Chilches, Cajíz, Vélez-Málaga, Trapiche y Triana).

indexEl municipio de Vélez Málaga se encuentra localizado en el contexto geográfico de la Costa Oriental de la provincia de Málaga, siendo asimismo el municipio con mayor superficie de suelo y población donde la ciudad de Vélez Málaga, desde una perspectiva histórica, ha constituido la referencia de los servicios públicos de la antigua comarca de la Axarquía. Es así el motor económico, administrativo y asistencial de la comarca asentándose como el principal núcleo de centralidad de la comarca compuesta por 31 localidades. Su borde sur se encuentra en contacto con el mar Mediterráneo, conformando una costa de aproximadamente 22 km de longitud que junto con la presencia del Río Vélez, son los principales ejes vertebradores de su territorio.

El sector turístico constituye el principal sector productivo del municipio, seguido por la agricultura, que destaca por la producción de cultivos subtropicales como el mango, la chirimoya y el níspero, y sobre todo, del aguacate, del que es el mayor productor de España. Además, en el puerto de La Caleta amarra la flota pesquera más grande de la provincia.

El centro histórico de Vélez-Málaga está declarado conjunto histórico-artístico. La ciudad conserva un significativo patrimonio arquitectónico mudéjar y barroco, con palacios, iglesias y conventos entre calles pintorescas. Son sus barrios Norte (Barrio del Pilar, Reñidero y Zona Norte), Centro Histórico (La Villa, La Fortaleza, La Gloria, Arroyo de San Sebastián y San Francisco), Este (Carretera de Arenas, Camino de Algarrobo y El Limonar), Centro (Pueblo Nuevo de la Axarquía “Carabanchel”, La Mata, Real Bajo, Barrio de La Legión, Capuchinos y Camino viejo de Málaga).

Los yacimientos arqueológicos de Vélez prueban la existencia de asentamientos fenicios y romanos en el actual término municipal, aunque el principal núcleo urbano fue fundado hacia el siglo X por los árabes andalusíes, que lo llamaron Ballix Malica (Valle de Málaga). El nombre de Vélez-Málaga aparece en El Quijote: ¡Gracias sean dadas a Dios, señores, que a tan buena parte nos ha conducido!, porque, si yo no me engaño, la tierra que pisamos es la de Vélez-Málaga.

Velez Malaga GE1.jpgEl municipio de Vélez-Málaga se compone de dos territorios separados entre sí por el término municipal de Algarrobo. El territorio mayor, donde se encuentra el núcleo urbano central, ocupa la vega del río Vélez, extenso valle bordeado hacia el oeste por los Montes de Málaga y hacia el este por las estribaciones de las sierras de Tejeda y Almijara. Esta zona limita al norte con el municipio de La Viñuela; al este, con Arenas y Algarrobo; al oeste con Rincón de la Victoria, Macharaviaya, Benamocarra e Iznate; y al noroeste con Almáchar y Benamargosa.

El segundo territorio, situado más al este y considerablemente más pequeño, se conoce como el enclave de Lagos. Esta zona limita al norte con Sayalonga, al este con Torrox y al oeste con Algarrobo. Ambas zonas están bañadas al sur por el mar Mediterráneo. El motivo de la separación de ambos territorios es que desde 1501 Vélez-Málaga tenía jurisdicción sobre 27 villas de La Axarquía, abarcando en la zona litoral desde Benajarafe hasta Maro. Muchas de estas localidades se fueron constituyendo en municipios. Así, en el área oriental de la costa se segregaron Algarrobo, Torrox y Nerja. Sin embargo, Lagos no alcanzaba el censo de 1000 habitantes requerido, por lo que continuó formando parte del término municipal de Vélez-Málaga.

Gran parte del municipio está ocupado por huertas de árboles frutales y algunos cultivos de caña de azúcar que sobreviven de lo que fue el gran sector económico del municipio a finales del siglo XIX y principios del XX. Han tomado gran importancia los cultivos a gran escala de árboles subtropicales, entre los que destacan el aguacate, mango, chirimoya y otras variedades que poco a poco se van introduciendo. Estos campos y huertas se alternan con un creciente número de invernaderos.
Hoefnagel-Vejer-Velez-Málaga-Medium.jpgEl centro histórico de Vélez-Málaga está declarado conjunto histórico-artístico. Está compuesto por dos cerros enfrentados: el de la fortaleza, donde destacan los restos de la torre del Homenaje y la Iglesia de Santa María la Mayor, y el Cerro de San Cristóbal, coronado por la Ermita de los Remedios, desde donde se desparrama una arquitectura menuda, de formas cúbicas en tonos blancos que se adaptan al terreno, conformada por los barrios de “La Villa” y del “Arrabal de San Sebastián”. Extramuros, en lo que se corresponde con el desarrollo a partir del siglo XVI, se presenta una arquitectura mudéjar y barroca, con palacios y ejemplos residenciales característicos, así como una serie de iglesias y conventos en torno a los cuales se fue conformando la trama urbana, dando lugar a calles pintorescas y con singulares perspectivas urbanas sobre los propios monumentos que la configuran.
El término municipal de Vélez-Málaga abarca 25 km de costa, en los que se distinguen un total de 9 playas de distinta naturaleza. La playa de Chilches, es la más occidental del municipio. Se encuentra en el núcleo de población homónimo. Es una playa de arena oscura, oleaje moderado y carácter semiurbano. Continuando en dirección este, se encuentra la playa de Benajarafe, de características similares a la anterior, y a continuación, la playa de Valle Niza, playa aislada y poco frecuentada. Siguiendo siempre hacia el este, se encuentran las playas de Bajamar y Almayate. Son estas también playas aisladas y con un nivel bajo de ocupación, a las que suelen acudir nudistas. Ya en la zona urbanizada, se encuentra la playa de Torre del Mar, extensa playa de ambiente familiar y muy visitada, dada su cercanía al núcleo urbano donde se concentra buena parte de la oferta de alojamiento del municipio, y que durante 2010, disfrutara de la “Q” de Calidad Turística. A esta le siguen las playas de las Arenas y de la Caleta de Vélez, separadas por el puerto de La Caleta. Ambas son accesibles desde el paseo marítimo y bastante concurridas. Finalmente, en el litoral del enclave de Lagos, se encuentra la playa de Lagos o del Pijil, que en realidad es una estrecha franja de grava con pocos servicios playeros.
El municipio de Vélez Málaga presenta un desarrollo histórico excepcional que subraya la importancia de su ciudad y sus diferentes núcleos pedaneos más singulares (Torre del Mar, Caleta de Vélez, Almayate, Benajarafe, Valle Niza, Chilches, Lagos y Triana) a lo largo de la historia, desde la antigüedad hasta el siglo XX, ejerciendo un papel fundamental dentro de la Provincia de Málaga, de Andalucía y de España, de doble vertiente: como urbe y territorio estratégico y como capital de la comarca de la Axarquía.
imagesEl papel que hoy juega Vélez Málaga viene determinado desde siglos de historia, en su función como núcleo estratégico económico y político de la comarca de la Axarquía, tanto en la vertiente agrícola como turística, definido tras diferentes hitos de gran relevancia histórica.
Ya en el siglo XIII, junto a la ciudad existían núcleos rurales (alquerías) que se convirtieron en los núcleos humanos fundamentales para la explotación agrícola del medio, como son Almayate, Benamocarra, Benajarafe, Pedupel, Benadalid, Cajiz, Iberos, Iznate, Torrentes, Alcalaín, etc., que se concentran especialmente en la zona occidental. La mayoría de estos asentamientos serán la base de los actuales núcleos urbanos que existen en el término municipal de Vélez Málaga
Se trata de una ciudad surgida en el periodo musulmán en torno a la alcazaba que sigue conservándose en la actualidad, en la zona del barrio de La Villa. Fue construida con fines militares por su cercanía al mar y su condición elevada. Entre los siglos XIII y XV Vélez‐Málaga fue una de las ciudades más importantes del reino nazarí de Granada y experimentó un importante crecimiento hacia el sureste de La Villa. Ya en el siglo XIII, junto a la ciudad existían núcleos rurales (alquerías) para la explotación agrícola del medio, la mayoría de los cuales serán la base de los actuales núcleos de población que existen en el término municipal de Vélez‐Málaga.

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En 1487 los cristianos conquistaron Vélez‐Málaga, que adquirió un papel principalmente militar hasta la conquista de Granada cinco años más tarde. Los cristianos tratan de llevar a cabo una reorganización espacial y demográfica que refleje el nuevo orden social, distinto del de los árabes, y plantearon la dotación de plazas públicas y nuevos edificios sociales y religiosos. No obstante, la orografía de la ciudad se convirtió en un condicionante muy importante para esta reforma, que finalmente quedó reducida a la construcción de edificios singulares (iglesias, conventos, casas de nobles…) en puntos estratégicos y pequeñas actuaciones en la medina (actualmente, La Villa) para la creación de espacios públicos de construcción de la Plaza Nueva (actual Plaza de la Constitución), dotada con los principales edificios públicos, que se conviertió en el espacio público más importante de la nueva ciudad.

La renovación urbana de Vélez Málaga se siguió potenciando durante toda la Edad Moderna, los principales espacios públicos se consolidaron como núcleos de actividad y adquirieron un mayor valor patrimonial por la construcción de nuevos edificios civiles y religiosos. Vélez Málaga se convirtió en esta época en el principal centro económico de su comarca. El arrabal Torre del Mar centralizó en este periodo la producción agrícola de la comarca, particularmente viñedo y cereal.
Entre los siglos XVII y XIX los periodos de bonanza se alternaron con épocas de crisis económica y demográfica, marcadas por epidemias, ataques de piratas o plagas que afectaban a la producción agraria, como la plaga de filoxera de 1878. No obstante, en los periodos de bonanza se llevaron a cabo importantes transformaciones urbanas, como la construcción o reparación de edificios importantes, infraestructuras o caminos.
1811 fortalezaHacia mediados del siglo XIX, Vélez Málaga y su comarca registra un cierto resurgir económico tras la crisis de inicios del siglo propiciado por la Guerra de la Independencia, que se traducirá en un notable crecimiento demográfico. Pero esta expansión se vio frenada en las últimas décadas del siglo, cuando la filoxera irrumpe en Málaga en 1.878, afectando a la práctica totalidad del viñedo malagueño. A esta situación escapa parte de la zona costera donde empieza a primar el cultivo de la caña de azúcar de forma industrial.

A principios de 1.900 Vélez Málaga había duplicado su población (unos 23.585 habitantes respecto a los inicios del siglo XIX. Ello es debido a que la crisis económica del sector agrícola provocará un empobrecimiento de la población rural, que traerá consigo una importante emigración que se dirigirá hacia la capital de la comarca y de la provincia, así como a otras regiones del país.

A principios del siglo XX llegó el ferrocarril a Torre del Mar y posteriormente a Vélez‐Málaga, quedando ambos comunicados con la capital provincial mediante los Ferrocarriles Suburbanos de Málaga. Con el estallido de la Guerra Civil Española y la instauración del posterior régimen fascista, se produjeron grandes calamidades en el municipio y un nuevo periodo de decadencia.

imagen-de-velez-malaga-3.jpgEl letargo económico y demográfico de Vélez Málaga y su comarca no cesará hasta hasta la década de 1.960. Se registran ampliaciones urbanas al Oeste y Oriente del núcleo de Vélez-Málaga en los ámbitos del Reñidero, la Cruz Verde, Paseo de Andalucía, carretera de Arenas y ámbito del Cerro de San Cristóbal. El municipio se incorpora al “boom” turístico, que transforma radicalmente a la localidad de Torre del Mar con la construcción de grandes bloques de apartamentos e infraestructuras turísticas en general.

A partir de 1.980 el desarrollo urbano de la ciudad irá pivotando claramente hacia el Sur, donde se registra un fenómeno expansivo excepcional. La nueva planimetría urbana se vertebra a partir del eje longitudinal de la Avenida Vivar Téllez en dirección hacia Torre del Mar. Se irán creando urbanizaciones y el polígono industrial de la Pañoleta; pero éste último, por contra, supondrá un obstáculo al crecimiento por este sector. La nueva carretera de circunvalación Oeste favorecerá la revalorización urbana de este zona, que había tenido un incipiente desarrollo con el conjunto de Rubeltor y todo el complejo de bloques de viviendas con bajos comerciales en la calle Camino Viejo de Málaga. De los diferentes núcleo urbanos del municipio, serán los ubicados en la zona costera los que conozcan un espectacular crecimiento a partir de 1.960, especialmente Torre del Mar, y sobre todo desde 1.980 hasta nuestros días debido al desarrollo de “turismo de masas”, especialmente veraneantes nacionales de clase media, que ocupan viviendas de segunda residencia (apartamento y chalets) con escasas plazas hoteleras, lo cual supone una clara implantación residencial turística y estacional.
0-EU-ES-29-01-007-620El caso más destacado es el de Torre del Mar, que había surgido a finales de la Edad Media como un pequeño centro defensivo (torre-castillo) y que a partir de la conquista castellana, en 1.487, irá adquiriendo importancia como centro de exportación de los productos agrícolas de la comarca (pasas, vinos, cítricos, etc..). Hasta los inicios del siglo XX estaba conformado por cuatro Barrios, el de la Parroquia, la Viña, las Casas Nuevas y el Castillo. Con la construcción en 1.896 de la carretera Málaga-Almería, se llegó a determinar la nueva estructura urbana, que hace que el núcleo de población se vuelque hacia la zona meridional. Esta nueva orientación será cada vez más potenciada por el desarrollo del turismo estival, incipiente en las primeras décadas del siglo XX pero determinante a finales del mismo. Todo ello hace que se altere por completo su fisonomía, tanto constructiva (grandes bloques de pisos) como estructural (paseo marítimo, urbanizaciones, etc.).
Caso parecido, pero menos excepcional, será el que registren Chilches, Benajarafe, Valle-Niza, Almayate y Caleta, que eran pequeños núcleos urbanos ubicados a escasa distancia de la costa y vertebrados por el trazado de la carretera litoral Málaga-Almería o N-340. Si bien en un principio su singularidad edificatoria venía definida por viviendas unifamiliares de tipo “casamata”, con el paso del tiempo estas han evolucionado hacia pequeños bloques de viviendas plurifamiliares sin ningún tipo de organización o tipología arquitectónica. En los últimos años han proliferado las urbanizaciones, ocupadas en un buen número por extranjeros.

MF_I.3.jpgEl municipio de Vélez‐Málaga se estructura en torno a varios núcleos de población de distinto carácter. El territorio sobre el que se asienta y su desarrollo económico e histórico han marcado esta estructura dispersa y las diferencias entre unos núcleos y otros. Vélez‐Málaga se asienta sobre una comarca muy montañosa y de gran riqueza agrícola, que han permitido un desarrollo económico importante durante siglos. La presencia de costa ha sido el otro factor natural que ha marcado el crecimiento del municipio, particularmente el desarrollo del turismo durante los últimos años.

El núcleo principal de Vélez Málaga tiene su origen en La Villa y ha ido ocupando la falda de la montaña donde se asienta el núcleo inicial de la ciudad. La Villa presenta un tejido muy irregular de origen árabe y tiene su continuidad en el casco histórico surgido durante los siglos posteriores. La principal vía que estructura el desarrollo posterior de este núcleo urbano es la Avenida Vivar Téllez, que arranca de la plaza de San Roque, situada al sureste del centro urbano. Esta gran avenida es la conexión de Vélez Málaga con la autovía del Mediterráneo y soporta un gran volumen de tráfico rodado. Los crecimientos de la segunda mitad del siglo XX se han estructurado el torno a esta avenida, resultando un núcleo principal muy alargado. La trama de estos crecimientos presenta una estructura generalmente reticulada en la dirección marcada por la avenida principal, a la cual se adaptan tanto promociones en bloque abierto o formando manzana como núcleos de vivienda suburbana. La avenida Vivar Téllez se remata al sur con el polígono industrial La Pañoleta‐ Campiñuela.

El Plan General de Ordenación Urbana de 1996 ha supuesto una reordenación de esta estructura lineal del núcleo principal de Vélez‐Málaga, proponiendo un crecimiento en los márgenes y dotando a la ciudad de una mayor compacidad. De esta forma, han surgido nuevos ensanches y calles principales como la avenida de Madrid en las partes exteriores del núcleo, dando lugar a una estructura más centralizada.

Al sur del núcleo principal, y en la parte costera, se encuentra el segundo núcleo en importancia del
municipio: Torre del Mar. El núcleo originario es una pequeña colonia de pescadores de origen humilde y autoconstruido, en torno al cual comenzaron a proliferar a finales de los años sesenta hoteles y bloques de apartamentos orientados al turismo. Destacan las grandes promociones desarrolladas por el promotor Antonio Toré Toré al oeste del núcleo, que definen una ciudad de crecimiento en altura muy característica de los desarrollos turísticos en el litoral español durante la época del desarrollismo franquista. Durante las décadas siguientes, Torre del Mar se ha consolidado como la principal zona turística de Vélez Málaga y una de las más importantes del entorno de Málaga capital. En Torre del Mar es predominante la segunda residencia y cuenta con un alto porcentaje de población estacional, tanto en invierno (mayoritariamente población extranjera del norte de Europa) como en verano (más habitual entre la población española). No obstante, en Torre del Mar también encontramos promociones de vivienda pública como las Malvinas y bloques de viviendas de población más desfavorecida en la entrada desde Vélez Málaga. Así como una parcelación municipal con viviendas de autoconstrucción vinculada a los trabajadores de la antigua fábrica de azúcar.

screen-shot-2010-04-11-at-14-14-12.jpgEl término municipal de Vélez‐Málaga cuenta con más de una docena de núcleos dispersos por su territorio, la mayoría de ellos de origen muy antiguo. Ninguno de ellos alcanza los 3500 habitantes empadronados. Los situados en la costa surgieron mayoritariamente como poblados de pescadores, mientras que los situados en las zonas montañosas corresponden generalmente con antiguas cortijadas o zonas agrarias, algunas de las cuales se encuentran en una topografía muy dura con muchas dificultades de acceso rodado.

Algunos de los núcleos costeros como La Caleta del Sol han experimentado un crecimiento vinculado al turismo, generalmente urbanizaciones de vivienda unifamiliar, y otros sufren una importante presión urbanística.

En el informe “Análisis Urbanístico de Barrios Vulnerables 1996. Catálogo de Áreas Vulnerables Españolas” (Ministerio de Fomento‐Instituto Juan de Herrera. Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid.‐HERNÁNDEZ AJA, Agustín (director) (1996) se identifican en 1991 los siguientes barrios vulnerables: 1.‐ Vélez Este, 2.‐ Villa, 3.‐ Vélez Oeste, 4.‐ Torre del Mar, 5.‐ CARABANCHEL, 6.‐ CASILLAS DE LA VÍA y 7.‐ LAS MALVINAS, y en 2001, 1.‐ La Villa, 2.‐ Casco Sur y 3.‐ Torre del Mar centro.

Barrio La villa.jpg

Barrio Vulnerable – LA VILLA – Vélez-Málaga

La Villa, El Arrabal (parcialmente). Se trata del barrio de Vélez‐ Málaga de origen más antiguo. La Villa fue fundada por los árabes en el siglo X en torno a la Alcazaba. Tras la conquista de Vélez‐Málaga por parte de los cristianos a finales del siglo XV, se intentó llevar a cabo una reordenación urbana que finalmente quedó reducida a la apertura de algunas plazas y la construcción de edificios civiles y religiosos, debido a las fuertes pendientes que dificultaban una renovación más ambiciosa.
El Arrabal, en la parte este del ámbito, es una extensión del núcleo original, surgida también durante la época musulmana. A pesar de que la trama tiene su origen en tiempos muy antiguos y se conservan notables edificios de siglos anteriores, la edificación ha sido sustituida con el tiempo, de forma que la mayor parte de las viviendas que se conservan han sido construidas durante el siglo XX, generalmente mediante procesos de autoconstrucción.

La Villa corresponde a la antigua parte intramuros del núcleo de Vélez‐Málaga surgido en la ladera de la montaña coronada por la Alcazaba. Se encuentra delimitado en su parte occidental por la parte de la muralla conservada en torno a la calle Las Tiendas. Al este, el barrio delimitado incluye la zona del Arrabal situada en la falda del mismo promontorio. Todo el ámbito presenta una orografía muy pronunciada.

Se trata de una trama muy densa e irregular de origen árabe, sobre un terreno de fuertes pendientes. Las calles adoptan trazados perpendiculares a la pendiente en muchos puntos. Las calles son generalmente estrechas y existen núcleos sin acceso rodado. La parte oriental del ámbito presenta una pendiente especialmente pronunciada. La edificación es mayoritariamente unifamiliar de una o dos alturas y de origen en la colonia tradicional popular. El aspecto general del conjunto es homogéneo y presenta un notable interés arquitectónico. En la convergencia de algunas calles encontramos pequeñas plazas consolidadas sobre el tejido histórico, en las que generalmente se dispusieron los principales edificios religiosos de la nueva ordenación cristiana a partir del siglo XVI. Se trata de una de las zonas de peor imagen social de Vélez‐Málaga. Sus problemas de accesibilidad y la antigüedad de la edificación han hecho que en La Villa se haya asentado parte de la población más vulnerable de Vélez‐Málaga.

Barrio Casco Sur

Barrio Vulnerable – CASCO SUR – Vélez-Málaga

Se trata del área más periférica del casco de Vélez‐Málaga. La zona más oriental corresponde con la parte surde El Arrabal y forma parte de los primeros crecimientos de la Villa hacia el sur. La zona más al oeste es de parcelación posterior. Aunque se trata de una trama de importante antigüedad, ha sufrido un proceso de sustitución gradual de edificación, de manera que la mayor parte de las viviendas que hoy se conservan fueron construidas durante la segunda mitad del siglo XX.

Se trata de la franja más al sur del centro histórico de Vélez‐Málaga, entre la calle Canalejas y las primeras promociones del ensanche surgido en la segunda mitad del siglo XX. Al sureste del ámbito se encuentra la plaza de San Roque, punto de arranques de la avenida Vivar Téllez, que estructura el crecimiento hacia el sur del núcleo principal de Vélez‐Málaga. La parte más oriental (El Arrabal) se asienta sobre la ladera del cerro de San Cristóbal.

Se trata de una zona de trazado irregular propio de la extensión informal de los cascos históricos. No obstante, cuenta con algunas de las principales vías del centro de Vélez, como la calle Canalejas, la calle del Río, la calle Lope de Vega o la calle de Cristo, que comunica la avenida Vivar Téllez con la plaza de las Carmelitas, donde se encuentra el Ayuntamiento de Vélez‐Málaga. A pesar de la irregularidad y antigüedad del trazado, la edificación de este barrio ha sido especialmente sustituida en la segunda mitad del siglo XX, de manera que gran parte de la edificación, particularmente en las vías principales de la parte occidental del ámbito, son bloques de vivienda plurifamiliar de cuatro o cinco alturas formando manzana. En el interior del tejido encontramos mayor diversidad de viviendas, conservándose casos edificaciones originales de colonia tradicional popular.

La parte de El Arrabal situada en el entorno del cerro de San Cristóbal presenta un trazado más irregular acentuado por las fuertes pendientes. La edificación en esta zona está formada mayoritariamente por viviendas bajas unifamiliares de colonia tradicional popular. Esta zona en general presenta edificación de mayor antigüedad e interés arquitectónico. El conjunto del ámbito cuenta asimismo con edificios patrimoniales de gran porte, principalmente antiguos conventos. También encontramos en algunas manzanas edificios industriales que conviven con las viviendas.

Barrio Torre del mar Centro

Barrio Vulnerable – TORRE DEL MAR CENTRO – Vélez-Málaga

Se trata de un antiguo pueblo de pescadores con origen muy antiguo, vinculado al hoy desaparecido puerto. Desde principios del siglo XX comenzó a orientarse al turismo, en un principio como ciudad‐balneario de descanso. Con el desarrollo turístico de la Costa del Sol a partir de la década de los sesenta el núcleo de Torre del Mar experimentó un espectacular crecimiento urbanístico. Desapareció el antiguo puerto y se creó una playa a lo largo de todo el litoral. El núcleo se consolidó como lugar de veraneo y segunda residencia, con un porcentaje muy importante de población extranjera.

El ámbito delimitado está constituido por la antigua zona de viviendas de pescadores, aunque ha sufrido un proceso de sustitución gradual de la edificación durante las últimas décadas, en parte debido a la consolidación del centro histórico de Torre del Mar como núcleo comercial. Se calcula que sólo un 10% de las viviendas actuales del ámbito son antiguas. El ámbito corresponde al núcleo original de Torre del Mar, en el litoral del Municipio de Vélez‐ Málaga. El núcleo tiene forma de L en planta y abarca desde el Paseo Marítimo a la calle Maldonado, principal vía de entrada a Torre del Mar desde el núcleo principal de Vélez. Se encuentra atravesado por la avenida de Andalucía, vía principal de Torre del Mar.

Se trata de un tejido ortogonal de calles estrechas surgido como barrio de pescadores, que hoy se encuentra muy modificado. La edificación tradicional ha sido mayoritariamente sustituida por bloques de vivienda colectiva de hasta ocho alturas, que se agrupan sobre la trama original formando manzana. Las vías principales (avenida de Andalucía, calle del Mar) tienen un intenso uso comercial. Otras zonas del ámbito como el entorno de la calle Poiner tienen un carácter más tradicional.

Camino de Málaga, Capuchinos (parte), El Castellano (parte), Ntra. Sra de los Remedios (parte), Real Bajo. Todo el área es de desarrollo reciente, y crece a lo largo de la vía más importante de acceso a la ciudad, la carretera a Torre del Mar. El área se encuentra localizada al sureste de la ciudad, limitando al este con la carretera que comunica con Torre del Mar. Es un área que está siendo objeto de actuaciones de nuevo desarrollo, por lo que en estos momentos tiene un nivel de calidad alto. El aspecto de ser un área vulnerable ha cambiado a ser un área de nuevo desarrollo de nivel medio-alto.

Hay que señalar que, aunque los datos manejados indiquen parámetros de vulnerabilidad fundamentados en tasas altas de paro, la realidad es que desde el censo del año 1991 hasta la actualidad el estado del área considerada como desfavorecida, ha mejorado de forma importante

Las Cañadas del Cerro, Pajarillo, Romeral, Camino Algarrobo (parte), Ntra. Sra. de la Encarnación, La Ronda Andalucía, Pueblo Nuevo Axarquía, La Mata, El Pardo (parte). El área vulnerable crece a lo largo de la carretera que comunica Vélez-Málaga con Torre del Mar (pueblo perteneciente al término municipal de Vélez que está junto a la costa). La parte más próxima al casco histórico se desarrolla como continuación de aquél, mientras que las zonas del ámbito que crecen contiguas a la carretera y hacia el interior son de desarrollos más recientes. El ámbito es una zona de morfología mixta por contener barrios muy diferentes unos de otros. L única zona realmente crítica dentro de toda la ciudad es Pueblo Nuevo la Axarquía que se encuentra localizado al sureste.

CAÑADAS DEL CERRO: Es una zona deprimida que se caracteriza por ser un asentamiento popular de casitas bajas del Patronato de la vivienda del Ayuntamiento.

PAJARILLO: Zona antigua de nivel medio-bajo que está en alza. Al norte está la Ermita de los Remedios, que cuenta con un Plan General de Áreas Libres, por estar situada en lo alto de un cerro con un gran potencial ambiental, y que se está llevando a cabo con expropiaciones. Las viviendas están localizadas en la parte más al sur del barrio.

ROMERAL: Es un tejido residencial de nivel medio, que conforme se va acercando al casco por el oeste va bajando a un nivel medio-bajo.

CAMINO ALGARROBO: Fundamentalmente se caracteriza por ser un tejido industrial de industria pequeña y actividad industrial ligera, aunque convive con una parte que es tejido residencial popular.

NTRA. SRA. DE LA ENCARNACIÓN: son viviendas de protección de la época de Franco, en la que conviven algunas edificaciones de alta densidad. La población que allí habita, tal vez por la antigüedad, puede considerarse con gran arraigo social al barrio.

LA RONDA DE ANDALUCÍA: Surge como prolongación de la barriada de Ntra. Sra. de l Encarnación, con unas características similares a aquélla.

PUEBLO NUEVO AXARQUÍA: Popularmente conocido como “Carabanchel” por que las ventanas de las viviendas están con rejas. Aunque urbanísticamente no tiene grandes deficiencias importantes, la población está formada por gente socialmente deprimida con grandes conflictos sociales. Pertenece a la reparcelación de las Normas Subsidiarias y cuenta con equipamientos y dotaciones. En esta zona está localizado el colectivo gitano más importante de la ciudad, con grandes problemas de integración social. La mayor parte del barrio está formada por bloques de baja+tres promovidos por la Junta de Andalucía hacia los años 60, aunque convive con algunos bloques nuevos de los 90 donde han sido realojados el colectivo gitano y que en la actualidad se encuentran en un estado de avanzada degradación. Está junto al Polideportivo Municipal, al cual hay que llegar atravesando el barrio, por lo que el índice de uso de las instalaciones a disminuido de forma alarmante en prevención a la inseguridad ciudadana. Paradójicamente, al otro lado de la calle que limita la barriada existe una pequeña urbanización de viviendas unifamiliares de lujo llamada el Limonar.

LA MATA: Es una urbanización de nuevo desarrollo de viviendas aisladas y adosadas de gente de nivel alto, pero de aspecto más bien pretencioso.

EL PARDO: Es un desarrollo de casitas residenciales tradicionales llevado a cabo hacia los años 70′, en las que reside una población de nivel medio-bajo.

La Villa, San Sebastián, El Pardo (parte), Centro (parte), Pilar, Cruz Verde (parte). Gran parte del área incluye el casco histórico, por lo que el desarrollo del ámbito es una trama basada en líneas generales apoyadas en la topografía que crece a partir del cerro sobre el que está localizada la fortaleza de la ciudad

LA VILLA: es realmente el casco histórico, que coincide con la zona amurallada de la ciudad. Aunque alguna de sus casas están rehabilitadas, en general la edificación es tradicionalantigua en un estado de mala conservación.

SAN SEBASTIÁN: Antiguos arrabales del siglo XV y XVI. Dentro del mismo barrio existen dos zonas: al norte se encuentra la zona más deprimida, con gente humilde, casas pequeñas y población gitana pero con buena convivencia social; al sur, la situación va mejorando conforme se acerca al centro.

CENTRO: Es el ensanche del siglo XVIII. Actualmente se está desarrollando el Plan Especial del Casco Histórico, y salvo que en estos momentos está en proceso de remodelación con obras importantes que ocasionan problemas puntuales de tráfico, ruidos, etc, es una zona sin grandes problemas.

PILAR: Existen dos zonas dentro del barrio. La más próxima al casco histórico es un área donde reside población de nivel medio.

CRUZ VERDE: Es una zona de expansión antigua entorno al camino del cementerio. La población residente es de nivel medio-bajo.

CARABANCHEL. Viviendas de realojo de población gitana construidas a finales de los años ochenta al sureste del núcleo principal de Vélez‐Málaga. Se trata de bloques de vivienda de tres alturas de calidad muy modesta y en estado deteriorado, con frecuentes transformaciones por parte de los usuarios e invasión del espacio público. No se ha incluido como barrio vulnerable por no alcanzar los 3500 habitantes y contar con un entorno de mayor nivel socioeconómico.

CASILLAS DE LA VÍA. Núcleo chabolista situado al norte de la carretera N‐340, en la salida hacia el oeste de Torre del Mar, sobre terrenos de la Agencia Andaluza del Agua. Se trata del núcleo de población más vulnerable de Vélez‐Málaga, formado mayoritariamente por infraviviendas. Se encuentran en un sector de planeamiento con Plan Parcial aprobado.

LAS MALVINAS. Bloques de vivienda de promoción pública de principios de la década de los ochenta, situados en Torre del Mar, al este del núcleo original. Junto a ellos encontramos un conjunto de viviendas bajas, surgidas de una parcelación municipal para autoconstrucción por parte de la contigua fábrica de azúcar.

Al norte del término municipal existen dos asentamientos de carácter extraordinario:
La Zorrilla: que es una comuna “hippie”.
-La Aldea: KARMA GÜEN (Atalaya Alta)que es un centro budista tibetano, Kayupa, que está situado en las montañas (de difícil accesibilidad). Es un santuario y centro de investigación y traducción del sánscrito. Está considerado como un punto estratégico de energía. Junto a este centro existe un monolito o STUPA DE KALACHAKRA, centro de peregrinación, querepresenta la mente , cuerpo y habla de buda y que trae prosperidad a la zona.

Desde siempre ha sido pues, la cabecera de una comarca agreste, dulcificada por sus vegas y el cordón litoral, siendo una etapa en el camino natural entre Málaga y Granada. No obstante, se significa el relativo privilegio de ser un alto en el camino entre Málaga y Granada, “relativo” porque esas buenas comunicaciones costeras con Málaga no le permitieron ejercer de cabecera de comarca con la rotundidad y propiedad de otros núcleos, dada su subordinación metropolitana a la capital de la provincia.

Velez Malaga GE3.jpgLa historia originaria de Vélez es la historia de su agricultura en una secuencia lineal, sólo truncada y reconvertida parcialmente en los años 60′, con la quiebra de la agricultura tradicional, el auge económico del país de entonces y la presión demográfica derivada de la incorporación de la costa oriental al desarrollo turístico del litoral mediterráneo.

Así la historia de Vélez se escribe desde el auge y caída de la seda, del moral, de la pasa, de los higos, de la vid y de la caña de azúcar. Esta especialización consecutiva en monocultivos y la dependencia exterior, no permitió el desarrollo de una mentalidad mercantil o empresarial, lo que hubiera permitido la diversificación de los productos, introducción de nuevas técnicas de cultivo y comercialización. (La seda estaba comercializada por los genoveses, la vid se exportaba por el puerto de Málaga y la azucarera Larios fue un caso de colonización empresarial que eliminó al pequeño o mediano cultivador de caña).

En efecto, a partir de los años 60′, se quebró el modelo de producción agrícola tradicional, desaparece totalmente la vid y se reconoce la crisis del sistema de producción de la caña de azúcar. Al mismo tiempo, se inicia el desarrollo turístico del litoral oriental con la ocupación extensiva al oeste del río Vélez mediante urbanizaciones residenciales, y la intensiva de Torre del Mar y Caleta, con un proceso de concentración de la población, ininterrumpido y creciente, en los núcleos principales del término municipal.

Aparece, entonces el sector terciario y turismo como el agente tandem más dinámico de la economía veleña. Y se observan, también por el horizonte, los primeros atisbos del conflicto turismoagricultura, apenas paliado por el descubrimiento de la excelente aptitud del regadío veleño para el cultivo de productos subtropicales. Las Normas Subsidiarias de 1.983 anteriores al P.G.O.U. del 96, apostaron por una diversificación de la actividad productiva mediante la calificación de amplias zonas industriales, que ha quedado relativamente frustrada en su continuidad planificadora (Normas-P.G.O.U.).

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El primer síntoma de agotamiento de un PGOU, viene a producirse cuando el elevado número de innovaciones del mismo, suponen una variación significativa en su modelo. El PGOU/96 vigente en el municipio de Vélez-Málaga, venía necesitando de una revisión y adaptación en sus determinaciones a los nuevos tiempos, desde hace una década, habiéndose producido un primer intento en el Expediente de Adaptación y Revisión del PGOU/96 que se aprobó inicialmente en agosto de 2.006, pero cuyas determinaciones colisionaron con las que en ese mismo año determinaron tanto el POTA como el POTAX, por lo que finalmente se desistió de dicho procedimiento. Posteriormente, no obstante, se termina aprobándose en 29.10.2.009, un documento exclusivamente de Adaptación a la LOUA, que se publica en 11.3.2.010.

La iniciativa municipal en la determinación de la necesidad de adoptar un nuevo PGOU, adecuado a las demandas actuales, tanto territoriales como urbanísticas, ha quedado más que demostrada en el pasado y en el presente por el que nos encontramos redactando el P.G.O.U./2.014, del que este Avance es su primer documento preparatorio. Con objeto de la elaboración de este PGOU/2014 se comenzó realizando un informe de agotamiento del PGOU/96 y del crecimiento del mismo en 4.7.2.011 por la Oficina Técnica de Urbanismo del Ayuntamiento de Vélez Málaga, en el que ya se manifestaba la necesidad de revisar el PGOU/96. Con mayor grado de definición se realizó y entregó en noviembre de 2.012 un diagnóstico previo a la Revisión del PGOU/96 de la Oficina Técnica de Urbanismo, que terminó desembocando en la formalización de un contrato de asesoría externa a la revisión del PGOU/96 en la persona del arquitecto D.Francisco San Martin Olea, como representante de la empresa Serramar Ecourbanismo S.L. Dicho contrato de asesoramiento externo para la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Vélez Málaga tiene su inicio en la fecha de 2.10.2.013, aunque con anterioridad se había permanecido trabajando por la Oficina técnica de Urbanismo en distintos documentos que formalizan el presente Avance.

Potax1.jpgEl municipio de Vélez Málaga se encuentra incluido en el ámbito supramunicipal del Plan de Ordenación de Territorio “Costa Oriental_Axarquía” (P.O.T.AX.), B.O.J.A. 03.10.2.006, en el Plan de Ordenación de Andalucía (P.O.T.A.), que se tramitó asimismo por el Parlamento de Andalucía, y se publicó en B.O.J.A. 29.12.2.006 y en el El Plan de Protección del Corredor Litoral de Andalucía (P.P.C.L.A.).

El Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), ha propuesto una zonificación en Unidades Territoriales, en las que es posible y deseable plantear estrategias integradas, y diferenciadas, de gestión económica y ecológica del territorio. Y entre las  territoriales identificadas el municipio de Vélez Málaga, se encuentra repartiendo su territorio en dos categorías de Unidades Territoriales: a) La del Litoral (concretamente la del Litoral Mediterráneo Occidental) y b) Las de Vocación Forestal. En relación con su consideración en la unidad territorial del litoral mediterráneo occidental, se apunta en el P.O.T.A. la estrategia de compatibilización de la dinámica de los desarrollos propiamente urbanos y los productivos, con la conservación de los valores naturales y paisajísticos propios del litoral. En concreto se plantea en todo el ámbito incluido por el P.O.T.A. en las Unidades Litorales, pero de manera especial en el ámbito del delta del río Vélez y su entorno. En relación con su consideración en la unidad territorial de vocación forestal, se incluyen en el P.O.T.A. los terrenos del municipio de Vélez Málaga que forman parte de los Montes de Málaga y Axarquía, exceptuando aquellas zonas en las que estos montes se encuentran por proximidad ligados a la franja litoral.

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Por parte de la Oficina Técnica de la RPGOU/2014, se ha realizado un documento preliminar que es necesario complementar para comprobar las modificaciones que deben abordarse necesariamente en el modelo urbanístico del PGOU/96, con objeto de que el nuevo Plan General cumpla con la Norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), que determina los límites de crecimiento superficial de los suelos de ensanche de la ciudad existente, así como el límite poblacional, en el periodo de 8 años, tras la aprobación definitiva del PGOU. Este análisis urbanístico y demográfico dará lugar a conocer, en el estado actual (2014), los límites del crecimiento de la urbanización. Estos límites se revisarán en el documento para la Aprobación Inicial, y para la Aprobación Definitiva, según se indica en la Instrucción 1/2013 de la Secretaría General de Ordenación del Territorio de la Consejería de Medio Ambiente y OT de la Junta de Andalucía.

El documento del AVANCE dará conocimiento, no sólo del estado de planeamiento y ejecución de las determinaciones del PGOU/96, sino especialmente verificará las incidencias del nuevo Plan de Protección del Corredor Litoral (PPCL), cuya información pública finalizó Octubre/2013. Y ello permitirá disponer de un “primer boceto” de la ocupación superficial máxima que puede considerarse en la Revisión del PGOU. Las cuestiones de continuidad y cohesión de los ámbitos urbanos, previstos y ordenados, pero no ejecutados, junto a los sectores que tramitan planeamiento de desarrollo (PPO) no concluidos, serán dos de los temas básicos que influirán en el modelo urbanístico del nuevo PGOU de Vélez Málaga.

En el municipio de Vélez Málaga se constituyó en 2.002 la empresa municipal de gestión de vivienda e infraestructuras denominada Empresa Municipal de Servicios, Vivienda, Infraestructura y Promoción de Vélez Málaga S.A. (EMVIPSA). Esta entidad ha sido la encargada de la gestión y promoción pública de la vivienda protegida en el municipio, y actualmente lleva también la gestión pública de la demanda de ciudadanos que se inscriben en el Registro Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida (RPM_DVP). Durante el periodo decenal 2.003-2.012 en el municipio de Vélez Málaga se han promovido un total de 860 viviendas de protección, de iniciativa privada y/o pública, lo que supone sólo el 6,66 % del total que se construyeron en este municipio en este periodo.

Cuando se aprueba el P.O.T.AX. en 2.006, se plantea la localización de ámbitos específicos denominados “Zonas de Dinamización Turística”, cómo una alternativa territorial al desequilibrio existente entre la oferta hotelera y la oferta no reglada de apartamentos, los cuales provienen en gran medida de la temporalidad característica del visitante vacacional.

En el tiempo transcurrido, al no haberse producido la adaptación del PGOU/96 al Plan de Ordenación Territorial de Andalucía (2006), no ha permitido profundizar en las capacidades reales de esos ámbitos para una ordenación que permita una gestión sostenible en el tiempo. En julio/2013 con la aprobación e inicio de la tramitación del Plan del Corredor Litoral de Andalucía (PPCL), dos de las zonas indicadas se encuentra afectadas por la protección del suelo, lo que lógicamente conduce a reorientar hacia los núcleos urbanos de Vélez Málaga, Torre del Mar y Caleta de Vélez, cómo una “Ciudad Compacta en formación”, las posibilidades de reservar ó calificar suelos específicos para la localización de alojamientos hoteleros que eleven la calidad de servicios turísticos.

La Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía, en su artículo 15, define las condiciones de los Planes Turísticos de Grandes Ciudades, cuyo objetivo es la puesta en valor de los recursos turísticos, la adecuación del medio urbano a la accesibilidad universal, así como el fortalecimiento de la competitividad del sector turístico local. Si bien este instrumento de difusión y sensibilización de la oferta turística está planteado para las ciudades con más de 100.000 habitantes, en el caso de Vélez Málaga, reconocido recientemente como “Municipio de Gran Población”, localizado en la zona central de la Costa Oriental de Málaga, parece conveniente que pueda impulsar el sector turístico mediante un plan específico de difusión, que le permita orientar inversiones públicas que refuercen su papel geoestratégico. Es por ello que en la fase de participación pública del AVANCE deberían aportarse propuestas concretas que permitan trabajar en esa línea.

diagnostico_del_plan_de_movilidad_sostenible_de_velez-malaga.jpgEl Ayuntamiento de Vélez Málaga viene tramitando un estudio específico, cuyo objetivo es disponer
de un Plan de Movilidad y Accesibilidad Urbana, cuyo ámbito básico de estudio es el conjunto de los núcleos urbanos de Vélez Málaga, Torre del Mar y Caleta de Vélez. Dentro del nuevo modelo de “Ciudad Sostenible” que impulsa el Plan de Movilidad, se considera imprescindible la mejora de la accesibilidad interior y exterior, para facilitar las condiciones de acceso de los ciudadanos y visitantes a los distintos ámbitos y sistemas de equipamientos de la ciudad, evitando el uso indiscriminado del vehículo privado, y fomentando los modos sostenibles: T.P.C., peatón, ciclista.

Y a parir de aquí comienza un relato que por singular y novedoso, aporta desde el Plan Genreral de Vélez-Málaga una realidad singular, precisa y muy actual.

Una de las cuestiones territoriales que suponen una característica identificativa del municipio de Vélez Málaga es “su estructura polinuclear”, formada por los distintos asentamientos urbanos. Pero esta característica, que le confiere asimismo una cierta diversidad entre el espacio urbano de los núcleos principales (Vélez Málaga y Torre del Mar) y el espacio rural de los pequeños núcleos (Chilches, Cajíz, Triana, Trapiche,…), supone también una importante debilidad, la cual se revela en el sentido de que la dispersión territorial siempre da lugar a un déficit en los servicios públicos municipales, ya que la ampliación del espacio urbanizado no se encuentra en equilibrio con la población censada como residente.

Esta cuestión se encuentra en relación directa con la estrategia urbana-territorial que sirve para orientar las pautas de revitalización y crecimiento urbano en el medio y largo plazo. La elección entre orientar las acciones urbanas para componer el conjunto de elementos estructurales que relacionan los núcleos de Vélez Málaga, Torre del Mar y Caleta de Vélez, o bien dispersarlas con referencia al espacio litoral tiene, en este momento, un tiempo de reflexión y también una oportunidad territorial, consecuente con la propia tramitación del Plan de Protección del Corredor Litoral de Andalucía (P.P.C.L.A.).

En realidad, lo que el Plan de Protección del espacio litoral plantea es únicamente algo análogo a “una suspensión de los procesos urbanos en el frágil territorio de la Costa de Andalucía”, sin ninguna alternativa específica más allá de la interpretación de que la estrategia supone sólo detener la ocupación del suelo. Quizás por ello, y a falta de una adaptación de la planificación territorial de los Planes de Ordenación supramunicipal, de ámbito subregional, como es el caso del P.O.T.AX. en la Costa Oriental-Axarquía, ya que el P.P.C.L.A. no tiene aún aprobación definitiva, corresponde al planeamiento urbanístico municipal aportar algunas alternativas a la ordenación urbana consolidada en el espacio litoral, al menos de recomposición entre espacio ocupado y espacio vacío ó sin ocupar por la urbanización.

ciudad compacta

Vélez Málaga (Norte) + Torre del Mar(Suroeste) + Caleta de Vélez (Sudeste) = Ciudad Compacta

Este escenario favorece la reorientación del modelo urbano del P.G.O.U./96 hacia una prevalencia de las acciones urbanas, en el contexto territorial de una “Nueva Ciudad Compacta”, la cual permita orientar la inversión pública y privada, programando una secuencia lógica del crecimiento en clave de sostenibilidad, sobre la base de producir una nueva lectura de los ámbitos urbanizables ordenados pormenorizadamente, pero que no han ejecutado urbanización, y por tanto permiten una alternativa.

En este sentido, los suelos derivados del P.G.O.U./96 pueden admitir nuevas soluciones urbanas que se basen en una menor ocupación de suelo y en un incremento de la densidad con relación al suelo ocupado, sobre la base del aprovechamiento urbanístico de sus Planes Parciales aprobados definitivamente.

“el paisaje es un elemento importante de la calidad de vida de las poblaciones, en todas partes: en el medio urbano y en el medio rural, en las zonas degradadas y en las de gran calidad ambiental, y también en los espacios de reconocida belleza natural y en los más cotidianos”.

El nuevo Plan Urbanístico señala los elementos y ámbitos territoriales que permiten orientar las acciones principales de la Revisión del P.G.O.U./2.014, con objeto de aproximarnos a una estrategia urbana que pueda mejorar la posición del municipio en el Sistema de Ciudades de Andalucía, y ello sobre la base instrumental siguiente:

1. Identificación de los ámbitos que tienen un carácter estratégico.
2. Participación pública durante la fase de AVANCE de la R.P.G.O.U./2.014.
3. Integración de los agentes políticos, empresariales, culturales y sociales en el proceso urbano.

A efectos de este AVANCE, la aproximación para definir una estrategia urbana en el medio plazo(ocho años desde la aprobación definitiva de la R.P.G.O.U./2.014) se propone sobre los siguientes
componentes:

4 Identificación de las ideas-fuerza en las que se fundamenta la R.P.G.O.U./2.014.
5 Planteamiento de las alternativas urbanas con relación a las directrices territoriales.
6 Delimitación de las Áreas Estratégicas, su diagnóstico y sus objetivos urbanos.
7 Definición de los proyectos públicos y/ó privados donde se concreta la estrategia urbana.

El proceso de participación ciudadana en el debate público sobre el interés general de las actuaciones urbanísticas propuestas, junto a las decisiones de la Corporación Municipal compondrán la base de la estrategia del modelo urbano-territorial de la R.P.G.O.U./2.014 para el municipio de Vélez Málaga.

Una de las cuestiones básicas que se plantean con las limitaciones de la Programación del Crecimiento Urbano en el periodo temporal de 8 años, derivada del cumplimiento de la Norma 45 (N) “Modelo de Ciudad”, es cómo se establece ese programa de actuación en los casos, cuando debe reorientarse un planeamiento urbanístico general, como es el PGOU/96, donde no se planteaban “controles temporales para la ejecución de las viviendas”, sino que ello se encontraba en función de las condiciones socio-económicas del sector inmobiliario, fuera privado ó público. Es cierto, no obstante, que una mayor mesura en el acompasamiento del proceso urbanizador con relación a la edificación debiera haber estado más en consonancia, no sólo de terminar la huella urbanizadora, sino especialmente de que fuera posible dotar a la nueva unidad residencial de los servicios dotacionales adecuados a la población residente, en función del grado de consolidación. El antecedente de la inexistencia de una programación del crecimiento para el planeamiento urbanístico municipal, a pesar de la existencia de las “revisiones del programa de actuación”, escasamente aplicados en muchos municipios, plantea actualmente un escenario que debe ser objeto de atención, con referencia a aquellos ámbitos suelos urbanos no consolidados ó suelos de sectores urbanizables sectorizados, que teniendo su ordenación pormenorizada (PPO) aprobada definitivamente, con anterioridad a la publicación de la aprobación definitiva del POT de Andalucía, BOJA 29.12.2006, sin embargo a este fecha no han ejecutado su urbanización, ni siquiera parcialmente.

Velez Malaga GE6Es por ello, que se tratan de suelos vacantes con ordenación pormenorizada y transformación jurídica del suelo (Proyecto de Reparcelación), que si bien permite una adecuación de su ordenación pormenorizada al nuevo modelo urbano-territorial de la R.P.G.O.U./2.014, también requiere una programación a ochos años desde la aprobación definitiva del Plan General, de su compromiso por llevar a cabo la urbanización y la edificación del uso residencial.

Tras el análisis realizado sobre la evolución del planeamiento de desarrollo, SUNC sin desarrollo urbano y SUS con PPO en tramitación, se tiene una capacidad residencial de 11.742 viviendas, de las que 6.684 viviendas pertenecen a los suelos urbanizables no consolidados sin desarrollo (SUNC) y a los suelos urbanizables sectorizados y ordenados (SUO), pero sin ejecución de la urbanización. Esto supone que existe un exceso de 11.742 vdas – 9.614 vdas = 2.128 viviendas, proyectadas en los distintos sectores de planeamiento parcial en tramitación, que no pueden programarse, en el caso de que estos sectores de suelo urbanizable sectorizado alcanzaran su aprobación definitiva y se integraran en la Programación del Plan General. Debe indicarse también que considerando que se ha adoptado el criterio que se deriva del concepto de “ciudad compacta”, la programación residencial de la R.P.G.O.U./2.014 tiene como suelos prevalentes los ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado y los Sectores de Suelos Urbanizables Sectorizados y Ordenados (SUO) sin ejecución de la urbanización. Este criterio supone en esta fase de AVANCE que existen 6.684 viviendas comprometidas para su programación, quedando un resto de 9.614 vdas – 6.684 vdas = 2.930 viviendas que tienen que distribuirse con sectores de suelo urbanizable sectorizado en tramitación.

Este planteamiento supone que, en el caso de que “se programen y se comprometan” estas 2.930 vdas entre los sectores de suelo urbanizable sectorizados, la R.P.G.O.U./2.014 tendría una ampliación de la huella urbana cero con referencia al modelo urbano del PGOU/96, o se reduciría con los sectores urbanizables sectorizados y no sectorizados que no han tenido ninguna actividad desde 1.996.

Para abordar este ajuste que fundamentalmente afecta a la programación del uso residencial, entendemos conveniente llevarlo a cabo mediante el sistema de urbanismo concertado, contemplado en la legislación urbanística de Andalucía.

Sobre esta base jurídica urbanística se propone que la programación del uso residencial que deba formar parte del Programa de Actuación de la R.P.G.O.U./2.014, se aborde en el periodo temporal que discurra entre la exposición pública del AVANCE y el documento para la APROBACIÓN INICIAL. En el caso de que por parte de las Juntas de Compensación, o bien Junta de Propietarios, de los distintos sectores urbanizables no tengan intención de suscribir un compromiso para ocho años, que programe las viviendas que junto a la urbanización correspondiente puedan ejecutar, corresponderá al Ayuntamiento en el ámbito de sus competencias fijar las condiciones de programación, ó en su caso, proceder a clasificar el sector dentro del ámbito del Suelo Urbanizable No Sectorizado.

Es posible definir una estrategia urbana dirigida hacia la recomposición de piezas, que provienen del P.G.O.U./96, y permanecen sin desarrollar; y de la revitalización de unos tejidos urbanos en los suelos periféricos de los núcleos de Vélez Málaga, Torre del Mar y Caleta de Vélez, que permiten aún dotar de actividad urbana a “un espacio central que carece de elementos de centralidad” en función a su específica localización, con respecto al eje urbano estructurante de la Avda. Juan Carlos I.

La limitación del crecimiento extensivo (P.O.T.A.) y la protección de Litoral (P.P.C.L.A.) conduce necesariamente a un ajuste del modelo urbano-territorial del PGOU/96, siendo un espacio geográfico donde la Revisión del P.G.O.U./2.014 plantea sólo actuaciones dotacionales y reforma urbana periférica. Porque el modelo territorial del municipio de Vélez Málaga  se caracteriza por una dispersión de núcleos urbanos, de distintos tamaños, donde los que se asientan en el espacio litoral tienen un perfil ligado a los asentamientos residenciales turísticos ó vacacionales, mientras que los del interior se corresponden con pequeños núcleos de origen rural con escasa transformación, únicamente el espacio reconocido como “Ciudad compacta” por el P.G.O.U./96 y formado por los núcleos de Vélez Málaga, Torre del Mar y Caleta de Vélez, constituyen en realidad “un ámbito urbano en formación”, donde la revisión del Plan debe ser coherente con las trazas que han sustentado la extensión de cada núcleo.

La definición contenida en el P.O.T.A. (2.006) sobre el “Modelo de Ciudad” que supone reconocer el modelo de ciudad compacta, propio de la ciudad mediterránea, frente al modelo extensivo de la ciudad dispersa, de baja densidad, conduce a entender que los suelos de reforma y extensión de la Ciudad existente (Vélez-Torre-Caleta) deben ser apreciados especialmente, considerando los siguientes criterios:

a) El contexto de la caracterización morfológica de los terrenos;
b) La capacidad para insertarse en el ámbito urbano existente más próximo, y
c) Desde el papel que juegan esas piezas de reforma y extensión urbana para aportar soluciones identificadas en la propia configuración de la Ciudad existente.

Se consideran “ámbitos urbanos de crecimiento cero” aquellos asentamientos periurbanos que no se corresponden con las actuaciones definidas como “Hábitat Rural Diseminado” del Suelo No Urbanizable, pero que se localizan en el entorno próximo de los núcleos urbanos, bien en la periferia de Vélez Málaga, ó bien en el espacio de medias laderas existente en el Litoral Oeste, entre la antigua CN-340 y la Autovía A7.

La categoría de “Suelo Periurbano sin crecimiento urbano” que la R.P.G.O.U./2014 propone, se fundamenta en el reconocimiento, como ya hacía en el PGOU/96, de una realidad urbana que por su escasa dimensión y su localización dispersa, en las proximidades de los núcleos urbanos pero sin posibilidad de integrarse, no tienen características propias de un “Hábitat rural en el Suelo No Urbanizable”, pero provienen históricamente de la forma de asentamiento disperso que caracteriza la Axarquía. Esta categorización reconoce la existencia de la residencia existente en función del parcelario catastral, admitiendo la sustitución o rehabilitación de la edificación, pero no propone crecimiento urbano superficial y/ó poblacional alguno.

Velez Malaga GE4.jpgOtro de los aspectos novedosos es la respuesta y conceptualización de lo llamado “De los espacios rurales de protección ante la ocupación aleatoria y desordenada”, “entre el paisaje rural idílico” del manto verde y el soporte de la actividad económica agraria natural. Pero con la legislación hemos topado para clasificar el Suelo No Urbanizable (LOUA 2/2012), de especial protección por legislación específica o planificación territorial, natural natural y el Habitat Rural diseminado. Es una cuestión identificatoria, no residual.

Enero de 2016. El Ayuntamiento de Vélez-Málaga marcará dentro del Plan de Estrategia de Desarrollo Urbanístico Sostenible e Integrado (EDUSI) como propuestas las principales zonas de actuación el casco histórico de Vélez, el entorno del antiguo castillo de Torre del Mar así como las torres vigías y otras estructuras defensivas repartidas por todo el término municipal. La documentación correspondiente fue enviada el 13 de enero al Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, que permitirá poder acogerse al Fondo Europeo de Desarrollo Regional (Fondos FEDER). El proyecto define 18 líneas de actuación como la expansión de la fibra óptica, medidas de plan de movilidad urbana sostenible, la rehabilitación y promoción del patrimonio histórico con su arquitectura defensiva, la eficiencia energética en edificios públicos o el apoyo a la economía social y al emprendimiento; entre otras. ‘BIC Vélez’, se centrará en el entorno de los Bienes de Interés Culturales “…y que por tanto van a beneficiar al municipio al completo…” (Torre Moya de Benajarafe, la Torre Atalaya, Torre Cortijo Los Lara, Torre de Cerro Tambor, Torre de Benadalid, Torre de Almayate Alto, Torre de Chilches, Torre del Jaral, Torre de Manganeta y Torre de Lagos).

El anterior plan que se acogió a estos fondos, denominado Iniciativa Urbana ‘De Toda la Villa’, contó con un importe de 12 millones de euros durante el período 2007-2013 para efectuar diversas actuaciones, que se centraron en barrios históricos de Vélez-Málaga, entre los que se encontraban el barrio de la Villa, Arroyo de San Sebastián y La Molineta.

Hoy Vélez-Málaga tiene una población de 78.166 habitantes, en crecimiento, y un parque residencial de 43.620 viviendas, de las cuales el 19.555 son unifamiliares (8.529). Su parque de viviendas está compuesto mayoritariamente por obra construida en la década prodigiosa 2000-2009, nada más y nada menos que el 31,4% (13.699 viviendas), frente al 12,5% (5.449 viviendas) de los 90′ o las 8.652 viviendas (el 19,8% del total) de los 80′. El boom de los 70′ aporta 11.340 viviendas (el 26% del total).

Sobre este gran territorio, Vélez-Málaga cargado de historia y de olvidos, la información, la transparencia, la participación ciudadana, y la gestión han de ser los puntos de partida para una nueva territorialidad. Sabemos porque hay información, ahora hay diagnosis. Se proponen estrategias para cumplir unos objetivos. No hay que remar contra corriente, pero hay que remar. Oportunidades hay muchas, y problemas también.

Ahora a tomar decisiones. De momento la estrategia de planeamiento está cargada de muy buenas razones. Felicitaciones, que el Avance no se interrumpa (no sería el primer caso).


Cada mercado es local.

Cada municipio tiene su singularidad.

Cada municipio se retrata en su parque residencial.


…seguiremos analizando en próximas entregas los 250 municipios mayores de España.